紹介されたマンション管理士

[入居済み住民さん]

マンション管理組合の理事です。

先日、管理組合の問題（管理委託契約の見直し）について、理事長が地域のマンション管理士協会に相談したところ、とあるマンション管理士が紹介され理事会に来ていただきました。

後に聞いたところ、この方はウチのマンションの管理会社ではないものの、管理会社に勤めている方だそうで、役員間では「それってどうなの？」「このまま相談を続けていいものか」と別な悩み？が生じてしまいました。

同じようなケースに遭遇された方がいらっしゃいましたらご助言をお願いします。

[2: 匿名さん]

＞この方はウチのマンションの管理会社ではないものの、管理会社に勤めている方だそうで、役員間では「それってどうなの？」「このまま相談を続けていいものか」と別な悩み？が生じてしまいました。

理事長として即刻お引き取り願うべきです。
ことが管理委託契約の見直しに関係する問題で、管理会社所属のマン管士に相談するとは、同業者でどこでつながっているか、逆に、よからぬ結果を策するかもしれぬ、などの影響が全くないとは言い切れない。組合員からは理事長の背信行為と攻撃される恐れは十分に覚悟する必要があります。

[3: 入居済み住民さん]

>>02
早速有難うございます。私も同じように思います。

ただ、その方が「個人的に活動しているので問題ない」と言ったらどうしようかとも思います。

ところで、マンション管理会社はこのような兼業（と言って良いのでしょうか？）を認めているものですか？

[4: 現役監事]

管理士とは既に報酬が生じているのでしょうか？
まずは依頼事項に関する実績等を聞いてみて判断されたら？（管理会社所属＝不適は早計かも）
どこの管理士協会か存じませんが、不適当は人を紹介するとも思えませんが‥

管理士協会のＨＰがあれば活動内容をチェックするとほぼ協会の性格が判ります。
活動内容が相談会とか管理士同士の研修会ばかりで所属管理士リストには、
「契約については組合の自己責任で、協会は感知しない」なんて書いている所は避けた方が
よいかもしれませんね。

[5: 入居済み住民さん]

>>04
>管理士とは既に報酬が生じているのでしょうか？
事前に相談は有償と説明があったのでそうだと思います。

>（管理会社所属＝不適は早計かも）
その可能性もあるので、実績等を聞いてみようと思います。

>「契約については組合の自己責任で、協会は感知しない」なんて書いている所は避けた方が
>よいかもしれませんね。
紹介しておいて「関知しない」というのは無いですよね（笑）
ちなみに、たとえば同じ協会にもう一回別な方を紹介してもらえるものか･･･
「面倒な管理組合」と思われそうでここも役員間で話題でした。

ご助言有難うございます。

[6: 匿名さん]

＞ただ、その方が「個人的に活動しているので問題ない」と言ったらどうしようかとも思います。
一般組合員が納得すると思いますか、透明性が確保されない、疑義を生むことは、理事長たるべき者が一番避けねばならないことです。

＞ところで、マンション管理会社はこのような兼業（と言って良いのでしょうか？）を認めているものですか？
従業員なら認めるわけはありません。就労規則に書いてあるのが常識です。それを認めているとしたら、何かの企みと見るべきでしょう。

[7: 入居済み住民さん]

>>06さん、>>04さんといろいろな考えがあるのですね。

>>06
>従業員なら認めるわけはありません。
普通そうですよね。引き続き顧問契約などをお願いしてもいいものか疑わしく思えてきました。

>>04
>活動内容が相談会とか管理士同士の研修会ばかりで
という協会は相談先として適さないのはどうしてなのですか？
少々話がそれますが、内部事情にお詳しいと感じたので追加でお尋ねします。

[8: 現役監事]

>実務経験がない集団（士会）では？と思ったまでです。
机上論を述べられてもね。

管理委託契約は、双方にとって普通の人が思われるより重要なものです。
標準管理委託規約に準じているか丈ではありません。
個々の内容が、あなたのマンションの要求（サービスレベル）に合致しているか
委託費について云えば、出来るだけ項目毎に詳細な内容を盛り込み、その金額の妥当性の検討等々。
机上論で好いのなら、ネットで標準管理委託規約をコピーし、現状と比較すれば済む事です。

[9: 匿名さん]

管理委託契約の内容のチェックを他人に頼むと考える時点ですでに駄目だと思う。

１．自分達で作れないなら、実際に頼もうと考えている数社の会社に作らせて比較する。

２．自分たちで、標準管理規約をベースにして作る。

これしかないのでは?

