紹介されたマンション管理士

[入居済み住民さん]

マンション管理組合の理事です。

先日、管理組合の問題（管理委託契約の見直し）について、理事長が地域のマンション管理士協会に相談したところ、とあるマンション管理士が紹介され理事会に来ていただきました。

後に聞いたところ、この方はウチのマンションの管理会社ではないものの、管理会社に勤めている方だそうで、役員間では「それってどうなの？」「このまま相談を続けていいものか」と別な悩み？が生じてしまいました。

同じようなケースに遭遇された方がいらっしゃいましたらご助言をお願いします。

[41: 匿名さん]

３９
＞理事の互選で理事長が決まるのに？

理事長は少なくともそこに「選ぶ」という行為があるでしょう。総会での承認とあわせて一応ダブルチェックになっています。あなたの管理組合では理事のみ総会で承認して、あとで理事長をジャンケンで決めるのですか？

[42: 匿名さん]

理事は総会決議事項ですが、理事長は理事の互選です。
そんなことはわかりきった上でのレスでしょう。

[43: 匿名さん]

＞あなたの管理組合では理事のみ総会で承認して、あとで理事長をジャンケンで決めるのですか？

貴方の組合では、どうしているの？
一般には、総会で理事、監事を選び、複数の理事の互選で、理事長、副理事長、会計担当理事を選んでいるが・・・。
所が、選ぶ行為はしないで、順番でやるんだって、ジャンケンは勝とうとするか負けようとするか自分の意志が働らくが、順番で決めるなんてのは、そこに意志はなく当然に責任が伴う訳ないよね。

[44: 匿名さん]

私の知る限り、自分から理事長を受ける人は滅多にいない。

私の場合、そんなに責任重いとは知らなかったので受けてしまった。でも、うけて良かった
と思っている。確かに仕事は他の理事に比べてものすごく多いけど、マンションの中のこと
がすごくわかった。

立候補ということになると、自分の私事を明かにすることになるので、絶対にやりたくない。
立候補制にして、責任も重くするなら、相当の給料を払ってもらわないととてもできない。

高校の生徒会の委員長みたいものか・・・。でも、生徒会は先生が助けてくれるから、
比較にならないかも・・・。

[45: 匿名さん]

４３
＞貴方の組合では、どうしているの？
なれなれしい口をきいてほしくありませんが、うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

＞選ぶ行為はしないで、順番でやるんだって、ジャンケンは勝とうとするか負けようとするか自分の意志が働らくが、順番で決めるなんてのは、そこに意志はなく当然に責任が伴う訳ないよね。

ジャンケンは意志で勝ったり負けたりできませんよ(笑)
それに、意志があろうがなかろうが、決まった以上、責任はありますよ。あなたも社会人でしょう。会社以外では子供みたいなダダをこねるタイプですか？
しかも輪番も他の方もおっしゃってるように、機械的に回すんじゃなく、工夫ができますよね。
それぞれの事情を考慮して、例えば１年間単身赴任が決まった世帯は、来年の世帯と入れ替えるとか、より責任をとりやすい対応をするのが「無責任」というのですか？笑ってしまいますね。

で、あなたはそのかわりどういう方法なら責任ある選出ができるというのですか？
逃げないで具体的に答えてくださいね。

[46: 匿名さん]

＞うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

仲良し会で事前に決めるとはあきれるが、総会で理事長案を承認するとの規約ですね。
この間、総会の議案を決議する理事会は存在しないで、仲良し会で決まる分けですね。珍しいね。

[47: 匿名さん]

理想論をいっても始まりません。総会で決議ということですが、それは委任状を含めた４分の１の賛成があれば可決されるのですよ。総会はただ承認するだけというのが、実体じゃないですか。
総会は組合決議の最高の意思決定機関ですが、実体はどこも違うでしょう。委任状での議決権が圧倒的に多い筈ですよ。実際に出席者だけで決議しても委任状の数には圧倒的に負けるでしょう。理事会で決定したものは総会では間違いなく決議されるんです。

[48: 匿名さん]

46さん
＞仲良し会で事前に決めるとはあきれるが、総会で理事長案を承認するとの規約ですね。
＞この間、総会の議案を決議する理事会は存在しないで、仲良し会で決まる分けですね。珍しいね。

「理事長『候補』を互選」と書いてるでしょう。
理事会が、あなたのいうところの「仲良し会」の候補案を受けて議案化（理事会議決）する、とまで書かないと理解できないのですね。すみません（失笑）

