管理会社への報酬と、管理会社変更について

[ビギナーさん]

分譲マンションで管理会社へ支払う月々の報酬額の一派的な金額と決め方について質問とご意見頂きたいのです

新築１年の分譲マンションに住んでいますが、未販売住戸が多数あったため、はじめて総会が開かれたのが、マンションへ引っ越してきてから１１ヵ月後になってしまいました。
そこで開かれた総会では、来期の管理会社への報酬金額を一方的に管理会社から提示されました。３ヶ月前までに提示すると管理規約等には書いてあるのに、１ヶ月前に管理費の内訳や管理会社への報酬を提示された上、資料がめちゃくちゃで金額など誤っており、管理会社が信用できません。
そこで、一般的にみて他のマンションがどのように運営されているのか教えていただきたいと思いました。

質問１．管理会社への報酬ですが、２００世帯のマンションで、月々２２０万円程度というのは一般的な金額なのでしょうか？
８階建て、エレベータ３機、自走式駐車場で、共有施設はキッズルームと小さい公園があるくらいです。ほとんどの業務を管理会社へ委託しており、管理費外の支出といえば、ＡＬＳＯＫとインターネット、公共料金くらいです。
マージンとられてそうなのですが、普通は管理会社へ全部お任せなのでしょうか？


質問２．そもそもの管理費の使用用途なのですが、当マンションでは集まった管理費（月約２５０万）について以下のようなうちわけです。
管理会社への報酬 約２２０万
綜合警備保障への支払い 約２０万
インターネット使用料全世帯分 約１０万
マンション全体の電気代・水道代・備品購入等その他もろもろかかる月５０万程度の費用については、駐車場収入（７５％の使用率で５０万程度の収入を予測していたようですが、使用率は５０％程度のため既にたりないようです）からまかなうことになっていますが、普通のマンションもこうなのでしょうか？
駐車場収入については、修繕積立金などに回しているマンションが一般的なのではないかと思ったのです。

他のマンションがどのような運営をしているのか、また管理会社を変更された方等いらっしゃればご意見頂きたく。
よろしくお願いいたします。。

[21: 理事長経験者]

管理会社変更経験のある元理事長です。
スレ主さんの管理会社はデベの関連会社ですか？
それなりにブランド力のあるデベであれば、組合員の中には、管理内容を熟慮することなしに単純に現管理会社を望ましく思っている人もいるかもしれません。
まずは理事会決議の上、現在の仕様のまま数社に見積もりをとってもらうことをおすすめします。
このご時世、同じ管理仕様で（「安かろう悪かろう」では困ります）、例えば年間１００万円単位で費用削減が見込めるのであれば、手順を踏んで進める限りは組合員も反対する理由はないでしょう。（管理費削減分がそのまま修繕積立金となり、自分達の「財布」が潤うことですから）
我々の管理組合では外部のコンサルタントに途中の組合員への情報開示、管理会社プレゼンなどの舵取りをお願いしました。「第３者の専門家に代弁してもらう」ということも有効かと思います。
ただし、管理会社変更業務は理事会が本気でやらないとできません。
以上、ご参考まで。

[22: 匿名さん]

＞徴収される管理費は、支払いされる管理費とプラマイ０が当然です。

補修費が無くてもいいんだ。お先は値上げだけですか？

[23: １２、１４です]

>委託内容は以下の通りです。
>１．事務管理業務　　　　　３０万

２００戸とのことですから、月額1,500円／戸ですね
管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くになるでしょう

>２．管理員業務費　　　　　４５万
　>管理人さんは日勤で３６５日８時〜１７時

年間の金額で考えると、５４０万円ですね。
管理員給与の相場２５０万円×１．５人＝３７５万円と分析してみると
法定福利費・通勤費・福利厚生費を含めて、年額４４０万円で充分と思われます