だけど、まるきり新築のマンションでなければ、管理組合だって管理の経験があるわけで、
１にしても２にしても、そんなに困難はないような気がする。値段が妥当かどうかの判断
は相当難しい。契約書は文字でしかないから・・・。

[10: 匿名さん]

理事長が自分の管理組合の契約を他人に相談しなくてはならない様では、自分から身を引くべきでしょう。
それを事もあろうに、契約を交渉しようとする相手と同業者を頼るとは、問題の本質が分かってない理事長は、組合員なり、他の理事は、この理事長を取り替えるべきです。

[11: 入居済み住民さん]

>>08-10
ご意見有難うございます。

現契約内容が「書面と実態が合致しているか」と「金額が妥当か」という現在の契約内容についてと、「今後の見直し（加除）項目はどんなものが考えられるか」「それによる金額の変動」という将来の契約内容について、相談をしていました。

これらの面では、複数のマンション管理組合の状況を知っている人でないと参考にならないという役員会の判断が発端でしたが、そのくらいは自分たちでやることという意見が多いですね。でも自分たちにできるのだろうか・・・

それと、素人である役員数人が集まって長々と作業する手間（＝費用）と、多少割り増しであっても専門家がまとめ上げるための報酬が見合うのだったら、外注したほうが費用対効果が高いと個人的には思っていましたので、大変参考になりました。

[12: 顧問契約中]

マンション管理士でも法律論のみの方もいらっしゃいますから、実際の現場(生きた対応を知っている管理会社も経験した方など)に頼みたいという御意見しごく真っ当だと私は感じますが？

大規模で人材がいる管理組合ならご自分達で出来るとは思いますが、少数では負担がかなりのものになるはずです。

但し、契約するならば、能力は千差万別ですから、ヒヤリングで人柄、提案力、人脈など見極めが大切です。
ついでに、理事会決議、プロセスの広報をお忘れなく。

[13: 匿名さん]

＞複数のマンション管理組合の状況を知っている人でないと参考にならないという役員会の判断が発端でしたが、

その様な人がどこにいると言うのでしょうか？
どうしても知りたかったら、管理組合の名前で管理会社の公募をしたらいかがですか。

[14: 匿名さん]

こう言うのもありますよ。
高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

[15: 匿名さん]

いらっしゃいますよ、探せばいますよ。

東京ですけど。

[16: 匿名さん]

＞いらっしゃいますよ、探せばいますよ。

ほら吹きなら、東京に沢山いますよー。

[17: 匿名さん]

鳴り物入りで創設されたマンション管理士制度についても付け加えておかなければならない。今では知名度こそ広まったものの、お金を払ってまで利用したいという管理組合は今もって多くない印象だ。そのせいか、最近、自治体と連携してマンション管理士の無料派遣を始めている。潜在ニーズはあるはずなので、コスト面（有料）での負担が主な問題であれば、多くのマンションが無料派遣を利用するだろう。しかし、無料であっても声がかからないとなると、資格制度そのものに問題があると疑われても仕方ない。こうした国の関与にかかる費用はすべて、最終的に税金で賄われることになる。政府介入による副作用（組合員の自主性の欠如や非効率な税金の使い方）を無視してはならないだろう。（日経、マンション管理サテライトから抜粋）

[18: 入居済み住民さん]

>>12
ありがとうございます。確かに法律系・実務系・ハード（建物）系などの得意分野があるようですね。

>但し、契約するならば、能力は千差万別ですから、ヒヤリングで人柄、提案力、人脈など見極めが大切です。
>ついでに、理事会決議、プロセスの広報をお忘れなく。
なるほどです。

