修繕積立金の運用どうされていますか。

[匿名さん]

皆さん、お知恵を貸してください。

私は築４年目のマンションで輪番制の理事をしております。修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており、今後の運用方法を考えていきたいと思っております。
また、管理規約には具体的な運用方法の規定がなく変更の必要があると思います。

そこで、他のマンションの事例をお伺いしたいのですが、管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。

[42: 匿名さん]

41さん
あなたは理事としてどうしてるのですか？

[43: 匿名さん]

＞あなたは理事としてどうしてるのですか？

はい。元気にやってます。

[44: 匿名さん]

或る組合連合資料から
管理組合のペイオフ対策
住宅金融公庫の「マンションすまい・る債」は公庫の全財産が担保ですから、安全で、かつ、有利です。１年以上経てばいつでも換金できます。

１金融機関1千万円以下に分散する方法。

郵便局の貯金は、1千万円までとその利息が保護されます。振替口座の場合は全額保護されます。（無利息）

利子のつかない決済用預金は、預け入れの限度はありません。全額保護されます。

国債・地方債（健全な地方自治体）を買う方法も安全です。ただし、満期前に換金すると額面割れも出てきますので、資金の需要を計算の上購入してください。

積立マンション保険に加入する方法もありますが、この場合、破たんの心配のない保険会社を選ばなければなりません。万一破たんすると、９０％しか保証されません。

1千万円を超える場合、破たんの心配のない金融機関に預ける方法もありますが、安全かどうかの見分け方が容易ではありません。

[45: 匿名さん]

ようするにすまいる債以外は使えませんね

[46: 匿名さん]

そういえば、今期のすまい・る債はもうすぐ締切だね。

うちの組合も決済用預金がだぶついているから、すまいる債の増額積み立てを
理事会に提案してみた。
今までも積んでいたんだけど、限度額目いっぱいじゃないから「あと数千万円
増額できるよ」と教えてあげたんだけど、どうなったかなぁ。
うちは運用細則があって、元本保証商品なら理事会決議で決められるんだ。
あとは理事さんたちがどう判断するかだけど。

[47: 匿名さん]

＞ようするにすまいる債以外は使えませんね

法人化すれば、組合法人名称で口座開設可能。

[48: 匿名さん]

権利能力なき社団・財団
「権利能力なき社団・財団」については、預金保険法や同法以外に法令で明確な定義が存在していない。このことについて預金保険機構は次のような要件を満たす場合に限定されているとの見解を示しているが、この見解にすら法的根拠は存在しておらず事実上、権利能力なき社団・財団ではないと破綻金融機関又は預金保険機構が認定されてしまった場合は裁判上で争わざるを得ない状況となっている。

[49: 匿名さん]

序でに、
生命保険契約者保護機構が全額保護をしていた期間は平成13年3月で終わりました。4月以降、生命保険会社が破たんした場合契約者・投資家を保護するルールが変わっています。死亡保険金や入院給付金も一定割合が減額されます。その他についても現行の減額割合より多くなります。要するに全額保証はされませんので破たんした保険会社の財務内容等によって払い戻しの割合が決定されます。

[50: 匿名係]

No.37さんへ

もう見ていないかもしれませんが、私ももったいないと思いましたので書き込みします。

他の理事のメンバーが保守的ということでしたが、「物価上昇による資産価値の目減り」の
お話をされてみてはいかがでしょうか？金融のプロの方を相手にお金の話をするのは気が引けますが、
他の方にも分かるように説明いたします。
単純に「将来建築費が上がったらどうすんの？」ってこってす。

仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。
修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。
業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。
その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり
10万円の負担が発生します。
もちろん、理事や組合員の多くが「決済性預金以外に預けるくらいなら、大規模修繕時に
一時金を負担するからそのままにしとけ！」っていう考えかもしれません。
しかし、「いやいや、急に一時金の負担が発生するのはイヤだから何とかそうならないよう
運用も検討してみようよ！」って声があるなら一度話を進めないといけないでしょう。
（あ、でも一度話はされているんでしたよね？すみません。）

もし上記の例でこのまま時間が経過し不足が発生したならば、きっと「適切な運用を
行わなかった今までの理事の責任だ！」とおっしゃる方が出てくるかもしれませんね。
ましてあなたは金融のプロであり理事メンバーであり更には理事長であると。そんな
恵まれた環境である今、静観する手はないのではないでしょうか？
結果はどちらでもいいと思うんです。運用に対する考え方や金銭感覚は人それぞれでしょうし。
一度みなさんに問うか問わないかです。

