管理会社への報酬と、管理会社変更について

[ビギナーさん]

分譲マンションで管理会社へ支払う月々の報酬額の一派的な金額と決め方について質問とご意見頂きたいのです

新築１年の分譲マンションに住んでいますが、未販売住戸が多数あったため、はじめて総会が開かれたのが、マンションへ引っ越してきてから１１ヵ月後になってしまいました。
そこで開かれた総会では、来期の管理会社への報酬金額を一方的に管理会社から提示されました。３ヶ月前までに提示すると管理規約等には書いてあるのに、１ヶ月前に管理費の内訳や管理会社への報酬を提示された上、資料がめちゃくちゃで金額など誤っており、管理会社が信用できません。
そこで、一般的にみて他のマンションがどのように運営されているのか教えていただきたいと思いました。

質問１．管理会社への報酬ですが、２００世帯のマンションで、月々２２０万円程度というのは一般的な金額なのでしょうか？
８階建て、エレベータ３機、自走式駐車場で、共有施設はキッズルームと小さい公園があるくらいです。ほとんどの業務を管理会社へ委託しており、管理費外の支出といえば、ＡＬＳＯＫとインターネット、公共料金くらいです。
マージンとられてそうなのですが、普通は管理会社へ全部お任せなのでしょうか？


質問２．そもそもの管理費の使用用途なのですが、当マンションでは集まった管理費（月約２５０万）について以下のようなうちわけです。
管理会社への報酬 約２２０万
綜合警備保障への支払い 約２０万
インターネット使用料全世帯分 約１０万
マンション全体の電気代・水道代・備品購入等その他もろもろかかる月５０万程度の費用については、駐車場収入（７５％の使用率で５０万程度の収入を予測していたようですが、使用率は５０％程度のため既にたりないようです）からまかなうことになっていますが、普通のマンションもこうなのでしょうか？
駐車場収入については、修繕積立金などに回しているマンションが一般的なのではないかと思ったのです。

他のマンションがどのような運営をしているのか、また管理会社を変更された方等いらっしゃればご意見頂きたく。
よろしくお願いいたします。。

[51: 入居済み住民さん]

48です。

49さん、50さんありがとうございます。あせらずとりあえず根回ししようと思います。

その後なんとかデーターを入手してみたら未収入金が２００万あることが判明。
（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

そして植栽維持費の予算２７６万で計上
（これについては次回聞こうかなと思います）

あせらず総会前に理事長に相談してみようと思います。

[52: 匿名さん]

＞未収入金が２００万あることが判明。（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

分譲会社の支払うべき管理費等が多いと言うことは、売買契約書でどうなっているやら、分譲開始後１年間は分譲会社が負担するがそれ以後は管理組合負担となっているかも知れない現実を知るべきでしょうね。

[53: 匿名さん]

質問がでてから、３ヶ月ほど経過しましたが、他の会社の見積もりは取ったのですか?

購入者が少ないマンションは、最近は結構存在していますので、他人ごとではないマンションも
結構あると思います。

私的な印象では、管理費を下げることはたいていの場合可能だと思いますが、管理組合が
やらなくてはならないことはかなりあると思いますよ。

大きいのは、業者の選択と、契約の内容ですね。どういうことをやってもらうのかはっきり
させ、契約書に書いてないことはあきらめて自分たちでやる。業者説明会を何回も開く、
といった努力は必要だと思います。

[54: 2ちゃんねらー]

管理会社は＊＊＊。おとなしく金を払った方がいいよ。逆らうと狙い撃ちされるよ。どうなっても知らないよ。

[55: 匿名さん]

↑貴方はテレビの見過ぎね。男でしょ。

[56: 入居済みさん]

52さんへ

51です

本日管理会社に電話してやっぱり言ってしまいました。

その結果未収入のうち１５０万ぐらいは売れない物件はどうしても１か月分は未収入として出るそうです。

しかし後の５０万はほったらかしだったみたいで、かならず理事会のときに報告をしてくださいと話をしました。
（その対応は管理会社の腕の見せ所ですよねとプレッシャーもかけました）

とりあえずいろいろあるようですがいきなり管理会社を変更してはかわいそうですので、担当者を「プロですよね是非これからマンションことを思いアドバイスをしてほしい」というような話をしました。
（その他エレベーターの話や駐車場の管理費のはなし、修繕計画も本当に５０００円でいけると思うか約２０分話しました）

そして、後日理事長と管理会社と私の３人で打ち合わせをすることになりました。

[57: 入居済みさん]

52さんへ
51です。

お礼を言い忘れました。アドバイス有難うございます。私もこれからがんばります。

[58: 匿名さん]

管理会社の変更するか、しないかは、契約期間の満了時には理事会で取り上げざるを得ない。
その理事会作成の議案は、総会では書類を含む出席者の過半数で決議されるので、特に、管理委託費の値下げはできても、値上げは出来ない。

[59: 匿名さん]

総会は理事会で決まれば間違いなく決議されるよ。普通決議は白紙委任状を含めた半数以上が出席し、その過半数の賛成があればよく、つまり４分の１の賛成があればよく、議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。
管理委託費の値上げも値下げも理事会次第というわけ。
総会に出席するものが少ない現状では理事会は思うように組合を操れる。それが現実。
それを防ぐ為には、自分が理事長になるのが一番の近道。残念だけどそれしか方法はない。
総会は議論する場ではないからな。

[60: 匿名さん]

＞議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。

設立総会ならいざ知らず、通常総会で白紙委任状を多用する組合員、議決権行使書の多用を宣伝しない組合は、民度の問題で一般的ではない。

[61: 入居済みさん]

みなさまご回答有難うございます。

第１回目なので値上げという形ではなくこれでいいでしょうかという管理会社の書き方になってます。

ただもうマンションができて４ヶ月が建つのですが最初の委託管理費が３００万ちょっとでしたので私には値上げのように見えました。（収支報告をみて４ヶ月に一回の支払いのようです）

それとまだ約７０件が空きがあり売主に議決権があるのですんなりではないと思います。

しかし私は管理会社を変更という考えではなく、今後真剣に考えてもらおうかとおもっているので管理会社もそれな
りの利益を上げてもらい住民も安心して生活できることをとりあえず目指そうかなと思ってます。
（２回目の理事会で思ったのですが収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います）

これから管理会社の出方しだいと理事のメンバーのつながりが大事かなと思いました。

[62: 匿名さん]

＞収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います

理事長の情報公開の姿勢の欠如の問題で、管理会社の問題ではありません。