>３．共用部分清掃費　　　　６５万
　>清掃は、月〜土で８時〜１５時

年間の金額で考えると、７８０万円。ものすごくボラれているような

清掃に必要な費用は、大部分が人件費です
清掃パート員の時給は、高くても８００円もしないですよね。
６時間×２５日×８００円×３人＝３６万円
これも半額になりそうです。

>６．植栽管理費　　　　　　１５万

これは、10さんや、私が前にも書いたように１／３以下になりそうです

後は、他から見積徴収する行動力が、ビギナーさんにあるか？ないか？ですね

[24: ２３です 訂正]

誤り
>管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
>もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くになるでしょう

正
管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くを提示する独立系もあるでしょう

[25: 匿名さん]

>>22
このスレの参加者は、修繕積立金と管理費は区別してますよ。
22さんは、あまり分譲マンションの経験はないようなので、よく勉強してから発言されるほうが余計な恥をかかずにすむと思います。
あまりにもトンチンカンな発言で煽るようなら、荒らしとみなして削除依頼させていただきますね。

[26: １２、１４、２３、２４です]

さらに追加で申し訳ありません

>３．共用部分清掃費　　　　６５万
　>清掃は、月〜土で８時〜１５時

定期清掃（＝床ワックスかけ）が抜けていましたね
共用部分の面積や、年何回実施するかに影響されますが、
それにしても、ここがボウリのようです

定期清掃は、年何回実施か？など確認し、ダ〇キンばどの清掃業者に見積りしていただくとよいでしょう

清掃員の人数や、管理員さんの勤務形態は、管理員さんに確認していただければより正確になります。
給与については、本人方が言い難いでしょうから、ハローワークの求人情報や、新聞などの求人広告で確認するとよいでしょう

[27: 匿名さん]

＞２５
補修費と修繕積立金の区別が分からん様ではワシ以下でんな。

[28: 前理事長]

まぁ　２７さん　けんか腰にならないで。
>>25　さん　
私の住んでいるマンションでは、蛍光灯の交換や給水ポンプのオーバーホール、緊急保守
季節の花の苗、種も管理費会計から支出していますよ。

スレ主さん
>>１６で書かれた費用の内、高いと思われるもの、？？？？と思われるもの

１．管理員業務費　　　　　４５万
２．共用部分清掃費　　　　６５万
３．建物・設備管理業務費　５０万
４．環境衛生管理費　　　　　１万
５．植栽管理費　　　　　　１５万
６．エレベータ点検費用１回分　　５７万円
７．植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）
８．配水管清掃１回分　　　　　１０５万円


３の建物・設備管理業務費、４の環境衛生管理費とは何でしょうか？
意味が分かりません。
建物・設備管理って管理員さんの職務範疇ではないのですか？
環境衛生管理費は清掃費に含まれないのでしょうか？
補足願えれば幸いです。

[29: ビギナーさん]

こんばんわ。スレ主です。
みなさんご意見ありがとうございます。

＞３の建物・設備管理業務費、４の環境衛生管理費とは何でしょうか？
＞意味が分かりません。
すみませんでした。
うちのマンションは管理費用を大きくわけると、以下の６つの分類になっているのはご説明したとおりです。

＞１．事務管理業務　　　　　３０万
＞２．管理員業務費　　　　　４５万
＞３．共用部分清掃費　　　　６５万
＞４．建物・設備管理業務費　５０万
＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
＞６．植栽管理費　　　　　　１５万

この６つの分類をさらにこまかくわけると
＞４．建物・設備管理業務費　５０万　
の費用は以下の作業にしようされています。

消防用設備点検費用
巡回設備点検
エレベータ点検
電気設備点検
オートドア設備点検
宅配ボックス設備点検
給水ポンプ点検
受水槽清掃
配水管清掃
ディスポーサ処理点検
駐車場シャッター保守点検
空調フィルター清掃
遊具保守点検

