修繕積立金の運用どうされていますか。

[匿名さん]

皆さん、お知恵を貸してください。

私は築４年目のマンションで輪番制の理事をしております。修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており、今後の運用方法を考えていきたいと思っております。
また、管理規約には具体的な運用方法の規定がなく変更の必要があると思います。

そこで、他のマンションの事例をお伺いしたいのですが、管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。

[62: 入居済み住民さん]

こんばんは

築１１年目、５１世帯、カマボコ型（単棟）、機械式駐車場アリ
修繕積立金約５０００万円

１０００万円毎に各銀行に１年で預けたそうです
４本（←預けすぎでは！！？）

個人的には「す・まいる国債」でも
貸しいれの担保になるので良いと思います

まあ、住宅金融公庫、元・国、現・（財）法人がどれくらい安全か？と
言われたら、社会保険庁がどれくらい安全かわかりませんが
他の商品より安全、と思います

年金も貰いだした人にはいい制度だと思いますが
これからの人は厳しい～

[63: 匿名さん]

「すまい・る国債」→「すまい・る債」ね。
一応つっこんどく。

[64: 匿名さん]

＞個人的には「す・まいる国債」でも貸しいれの担保になるので良いと思います

間もなく大規模修繕で、３千万円使ったら運用なんて意味ないよ。

[65: 匿名さん]

すまいる「債」て、貸しいれ(?)の担保になるんだったけ？？

>>64
管理組合資金の運用？　すまいる債を買う意味を誤解してるかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

一般会計費の余剰金（５００万）をそのまま一般会計費として普通預金に残すより
修繕積立金に振り替えることってやはり総会で決めなきゃいけないことですか？

[67: 匿名さん]

>>66
当然です。<<用途が異なりますから。

[68: 匿名さん]

一般会計は年間のもの、余剰が出れば値下げか、特別会計に振り替えるのが常識。

[69: 匿名さん]

一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？
どれだけを積立金振替へ、どれだけを繰越にするかで揉めています
１００戸で年間の積立金が４００万ですが、今期末で４５０万が一般会計に残ります。
突発的な補修などを１５０万として３００万を振替える派と、半期ごとに２００万づつに
分割振替派に分かれています。
みなさんのところはどうなっていますでしょうか？

[70: 瀬尾]

一定額（200万円）を残し、年に1度超過部分を修繕積立金に振り替えるようなシステムはどうでしょう。私が理事を務めるマンションではそう提案する予定です。

[71: 匿名さん]

＞一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？

その前にどれだけ使うかつまり予算が正確なら残す必要はないわけです。
そうは言うものの補修費は過去の平均を取り、最大値のケースを検証して相当額との差を予備費にするのが相当です。

[72: 匿名さん]

これは理事どうしで話し合いをするしかない。

余剰分は、修繕積立金に回して将来にそなえる必要がある。修繕積立金は、一度入れると
簡単にはおろせない。修繕積立金を管理会計に回すことは認められていないから・・・。

年度総予算の10%くらいじゃないんでしょうか。もちろん、それはどの程度余裕をもって
予算を組んでいるかにもよります。

[74: 匿名さん]

分譲1年目のマンション理事です。
「すまい・る債」について教えていただけませんか。

以前、すまい・る債の利用方法として、1年目に一時金のまとまった金額（例えば1000万とか）を購入、
その口は2年目以降支払いせずに、翌年から年額の積立金に応じた金額で積立を新たに始める。
というのを拝見しました。

管理会社へ確認したところ、申し込み額の上限は修繕金の年額であるから、
この方法はとれないと返答を受けました。
ここ1～3年の間にこのような形で購入された組合の方はいらっしゃいますでしょうか。
ご意見いただければ助かります。

[75: 匿名さん]

