大成サービスはどうですか？

[匿名さん]

大成サービスの管理はどうでしょうか？
親会社の大成建設のカラーが強いように感じますが。
大成サービス管理物件にお住まいの方や過去にお住まいだった方、
管理の業界に詳しい方のお話をお聞かせいただければと思います。

大成サービス　http://www.taiseiservice.co.jp/house/index.php

[362: 匿名]

ちゃんと値上げして、辻褄を合わせている訳ですか！後での値上げ戦略。素晴らしい戦略ですね！このデフレ世で、こんな考え方がまかり通る業界が有るんですね！まあまあ、概算計算だからと言われましたけど！

[363: 匿名]

>362
購入を検討する際に、長期修繕計画で値上げの時期と額については、予め確認できますよ。
たいていの売主は。

[364: 匿名]

ちなみに、
住民板(横浜)の「ザ・ミレナリータワーズ　2」を見ると544で
「クレストグランディオでは、管理委託をゴールドクレストコミュ二ティー、
野村リビングサポート、日本ハウズィングと競合させゴールドクレストが
これからもお願いしますと泣きを入れ、年額１６００万の管理委託費を
引き下げたそうです。管理組合がしっかりしてるところはいいですね。
ここはゴールドクレストの関係者が理事会役員でもやっているんですかね？」
といった実例もあります。

相見積もりで競合させ、管理会社から契約更新して下さいと泣きを入れさせて、
管理委託費を下げさせる。
この手法は、大成サービスでも同様です。

[365: 匿名さん]

修繕積立金の話題が出たので、うちの組合の事例を紹介します。

大成Ｓから、将来 積立金が足りなくなる…と総会で、値上げ提案がありました。

ところが、組合員が調べてみたら、収入の計上漏れがあったことが発覚。
年１千万強が何年分…？そりゃ足りなくなりますよね。

悪意があったわけではなく単純な計上漏れではありましたが、ちょっとした騒ぎになりました。
まぁ、そのおかげで例の管理委託費減額…が実現したわけですが。

みなさんも「長期修繕計画」の中身をしっかり調べた方がよいですよ。

[366: 匿名]

>365
> 大成Ｓから、将来 積立金が足りなくなる…と総会で、値上げ提案がありました。
> ところが、組合員が調べてみたら、収入の計上漏れがあったことが発覚。
> 年１千万強が何年分…？そりゃ足りなくなりますよね。
あまりにお粗末。
まあ、いかにも大成サービス、って感じです。
調べた管理組合員の方、偉い！
逆に、管理組合の理事会ないしは組合員がしっかりしてないと、えらい目にあいます。

[367: 匿名さん]

>>366さん
ありがとう。
入居時にもらった計画では値上げはまだまだ先だったのに、「足りない」って
おかしいんじゃないの？…と思い、総会後に管理室で資料を閲覧し、数字が
おかしいことに気付きました。

修繕計画書を作成した担当も気付かず、フロントマンも気付かず、理事会も
気付かず、総会までもっていってしまったので、みんな大恥かきました。
ちゃんと確認しようね。

[368: 匿名]

３６４さんへ。管理費の相見積りを取って検討するにしても、警戒した方がいいかも知れないですよ！ゼネコン業界のように裏で繋がっていて談合している可能性があります。マンション管理業界でも談合の噂を聞いたことがあります。

[369: 匿名]

長期修繕計画の作成は概算ですし、予算は安全側としているはずですから、単純ミスだと思います。ですけど、作成している担当者が、修繕の経験及び資格のある方なのか聞いてみたほうがいいんじゃないですか！特に、古いマンションの作成は、事務屋さんでは技術的に無理でしょう！

[370: 匿名]

要するに、長期修繕計画の担当者は、どこの支店にもいないんじゃないですか？見直し改定も国の指針があると聞いていますが、自主的にせず、管理組合に言われてからやっている状態かも知れないですね？！

[371: 匿名]

>368
> ゼネコン業界のように裏で繋がっていて談合している可能性があります。
> マンション管理業界でも談合の噂を聞いたことがあります。
最近は、本気でリプレイスを取りにいく傾向があり、少なくとも大手は、談合のような
動きは少ないのではないでしょうか。

大成サービスも相見積もり先に手を回して圧力をかけるまでは、
やっていないように思います。
なので、
いまのうちに、相見積もりで管理委託費を引き下げましょう。

[372: 匿名]

保守･メンテナンス費用は直発注の形をとれないのでしょうか？いずれにしても、電話発注で、現地管理も指導もしてないみたいだし！電話代、掲示物だけの経費を払ったらどうでしょう！

[373: 匿名]

小中修繕も同じかも知れないですよ！社員が指導、現地管理しているとは思えない。保守メンテナンス、修繕は誰が管理しているんでしょうか？

[374: 匿名さん]

>要するに、長期修繕計画の担当者は、どこの支店にもいないんじゃないですか？
そのとおりです。
「本社」で作成して、支店フロントは中身を確認せず、組合に下ろすだけ…
そんなずさんな処理をしているから、うちの組合のようなことが起きるのです。

