特定非営利活動法人（通称NPO法人）ってホントに非営利なの？

[とあるマンション理事]

とあるマンションの理事をしており、長期修繕計画の見直しや管理費適正化に取り組もうとしております。

管理組合と管理会社とは、ある意味、利益相反があるため、インターネットで適当な相談先を調べてみた所、特定非営利活動法人、いわゆるNPO法人が複数ヒットします。　具体的には集合住宅管理組合センターや集合住宅維持管理機構などです。

このような団体はホントに非営利で管理組合側に立って相談に乗ってくれるのでしょうか？ 一級建築士、マンション管理士、弁護士などなどすごい肩書きの方がコンサルしてくれるようなことが書いてあるのですが、このような方々はボランティアに近い良心的な値段で働いているのでしょうか？ 経済的にどのように組織運営がされているのか不明なのですが、実際にこういう非営利活動法人に頼った経験のある方の体験談などをお聞かせ下さい。

[101: 匿名さん]

安物買いの銭失い。
まだ、管理会社の言うこと聞いておいた方がよかったねパターン。

組織破綻させるか、そいつが逃げたら終わりの組織なんて信用するのがバカ。
工事なんて、仕様のわからないところを未実施にすれば、簡単に安く見せられる。
時分が修繕した壁面が、エフロでまっしろでも、デベに聞いてくださいなんてゴンドラ施工者の会社もある。

自分で専門業者探して発注書すればええ。

[102: 匿名さん]

ＮＰＯ法人の設立は簡単にできますからね。
元々ＮＰＯ法人は非営利ではありますが、会計を別にすれば営利事業も
営めます。
しかしＮＰＯという印籠を悪行に活用するのはいけませんね。
行政からＮＰＯのはく奪をしてもらうのがいいですよ。簡単にできますよ。

しかし組合とＮＰＯが業務提携すること自体考えられないことをしてますね。
大規模修繕工事を進めていく手順が全く無知すぎます。
まず総会で工事の発意をします。それから建物診断業者の選定、設計監理士の選定、
元請会社の選定と大まかにはこのように進んでいきますが、何故ＮＰＯと提携しなければ
ならないのか全く理解できません。
ＮＰＯはどういう風に工事を進めていくかの段取りを聞く程度のもので、具体的には
自分たちで動くものです。専門的なことは設計監理士が行うものです。
それに業者選定の際に見積書をＮＰＯ宛にするのも委員の前で開封するとかの基本も
なされていません。
相見積を取る場合、金抜き計算で行うのが基本です。同じ仕様、同じ平米、同じ修繕個所等
同一の条件で見積もりをとらないと意味がありませんから。
数量計算書を踏まえた長期修繕計画書の作成とそれに基づいた１戸当り月の必要修繕積立金の
額を把握していなかったつけがまわってきたんでしょう。
しっかりしたマン管士と建築士にお金を払いしっかりした長期修繕計画の洗い直しをする
ことからスタートすべきですね。

[103: 匿名さん]

業者選定についてですが、見積もり合わせ方式でその見積もりの取り方も金抜き計算
方式でとり、説明会で委員が評価してもその評価と見積金額をみて誰が何を基準に
業者を決めるかということになります。
評価点も一番で見積もり価格も一番安ければ問題はありませんが。
そうでない場合はどういう基準で決めますか？
声の大きい者や建築士とか理事長、専門委員長とかの一存で決めますか？
やはり数値で決めるのが一番いいんじゃないかと思います。総合評価方式で。
しっかりした相見積の取り方は設計監理士が作成します。又評価項目は委員で
評価項目と点数を決めます。
できるだけ多くの者が参加した中で業者を選ぶシステムづくりが必要です。
私が考えました評価項目を次のスレに貼付してみます。参考にしてください。

[104: 匿名さん]

　　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　　　　　　具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可 　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　　　　　　 具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について、瑕疵保険への取組み等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲについて　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

[105: 匿名さん]