なお、上記例の前提として管理費や修繕費はこれ以上削減できないくらい見直しを行った上での
話ということで。あと建築費用の上昇については2002〜2003年と比べて現在のほうが高いという
話を複数の方から聞いたことによるものです。

ちなみにウチの管理組合ではまだ2年目ということもあり、定期預金＋積立火災保険＋すまいる債
での運用です。今後議論が進み運用細則などもきちんと制定されればもう一歩踏み込んだ運用が
出来るかもしれません。というのもウチでは「将来負担が発生するなら運用も検討しよう。」が
コンセンサスになりましたので。もちろん、運用は管理組合が取れるリスクの範囲内でのお話ですけどね〜。

No.37さん、ファイト！です。

[51: 匿名さん]

＞仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
＞しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり10万円の負担が発生します。

ですから、長期修繕計画を少なくとも５年ごとに修正し、要すれば事前値上げもして対処しますので、このようなことは起こりえません。あれば、単なるずさんな長期修繕計画書に基づく修繕積立金の不足に過ぎません。

[52: 匿名係]

＞＞仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
＞＞しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり10万円の負担が発生します。

＞ですから、長期修繕計画を少なくとも５年ごとに修正し、要すれば事前値上げもして対処しますので、このようなことは起こりえません。あれば、単なるずさんな長期修繕計画書に基づく修繕積立金の不足に過ぎません。

5年ごとの修正で足りるかは別として、確かにこのようなケースは少ないかもしれません。
実際には大規模修繕は２〜３年前から準備するでしょうし。
ただ、事前値上げという形で対応するならば「組合員の負担増」という点では全く同じことだと
思います。私が言いたかったのは「一時金が〜」ではなく組合員の負担増の可能性があるということなので。そしてその負担を全額ではないにせよ、運用で少しでも埋められる可能性があるのではないか。さらにそれを組合員が選択できる機会を設けることが大事ではないかと。

文頭の「ですから」がちょっと分からなかったで、私も要点を取り違えていたとしたら申し訳ないのですが。

[53: 銀行員]

匿名係さん

37にリプライありがとうございました。
運用については、理事会で慎重論が多かった上に、修繕計画改定の説明会でも「運用しないのですか？」という質問への回答として概略を説明しましたが、やはり慎重派の方も相応にいました。

私としては理事会というのは「特定の方向に意見を動かしていく」というよりは「(もちろん法的、同義的に間違っていないのが前提ですが）皆の意見を集約し、やるにしろやらないにしろ方針を取りまとめる」のが大事だと思っているので強く「説得」はしたくなかったのです。

まぁ「すまい・る債」だって「年金も破綻しているように絶対大丈夫だといえるのか！」とか、数年後になって「なんであんな低い利率のときに固定運用なんかしたんだ？」と言われてしまうこともありうるわけで、
良かれと思ってやったことで攻められるのもツマラナイですから。

現状は管理費削減や修繕工事の適正化など節約を中心に頑張っています。

もったいない、とは思うんですけどね。

[54: 匿名さん]

＞運用で少しでも埋められる可能性があるのではないか。さらにそれを組合員が選択できる機会を設けることが大事ではないかと。

理事長＝管理者には、共有物の保存義務はありますが、「運用で少しでも埋める義務」はありません。
昨今の金融危機が良い例ですが、金融専門業者ですら破綻していることから見てもその提案の権限は管理者にもありません。
標準管理規約に運用とあるのは、平成１７年のペイオフ解禁に対する対策案の建議義務を管理者に課したもので、決して増やす方の運用ではなく、千万以上の預金の保存義務を明確にしたものです。

[55: 匿名係]

銀行員さん

そうですね、「説得」みたいになるとおかしなことになるかもしれませんね。
肝に銘じておきます。私の論調だとその可能性があるのかなと思うので。

運用に限らず、組合員の方から色々言われることはあるのでしょうね。
でも、その時にきちんと説明できるだけの理由を用意してあれば
大丈夫かな、なんて考えています。あとは言われることに精神的に耐えられるかどうか。
これは個人差がありますけど。