47さん
＞理事会で決定したものは総会では間違いなく決議されるんです。

そのとおりですね。だから、理事会の作成する議案段階で、おおよその妥当な人選である必要があります。
その方法を例えば、マンションの規模によって輪番制がうまくいくケースなら、さらに工夫の余地が・・といった話をしてるのです。
「仲良し会」とおっしゃってる方々は、議論について来れてないようですし、スレ趣旨も違いますので、これ以上お相手してもしかたありません。本来「輪番制は・・」のスレですべき話題でした。

[49: 匿名さん]

＞うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

どうでもいいけど、普通と逆とは珍しいね。
理事、監事候補を総会で承認し、承認された理事から互選で理事長、副理事長、会計担当理事を決めるのが普通だよね。

[50: 匿名さん]

うちの組合も事前に理事長等の役員まで全て理事会で決めて総会で承認を得る方式をとってるよ。
会社の株主総会とは違ってもいいんじゃないの。

[51: 匿名さん]

>理事、監事候補を総会で承認し、承認された理事から互選で理事長、副理事長、会計担当理事を決めるのが普通だよね。

それだと、総会で誰が理事長になるかわからないのに新理事会体制を承認することになるわけです。
理事長は法的にも重要な位置づけなのですから、共有財産管理上、総会時点で理事長候補があがっているべきと考えてそうしているのです。最悪、総会で不承認とすることで過去に問題を起こしたりの不適切な理事長の就任を阻止することもできます。これは伝家の宝刀的な最後の手段ですが。
幸い、私のマンションは有能な理事長さんばかりで、問題は起こっていません。
しかし、そんなに珍しいですかね。

[52: 匿名さん]

＞総会時点で理事長候補があがっているべきと考えてそうしているのです。

理事会で理事長候補を決議するのでしょうが、どのように理事長候補を決めるのですかね？
いわば、大統領制と議院内閣制との違いすよね。珍しい。

[53: 匿名さん]

規約に書いてないのかな?

うちは理事長は、理事の互選と書いてある。だから、理事長の承認は総会では必要がない。
理事は総会承認が必要。もっとも、理事に対して反対するほど、個人のことを知らないの
が普通で、反対意見なんてでない。年数がたったマンションだと、有名なトラブルメーカー
が出現するので、総会での反対はありうる。

[54: 匿名さん]

理事長は、理事の互選は当たり前のことです。
標準管理規約でもそうなっていますし、殆どの組合はそうなっているでしょう。規約に書いてある筈です。

[55: 匿名さん]

52
ちょっとは前の書き込みに目を通してから書いたらいかがですか。
いちいち発言番号を書いてませんが、>>45でそれは書いています。
うちの規約でも理事の互選による旨規定しています。それを厳密な解釈で「総会で役員が承認された後に、理事が互選する」のか「理事候補が予め理事長候補を互選しておき、それを総会で承認された時点で理事の互選とみなす」かはマンションの民度で選択すればよいことでしょう。それでは不安と思うなら「普通」を選択すればいかがですか。

もっとも何を書いても珍しく、仲良し会で無責任と言いたいだけなのでしょうが。

[56: 匿名さん]

＞もっとも何を書いても珍しく、仲良し会で無責任と言いたいだけなのでしょうが。

「理事会の輪番制は機能していますか？」のスレでは

＞＞貴方の責任のある対案はどうなったのですか。
＞対案はありません。

だそうで。
何とかのひとつ覚えのように「仲良し会」と喚いてる方こそ、一番無責任なわけです。

[57: 匿名さん]

＞うちの規約でも理事の互選による旨規定しています。
この規定の解釈が、厳密な解釈では次の様な珍説だそうです。
＞それを厳密な解釈で「総会で役員が承認された後に、理事が互選する」のか
＞「理事候補が予め理事長候補を互選しておき、それを総会で承認された時点で理事の互選とみなす」かはマンションの民度で選択すればよいことでしょう。
この方は規約はご存じないで他人のコメントから類推して珍説を説いておられる。
挙げ句の果てに、自分でもおかしいなと気づいたらしく、下記のように皆さんの常識を普通と仰っているから恐れ入りました。
＞それでは不安と思うなら「普通」を選択すればいかがですか。

[58: 匿名さん]

57
意味不明。説得力なし。

[59: 匿名さん]

>>57
55です。
＞この方は規約はご存じないで他人のコメントから類推して珍説を説いておられる。
「規約はご存知ない」「他人のコメントから類推」とはどういう意味か説明願えませんか。
＞挙げ句の果てに、自分でもおかしいなと気づいたらしく
おかしい等と思っておりませんが。

