管理会社への報酬と、管理会社変更について

[ビギナーさん]

分譲マンションで管理会社へ支払う月々の報酬額の一派的な金額と決め方について質問とご意見頂きたいのです

新築１年の分譲マンションに住んでいますが、未販売住戸が多数あったため、はじめて総会が開かれたのが、マンションへ引っ越してきてから１１ヵ月後になってしまいました。
そこで開かれた総会では、来期の管理会社への報酬金額を一方的に管理会社から提示されました。３ヶ月前までに提示すると管理規約等には書いてあるのに、１ヶ月前に管理費の内訳や管理会社への報酬を提示された上、資料がめちゃくちゃで金額など誤っており、管理会社が信用できません。
そこで、一般的にみて他のマンションがどのように運営されているのか教えていただきたいと思いました。

質問１．管理会社への報酬ですが、２００世帯のマンションで、月々２２０万円程度というのは一般的な金額なのでしょうか？
８階建て、エレベータ３機、自走式駐車場で、共有施設はキッズルームと小さい公園があるくらいです。ほとんどの業務を管理会社へ委託しており、管理費外の支出といえば、ＡＬＳＯＫとインターネット、公共料金くらいです。
マージンとられてそうなのですが、普通は管理会社へ全部お任せなのでしょうか？


質問２．そもそもの管理費の使用用途なのですが、当マンションでは集まった管理費（月約２５０万）について以下のようなうちわけです。
管理会社への報酬 約２２０万
綜合警備保障への支払い 約２０万
インターネット使用料全世帯分 約１０万
マンション全体の電気代・水道代・備品購入等その他もろもろかかる月５０万程度の費用については、駐車場収入（７５％の使用率で５０万程度の収入を予測していたようですが、使用率は５０％程度のため既にたりないようです）からまかなうことになっていますが、普通のマンションもこうなのでしょうか？
駐車場収入については、修繕積立金などに回しているマンションが一般的なのではないかと思ったのです。

他のマンションがどのような運営をしているのか、また管理会社を変更された方等いらっしゃればご意見頂きたく。
よろしくお願いいたします。。

[41: 匿名さん]

＞ちゃんと調べていないのでしょう？

どうやって調べるんですか?　他の会社から見積もり取るくらいならやろうと思いますが、
かなり詳しく説明しないと、正確な見積もりなんてでないと思いますけど。

管理人じゃないと入れない部分もかなりありますよ。
最初に選ばれた管理会社を変えるのはかなり大変ですね。

[42: 匿名さん]

マンション管理士に相談でもすれば、最初の一回くらい無料で相談を受けてくれますよ。
事前に必要な資料を提出しておけば、適正金額を知ることも可能です。
他の管理会社から見積もりを取り寄せるのも費用はかかりませんし、どんどんやってみたらいいのですよ。
やっていく中で比較しながら分かってくることも沢山あります。
自分達の調査力に自信がないのなら、実績のあるマンション管理士を活用してみるというのも一つのやり方です。

マンション管理の主体は管理会社ではなく、管理組合なのですよ。
管理組合が強く要求すれば、幾らでも立ち入ることは可能です。

要は管理組合にどれだけやる気があるのかどうかということに尽きると思います。

[43: 匿名さん]

＞管理組合が強く要求すれば、幾らでも立ち入ることは可能です。

そりゃそうでしょうが、今の管理会社には、やめてもらうことを前提にしなければ、
そんなことはできませんよ。

探した結果、結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしま
せんかね。

[44: 匿名さん]

結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしませんかね。
↓　　↓　　↓
管理会社任せでなく、変更をちらつかせて管理会社と対応すれば、管理組合に都合の良いいろいろな提案をしてきますよ。
無気力で言いなりのマンションには良い刺激になります。

[45: 匿名さん]

＞探した結果、結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしませんかね。

そんなことを恐れているようでは、管理会社から良い条件を引き出すことなんて出来ませんよ。
現状に何らかの不満があるから他と比較してみたいと思っているんでしょう？
他との比較検討の上で、本当に今の管理会社が良いのならそれでいいじゃないですか。
リスクを避けたいのなら、マンション管理士などのコンサルを使うことを考えた方がいいでしょう。
どこに依頼するかは実績・人物などを見極めた上で、理事会メンバーで判断するしかありませんが。

[46: 匿名はん]

No.45 by 匿名さんの言われている通りです。


No.37 で「訳のわからない者が出なければ、頑張らなくても簡単にできます。」
と書いた者です。
やはり、何もせずに口先だけで良くなると思っているものもいるようです。
ムダ金をいつまで払えば気づくのでしょうか。

[47: 匿名さん]

３９から始まる議論は傾聴に値しますが、その間にお聞きしたい事は、管理委託契約は自動継続条項は不適切となり現在は１，２年の契約期間、その期間満了時には総会で理事会案（継続又は変更）を決議し、一方３ヶ月前の事前通知で双方が解約可能になっている原状では、適当に組合、管理会社双方に緊張感が保たれると思っているのですが、この辺のやりとりがないのは何故なのだろうかと言うことです。

[48: 入居済み住民さん]

私も先日総会を初めて参加させていただきました。

私は急きょ任命されたので２回目からですが、総会が始まって非常に危機感を持ってます。

私はまだ管理会社を変えようとまではおもいませんが、私は監事なので月次損益計算書を下さいと頼んだら、理事長に渡してあり、

快くくれませんでした。そして本当に数分の会話でしたが、駐車場は管理費で使用。エレベーターの点検は４ヶ月無料でその次からはフルメンテナンス。長期修繕計画の金額までは計画しなくてとよいとの回答
しかしこういうことも総会では相談する気もなく総会メンバーもいまいち危機感を持っているかわかりません。

