大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[186: 匿名さん]

私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。

[187: 匿名さん]

普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。

[188: 匿名さん]

>>187
管理規約でそこまで謳っているところが殆どだという根拠を示してください。

[189: 匿名さん]

私のところは輪番制が規約に謳ってあります。

[190: 匿名さん]

規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。

[191: 匿名さん]

私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。

[192: 匿名さん]

あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。

輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！

[193: 匿名さん]

規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ

規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね

[194: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】

[195: 匿名さん]

＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。


輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。

[197: 匿名さん]

知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。
日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。
ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。

[198: 匿名さん]

修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。
安いのには理由がある。高いのにも理由がある。
同じ仕様で大きな金額差はありえません。
特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。
他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。
なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。

[199: 匿名さん]

戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。）
兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。
例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。

ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。

まず高圧洗浄　→　シーリングの撤去　→　隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去　→　コンクリートで床面を
薄く塗る　→　目地をつける　→　タールを前面に塗る　→　シート（オルタックシートを前面にかぶぜる　→　その上に前面シートをかぶせる　→　ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る　→　又、同じブルーのタールを
床全面に流しこむ　→　グレーのタールを全面に流す　→　清掃・手直し

今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。
約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。
建設会社は大成建設さんでした。
工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。

[200: 匿名さん]

現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。
デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。

[201: 匿名さん]

大規模修繕工事ですが、基本的な工事内容により、かなりの違いがでますので、一概に「一戸当り１００万円」とか「一戸当り７０万円」と言う金額で判断してはいけないのです。

私のマンションは、管理会社が不適切な会社でしたので自分たち居住者の手で行いました。
一応、管理会社も参加したいと言うので仕様書を作りあい見積もりをとりました。
まず、悪名高い管理会社の見積もり金額は一戸当り１００万円の６０００万円でした。
ゼネコン系の２社が、一戸当り８０万円の４８００万円と、一戸当り７５万円の４５００万円でした。
リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社は、一戸当り６６万円の４０００万円でした。
同じくリフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の３０００万円でした。

管理会社、設計管理、元請け、下請け、孫請け、ひ孫請けとなると、それぞれが工事をしなくても利益を上乗せするので、一戸当り５０万円であっても、ゼネコン系のように一戸当り８０万円になってしまうのです。

これを、安心と考えるか、無駄と考えるかですが、無駄なお金は支払いたくないのは同じだと思います。

ただ、このようなことを知らず、考えず、一戸当り１００万円が当たり前だと信じている人が居るので、管理会社が水増しした見積もりをだして小さな工務店などを寄せ集めて工事を行い、大きな利益を得る「ぼったくりバー」方式がまかり通るのです。

知らないうちに、しなくてもよい工事をしようとしていませんか？
終わってからでは確かめようのない防水工事など、見積もりには書いていても、本当にやったでしょうか？
そう言うところで、後になって分からない部分沢山ありますよ。

[202: 匿名さん]

書き忘れていました。

リフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の見積もりをした会社は、ゼネコンの孫請けでの工事もしていますし、リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社の下請けをしたこともある会社でした。

結局、ゼネコンや大手のリフォーム会社で、自社に施工能力の無い会社は、自社で工事が出来て施工技術力も高い地元の会社を使っているのです。

だから、信頼出来る地元の会社さえ見つければ、安心して安く工事が出来るのです。

[203: 匿名さん]

最近各戸平均70万円で済ませました。

[204: 匿名]

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

[205: 匿名]

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

[206: 匿名さん]

>>201
工事にしなくてもいいものはありません。例えば壁を塗り替えることにしても、塗り替えだけが目的なら１０年でやっても２０年でやってもいいでしょう。
通路の張替えも同じことです。
要は積立金の状況次第です。資産価値を高めより快適な生活をするためのグレードアップを図る工事をやるか、きたなくなっても我慢するかということでしょう。何も修繕工事はタイルの落下防止、ひび割れや雨漏り、排水管の補修等の生活していくのに悪影響を与えるとこだけをするのではありません。最低それはやらなければならないでしょうが。

私どもの大規模修繕工事は大手建設会社でやりました。当然下請け・孫請け業者が実際の工事はやります。
どこの会社でも実際元請会社が全て自分のところの社員でやるとこなんてありませんよ。
それは地元の建築会社であっても同じことです。あなたのいるマンションの工事をされたところも実際工事をされたのは孫請け・曾孫請け等の小さい会社や個人の人たちでしょう。あなたはそれを知らないだけです。
自分の会社で大工や左官、ペンキ工、とび職、トラックの運転手、土木作業員、ガードマン、設計士等々全てかかえていたらその会社はすぐ倒産しますよ。

防水工事などやったかどうか分からないとかいってますが、やったかどうかは分かりますよ、それに設計・監理会社がチェックしてますし、大手ゼネコンがそんなことをするわけがありません。
会社は継続していかなければならないのですからね。信用が大事です、仕事はそこだけではないのですから。