件の関東甲信越の記載した者です。
↑この掲示板には珍しい正に専門家のご意見を有難うございます。本来はかくあるべきですね。
そもそもこの非営利団体の施工実績場所も仕上がりも所持資格さえも調査せず、業務委託を締結したのが間違いでした。
締結後、理事会を密室にされ、長期修繕計画を無視する為に、通常管理会社を遠ざけ（黙らせ）、住民には進行状況（施工内容金額も業者選定も）を知らせず、それを住民に通知された時には、どちらを選んでも修繕工事積立金あるだけゴッソリ持って行く施工契約二社選択しか住民には残されていませんでした。

これが、ＮＰＯの皮をかぶったキックバック営利団体の渡世と思います。本当に印籠を取り上げたいと思います。

今回、アドが途中強引参加で、事態を憂うる住民に普通では考えられない手順でいいようにヤラてる状態が伝わりましたが、その時はすでに、施工金額は理事会一任で大規模修繕工事を〇年〇月末まで完了の議決は取らされておりました。
営利団体は住民を舐めきってましたので、止めるのは臨時総会過半数可決しか選択肢はありませんでした。
（営利団体代表に指令された一部の理事会役員の陰湿なイヤガラセが署名者に臨時総会直前までありました。）

解約議決後、騒動が終わり、住民達は口々にこう言いました。
「こんなこったら、多少高くても通常管理会社元請で、長期修繕計画通りにやればよかったんでねーか？！！」
　って、、なんと愚かな。

さて、最後に笑って頂きます。
前理事長より管理室に遺棄はされ、ゴミと化しましたが、全施工の特記仕様書と数量表、その営繕見積2社分
を精査したアド二人が、上記住民の意図を忖度し、通常管理会社担当に
「元請どうだろう？冠代は15％目安で。住民も通常管理＝施工管理が嬉しいと思うのだが、、」と低姿勢で伺いを立てました。

担当返事は、「有難うございます！支店長とも精査をしたのですが、皆様がこのＮＰＯ法人を選び、その後皆様の騒動を拝見し、申し訳ありませんが、今回弊社は元請は辞退させて頂きたく存じます！皿管は紹介は出来ます。」
でした、、、、、、

[106: 匿名さん]

施工金額は理事会一任でとなっていますが、修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が
必要なんですよ。その議案自体無効ですよね。

ＮＰＯは元々理事長経験者がマンション内の問題を解決する又は相談する組織が欲しいと
いうことで理事長経験者がボランティアとして立ち上げたものです。
資格や知識は元々殆ど素人の集団です。
その不足分のカバーは弁護士や建築士、上部団体が補ってくれますが、そういった者が
不正とかを指導する筈はありません。
私もＮＰＯの理事の経験はありますが、まともな団体でしたよ。
理事長として規約の全面改正、建築士を交えた長期修繕計画のシビアな洗い直し、大規模
修繕工事の進め方等勉強をしてきました。当然マン管は取得しています。
これからもボランティアとしてみんなの力になれるようがんばっていくつもりです。

[107: 匿名さん]

大規模修繕工事の具体的な進め方については徹底して勉強してきたつもりです。
技術的なことはプロに任せるとして、我々住民は何を知り何をどのように
すればいいかをタイムスケジュールを基に検討してきました。
数年後の当マンションの大規模修繕工事にあたってはその時点でセミナーを開催したいと
思っています。
資料も大規模修繕工事の進め方、専門いいんの募集にあたって、工事費の内訳、
委員会の開催（当面３０回分の計画を立ててあります。）とその会議資料、スケジュール表、
専門委員用としての工事に関する専門用語集等５０ペーシぐらいにまとめてあります。
折角まとめたものですのでできれば皆さんにもお配りして参考にしていただきたいのですが、
全ての資料をただ配信する訳にもいきませんしね。本当に真面目に必要とされているかどうかは
わかりませんから。
大規模修繕工事の進め方について質問されればお答えはしますけど。
ネットで調べれば「大規模修繕工事の進め方」はすぐ見つかりますが、あんな単純な資料
では具体性が掛けていますしあまり役に立ちません。
私の集大成として作成したものですのでうちのマンションだけでは物足りないと思っています。
手前味噌かもですね。