珍説と繰り返すのみで反論になってませんね。
どこがどう不適切なのか具体的に指摘願えませんか。もしあなたにできるならですが。

[60: 匿名さん]

(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名
五 監事 ○名
2 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

[61: 匿名さん]

いや、だからこれは標準規約にすぎないのであって、マンションによって変えている
可能性はある。

可能性は極めて低いけど。大統領みたいに理事長だけ立候補なんてマンションもあるの
かもしれない。滅多にないだろう。聞いたことがない。

自治会の会長だったら面白そうだけど、管理組合の理事長なんて管理だから面白い
ところがほとんどない。

[62: 匿名さん]

>>60
59です。そんなことは百も千も承知です。
相変わらず議論について来られないようですので、ここで切ります。
理解できたらコメント頂きますよう。

[63: 住まいに詳しい人]

>>55さんの規約運用は賛成です。実際、私のマンションでも同じ運用をしています。
うちの場合は、
2 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
この２つを同時に行ったこととみなして説明することにしていますが、ほぼ55さんの説明と同じです。
皆さんこれがあたりまえと思っていて特に説明する必要もありません。
むしろ、総会のあとで理事長が決まるほうが信じがたいのですが。
何のメリットがあるのでしょうか。

[64: 匿名さん]

2 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
＞この２つを同時に行ったこととみなして説明することにしていますが、ほぼ55さんの説明と同じです。

「みなして」とは苦しい言い訳ですね。そんな解釈ができる条文規定ではなく、２項は「総会で」とは組合員が理事を選任するの
に対して、３項は「互選により」とは総会で選ばれた理事のみで、互いに理事長、副理事長、会計担当理事を選びあうことで、全く間違った解釈である。
従って「総会で選ぶ」ことと「その選ばれた理事の互選」とが同時になんてあり得ないし、あったら規約違反に過ぎない。
この辺が、仲良し会の宿命を背負った組合の当事者達には理解できていない。
議会内閣制つまり議員が内閣総理大臣を選ぶシステムが理解出来ずに、お手前のことになると自己流を得意げにコメントするとは情けない。

[65: サラリーマンさん]

当マンションでも標準規約を準用してますが、以下のような運用です。

・総会では理事の承認のみ行われ、理事長等の役職は承認事項ではない。
・その時点で、「理事長候補」は決まっているが、
　あくまで候補であり、それは理事が承認された直後も変わりない。
・総会終了後の新役員挨拶では、「新」理事長の挨拶が行われるが、
　正式にはあくまで理事長「候補」に過ぎない。
・総会後、最初の理事会で、正式な理事長等の互選が行われる。

事実上は追認ですが、あくまで正式な手続きは上記の通りです。
おそらく、「・・・とみなして説明・・・」とのご発言は、
詳細には、上記のような運用がなされていると思います。

ですので、標準規約上、総会で挨拶した「新」理事長の首を、
総会後の理事会ですげかえてもいいわけです。
実際、当マンションでは、そのようなことがありました。
（「新」理事長に問題があった訳でなく、個人的事情からですが。）

以上で、規約の解釈上も問題なく、実害もないと思われます。

[66: 匿名さん]

＞むしろ、総会のあとで理事長が決まるほうが信じがたいのですが。

だけど、新理事が決まるのは、総会の直前だよね。

顔合わせは、総会の後の初めての理事会でしょう。もちろん、前の理事長が引き継ぐなら、
総会で紹介もできるでしょうが、理事長交代が決まっていれば、初めての理事会で決める
しかないでしょう。

顔合わせもしないうちに理事長が決まっているほうがよほど変だと思う。一般住民として
は、総会時に次期理事長が決まっていたほうがありがたいとは思うけど。

[67: サラリーマンさん]

再びNo.65です。何度もすみません。
スレの趣旨からそれているので、マン管の話を。

マン管の試験内容を見ると、それなりの知識を持った方が
なっている思われますので、どのような背景の方であれ、
理事会としてはその助言を利用するのはよいと思います。

但し、実務能力には個人差が大きいと思われ、
それを事前にチェックするものさしも特にありませんので、
やはり理事会が、助言内容に基づき主体的に判断する、
という負担は避けがたいと考えられます。

当マンションでは、理事がマン管センター主催の
講習会に定期出席し、講師をされたマン管に相談したり
しております。そこでマン管を見極めた上、正式依頼を
するか判断するのもよいと思われます。

なお当マンションには幸い、組合員にマン管がおられ、
長期修繕計画等、マンションの課題解決に協力されております。
身内ならば心強い味方となります。
但し、マン管の試験は簡単に合格するものではないので、
理事に毎年受験させる訳にもいかず、ここは運に頼る部分
となってしまいますが。