ちなみに、今のところ「（兼業じゃなく）コンサル専業の人」で依頼を進めることになりました。

>>13-17
そうですか。

[19: 顧問契約中]

12です。

総会では普通決議で大丈夫ですが、事前の広報&適時説明会をしっかりしませんと総会の場で金額の根拠なで突っ込まれると思います。

説明はなるたけ理事でやり、難しい質問の場合、コンサルタントに説明してもらったほうがよいと思います。

[20: 匿名さん]

マンション管理士というとすぐ批判する者がいるけど、その理由が実務経験がないからというのが大半。
プロであれば勉強もするでしょうし、分からない点があれば調べるでしょう。
実務云々をいっている者は自分が資格を持ってないからでしょう。
それと管理会社の者は抵抗するでしょうね。部分委託・値下げ交渉・自主管理等で対立しますからね。

[21: 匿名さん]

理由は何であれマン管士を連れてくる様な理事長は、責任逃れの手段に利用し、ご自身に能力が無いことを証明しているのですから、即刻、理事長を退任することをお願いした方が組合の為になりましょう。

[22: 匿名さん]

そんなに優れた理事長ばっかりならいいんだけどね。
現実は実務もわからぬ理事長がほとんどじゃないの？

秀でた人で仕事が現役なら、そっちが忙しいのが当然だし。

即刻、理事長退任させて、後任が優れてるならとっくに変えたいところでしょう。

[23: 匿名さん]

もし、管理会社を変更するつもりなら、管理士を連れてくるのは不適当。

管理のチェックをしてもらうために、意見を言ってもらうだけなら、管理士を連れてきても
問題はないとは思う。ただし、管理士にみてもらうためには費用が必要で、予算請求しな
くてはならないから、総会通るかどうかは難しい。

なお、マンション管理士の資格が管理会社の変更に適当かどうかは、管理士試験の内容を見て
みれば、すぐ納得できる。法律面が主体で、実務とはかなり離れている。

[24: 匿名さん]

でも自分達でできなければ、コンサルに頼んだ方が手っ取り早いでしょう。
条件はつければいい訳ですから。
管理内容を変えずに経費削減を図るとか、部分委託する箇所を指定するとか。

[25: 匿名さん]

マン管理士の活用は、区分所有法なんかじゃなく、他のマンションでの経験や客観的な管理費比較などです。
別に「資格保有者」が必要なわけでなく、その専業としての正しい知識と豊富な経験に対価を払うべき。

弁護士や会計士や医者などと同じく、肝心なのは自分らの求めるものに応えてくれる技量です。

[26: 匿名さん]

そのプロを捜すのが大変です。どこにいるのか、事務所は掲げていないでしょうからね。
マン管士でできる程度のことであれば、あえて報酬の高い弁護士に頼む必要はないのでは。
又、弁護士でもマンションに関する民法や区分所有法、設備に関することについては、知識は乏しいでしょう。
むしろマン管士の方が詳しいと思いますよ。
内科が外科の手術ができないのと一緒で。

[27: 匿名さん]

＞弁護士や会計士や医者などと同じく、肝心なのは自分らの求めるものに応えてくれる技量です。

医者や弁護士は、業務に資格が必要。でも、マンション管理には管理士の資格は必要がない。
だから、かなり前提が違う。

マンションの管理に管理士資格が必要ということになれば、きっと管理費もあがるだろうね。
それはそれでいいこともあるかもしれないが、個人的にはうれしくない。

[28: 匿名さん]

>>27
マンション管理業にはさまざまな資格や条件が必要なんですが・・・ささやかな金額だろうけど既に委託管理費に含まれてます。

専門分野のある仕事をされていればわかるのですが、どんな専門職にも「横のつながり」は不可欠であり、それは私人で参加できませんし、本職にしてなければ時間もとれません。

[29: 匿名さん]

＞そんなに優れた理事長ばっかりならいいんだけどね。現実は実務もわからぬ理事長がほとんどじゃないの？

そんなにマンション住人は学歴がない人ばっかですか？

[30: 匿名さん]