[108: 評判気になるさん]

↑仰る通り、当該住民が進め方手順は徹底的に勉強理解し、まずは現在の通常管理会社（以下管理）と大規模修繕工事（以下工事）の話は出来る力量があれば、ここまでは行かなかったと思います。

管理元請は、当然冠代で高くなりますが、長期修繕計画に沿い、工時期間中の監理と管理が同じなら、
住民はこれはこれで安心です。（優秀な営繕屋でも、施工中の行違い必ず出ます。その連絡先の区別すらできない住民も確実におります。）

又、竣工後のダメ出し、アフター期間中の立会も楽です。（役員は変わりますので）
工事金額検討にあたり、5年に一度、管理が有料作成承認された長期修繕計画も無視はできません。
（当然、工事後残金カラッポで月々が大幅に推移表と違えば、知りませんは通りません。）

追伸、件のアドは、賛成し手順を理解した住民からは、賞賛を受けましたが、一部から、後から来た中古購入の
くせに出しゃばりと言われ、以後は一切関わりません！となりました。（地方ですねぇ）

追伸2、本来は修繕委員長がおりましたが、「兎に角工事を行う」議決の後、営利団体代表のやり方に反発し、
代表の意を受けた理事長権限で恐ろしい事に罷免となりました。（レアケースです）
直後、理事会お知らせ投函で、修繕委員会が解散をしたので、やむなく理事会がその権限を引継ぎます。
と住民に知らされました。（レアケースです）

追伸：アドの意見は、元請は辞退で、皿管ＮＰＯ法人はこりごりだし、皿管選択議案は省き、初回15社応募で断った会社の説明を聞き、その中から竹管でどうだろうか？

[109: 匿名さん]

大規模修繕工事をするには総会で発意を行い建物診断をおこないますが、その結果は
総合所見も含め診断報告書の提出と説明をするのが普通です。契約時に確認をします。
元請業者を選定する場合、相見積をとりますが同じ条件で見積もりを取らなければ意味
がありません。ここが問題なんですね。設計監理方式をとらないと見積もりを取る場合の
要綱書や金抜き計算書が作れませんので、出てきた見積もり金額の高低をどう判断すれば
いいのか分りません。
又、金抜き計算で見積もりが出て、専門委員が評価点をつけた場でもその結果をどう
誰が判断するかが問題なのです。
できれば総合評価方式で数値で判断するのがベターだと思っています。
あなたのところの問題点は、設計監理業者の選定が間違っていたのです。
大規模修繕工事の進め方の基本が順守されていなかったのです。
技術的なことは専門家に任せるとして、我々住民は区分所有法や管理規約・細則に則って
行動しなければなりません。
アドさんにはマンション管理士の有資格者もしくはその勉強をした方の方がプラスに
なるのではと思っています。
技術的なことでいえば、設計監理士を雇うのですからそれでカバーできます。
それから長期修繕計画の洗い直しですが、簡単な計画ではなく建築士を雇い一緒に周期や
グレード等工事の全てを含めた工事費を算出しそこから１戸当り月の必要修繕積立金の額
を知ることからスタートすべきです。
その後はその結果で住民にアンケートで判断してもらい、積立金の値上げに取り組んでいけば
いいと思っています。
住民に情報の提供を徹底してやることが大切です。

[110: 匿名さん]