全部で月５０万かかるということですが、各作業を毎月実施しているわけでもなく、平均して月５０万の管理費が請求されています。ここの金額でみると、この中で、エレベータ点検にかかる費用がいように高いなぁと思ったので、相談させていただきました。

＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
の費用は、
水道水検査と水質検査に使用されているみたいです。


ところで、うちのマンションは共有部分の電気代約３０万や水道代２万円くらいを、住民から回収した管理費で支払っておらず、駐車場の収入等からあてております。
普通のマンションは管理費から支払いするものなのではないでしょうか？
駐車場がすべてかりられているわけではないので、公共料金の支払いがまかなえない月もありそうで、修繕積立金から補填しなくてはいけなくなるかもしれないなと思い心配しております。
（そもそも１世帯あたりの管理費は１万〜１万５千円程度でそれほどたかくはないのですが、管理費をあげずに、なんとか管理会社と交渉して管理費をさげる方向でまかないたいと思っています）
みなさんのマンションはどうですか。

[30: 前理事長]

スレ主さん　補足ありがとうございました。

＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
の費用は、水道水検査と水質検査に使用されているみたいです。

この費用は年１２万とのことでしょうか？
簡易水道水質検査費用は、１９，９５０円です。
それ以外には、法的に水質検査の必要はないはずです。

それにしても感心するぐらい割高管理費ですね。
管理委託会社の変更を検討していると匂わせば
下がると思いますよ。
「他管理会社より見積もりを取った」と言うのも
一つの手ですがね。

[31: 匿名さん]

スレ主さんへ

他社の見積りをとる事をオススメします
デベ系で、年６００万円減
独立系で、年１，０００万円減になります

信じる信じないは、実際に見積りを徴収すれば判ります

[32: 元理事]

スレ主のところはようやく２年目に入る頃かと。
管理会社の変更（移行）は着手してから、とても早くて半年、普通には１年くらいかかるので、今から業者選定もかねて、見積もり取り始めるのはいいかもしれませんね。

第一、見積もりとればその部分だけでも現行管理会社との交渉材料になりますから。

但し注意を要するのは、竣工時の管理会社は計画時から物件に携わっており、もっとも精通しているということです。
価格が見直されて、担当者やスタッフの質の問題がなければ、「無理して変える」のは避けたほうが良いと思います。

管理会社変更は、変わった後に後悔するようなこともありますよ。

[33: 匿名さん]

No.31 の通りか、それ以上に削減できます。

No.07 です。
１５０戸マンションです。
２年目で変更しました。ほとんど１人で行いました。
（マンション管理などには、全く関心のなかったサラリーマンです）

分譲後２年目の
３ヶ月目で管理の問題、管理費の問題、積立金の不足に気付いて計画、
６ヶ月目に理事会で決定
（当時の管理会社から嫌がらせもあったが、逆手にとって変更計画を早めた）
８ヶ月目に総会決議、
変更時期は新管理会社の都合で１１ヶ月目となりました。
後から思うと、変更までに半年あれば十分可能です。

変更前が酷かったのか、管理は各段によくなり、
管理会社変更で委託費６００万減
駐機場、植栽、排水管清掃、他、ひも付きをすべて変更し２００万減
（変更前は、管理組合が直接支払っている分も管理会社が裏で３０％のマージンを取っていたことも後で判明した。他にも首を傾げる項目が多くあった）
駐車場代からメンテナンス費を差引いた分２００万
計１０００万を積立金へ廻しました。
積立金は、初期計画の毎年１０００万から２０００万へと増額しました。

変更で後悔しないために、「管理、管理費、積立金」の問題点を明確にしておくことを勧めます。
変更計画、打合せは少数精鋭で行い実行時点で公開するのがポイントです。
参考に

[34: 匿名さん]

90戸規模の管理委託費年額
事務管理業務費　186.9万円
管理員人件費　240万円
清掃費　109.2万円
年2回消防設備点検費　42万円
毎月設備巡回点検費　24万円
2基エレベーター保守費　毎月フルメンテ　96万円
その他　256.68万円
合計　954.78万円