[375: 匿名]

本社に於いて、机上で事務的に作っているんですか？中古マンションの見直し改定も同じでしょうか？建物を見ないとできないと思いますが！

[376: 匿名]

本当に本社で作っているとしたら手間いらずですね！中古マンションですが、毎年、管理契約書にかなりの作成費用が入ってますけど、それを止めて、事務雑費などに含めて貰いたいな！見直し改定をきちんとしているかどうかも不明ですし、机上で、短時間でできるとしたら暴利じゃないでしょうか？毎年、やらないのに献金しているみたいだし！

[377: 匿名さん]

>>375
修繕計画書を本社で作るのは事実だが、建物を見たか見ないかは知らないよ。

鉄部塗装工事の前年には建築士が調査に来たが、計画書を作る時はどうか知らない。

[378: 匿名]

すぐに工事が受注できそうな時は、誠意と正確を期するために来るんでしょう。正社員(親会社転籍以外)の建築士は全国でも若干しかいないと聞いています。協力業者の方じゃないでしょうか？

[379: 匿名]

>374
> 「本社」で作成して、支店フロントは中身を確認せず、組合に下ろすだけ…
ひどいですねー。
まあ、フロントは中身を見てもわからないでしょうから、確認してもしなくても
同じような気もする。
長期修繕計画の見直しも5年に1度の最低線だし、その見直しもそのレベルではね。

[380: 匿名]

> 見直し改定をきちんとしているかどうかも不明ですし、机上で、
> 短時間でできるとしたら暴利じゃないでしょうか？
暴利なんです。競争が不十分なので、本来なら自由競争で淘汰されているはずの
件の会社が生き残っているわけです。

[381: 匿名]

なんでもいいから、委託料の一部でも返して欲しい。

[382: 匿名]

グループで少ない黒字会社なので、未公開株配当を、役員並びに親会社に還元するのはしょうがないけどね！

【一部テキストを削除しました。管理人】

[386: 匿名]

だいぶ削除されてますね。
大成サービス関係者が相当神経質になっている気が･･･。

> グループで少ない黒字会社なので
ビル管理部門とマンション管理部門のどちらが、利益貢献が大きい
のでしょうか？

[387: 匿名さん]

383～385には何が書かれていたのですか？
見逃してしまいました。

[388: 匿名さん]

管理委託契約書の管理員業務に「共用部分の鍵の管理及び貸出し」とあるのに、
実際はラウンジを運営している関連会社アスクがやっている。
管理員は鍵箱を預かっているから、一応管理はしていることになるのだろうが、
貸出はラウンジの女性が昼食休憩で不在の時にやる程度。

アスクと大成サービス、両方に「共用部分の鍵の管理及び貸出し業務」の料金を
支払っているのだとしたらおかしいんじゃないの？
業務を半々でやってるなら委託費を安くしろ！・・・と総会で発言する予定。

[389: 匿名]

３８８さんへ。再委託ということもあるので、確認したらいかがでしょうか。

[390: 匿名]

３８８さんへ。両者に委託しているとは考えずらいと思いますが、管理人業務の再委託も念のため確認したらいかがでしょうか？委託契約書に明記されていたら認められますけど！

[391: 匿名]

再々--委託などで、指示が的確に伝わっていないこともあります。契約書に明記されていれば法的には問えませんが、念のため、確認した方がいいでしょう。

[392: 匿名さん]

みなさんありがとう。確認してみます。

[393: 匿名]

> なんでもいいから、委託料の一部でも返して欲しい。
返してもらうのは無理でも、これからの出費を減らすことはできます。
管理委託費を下げさせる、大成サービスから別の管理会社へリプレイス。
お薦めは、後者。
もっとよいサービスを、もっと安く受けることができますよん。

[394: 匿名]

どうも、管理会社を変えても、担当者･管理人の当たり外れがあると掲示板に書いてあるし、どうすればいいんでしょうか？

[395: 匿名]

> どうも、管理会社を変えても、担当者･管理人の当たり外れがあると掲示板に書いてあるし、
> どうすればいいんでしょうか？
大成サービスよりも、当たりの担当者・管理人の割合が多い管理会社にすればよいのです。
ここの担当者や管理人ははずれが多い。

そのことは、
>77
>81
を見れば、わかります。
何てったって、大成サービス自身が自社管理物件の管理組合理事会に対して行なった
アンケート結果で、 主な指摘事項・要望事項として挙がってますから。

[396: 匿名]

> ここの担当者や管理人ははずれが多い。
ごめんなさい。書き漏らしました。
担当者(フロント)の上司も、いま一、というか、いま十くらいの感じ。
なので、会社としてはずれ、というこってす。

[397: 匿名]

管理会社変更における競争入札で、管理の質的なものの評価が、素人目には見えにくいので、比較が難しいですね。

[398: 匿名]

信用調査機関などを利用して、第三者から視た、マンション管理会社の質的一覧表を作らせるのも一考かも知れません。あまり、激しく批判した内容では公開は難しいけど！

[399: 匿名さん]

宣伝にダマされたってことよ！

[400: 匿名]

