紹介されたマンション管理士

[入居済み住民さん]

マンション管理組合の理事です。

先日、管理組合の問題（管理委託契約の見直し）について、理事長が地域のマンション管理士協会に相談したところ、とあるマンション管理士が紹介され理事会に来ていただきました。

後に聞いたところ、この方はウチのマンションの管理会社ではないものの、管理会社に勤めている方だそうで、役員間では「それってどうなの？」「このまま相談を続けていいものか」と別な悩み？が生じてしまいました。

同じようなケースに遭遇された方がいらっしゃいましたらご助言をお願いします。

[2: 匿名さん]

＞この方はウチのマンションの管理会社ではないものの、管理会社に勤めている方だそうで、役員間では「それってどうなの？」「このまま相談を続けていいものか」と別な悩み？が生じてしまいました。

理事長として即刻お引き取り願うべきです。
ことが管理委託契約の見直しに関係する問題で、管理会社所属のマン管士に相談するとは、同業者でどこでつながっているか、逆に、よからぬ結果を策するかもしれぬ、などの影響が全くないとは言い切れない。組合員からは理事長の背信行為と攻撃される恐れは十分に覚悟する必要があります。

[3: 入居済み住民さん]

>>02
早速有難うございます。私も同じように思います。

ただ、その方が「個人的に活動しているので問題ない」と言ったらどうしようかとも思います。

ところで、マンション管理会社はこのような兼業（と言って良いのでしょうか？）を認めているものですか？

[4: 現役監事]

管理士とは既に報酬が生じているのでしょうか？
まずは依頼事項に関する実績等を聞いてみて判断されたら？（管理会社所属＝不適は早計かも）
どこの管理士協会か存じませんが、不適当は人を紹介するとも思えませんが‥

管理士協会のＨＰがあれば活動内容をチェックするとほぼ協会の性格が判ります。
活動内容が相談会とか管理士同士の研修会ばかりで所属管理士リストには、
「契約については組合の自己責任で、協会は感知しない」なんて書いている所は避けた方が
よいかもしれませんね。

[5: 入居済み住民さん]

>>04
>管理士とは既に報酬が生じているのでしょうか？
事前に相談は有償と説明があったのでそうだと思います。

>（管理会社所属＝不適は早計かも）
その可能性もあるので、実績等を聞いてみようと思います。

>「契約については組合の自己責任で、協会は感知しない」なんて書いている所は避けた方が
>よいかもしれませんね。
紹介しておいて「関知しない」というのは無いですよね（笑）
ちなみに、たとえば同じ協会にもう一回別な方を紹介してもらえるものか･･･
「面倒な管理組合」と思われそうでここも役員間で話題でした。

ご助言有難うございます。

[6: 匿名さん]

＞ただ、その方が「個人的に活動しているので問題ない」と言ったらどうしようかとも思います。
一般組合員が納得すると思いますか、透明性が確保されない、疑義を生むことは、理事長たるべき者が一番避けねばならないことです。

＞ところで、マンション管理会社はこのような兼業（と言って良いのでしょうか？）を認めているものですか？
従業員なら認めるわけはありません。就労規則に書いてあるのが常識です。それを認めているとしたら、何かの企みと見るべきでしょう。

[7: 入居済み住民さん]

>>06さん、>>04さんといろいろな考えがあるのですね。

>>06
>従業員なら認めるわけはありません。
普通そうですよね。引き続き顧問契約などをお願いしてもいいものか疑わしく思えてきました。

>>04
>活動内容が相談会とか管理士同士の研修会ばかりで
という協会は相談先として適さないのはどうしてなのですか？
少々話がそれますが、内部事情にお詳しいと感じたので追加でお尋ねします。

[8: 現役監事]

>実務経験がない集団（士会）では？と思ったまでです。
机上論を述べられてもね。

管理委託契約は、双方にとって普通の人が思われるより重要なものです。
標準管理委託規約に準じているか丈ではありません。
個々の内容が、あなたのマンションの要求（サービスレベル）に合致しているか
委託費について云えば、出来るだけ項目毎に詳細な内容を盛り込み、その金額の妥当性の検討等々。
机上論で好いのなら、ネットで標準管理委託規約をコピーし、現状と比較すれば済む事です。

[9: 匿名さん]

管理委託契約の内容のチェックを他人に頼むと考える時点ですでに駄目だと思う。

１．自分達で作れないなら、実際に頼もうと考えている数社の会社に作らせて比較する。

２．自分たちで、標準管理規約をベースにして作る。

これしかないのでは?