[35: ビギナーさん]

みなさん貴重なご意見ありがとうございます。
とってもためになります。

みなさんのご意見を拝見すると、やはりうちのマンションは改善する点が多々あるようですので、他の管理会社から見積りとるべく進めようと思います。
現在の管理会社はデベ系ですが、評判がよいというわけでもなく、特段ランキング等にもあがってきておりませんので、まずは他のデベ系とシルバー人材派遣センターにでも問い合わせしてみようと思います。

以前にも記載させて頂いたとおり、管理組合のメンバーにやる気が感じられないため、３ヵ月後の第２期ではよいメンバーを集めて、２年目中には結果をだせるよう１年くらいかけて頑張ろうと思います。

[36: いつか買いたいさん]

新築マンションの管理費は頑張れば半額に出来るね。

[37: 匿名さん]

５年目１６０戸マンションです。
入居後２年目で管理会社を変更し、その他にデベのひも付き業者を全部替えて管理費６０％にできました。

修繕積立金は年１０００万から２０００万に増額できました。
同規模の周辺マンションに比べ積立金は２倍近くなっています。

訳のわからない者が出なければ、頑張らなくても簡単にできます。

皆さん、もっともっと賢くなりましょう。

[38: 匿名さん]

賢くない人が沢山いるんだ、マンションには。

[39: 匿名さん]

＞38

賢くないというより、管理会社を変えるなんてすごく面倒。みんな薄々わかっても
結局何もできないし、やらない。

だいいち、変えたらマシになるなんて保証は誰もできないだろう・・・。よほどの
悪徳会社でない限り・・・。

管理費が60%にできた、と言われても、最初がめちゃくちゃに高ければ、簡単に
できる話。最初が安ければ無理。

[40: 匿名さん]

>>39

あなたのマンションの管理費は適正なのですか？その書きぶりからすると、ちゃんと調べていないのでしょう？
管理委託費の見直しや必要とあらば管理会社の変更を通じて、管理に関心を持つことの重要性を知らしめるのが大事なのですよ。管理会社によっても業務レベルの差はかなりありますよ。業務レベルの高い管理会社からいかに良いサービスを引き出せるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

[41: 匿名さん]

＞ちゃんと調べていないのでしょう？

どうやって調べるんですか?　他の会社から見積もり取るくらいならやろうと思いますが、
かなり詳しく説明しないと、正確な見積もりなんてでないと思いますけど。

管理人じゃないと入れない部分もかなりありますよ。
最初に選ばれた管理会社を変えるのはかなり大変ですね。

[42: 匿名さん]

マンション管理士に相談でもすれば、最初の一回くらい無料で相談を受けてくれますよ。
事前に必要な資料を提出しておけば、適正金額を知ることも可能です。
他の管理会社から見積もりを取り寄せるのも費用はかかりませんし、どんどんやってみたらいいのですよ。
やっていく中で比較しながら分かってくることも沢山あります。
自分達の調査力に自信がないのなら、実績のあるマンション管理士を活用してみるというのも一つのやり方です。

マンション管理の主体は管理会社ではなく、管理組合なのですよ。
管理組合が強く要求すれば、幾らでも立ち入ることは可能です。

要は管理組合にどれだけやる気があるのかどうかということに尽きると思います。

[43: 匿名さん]

＞管理組合が強く要求すれば、幾らでも立ち入ることは可能です。

そりゃそうでしょうが、今の管理会社には、やめてもらうことを前提にしなければ、
そんなことはできませんよ。

探した結果、結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしま
せんかね。

[44: 匿名さん]

結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしませんかね。
↓　　↓　　↓
管理会社任せでなく、変更をちらつかせて管理会社と対応すれば、管理組合に都合の良いいろいろな提案をしてきますよ。
無気力で言いなりのマンションには良い刺激になります。