マンションすまい・る債についてお答えします。

１）融資金額・・・対象工事費の８割以内で１５０万×住宅戸数が融資の限度です。
２）貸付条件・・・最長１０年間のローンで完全固定金利です。
３）貸付対象・・・マンションの教養部分をリフォームすること、修繕積立金わ返済金に充当できること、マンショ　　　　　　　　　ン管理センターに保証委託すること、菜度一定の事項を規約に定めるか総会で決議しているこ
　　　　　　　　　と。
　　　　　　　　　修繕積立金が１年以上定期的に積み立てられており、管理費と区分経理されていること。　　
　　　　　　　　　修繕積立金の滞納割合が１０％以内であること。
　　　　　　　　　毎月の返済額が毎月の修繕積立金の８０％以内であること。
　　　　　　　　　
　　マンションすまい・る債を積み立てている場合、リフォームローンをいつでも申し込むことができ、保証料も
　　軽減されます。
　　又、融資手続きは、管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承認後に着工し、工事完成後に金銭
　　消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

住宅金融支援機構の発行する利付きの１０年債を毎年１回、最長１０年間にわたって継続購入するものです。

　積み立て・・・毎年１回、最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円。積み立て額を途中で
　　　　　　　　変更することはできません。
　安全性・・・・預金保険の対象外ですが、住宅金融支援機構が破綻した時は優先弁済を受ける権利が付与されて
　　　　　　　　います。尚、債権は無償で住宅金融支援機構が保護預かりします。
　収益性・・・・利息付きの債権ですから、毎年１回利息を受けることができます。
　流動性・・・・第１回目の債権発行から１年を経過すれば、住宅金融支援機構に買い取り請求し途中で換金する
　　　　　　　　ことができます。一部換金も可です。

積み立てができる組合の要件

　①管理規約に修繕積立金の使用範囲を計画的修繕等に制限すること。対象となる共用部分の範囲、予算決算、管理　　費等の徴収、借入、修繕積立金の取り崩しなどを集会での決議事項とするなどが規定されていること。
　②長期修繕計画が期間が２０年以上であること。外壁補修・屋上防水及び排水管の補修工事にかかる修繕予定時期
　　及び予定工事金額が明記されていることの要件を満たすこと。
　③応募年度の予算において、築年数や平均占有免責に応じて、一定金額以上の修繕積立金がつみたてられる計画に　　なっていること。

　大体以上の要領で融資が受けられます。








　

[76: 匿名さん]

漢字の変換等読みづらい文になって申し訳ありません。

[77: 匿名さん]

>75さま
レス有難うございます。

当マンションでは融資を予定しているわけではありません。
当マンションの1年間の積立額は400万強（応募条件はクリアできているようです）
なのですが、一時金として1300万程ある分を全額購入したいのですが、
無理なの知りたいのです。

[78: 匿名さん]

６年ほど前、私が理事長の期にスマイル債に預けました。
当時は、１口１００万円（現在は５０万）でした。
当時のことで申し訳ないのですが、１年間の積立金総額が限度でした。
それまで１億円ほど残高があったのですが、預けられず、年間収入の
約2,650万の内2,500万で申込をして以来、毎年同額ずつの積立をしています。
申込の際、総会議案書、決算報告書、管理規約などを申請書に添付したと思います。
現在、理事でないのでその後に変更があれば承知していませんので
参考までということで。

[79: 匿名さん]

住宅金融支援機構の窓口へ直接行って聞いてみて下さい。
民業圧迫になる様な返答は電話ではしないからです。

現在はどうか判りませんが、6年くらい前でしたが、直接窓口出向き相談した結果1年目は限度無しで受けてくれました。
但し、債権売却の予算がありますので、申込総額が予算を超過した場合は抽選で決めると当時は伺いました。

[80: 匿名さん]

実際例では融資が抽選ということは今までありません。

[81: 匿名さん]

レス有難うございました。
一度相談してみようと思います。

[82: 匿名]

銀行定期と郵便局の定期です。
東京電力の株式投資をする話しも出ましたが管理上下するので止めました。

[83: 住まいに詳しい人]