[68: 匿名さん]

一番いい方法はマン管士をそれぞれの組合が取ればいいんだけどね。
今マンションではマン管士とろうと勉強している理事は多いんだけど。現実は難しいしね。
でも管理業務主任者でもかなり役に立つとは思うけど。これだったら少し頭のいい者だったら取りやすいんじゃないかな。
でもマンション内にマン管士がいても、理事長はプライドがあり中々相談はしないと思うよ。

[69: 匿名さん]

＞でもマンション内にマン管士がいても、理事長はプライドがあり中々相談はしないと思うよ。

相談したほうが後から突っ込まれなくて楽だと思うけど・・・。

私も試験受けたいが、11月30日は、海外出張することになっているので微妙。

[70: 匿名さん]

試験受けなくても、勉強するのは良いことだ。

知識があれば、活動は楽。

[71: 匿名さん]

試験受けなくて勉強することも大事だけど、やはり試験があるとその意気込み、真剣さが違ってくると思うし、
合格すれば、更に有資格者としての自覚もでてくるしね。

[72: 匿名さん]

でもマンションに住んでいる者にとっては、理事も廻ってくるしマン管士とった方がいいよね。
管理会社にも牽制できるし。

[73: 匿名さん]

でも、本当に組合運営で重要なことは、マン管理士の知識の部分ではないような気がする。

いくらマン管理士の資格あっても、住民が放置している自転車は片付かない。住民同士の
騒音問題は片付かない。大規模工事発注するにしても、どの会社にすればいいのかの選択は
できない。

ないよりはあったほうがいい、という程度。資格を取るのも大事かもしれないが、
その分、別のことに情熱そそいだほうがいいかもしれない。コミュニティの形成とか・・・。

どこのスレッドだか忘れたが、某マンションの理事は、マン管理士の資格を取った。
でも、それを生かすつもりは全くなく、理事会でも発言しない。自分の勉強のため
だけだそうだ。資格を生かすかどうかは、その資格を持っている人次第だと思うけど、
むなしいよ。

[74: 住まいに詳しい人]

>>66さん

＞だけど、新理事が決まるのは、総会の直前だよね。
＞顔合わせは、総会の後の初めての理事会でしょう。もちろん、前の理事長が引き継ぐなら、
＞総会で紹介もできるでしょうが、理事長交代が決まっていれば、初めての理事会で決める
＞しかないでしょう。
＞顔合わせもしないうちに理事長が決まっているほうがよほど変だと思う。一般住民として
＞は、総会時に次期理事長が決まっていたほうがありがたいとは思うけど。

それはマンションによっていろいろではないですか。
輪番制のメリットは、総会の事前に候補案を理事会が把握でき、事前に顔合わせができるのです。（もちろん候補にすぎません。）
ですから、当然顔合わせが済んでおり、顔合わせの場で理事長候補を決めています。決まらず揉めたことも何度かありましたが、大概はその場で（正式ではないが）互選し、理事長候補を決め、総会承認後は挨拶もします。
大規模な場合で、輪番といってもその都度、初体験者ばかりだと、おっしゃるように理事長を決めるのは難しいかもしれません。
どうやら輪番といっても、マンションの規模によって運用は変わるようですね。

>>64さんは形式論理に拘ってられますが、一義的にそのような解釈しかできない（＝運用を否定する）明示条項とまでは言えません。というより、このような運用を想定していないのです。
64さんが一般的な考え方として述べられているのは正解ですが、規定の趣旨を損なうという運用否定の根拠がない限り、管理組合の規模や入居者の総意によりあってよい方法です。法の運用現場など、実際の法務経験がおありでないのかもしれませんね。

[75: 匿名さん]

>>73さん
マン管士の有資格者がいればそういった解決方法等を相談すれば、よそとかの事例等を調べ提案してくれると思いますよ。大規模修繕については、その発注の仕方、見積りの取り方、修繕周期や自主点検の仕方等の知識はあると思います。組合運営に関することであれば、マン管士で十分ではないでしょうか。
兎に角、自分達のマンションでマン管士の資格を取ることをお勧めします。

[76: 匿名さん]

>マン管士の有資格者がいればそういった解決方法等を相談すれば、よそとかの事例等を調べ提案してくれる

資格があるだけでは、よその事例は調べられないでしょう。

なにしろ、業務を知らない素人でも勉強すれば通ってしまうんですから・・

[77: 匿名さん]