総会決議の発意、建物診断業者選定、設計監理業者選定、元請会社選定のやり方が
分らなかったからこういう結果になったんだと思います。

それに長期修繕計画の洗い直しの仕方も。計画には内訳表が当然必要ですし、
数量計算書がない計画はありえませんからね。
それをを建築士と修繕委員が一緒に話し合い検討して作成していくのです。
勿論委員もある程度の知識は必要ですから、最低限の勉強はしなければ
なりませんが。
このメンバーにマンションにいる建設会社や不動産会社勤務とか建築士は必要ありません。
マンションの大規模修繕工事や長期修繕計画の作成に慣れた建築士が必要です。
その外部の建築士を雇うことが必要です。
委員は知識がなくても、例えばサッシであればベランダ側の枚数が何枚で開放廊下側の小さい
サッシが何枚かとは算出できる筈です。それに相場を掛ければいいんです。
又、周期については多分いい加減だとおもいますし、重複していることや期間内にだぶって
いることもあります。
設計監理料についても、１５％だったり１０％だったり、又大規模修繕工事以外の例えば
玄関扉にも設計監理料が計画されていたりしますから、そういう無駄な所をチェックすれば
いいのです。うちの場合は３％強でした。マンションの規模で変わります。
ただ計画では予定価格を余裕をもって計画しますのでそれを現実に近づけることも大切です。
難しいことを書き込んでいますが、やはりある程度の知識をもった理事とかがいなくては
マンション管理は工事も含め難しいですね。
大規模になればなるほど。
自分たちでできなければプロに依頼すべきですが、その際規約に則って、又誠実な建築士や
業者を選ぶ術を勉強すべきですね。
しかしマンション管理「あなたがやらずに誰がやる」です。誰かがやらなければなりません。

[111: 匿名さん]

10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
は、通常管理会社元請ではなく、設計監理コンサル（皿管）による劣化診断から、そのマンションにある修繕積立金全額の基本設計から施工費用算出、会社条件付けに依る仕組まれた営繕施工業者を選定するケースが放送されておりました。
悪質なコンサルの狙いは、営繕施工会社からの高額なキックバックです。

[112: 名無しさん]

内閣府　NPO法人ポータルサイト
https://www.npo-homepage.go.jp/npoportal/
国税庁　法人番号公表サイト
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/

[113: 名無しさん]

>>13 匿名さん
難民支援のNGOが公金の分配で談合（FACTA)
https://facta.co.jp/article/201808010.html
https://facta.co.jp/article/201906035.html

[114: 名無し]

内閣府　NPO ホームページ
https://www.npo-homepage.go.jp/

[115: 匿名さん]

e-GOV 法令検索　平成十年法律第七号
特定非営利活動促進法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=410AC1000000007

[116: 景気対策]

ＮＰＯ法人の本社が東京一極集中をしていますので地方で国民の為に仕事をしているＮＰＯ法人は地方に本社を移せたらいいです

[117: 景気対策]

辺野古基地を造るのに奄美大島の石を使用しようと言ってますが奄美大島は降水量が多いので、水力発電所を造れるように石を削り地元の日本人が造った協同組合やＮＰＯ法人が水力発電所を造って地元の日本人に配当金をやれたらいいです
農漁業や地元の生活水確保などと共存できるように半導体工場やミネラル水の工場など水を使う会社を造って地元の日本人を雇う契約と水力発電所の電気を使う経済を結び、Ｕターン就職支援金も出して地元から出て行った人間が帰ってきて三世帯、四世帯家族で暮らしり、親や祖父母の近くに子供や孫が住めるようにして子供や孫を預かってもらいながらボケ防止が出来るといいです

また兼業農漁業も出来たらいいです
他にも島内初めての電気を造った中小水力発電所で今は中小水力発電をやってませんので、ここを始め中小水力発電所を出来そうな所でも中小水力発電所を造れたらいいです

[118: 景気対策]

地方の建設会社や宮大工や介護士等の不足をなくす為のＮＰＯ法人を造り、地方で日本人が正社員として給料をもらいながら結婚して子供が産めたらいいです

また災害の時にＮＰＯ法人の建設会社や看護施設や病院の医療従事者が行って復興を手伝えるといいです

[119: 少子高齢化対策]

名古屋のロボデックスのような催事に行って人手不足を解消するロボットを買い賃金上昇で子供を２人から３人産めるように出来たらいいです

[120: 匿名さん]

日本は超供給不足。（エネルギーと人）