「すまい･る債」には、要注意です！
なぜなら、半民間となった同債権の保証措置は、詳しいパンフを精査したところ、「１００％」の保証はないようですよ！
　わたしどもも、過去に一度加入しましたが、この完全保証がないため、途中で解約しました。

　パンフ上での「他の債権より優先権がある」と、書かれていますが、全ての債権より、完全に当すまい･る債が、優先するものではない事に、十分ご注意してください！

[84: 匿名さん]

>>No.83 by 住まいに詳しい人
住宅金融支援機構が倒産する事態を冷静に考えてみては？

[85: 匿名さん]

仕分けされても大丈夫だといわれましたが、すまい・る債、ホントに平気?

[86: 匿名さん]

修繕積立金は、郵便局と長期債の両建で運用しているはずです。

大規模修繕等の関係で、外装、防水、排水管等の大規模修繕が控えてながら、資金不足が悩ましいところです。

[87: 匿名さん]

みずほコーポレート銀行が運用してるんですよね？

[88: 匿名]

すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。

この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。

管理会社が大〇ライ〇系は特に！

[89: 匿名]

すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。

この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。

管理会社が大〇ライ〇系は特に！

[90: 当たり前だのクラッカー]

原点に戻って。
匿名さんの３０００万をどうするか？と言うことだけど。
儲け話と言うことなんだよな！
普通に儲け話を人に聞くかな？聞かれた人は儲け方を教えるかな？
この匿名さんちょっとおかしいのかな？

本当に運用を考えて居るのならマンションの所在地から管理組合名、管理者名を明記すれば間違いないんだけど。
すぐに美味い話が来るんだけどねぇ！
３０００万円を貰いにさぁ！この匿名さんの所へ！

[91: 匿名]

藤田 まこと？

[92: 匿名さん]

銀行定期ったって、金利も底這いだし、運用としたらたいしたものになりませんよね？

元本保証で決済性口座で充分でしょうか？
それとも運用しろ！という組合員が多いものでしょうか？

[93: 匿名さん]

すまいる債って、そもそも資金自体は最終的にどこに貸し出されてるの？国なのか地方公共団体なのか特殊法人なのか？行き先がわからないものって、いくら大丈夫だといわれても、このご時勢だと信用しにくいよね。
あと、管理会社に販売時の販売手数料は発生してるの？

[94: 匿名さん]

>>93
確かみずほコーポレートが運用してるんじゃなかったかな？
あとリベートは考えにくいような気がする

[95: マンション住民さん]

すまいる債を却下って・・。硬すぎるわ。

[96: 匿名さん]

手数料とか無いよ
定期的な事務仕事が多くなって会社で嫌われる

管理会社としては面倒だから決済用預金で２億３億無利子で持ってるとこの方が楽だよ

[97: 匿名さん]

みずほコーポが運用って、最終的なカネの行き先は不明ってコト？　格付トリプルAAAの仕組債にいっちゃってるってこともありえるの？

[98: 匿名さん]

サイト見なよ

[99: 匿名さん]

事務受託銀行がみずほコーポレート銀行ってだけだよ。
何で事務を受託しただけで運用していることになっているのか。

[100: 匿名]

事務受託なら関係ない。

[101: 匿名さん]

すまい・る債のデメリットってなんでしょうか？

[102: 匿名さん]

利息が高い、補償がある、借りる時に有利、こういったことがデメリット？
どこに貯金してもいいんじゃないかな。
その預金先の運用まで考えることはないよ。

[103: 匿名さん]

質問します。

ペイオフ対策に今の保管口座(普通預金)を決済性口座にすると総会で決まりました。
次期理事会の第1回議事録を見たら、1千万は普通口座で越えた分を決済性にする…となってました。

…？

口座を分ける？あるいはひとつの口座でそんなことができる？？

混乱しています。帰宅してからネットで調べようと思いますが、こちらでお詳しい方いらっしゃいましたら、お教えいただけないでしょうか？

[104: 匿名さん]