調べるのは、インターネツトで調べるんです。
工事に関して知識がなかったとしても、いろいろ勉強できます。
例えば、
　　エレベーター保守点検費の大きさによる独立系と業者型の１基あたり相場
　　消防点検費の１回の値段　　排水管の洗浄費用の平均的な価格
　　清掃費の相場
　　防犯カメラの価格　　防犯カメラをネットワークカメラとパソコンで２４時間エントランスで画像を流すやり方
　　大規模修繕計画の周期、必要工事が全て網羅されてるか。
　　劣化診断の自主点検の仕方、見方、検査方法
　　長期修繕計画に沿った修繕積立金の計算方法
　　全国平均のモデル別、修繕積立金の相場
　　大規模修繕における、設計・監理費用の平均的値段
　　大規模修繕の見積りの取り方、管理会社のひも付き業者以外の見積りの必要性
　
　工事関係だけでも、素人であってもこれぐらいは当然できますよ。マン管士なら。
　確かに試験は上記のことは勉強しませんが、合格すればそういった実務面の勉強は当然するようになります。
　それが有資格者の自覚なんです。

[78: 匿名さん]

自分の家を管理するのに資格を取るとは、これいかに。

[79: 匿名さん]

資格を取る為には勉強しなければならないけど、今まで知らなかったことが覚えられて楽しいよ。
それにみんなの役にもたつしね。

[80: 匿名さん]

お尋ねしたいのですが、
宅建資格・簿記２級等の知識くらいでは、理事会や管理会社に意見できるだけの
マンション知識は、無きに等しいでしょうか？
マン管士資格取得をするには、費用・時間・努力が必要ですが、
自分の仕事に生かせる資格の勉強を優先したいので、余裕がありません。
ですが、生活の基盤（マンション生活）が、色々、トラブル多いので、
どちらを勉強すべきか迷っています。アドバイスをよろしくお願いいたします。

[81: 匿名さん]

まず自分の仕事に生かせる資格を取られるのが最初だと思います。
マン管士も資格はとった方がいいでしょうが、区分所有法・標準管理規約を良く読むのと、マンションに関する
民法を勉強すれば宅建をもっておられるとのことですので、普通の対応はできると思います。
やはりマン管に合格するには、１０ヶ月で試算した場合１日３時間は最低必要だと思います。通信教育で試算。
そして、合格したら今度はNO.77に書いてあるように、実務面の勉強しなければならず大変でしょうから、まずは
会社に関する資格を取られてから、マン管の勉強された方がいいと思います。

[82: 匿名さん]

＞宅建資格・簿記２級等の知識くらいでは、理事会や管理会社に意見できるだけのマンション知識は、無きに等しいでしょうか？

分譲マンションを購入して、マンション管理と管理組合に関心を持てば、否応なしに知識が要求され、身に付きます。
今のようにパソコンあれば、法令、規約などの知識は十分得られます。
資格をもってアパート暮らしのマン管士が一番困ります。

[83: 匿名さん]

アパート暮らしのマン管士では使いようがないでしょう。
組合に関心を持てば大体の知識は身につくでしょう。それなりに勉強はされるでしょうから。
しかし、受験しなければ真剣味が湧いてきませんでしょうし、中途半端な知識になってしまいます。
やるなら徹底して資格を取る気持ちで望む方がいいでしょうけど、時間的な問題もありますしね。

[84: 匿名さん]

マンション管理士と出題内容がほぼ同じの資格「管理業務主任者」をお勧めします。
合格率20％程度ですから、マン管8％よりはるかに合格しやすいです。
私は最初に管業を取って、昨年マン管に合格しました。
組合から理事長やってくれと言われています。

[85: 匿名さん]

あまり内容は変わらないから、一緒に勉強して試験も２つ共受ければいいのでは。
私は一緒にやり、２つ共合格できました。

[86: 匿名さん]

＞組合から理事長やってくれと言われています。

マン管士の割には知識不足ですね。若葉マークじゃ仕方ないか。止めておいた方が身のためね。

[87: 匿名さん]

でも素人よりいいかも。

[88: 匿名さん]

No.80 です。
皆様、ご意見を本当にありがとうございます。
マン管士資格は、いつかチャレンジして、皆様のような人格者になれたらなぁ～
と思います。
まずは、今、所持している知識をなんとか活用しつつ、現実を臨機応変にとらえ
対処していきたいと思います。

[89: 匿名さん]

No.80 です。補足です。
少し余裕ができたら、管理業務主任者の内容についても、
理解できたらなぁと思います。ご指導を、ありがとうございました。