理事長が優れているとか、優れていないとか、たいした判断力だな・・・。

自分はすぐれた理事長ってわけか・・・・。あるいは、理事長の下で批判ばかりしている
理事とか・・・。

どのみち輪番制だし、すぐ替わってしまう。基本的なことだけ、法律に従ってやってくれれば
いいよ。理事だっていることだし、まともな管理組合だったら、理事長がいくら頑張っても
できることは限られている。逆に駄目理事長でも、補佐がしっかりしていればなんとかなる。

ここで会話しているのは、駄目管理組合ばかりか・・・・。
まともな管理組合だったら、やることなんて他とそうは違わない。

[31: 匿名さん]

>>29
どの学校（学歴）で、管理組合理事長の実務なんぞが学べるんだ？？(笑
学歴とはまったく関係ないだろう。
29みたいな人でも理事長やったりするから大変なんだというオチ。

[32: 匿名さん]

マンション組合は、順番に役員やるから、町内会の様に名士、資産家、高学歴者は関係ないんだね。
億の金をあずけて大丈夫かな。中には使いたがる人が出てくるだろうな。

[33: 匿名さん]

やはり順番はまずいよね。選ぶ、選ばれるシステムを無視しているので、そこに責任が生じる分けがない。

[34: 匿名さん]

なぜ順番がいけない？
選ばれる（委任される）のは理事長だけ。自分の財産を管理するのに他人を選ぶという発想自体がおかしいのに気付け。

[35: 匿名さん]

なるべく早く全員に回して、管理というものを実感してもらうべきという意見もある。

自分の家のことなんだから、特定の人にまかせておくほうが不自然だね。

[36: 匿名さん]

＞自分の家のことなんだから、特定の人にまかせておくほうが不自然だね。

仰る通りですが、事もあろうに、一親等以内のものにまで任せようとする無責任体制もあるのにはあきれる。

[37: 匿名さん]

輪番制だけでは、その年度によってムラがあるので理事長だけは推薦制というのはありじゃない。

[38: 匿名さん]

＞一親等以内のものにまで任せようとする無責任体制

それは別問題でしょう。規約にも関わることです。


＞理事長だけは推薦制

それは賛成です。理事長とは理事と責任の大きさ、質が違いますから。
それを理事全般の選任に同じように責任とかいってる人がいるからややこしくなるんですよ。

[39: 匿名さん]

＞理事長とは理事と責任の大きさ、質が違いますから。それを理事全般の選任に同じように責任とかいってる人がいるからややこしくなるんですよ。

理事の互選で理事長が決まるのに？

[40: 匿名さん]

理事が年度によっては頼りない時もあるでしょう。その時に推薦制がいきてくるんです。

[41: 匿名さん]

３９
＞理事の互選で理事長が決まるのに？

理事長は少なくともそこに「選ぶ」という行為があるでしょう。総会での承認とあわせて一応ダブルチェックになっています。あなたの管理組合では理事のみ総会で承認して、あとで理事長をジャンケンで決めるのですか？

[42: 匿名さん]

理事は総会決議事項ですが、理事長は理事の互選です。
そんなことはわかりきった上でのレスでしょう。

[43: 匿名さん]

＞あなたの管理組合では理事のみ総会で承認して、あとで理事長をジャンケンで決めるのですか？

貴方の組合では、どうしているの？
一般には、総会で理事、監事を選び、複数の理事の互選で、理事長、副理事長、会計担当理事を選んでいるが・・・。
所が、選ぶ行為はしないで、順番でやるんだって、ジャンケンは勝とうとするか負けようとするか自分の意志が働らくが、順番で決めるなんてのは、そこに意志はなく当然に責任が伴う訳ないよね。

[44: 匿名さん]

私の知る限り、自分から理事長を受ける人は滅多にいない。

私の場合、そんなに責任重いとは知らなかったので受けてしまった。でも、うけて良かった
と思っている。確かに仕事は他の理事に比べてものすごく多いけど、マンションの中のこと
がすごくわかった。

立候補ということになると、自分の私事を明かにすることになるので、絶対にやりたくない。
立候補制にして、責任も重くするなら、相当の給料を払ってもらわないととてもできない。