よってかなり注意しないと3０年後は一個当たり１００万負担なんてことも考えられるかもしれないと思いました。

しかし私はど素人ですが少しインターネットを使用すればこれぐらいの情報は引き出せました。

よって４１さんも諦めずやればデーター引き出せると思います。

私はこれからも総会で投げ出さず損益計算書を見て管理会社と話し合っていこうと思います。

ただし監事なのであくまでも理事のメンバーが決めますけどね。

[49: 匿名さん]

＞総会が始まって非常に危機感を持ってます。

危機感を持っている人が複数人いれば、結構いけると思いますよ。
一人だけだと、まず無理。

[50: 瀬尾]

疑問に思うことは周囲の意見も聞いてまわり、危機感を抱き変えようと思うことがあるなら、理事会や総会の前に根回しをすることをお奨めします。

[51: 入居済み住民さん]

48です。

49さん、50さんありがとうございます。あせらずとりあえず根回ししようと思います。

その後なんとかデーターを入手してみたら未収入金が２００万あることが判明。
（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

そして植栽維持費の予算２７６万で計上
（これについては次回聞こうかなと思います）

あせらず総会前に理事長に相談してみようと思います。

[52: 匿名さん]

＞未収入金が２００万あることが判明。（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

分譲会社の支払うべき管理費等が多いと言うことは、売買契約書でどうなっているやら、分譲開始後１年間は分譲会社が負担するがそれ以後は管理組合負担となっているかも知れない現実を知るべきでしょうね。

[53: 匿名さん]

質問がでてから、３ヶ月ほど経過しましたが、他の会社の見積もりは取ったのですか?

購入者が少ないマンションは、最近は結構存在していますので、他人ごとではないマンションも
結構あると思います。

私的な印象では、管理費を下げることはたいていの場合可能だと思いますが、管理組合が
やらなくてはならないことはかなりあると思いますよ。

大きいのは、業者の選択と、契約の内容ですね。どういうことをやってもらうのかはっきり
させ、契約書に書いてないことはあきらめて自分たちでやる。業者説明会を何回も開く、
といった努力は必要だと思います。

[54: 2ちゃんねらー]

管理会社は＊＊＊。おとなしく金を払った方がいいよ。逆らうと狙い撃ちされるよ。どうなっても知らないよ。

[55: 匿名さん]

↑貴方はテレビの見過ぎね。男でしょ。

[56: 入居済みさん]

52さんへ

51です

本日管理会社に電話してやっぱり言ってしまいました。

その結果未収入のうち１５０万ぐらいは売れない物件はどうしても１か月分は未収入として出るそうです。

しかし後の５０万はほったらかしだったみたいで、かならず理事会のときに報告をしてくださいと話をしました。
（その対応は管理会社の腕の見せ所ですよねとプレッシャーもかけました）

とりあえずいろいろあるようですがいきなり管理会社を変更してはかわいそうですので、担当者を「プロですよね是非これからマンションことを思いアドバイスをしてほしい」というような話をしました。
（その他エレベーターの話や駐車場の管理費のはなし、修繕計画も本当に５０００円でいけると思うか約２０分話しました）

そして、後日理事長と管理会社と私の３人で打ち合わせをすることになりました。

[57: 入居済みさん]

52さんへ
51です。

お礼を言い忘れました。アドバイス有難うございます。私もこれからがんばります。

[58: 匿名さん]

管理会社の変更するか、しないかは、契約期間の満了時には理事会で取り上げざるを得ない。
その理事会作成の議案は、総会では書類を含む出席者の過半数で決議されるので、特に、管理委託費の値下げはできても、値上げは出来ない。

[59: 匿名さん]

総会は理事会で決まれば間違いなく決議されるよ。普通決議は白紙委任状を含めた半数以上が出席し、その過半数の賛成があればよく、つまり４分の１の賛成があればよく、議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。
管理委託費の値上げも値下げも理事会次第というわけ。
総会に出席するものが少ない現状では理事会は思うように組合を操れる。それが現実。
それを防ぐ為には、自分が理事長になるのが一番の近道。残念だけどそれしか方法はない。
総会は議論する場ではないからな。

[60: 匿名さん]

＞議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。

設立総会ならいざ知らず、通常総会で白紙委任状を多用する組合員、議決権行使書の多用を宣伝しない組合は、民度の問題で一般的ではない。

[61: 入居済みさん]

みなさまご回答有難うございます。

第１回目なので値上げという形ではなくこれでいいでしょうかという管理会社の書き方になってます。

ただもうマンションができて４ヶ月が建つのですが最初の委託管理費が３００万ちょっとでしたので私には値上げのように見えました。（収支報告をみて４ヶ月に一回の支払いのようです）

それとまだ約７０件が空きがあり売主に議決権があるのですんなりではないと思います。

しかし私は管理会社を変更という考えではなく、今後真剣に考えてもらおうかとおもっているので管理会社もそれな
りの利益を上げてもらい住民も安心して生活できることをとりあえず目指そうかなと思ってます。
（２回目の理事会で思ったのですが収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います）

これから管理会社の出方しだいと理事のメンバーのつながりが大事かなと思いました。

[62: 匿名さん]

＞収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います

理事長の情報公開の姿勢の欠如の問題で、管理会社の問題ではありません。