これから何年いや何十年かかるか分かりませんが、きっと修繕積立金が当たり前のように
運用される日が来ると思っています。もちろん、それには個人の家計レベルでもう少し
運用に対して関心が高まることが必要でしょうが。

[56: 匿名係]

＞理事長＝管理者には、共有物の保存義務はありますが、「運用で少しでも埋める義務」はありません。
昨今の金融危機が良い例ですが、金融専門業者ですら破綻していることから見てもその提案の権限は管理者にもありません。
標準管理規約に運用とあるのは、平成１７年のペイオフ解禁に対する対策案の建議義務を管理者に課したもので、決して増やす方の運用ではなく、千万以上の預金の保存義務を明確にしたものです。

増やす方の運用の義務がないというのは理解できます。そして、標準管理規約に載っている
「修繕積立金の運用」とあるのはどちらかというとおっしゃる通りに「積立金の適切な管理」の
イメージなのかもしれません。でも、だからといって増やす方の運用という概念が
排除されているのではないと私は考えています。そうでなければ「修繕積立金の適切な管理」という
文言の方が似つかわしいでしょうし。
あと、提案の権限が理事長にはないとのことですが、それは理事ならよいのですか？それとも理事もダメで組合員ならよいのでしょうか？「ありません。」と言い切っておられますが、
もしその根拠を今回の金融危機における金融機関の破綻とするなら、それはあなたの個人的な
判断と捉えてよろしいですか？私は今回の破綻は金融機関がゆえの「行き過ぎ」が原因であると
考えています。従って、「専門家でも失敗するのだから素人は手を出すべきではない。」という
ロジックは管理組合における運用には当てはまらない気がします。
もしかすると、増やす方の「運用」においてもどれだけリスクを取るかのイメージが
あなたと私とで異なっている可能性があるので意見も違っているだけなのかもしれませんが。

[57: 匿名さん]

そりゃ組合員全員が、修繕積立金を
ハイリスクハイリターン運用するのに賛成なら、
自由にやれば良いだけの話です。

[58: 匿名係]

No.57さん

理屈上はありえなくはないですが、何故そんな極端な話を？
運用というとハイリスクハイリターンなイメージしかありませんか？

[59: 匿名さん]

ご質問します。

管理組合理事長名義の定期預金口座をつくるとしたら、個人向け・法人向けのどちらが対象になるのでしょうか？先日、新生銀行の個人向けの定期預金に興味を持ち問い合わせたところ、管理組合名義では預けられないとのことでした。このあたりのルールは他の銀行も同じなのでしょうか？ちなみに私たちの管理組合は法人化はしていません。

あと、皆様の管理組合ではどちらの銀行の定期預金に入っていますか？今のところ、日本振興銀行、オリックス信託銀行、あおぞら銀行など高利率な銀行の定期預金を預け入れ額1000万円を限度として検討しています。元本割れや銀行倒産時のリスクはない前提での運用を考えているのですが、メガバンクやゆうちょ銀行でもない金融機関に口座を設けることに一般の区分所有者からの抵抗はあるものでしょうか？実際に上記の銀行を含め定期預金で運用している管理組合の話も聞かせて頂けたらと思います。

[60: 匿名さん]

管理費・修繕積立金等のペイオフ対策はどうしたらよいのでしょうか。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/05_05.html

[61: 匿名さん]

ペイオフは当然気になっていますが、

日本のトップクラスの銀行を選ぶことで、担保していると考えています。
利子無しの預け先も一応話題にはなりましたが、そこまで考える必要は
今のところないのでは・・・という判断です。もちろん、絶対安全という
ことは言い切れませんけれども・・・。

下手に運用を考えるよりはマシなのでは?