[45: 匿名さん]

＞探した結果、結局今の管理会社でいこう、という結論になった時にぎくしゃくしませんかね。

そんなことを恐れているようでは、管理会社から良い条件を引き出すことなんて出来ませんよ。
現状に何らかの不満があるから他と比較してみたいと思っているんでしょう？
他との比較検討の上で、本当に今の管理会社が良いのならそれでいいじゃないですか。
リスクを避けたいのなら、マンション管理士などのコンサルを使うことを考えた方がいいでしょう。
どこに依頼するかは実績・人物などを見極めた上で、理事会メンバーで判断するしかありませんが。

[46: 匿名はん]

No.45 by 匿名さんの言われている通りです。


No.37 で「訳のわからない者が出なければ、頑張らなくても簡単にできます。」
と書いた者です。
やはり、何もせずに口先だけで良くなると思っているものもいるようです。
ムダ金をいつまで払えば気づくのでしょうか。

[47: 匿名さん]

３９から始まる議論は傾聴に値しますが、その間にお聞きしたい事は、管理委託契約は自動継続条項は不適切となり現在は１，２年の契約期間、その期間満了時には総会で理事会案（継続又は変更）を決議し、一方３ヶ月前の事前通知で双方が解約可能になっている原状では、適当に組合、管理会社双方に緊張感が保たれると思っているのですが、この辺のやりとりがないのは何故なのだろうかと言うことです。

[48: 入居済み住民さん]

私も先日総会を初めて参加させていただきました。

私は急きょ任命されたので２回目からですが、総会が始まって非常に危機感を持ってます。

私はまだ管理会社を変えようとまではおもいませんが、私は監事なので月次損益計算書を下さいと頼んだら、理事長に渡してあり、

快くくれませんでした。そして本当に数分の会話でしたが、駐車場は管理費で使用。エレベーターの点検は４ヶ月無料でその次からはフルメンテナンス。長期修繕計画の金額までは計画しなくてとよいとの回答
しかしこういうことも総会では相談する気もなく総会メンバーもいまいち危機感を持っているかわかりません。

よってかなり注意しないと3０年後は一個当たり１００万負担なんてことも考えられるかもしれないと思いました。

しかし私はど素人ですが少しインターネットを使用すればこれぐらいの情報は引き出せました。

よって４１さんも諦めずやればデーター引き出せると思います。

私はこれからも総会で投げ出さず損益計算書を見て管理会社と話し合っていこうと思います。

ただし監事なのであくまでも理事のメンバーが決めますけどね。

[49: 匿名さん]

＞総会が始まって非常に危機感を持ってます。

危機感を持っている人が複数人いれば、結構いけると思いますよ。
一人だけだと、まず無理。

[50: 瀬尾]

疑問に思うことは周囲の意見も聞いてまわり、危機感を抱き変えようと思うことがあるなら、理事会や総会の前に根回しをすることをお奨めします。

[51: 入居済み住民さん]

48です。

49さん、50さんありがとうございます。あせらずとりあえず根回ししようと思います。

その後なんとかデーターを入手してみたら未収入金が２００万あることが判明。
（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

そして植栽維持費の予算２７６万で計上
（これについては次回聞こうかなと思います）

あせらず総会前に理事長に相談してみようと思います。

[52: 匿名さん]

＞未収入金が２００万あることが判明。（売れてない物件の３月未払い金も含んでいるのですがそれにしても多い）

分譲会社の支払うべき管理費等が多いと言うことは、売買契約書でどうなっているやら、分譲開始後１年間は分譲会社が負担するがそれ以後は管理組合負担となっているかも知れない現実を知るべきでしょうね。

[53: 匿名さん]

質問がでてから、３ヶ月ほど経過しましたが、他の会社の見積もりは取ったのですか?