でましたね、銀行の破たん

あの銀行に積立金を預けてる所はないと思いますが、危機感は増したのではないでしょうか？
ていうかボンヤリ1千万以上預けてることなんてないですよね～

[105: 匿名さん]

>次期理事会の第1回議事録を見たら、1千万は普通口座で越えた分を決済性にする…となってました。

理事会での議決権はありません。
現金・預金の管理方法は総会決議事項です。
千万円で分割すれば銀行を選ぶ必要はなくなりますので、決済性にするのは賢い方法ではなく、当時の理事長の責任逃れに過ぎません。法人でない場合は理事長個人名義になりますので、交代毎に名義変更して置かないと、破綻した時に理事長口座と個人口座が名寄せされる危険があります。これを決めるのは破綻銀行サイドである事をお忘れなく。

[106: 銀行関係者さん]

１．＞住宅金融支援機構の倒産

そういうこともあり得ますし、保有している債権のデフォルトリスクに高いものがあるとも聞きますね。
昨年は特に1200億円の損失。。
http://www.jhf.go.jp/files/100011916.pdf

利益剰余金が2800億、但し政府出資金というのでほとんどカバーされている。
http://www.jhf.go.jp/files/100011723.pdf

一昨年も300億の損失ですから、何か体質が悪いのかも。。

２．また国債破たんによる影響は、ここにどのような物がありますかね。
まずこの政府出資金が国債返済に充当されるでしょうね。
すると同機構から資金の引き上げが起こる。。この引き上げを早くすればOKかな。

[107: 匿名さん]

ちなみにウチは毎年１億円ずつ日本国債を金利がいいという理由で買い続けているんだけど、これって大丈夫なのかな？　そろそろ国債バブルもおわりのような気もするんだが？

[108: 販売関係者さん]

>>ちなみにウチは毎年１億円ずつ日本国債を金利がいいという理由で買い続けているんだけど
何戸のマンションですか？すごすぎ。

[109: 素浪人]

ウソを見分けなさい。

[110: 匿名さん]

500戸程度の規模が、あれば毎年一億ぐらい積立でも不思議ではない。

嘘と決め付けるのもどうかと思う。

[111: 匿名]

素浪人は、自分の身近な範囲外のことは想像も出来ないから、許してあげて。

[112: 匿名さん]

さうだね。別板見ていてもそんな感じだしね。

[113: 匿名さん]

５００戸の住戸があれば、修繕積立金が17,000～20,000円であれば１億にはなるかも。
但し、途中の修繕積立金を取り崩さなければ。
月１戸当り25,000円の修繕積立金であれば、５００戸あれば年間１億にはなるでしょう。

[114: 匿名さん]

うちは700超、他の知り合いのところは1500超。
いざという時どうなるかは心配。

[115: 銀行関係者さん]

こちらのマンションも600戸で、毎年1.2億の積立金が発生しています。
修繕積立金係を３人おいて、運用を考えています。

今のところ有力なポートフォリオは、
40％すまいる、30％国債、30％当座預金（利子なし、元本保証上限なし）、10％普通口座

社債での運用は、原則禁止と規定されています。ま、こんなものですかね。
あまり分散すると、分かりにくく、不正も起こりかねませんし。
株式のように変動が激しくても、不正が分かりにくそう。

[116: 匿名さん]

その手に乗りませんよ銀行屋さん。
銀行もじり貧業界ですからね。
社会的信用は地に落ちていますよ。

[117: 匿名さん]

116は、了見がせまいなぁ。

115みたいな所もあるし何もやっていない所もあるってことですよ。

私のところは、115にプラスして地方債とか円建て国内事業債も購入可能にしてある。買い方は、どの商品に何パーセントと言う割り振りじゃなくて、修繕計画の遊んでいる予算に合わせて債権期間を組み合わせて最適なものを選択購入する事に成っている。

[118: 匿名さん]