[62: 入居済み住民さん]

こんばんは

築１１年目、５１世帯、カマボコ型（単棟）、機械式駐車場アリ
修繕積立金約５０００万円

１０００万円毎に各銀行に１年で預けたそうです
４本（←預けすぎでは！！？）

個人的には「す・まいる国債」でも
貸しいれの担保になるので良いと思います

まあ、住宅金融公庫、元・国、現・（財）法人がどれくらい安全か？と
言われたら、社会保険庁がどれくらい安全かわかりませんが
他の商品より安全、と思います

年金も貰いだした人にはいい制度だと思いますが
これからの人は厳しい～

[63: 匿名さん]

「すまい・る国債」→「すまい・る債」ね。
一応つっこんどく。

[64: 匿名さん]

＞個人的には「す・まいる国債」でも貸しいれの担保になるので良いと思います

間もなく大規模修繕で、３千万円使ったら運用なんて意味ないよ。

[65: 匿名さん]

すまいる「債」て、貸しいれ(?)の担保になるんだったけ？？

>>64
管理組合資金の運用？　すまいる債を買う意味を誤解してるかもしれませんね。

[66: 匿名さん]

一般会計費の余剰金（５００万）をそのまま一般会計費として普通預金に残すより
修繕積立金に振り替えることってやはり総会で決めなきゃいけないことですか？

[67: 匿名さん]

>>66
当然です。<<用途が異なりますから。

[68: 匿名さん]

一般会計は年間のもの、余剰が出れば値下げか、特別会計に振り替えるのが常識。

[69: 匿名さん]

一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？
どれだけを積立金振替へ、どれだけを繰越にするかで揉めています
１００戸で年間の積立金が４００万ですが、今期末で４５０万が一般会計に残ります。
突発的な補修などを１５０万として３００万を振替える派と、半期ごとに２００万づつに
分割振替派に分かれています。
みなさんのところはどうなっていますでしょうか？

[70: 瀬尾]

一定額（200万円）を残し、年に1度超過部分を修繕積立金に振り替えるようなシステムはどうでしょう。私が理事を務めるマンションではそう提案する予定です。

[71: 匿名さん]

＞一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？

その前にどれだけ使うかつまり予算が正確なら残す必要はないわけです。
そうは言うものの補修費は過去の平均を取り、最大値のケースを検証して相当額との差を予備費にするのが相当です。

[72: 匿名さん]

これは理事どうしで話し合いをするしかない。

余剰分は、修繕積立金に回して将来にそなえる必要がある。修繕積立金は、一度入れると
簡単にはおろせない。修繕積立金を管理会計に回すことは認められていないから・・・。

年度総予算の10%くらいじゃないんでしょうか。もちろん、それはどの程度余裕をもって
予算を組んでいるかにもよります。

[74: 匿名さん]

分譲1年目のマンション理事です。
「すまい・る債」について教えていただけませんか。

以前、すまい・る債の利用方法として、1年目に一時金のまとまった金額（例えば1000万とか）を購入、
その口は2年目以降支払いせずに、翌年から年額の積立金に応じた金額で積立を新たに始める。
というのを拝見しました。

管理会社へ確認したところ、申し込み額の上限は修繕金の年額であるから、
この方法はとれないと返答を受けました。
ここ1～3年の間にこのような形で購入された組合の方はいらっしゃいますでしょうか。
ご意見いただければ助かります。

[75: 匿名さん]

マンションすまい・る債についてお答えします。

１）融資金額・・・対象工事費の８割以内で１５０万×住宅戸数が融資の限度です。
２）貸付条件・・・最長１０年間のローンで完全固定金利です。
３）貸付対象・・・マンションの教養部分をリフォームすること、修繕積立金わ返済金に充当できること、マンショ　　　　　　　　　ン管理センターに保証委託すること、菜度一定の事項を規約に定めるか総会で決議しているこ
　　　　　　　　　と。
　　　　　　　　　修繕積立金が１年以上定期的に積み立てられており、管理費と区分経理されていること。　　
　　　　　　　　　修繕積立金の滞納割合が１０％以内であること。
　　　　　　　　　毎月の返済額が毎月の修繕積立金の８０％以内であること。
　　　　　　　　　
　　マンションすまい・る債を積み立てている場合、リフォームローンをいつでも申し込むことができ、保証料も
　　軽減されます。
　　又、融資手続きは、管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承認後に着工し、工事完成後に金銭
　　消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

住宅金融支援機構の発行する利付きの１０年債を毎年１回、最長１０年間にわたって継続購入するものです。

　積み立て・・・毎年１回、最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円。積み立て額を途中で
　　　　　　　　変更することはできません。
　安全性・・・・預金保険の対象外ですが、住宅金融支援機構が破綻した時は優先弁済を受ける権利が付与されて
　　　　　　　　います。尚、債権は無償で住宅金融支援機構が保護預かりします。
　収益性・・・・利息付きの債権ですから、毎年１回利息を受けることができます。
　流動性・・・・第１回目の債権発行から１年を経過すれば、住宅金融支援機構に買い取り請求し途中で換金する
　　　　　　　　ことができます。一部換金も可です。