高校の生徒会の委員長みたいものか・・・。でも、生徒会は先生が助けてくれるから、
比較にならないかも・・・。

[45: 匿名さん]

４３
＞貴方の組合では、どうしているの？
なれなれしい口をきいてほしくありませんが、うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

＞選ぶ行為はしないで、順番でやるんだって、ジャンケンは勝とうとするか負けようとするか自分の意志が働らくが、順番で決めるなんてのは、そこに意志はなく当然に責任が伴う訳ないよね。

ジャンケンは意志で勝ったり負けたりできませんよ(笑)
それに、意志があろうがなかろうが、決まった以上、責任はありますよ。あなたも社会人でしょう。会社以外では子供みたいなダダをこねるタイプですか？
しかも輪番も他の方もおっしゃってるように、機械的に回すんじゃなく、工夫ができますよね。
それぞれの事情を考慮して、例えば１年間単身赴任が決まった世帯は、来年の世帯と入れ替えるとか、より責任をとりやすい対応をするのが「無責任」というのですか？笑ってしまいますね。

で、あなたはそのかわりどういう方法なら責任ある選出ができるというのですか？
逃げないで具体的に答えてくださいね。

[46: 匿名さん]

＞うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

仲良し会で事前に決めるとはあきれるが、総会で理事長案を承認するとの規約ですね。
この間、総会の議案を決議する理事会は存在しないで、仲良し会で決まる分けですね。珍しいね。

[47: 匿名さん]

理想論をいっても始まりません。総会で決議ということですが、それは委任状を含めた４分の１の賛成があれば可決されるのですよ。総会はただ承認するだけというのが、実体じゃないですか。
総会は組合決議の最高の意思決定機関ですが、実体はどこも違うでしょう。委任状での議決権が圧倒的に多い筈ですよ。実際に出席者だけで決議しても委任状の数には圧倒的に負けるでしょう。理事会で決定したものは総会では間違いなく決議されるんです。

[48: 匿名さん]

46さん
＞仲良し会で事前に決めるとはあきれるが、総会で理事長案を承認するとの規約ですね。
＞この間、総会の議案を決議する理事会は存在しないで、仲良し会で決まる分けですね。珍しいね。

「理事長『候補』を互選」と書いてるでしょう。
理事会が、あなたのいうところの「仲良し会」の候補案を受けて議案化（理事会議決）する、とまで書かないと理解できないのですね。すみません（失笑）

47さん
＞理事会で決定したものは総会では間違いなく決議されるんです。

そのとおりですね。だから、理事会の作成する議案段階で、おおよその妥当な人選である必要があります。
その方法を例えば、マンションの規模によって輪番制がうまくいくケースなら、さらに工夫の余地が・・といった話をしてるのです。
「仲良し会」とおっしゃってる方々は、議論について来れてないようですし、スレ趣旨も違いますので、これ以上お相手してもしかたありません。本来「輪番制は・・」のスレですべき話題でした。

[49: 匿名さん]

＞うちでは事前に理事候補者で理事長候補を互選し、総会で全員の承認をします。だから全体で理事長を選んだことになってます。

どうでもいいけど、普通と逆とは珍しいね。
理事、監事候補を総会で承認し、承認された理事から互選で理事長、副理事長、会計担当理事を決めるのが普通だよね。

[50: 匿名さん]

うちの組合も事前に理事長等の役員まで全て理事会で決めて総会で承認を得る方式をとってるよ。
会社の株主総会とは違ってもいいんじゃないの。

[51: 匿名さん]

>理事、監事候補を総会で承認し、承認された理事から互選で理事長、副理事長、会計担当理事を決めるのが普通だよね。

それだと、総会で誰が理事長になるかわからないのに新理事会体制を承認することになるわけです。
理事長は法的にも重要な位置づけなのですから、共有財産管理上、総会時点で理事長候補があがっているべきと考えてそうしているのです。最悪、総会で不承認とすることで過去に問題を起こしたりの不適切な理事長の就任を阻止することもできます。これは伝家の宝刀的な最後の手段ですが。
幸い、私のマンションは有能な理事長さんばかりで、問題は起こっていません。
しかし、そんなに珍しいですかね。