お金に苦労している貧者の発想だね。

[119: 入居済み住民さん]

それではお金に困っていない富裕者だったら？
どんな発想になるのでしょうか？

[120: 匿名さん]

金庫貯金

[121: 匿名さん]

118は、運用するほど積立金が無いからしょうがないよな。

困ってるんじゃなくて、余裕の部分を運用するの。余裕が無きゃ分からんよね。

[122: 匿名さん]

ネット定期を1000万ごとに分散して預けるとか
理事会の仕事は毎年どこの銀行に預けるか決めること

[123: 匿名さん]

５千万位までなら、定期５本でもいいかもしれないけど３億４億に成ると定期で１千万円づつって訳にはいかない。
ペイオフ対策としても分散してどこかに入れておかないと成らないんだよね。

スマイル債、国債、事業債等で運用しつつ決済性普通預金とかに緊急用の予算を入れておくとかに成る。

[124: ビギナーさん]

すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね
みなさんのところはきちんとされてるんですか？

[125: 匿名]

どこの銀行に預けるか考える暇があるんならエレベーターの点検会社かえるだけで20年分の金利ぐらいコスト削減で捻出できるよ！

[126: 匿名さん]

＞すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね　みなさんのところはきちんとされてるんですか？

面倒なら法人にすれば解決よ。

[127: ビギナーさん]

>>126
書いて消したことなんですが、法事にするメリット･デメリット教えてもらえますか？

あと、朝・昼・夕・夜にだいたいのスレッドに短レスするの、なぜですか？暇ですか？

[128: 匿名さん]

>>122　定期を1000万ごとに分散して預けるとか
うちの総会でもこんなこと言ったご婦人がいた
３０行以上に口座開設なんて手間を考えたらできませんとの解答に
会場から拍手が起こった

>>124
自分でするの？　理事長の仕事は自分の名前を確認して押印だけ
あとは管理会社がやってるけど

>>126
法人にして代表理事（理事長相当）が変わっても届出いらないの？
普通の金融機関は講座名義「○○管理組合法人　代表理事　○○○○」と思う

[129: 匿名さん]

＞普通の金融機関は講座名義「○○管理組合法人　代表理事　○○○○」と思う

残念でした。すべては法人印のみです。

[130: 匿名]

組合員の大事な虎の子である修繕積立金は、せめてメガバンクに分散をした方が良いと思います。

三菱東京UFJ、三井住友、みずほ…

また毎年、情報開示を確認して預けるのは良いと思います。

信金では城南信用金庫が非常にサービスが良いそうです。

[131: 匿名さん]

法人にしてしまえば、理事長変更毎に名義変更をしなくても問題無いけど、法人にしたことで
掛かる費用と利子収入を考えないとね。この問題だけで法人化を考えるのは注意が必要。

何でも法人化すればいいわけじゃないから。

[132: 匿名さん]

＞何でも法人化すればいいわけじゃないから。

本来は法人にすべきで、中小マンションは話題にもならないだけ。

[133: 匿名さん]

昔は30人以下の区分所有者の組合は法人化は出来なかったものね。

[134: 匿名さん]

>>132

なぜ法人化すべきなの？

[135: 匿名さん]

区分所有法第6節　管理組合法人　を読みなさい。

[136: 匿名さん]

>>135

答えに成ってないと思うが。

自分の考えるメリット・デメリット位書いてみなよ。

[137: 匿名さん]

メリットは、昔は３０人以上のマンションに限られたのが、人数制限を無くした改正をしたとで明白だよ。

[138: 匿名さん]

>>137

それ、理由に成ってないだろう。何故そんな制限があったのか位調べたほうがいいよ。

どうせ読むなら同じ区分所有法第6節でもこちらの方がまだために成る。
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-frame.htm

[139: 匿名さん]

ナンにも為にならんかった。

[140: 匿名さん]