積み立てができる組合の要件

　①管理規約に修繕積立金の使用範囲を計画的修繕等に制限すること。対象となる共用部分の範囲、予算決算、管理　　費等の徴収、借入、修繕積立金の取り崩しなどを集会での決議事項とするなどが規定されていること。
　②長期修繕計画が期間が２０年以上であること。外壁補修・屋上防水及び排水管の補修工事にかかる修繕予定時期
　　及び予定工事金額が明記されていることの要件を満たすこと。
　③応募年度の予算において、築年数や平均占有免責に応じて、一定金額以上の修繕積立金がつみたてられる計画に　　なっていること。

　大体以上の要領で融資が受けられます。








　

[76: 匿名さん]

漢字の変換等読みづらい文になって申し訳ありません。

[77: 匿名さん]

>75さま
レス有難うございます。

当マンションでは融資を予定しているわけではありません。
当マンションの1年間の積立額は400万強（応募条件はクリアできているようです）
なのですが、一時金として1300万程ある分を全額購入したいのですが、
無理なの知りたいのです。

[78: 匿名さん]

６年ほど前、私が理事長の期にスマイル債に預けました。
当時は、１口１００万円（現在は５０万）でした。
当時のことで申し訳ないのですが、１年間の積立金総額が限度でした。
それまで１億円ほど残高があったのですが、預けられず、年間収入の
約2,650万の内2,500万で申込をして以来、毎年同額ずつの積立をしています。
申込の際、総会議案書、決算報告書、管理規約などを申請書に添付したと思います。
現在、理事でないのでその後に変更があれば承知していませんので
参考までということで。

[79: 匿名さん]

住宅金融支援機構の窓口へ直接行って聞いてみて下さい。
民業圧迫になる様な返答は電話ではしないからです。

現在はどうか判りませんが、6年くらい前でしたが、直接窓口出向き相談した結果1年目は限度無しで受けてくれました。
但し、債権売却の予算がありますので、申込総額が予算を超過した場合は抽選で決めると当時は伺いました。

[80: 匿名さん]

実際例では融資が抽選ということは今までありません。

[81: 匿名さん]

レス有難うございました。
一度相談してみようと思います。

[82: 匿名]

銀行定期と郵便局の定期です。
東京電力の株式投資をする話しも出ましたが管理上下するので止めました。

[83: 住まいに詳しい人]

「すまい･る債」には、要注意です！
なぜなら、半民間となった同債権の保証措置は、詳しいパンフを精査したところ、「１００％」の保証はないようですよ！
　わたしどもも、過去に一度加入しましたが、この完全保証がないため、途中で解約しました。

　パンフ上での「他の債権より優先権がある」と、書かれていますが、全ての債権より、完全に当すまい･る債が、優先するものではない事に、十分ご注意してください！

[84: 匿名さん]

>>No.83 by 住まいに詳しい人
住宅金融支援機構が倒産する事態を冷静に考えてみては？

[85: 匿名さん]

仕分けされても大丈夫だといわれましたが、すまい・る債、ホントに平気?

[86: 匿名さん]

修繕積立金は、郵便局と長期債の両建で運用しているはずです。

大規模修繕等の関係で、外装、防水、排水管等の大規模修繕が控えてながら、資金不足が悩ましいところです。

[87: 匿名さん]

みずほコーポレート銀行が運用してるんですよね？

[88: 匿名]

すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。

この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。

管理会社が大〇ライ〇系は特に！

[89: 匿名]

すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。

この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。

管理会社が大〇ライ〇系は特に！

[90: 当たり前だのクラッカー]

原点に戻って。
匿名さんの３０００万をどうするか？と言うことだけど。
儲け話と言うことなんだよな！
普通に儲け話を人に聞くかな？聞かれた人は儲け方を教えるかな？
この匿名さんちょっとおかしいのかな？

本当に運用を考えて居るのならマンションの所在地から管理組合名、管理者名を明記すれば間違いないんだけど。
すぐに美味い話が来るんだけどねぇ！
３０００万円を貰いにさぁ！この匿名さんの所へ！

[91: 匿名]

藤田 まこと？