購入者が少ないマンションは、最近は結構存在していますので、他人ごとではないマンションも
結構あると思います。

私的な印象では、管理費を下げることはたいていの場合可能だと思いますが、管理組合が
やらなくてはならないことはかなりあると思いますよ。

大きいのは、業者の選択と、契約の内容ですね。どういうことをやってもらうのかはっきり
させ、契約書に書いてないことはあきらめて自分たちでやる。業者説明会を何回も開く、
といった努力は必要だと思います。

[54: 2ちゃんねらー]

管理会社は＊＊＊。おとなしく金を払った方がいいよ。逆らうと狙い撃ちされるよ。どうなっても知らないよ。

[55: 匿名さん]

↑貴方はテレビの見過ぎね。男でしょ。

[56: 入居済みさん]

52さんへ

51です

本日管理会社に電話してやっぱり言ってしまいました。

その結果未収入のうち１５０万ぐらいは売れない物件はどうしても１か月分は未収入として出るそうです。

しかし後の５０万はほったらかしだったみたいで、かならず理事会のときに報告をしてくださいと話をしました。
（その対応は管理会社の腕の見せ所ですよねとプレッシャーもかけました）

とりあえずいろいろあるようですがいきなり管理会社を変更してはかわいそうですので、担当者を「プロですよね是非これからマンションことを思いアドバイスをしてほしい」というような話をしました。
（その他エレベーターの話や駐車場の管理費のはなし、修繕計画も本当に５０００円でいけると思うか約２０分話しました）

そして、後日理事長と管理会社と私の３人で打ち合わせをすることになりました。

[57: 入居済みさん]

52さんへ
51です。

お礼を言い忘れました。アドバイス有難うございます。私もこれからがんばります。

[58: 匿名さん]

管理会社の変更するか、しないかは、契約期間の満了時には理事会で取り上げざるを得ない。
その理事会作成の議案は、総会では書類を含む出席者の過半数で決議されるので、特に、管理委託費の値下げはできても、値上げは出来ない。

[59: 匿名さん]

総会は理事会で決まれば間違いなく決議されるよ。普通決議は白紙委任状を含めた半数以上が出席し、その過半数の賛成があればよく、つまり４分の１の賛成があればよく、議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。
管理委託費の値上げも値下げも理事会次第というわけ。
総会に出席するものが少ない現状では理事会は思うように組合を操れる。それが現実。
それを防ぐ為には、自分が理事長になるのが一番の近道。残念だけどそれしか方法はない。
総会は議論する場ではないからな。

[60: 匿名さん]

＞議長（理事長）に白紙委任状がある以上、総会は組合の最高意思決定機関ではないよ。

設立総会ならいざ知らず、通常総会で白紙委任状を多用する組合員、議決権行使書の多用を宣伝しない組合は、民度の問題で一般的ではない。

[61: 入居済みさん]

みなさまご回答有難うございます。

第１回目なので値上げという形ではなくこれでいいでしょうかという管理会社の書き方になってます。

ただもうマンションができて４ヶ月が建つのですが最初の委託管理費が３００万ちょっとでしたので私には値上げのように見えました。（収支報告をみて４ヶ月に一回の支払いのようです）

それとまだ約７０件が空きがあり売主に議決権があるのですんなりではないと思います。

しかし私は管理会社を変更という考えではなく、今後真剣に考えてもらおうかとおもっているので管理会社もそれな
りの利益を上げてもらい住民も安心して生活できることをとりあえず目指そうかなと思ってます。
（２回目の理事会で思ったのですが収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います）

これから管理会社の出方しだいと理事のメンバーのつながりが大事かなと思いました。

[62: 匿名さん]

＞収支報告などを理事長だけに渡して数字を一切発表しないやり方はおそらく理事のメンバーがわかってないと思っていたと思います。・・・・よってなめられていたと思います

理事長の情報公開の姿勢の欠如の問題で、管理会社の問題ではありません。