不動産を購入するときは法人名義で登記できます。これが一番大きなメリットです。預金口座、電話加入権名義なども法人名義になります。また銀行などの融資を受けるときに、法人だと銀行内の処理がスムーズにでき、借りやすいこともメリットといえばメリットです。（コピペ）

[141: 匿名さん]

↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。

運用するにあたり権利能力なき社団としての条件を満たしていれば証券会社等にも口座を開けるから法人化して無くても問題無い。すまい・る債とかも法人化は、関係無い。

運用の一環として不動産転がしでもしたいなら法人化した方がいいかもね。

[142: 匿名さん]

法人でも法人でなくても不動産以外の資金運用については何も変わらないよ
国の方針では法人でも法人でなくても区別はしないという方針なのだから
スレは資金運用のことについての話し合いだから
法人化は別スレで議論すれば良い

[143: 匿名さん]

全ての契約は理事長名義が不要になる。

[144: 匿名さん]

＞↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。

そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。

[145: 杉作]

>そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。

いつから日本人ってこんなんなったん？
誰か教えて。

[146: 匿名さん]

管理組合法人以外の管理組合は判例で「権利能力なき社団」とされている半人前の共有財産の管理団体に過ぎない。

[147: 匿名さん]

電話一つ持つにも所有者で面倒だものね。

[148: 匿名さん]

理事長の任期は１年？２年？　固着化？
理事長名の変更の事務手続きだけでも大規模になると非常に面倒。＜費用もかかる。

管理組合「法人」して発生するデメリットってどんなの？

[149: 匿名さん]

手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。
法人化してなくても余計な費用なんて掛からないよ。普通は、委託契約の内。

逆に法人化した方が理事の変更手続き費用が発生したり地方税等税金も取られたりと出費はある。だから、運用面から見る法人化は、積立金の額が億単位でないと利子収入をそれらに食われて本末転倒だよ。

運用上は、法人化のメリットなんて書き換え位しかないから。

半人前とか言っている奴は、単なる自己満足に過ぎないよ。さぞかし、立派な管理組合なんだろう。

[150: 匿名さん]

＞手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。

理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが、法人は登記のみで後はナシよ。

[151: 匿名さん]

↑だとすると、最初に口座を開く時には理事長が行かながゃダメって事かな？

[152: 匿名さん]

＞理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが
理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託

[153: 匿名さん]

＞理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託

杜撰な理事長と言うか、杜撰な管理組合で、管理会社の餌食になりましょう。

[154: 匿名さん]

>>153

理事長が、書き換えに足を運ば無い事が組合運営にどう影響するんだい？

是非理由を聞いてみたい。

[155: 匿名さん]

＞理事長が、書き換えに足を運ば無い事が組合運営にどう影響するんだい？

管理者の責任を放棄している事は明らかです。

[156: 匿名さん]

＞管理者の責任を放棄している事は明らかです。

銀行に行って窓口の担当者に「私が理事長です」とでも言うの？
借り入れがあったり、取引やめられそうな貧弱組合の発想

[157: 匿名さん]

>>156

「管理委託をしていない管理組合」もしくは「信用の無い管理組合」って事では？

管理者は、手続きがなされた結果を確認すれば問題無いでしょ。
自分で手続きをしに行くかどうかは管理責任とは関係ないよ。

155の悪い所は、どう言う点で責任を放棄しているのか書かない事。どう、明らかなのか書いてみ。

[158: 匿名さん]

上のお二人さん理事長をやった事無いね。

[159: 匿名さん]

>>157　ありがとさん。

>>158　俺は156
おおあたり、理事長をやった事は無い。責任は取らない、権限があれば良い。

業者折衝から契約やら理事会・総会提出議案は全部俺がやって
理事長に間違い無いからハンコ押してって言ってる
管理会社が持ってきた、理事長交代の書類も同じ
千石さんなんて人と同じ立場、今期で退任予定。

[160: 匿名さん]

そう言うのを駒使いさんと言われます。

[161: 匿名さん]

小間使いだろうよ。女中の類いよ。