どこのホームページの会社案内及び宣伝も立派で素晴らしいので困りますね！何でもできそうで合格レベルですから！

[401: 匿名]

>397
> 管理会社変更における競争入札で、管理の質的なものの評価が、素人目には見えにくいので、
> 比較が難しいですね。
価格だけでなく、マンションの課題とそれに対する対策を示してもらうなど、
管理面の質問を出す。あと、教育体制などを聞くのもよいでしょう。
また、
相見積もりを依頼する管理会社が管理する近隣マンションのフロント・管理員からヒアリング
すれば、割と実態が掴めます。

[402: 匿名]

例えば、次のような記事が参考になりませんか。
------------------------------------------
「管理会社変更」に取組む管理組合の傾向に変化が・・・
元フロントマンのつぶやき　１６
http://www.aimitsu.net/column/column_40.php
------------------------------------------

変更候補先の管理会社各社から提出された見積もり金額の検証もさることながら、それとは別に
変更候補先の管理会社各社に宿題を出し、その内容を元にプレゼンテーションを行ってもらう
というやり方です。

宿題の御題はズバリ、「このマンションで考えられる問題点と、改善提案を出来る限り多く
ご提案願いします」といった内容でプレゼンしてもらう事です。もちろん提出された宿題には
併せて期限も提示してもらいます。
改善提案の中身としては、マンション内での防犯対策でも、駐輪場対策でも、経費節減でも
何でも役立つ事ならいくつ提案してもらっても構わないと思います。

また、プレゼンテーションの席上、担当予定のフロントと管理員候補者にも来て頂いて、
管理組合と上手く付き合えそうな担当者かどうか確認をされると将来的なギャップが少なくて
すむと思われます。

[403: 匿名]

フロントの怠慢で管理組合に金銭的な被害を与えても、謝るどころか
上司ともども開き直る。ひどい目にあいました。

[404: 匿名]

ここの管理人は、素人同然。
その素人を大成サービスは放置して何も指導しないものだから
いつまでたっても素人のまま。
管理組合は、管理人の養成機関ではないのに・・・。

[405: 匿名]

共用部ドア扉の開閉速度の調整方法も管理組合が教えてあげました。
調整できることをしらないので、閉めるときの音がうるさくなると
「静かに閉めるようにして下さい。」という貼紙をする始末。
さすがに、開いた口がふさがりませんでした。

[406: 匿名さん]

>>403さん
どんなことがあったのですか？
金銭的被害とはどのくらいのケタの金額ですか？

[407: 匿名]

>397
次のサイトも参考になりますよ。

こんな管理会社はいらない　変更・見直しの極意
http://11kanri.blog12.fc2.com/

こんなことが書いてあります。
-------------------------------
フロントマンの研修、OJT等の教育・育成制度が確立していない管理会社は多い。
社員教育がしっかりしていれば、対応が悪い・遅い・頼りにならない等の社会人として
致命的な欠陥を抱えるフロントマンはいないはず。
しかし、現実には個人能力に依存しているのが実態。研修・OJTがそもそもなかったり、
あったとしても兎に角研修会を実施しとけ的な実のない教育・育成制度を実行したりする
管理会社がほとんどだ。
残念ながら管理組合は管理会社の教育体制にまで関与することができない。
管理会社変更・見直しする際には次の５点をチェックして置くことが望ましい
-------------------------------

大成サービスは、まさに教育・育成制度が確立していない管理会社の典型じゃないかな。

[408: 匿名さん]

大成サービスに管理委託している組合の役員経験者さん、いたら教えて。
総会に諮らず、理事会判断で使える額っていくらにしていますか？

私が役員やっていた時は10万までってフロントから聞いたんですが、
今の理事会は緊急性もないのに、予備費100万あるんだからいいだろ
って感じで、総会を軽視し理事会判断で支出しようとします。

10万までの根拠も不明ですが、100万使うのに総会に諮らないって、
ヤバくないですか？

[409: 匿名]

本社は初任教育については支店に任せていると聞いています。本社は基本的に、管理職及び技術研修などの実施が主らしい。各支店、特に、地方支店は規模が小さいので、当然、専任教育担当者がおらず、苦労しているんではないでしょうか？いずれにしても、社員が多いので、研修の順番待ちの状態かも知れないですね？

[410: 匿名]

管理人研修は支店の管轄らしい？取り敢えず教本は有るみたいですけど、誰が教えているんでしょうか？この規模の管理会社では、中堅規模になるまでは本社主導(又は、関東エリア、関西エリアに分ける)だと思いますが！本社の経費減額努力の結果かも知れませんが、全社員の約１割いると謂われている本社職員を減らすのが先かと思います。転籍者を含めて、アウトソーシングできることは有りそうですよ。

[411: 匿名]

研修の為に、全国から職員を集めると、交通費･宿泊費･代行要員などの経費がかかります。教育とは、目先の利益を考えたらできませんね！直ぐに効果は出ないけど、評価される組織になる為にやるもんでしょう！でも以前は、本社主導だったらしいので、また、本社主導に戻って欲しい。