だけど、まるきり新築のマンションでなければ、管理組合だって管理の経験があるわけで、
１にしても２にしても、そんなに困難はないような気がする。値段が妥当かどうかの判断
は相当難しい。契約書は文字でしかないから・・・。

[10: 匿名さん]

理事長が自分の管理組合の契約を他人に相談しなくてはならない様では、自分から身を引くべきでしょう。
それを事もあろうに、契約を交渉しようとする相手と同業者を頼るとは、問題の本質が分かってない理事長は、組合員なり、他の理事は、この理事長を取り替えるべきです。

[11: 入居済み住民さん]

>>08-10
ご意見有難うございます。

現契約内容が「書面と実態が合致しているか」と「金額が妥当か」という現在の契約内容についてと、「今後の見直し（加除）項目はどんなものが考えられるか」「それによる金額の変動」という将来の契約内容について、相談をしていました。

これらの面では、複数のマンション管理組合の状況を知っている人でないと参考にならないという役員会の判断が発端でしたが、そのくらいは自分たちでやることという意見が多いですね。でも自分たちにできるのだろうか・・・

それと、素人である役員数人が集まって長々と作業する手間（＝費用）と、多少割り増しであっても専門家がまとめ上げるための報酬が見合うのだったら、外注したほうが費用対効果が高いと個人的には思っていましたので、大変参考になりました。

[12: 顧問契約中]

マンション管理士でも法律論のみの方もいらっしゃいますから、実際の現場(生きた対応を知っている管理会社も経験した方など)に頼みたいという御意見しごく真っ当だと私は感じますが？

大規模で人材がいる管理組合ならご自分達で出来るとは思いますが、少数では負担がかなりのものになるはずです。

但し、契約するならば、能力は千差万別ですから、ヒヤリングで人柄、提案力、人脈など見極めが大切です。
ついでに、理事会決議、プロセスの広報をお忘れなく。

[13: 匿名さん]

＞複数のマンション管理組合の状況を知っている人でないと参考にならないという役員会の判断が発端でしたが、

その様な人がどこにいると言うのでしょうか？
どうしても知りたかったら、管理組合の名前で管理会社の公募をしたらいかがですか。

[14: 匿名さん]

こう言うのもありますよ。
高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

[15: 匿名さん]

いらっしゃいますよ、探せばいますよ。

東京ですけど。

[16: 匿名さん]

＞いらっしゃいますよ、探せばいますよ。

ほら吹きなら、東京に沢山いますよー。

[17: 匿名さん]

鳴り物入りで創設されたマンション管理士制度についても付け加えておかなければならない。今では知名度こそ広まったものの、お金を払ってまで利用したいという管理組合は今もって多くない印象だ。そのせいか、最近、自治体と連携してマンション管理士の無料派遣を始めている。潜在ニーズはあるはずなので、コスト面（有料）での負担が主な問題であれば、多くのマンションが無料派遣を利用するだろう。しかし、無料であっても声がかからないとなると、資格制度そのものに問題があると疑われても仕方ない。こうした国の関与にかかる費用はすべて、最終的に税金で賄われることになる。政府介入による副作用（組合員の自主性の欠如や非効率な税金の使い方）を無視してはならないだろう。（日経、マンション管理サテライトから抜粋）

[18: 入居済み住民さん]

>>12
ありがとうございます。確かに法律系・実務系・ハード（建物）系などの得意分野があるようですね。

>但し、契約するならば、能力は千差万別ですから、ヒヤリングで人柄、提案力、人脈など見極めが大切です。
>ついでに、理事会決議、プロセスの広報をお忘れなく。
なるほどです。

ちなみに、今のところ「（兼業じゃなく）コンサル専業の人」で依頼を進めることになりました。

>>13-17
そうですか。

[19: 顧問契約中]

12です。

総会では普通決議で大丈夫ですが、事前の広報&適時説明会をしっかりしませんと総会の場で金額の根拠なで突っ込まれると思います。

説明はなるたけ理事でやり、難しい質問の場合、コンサルタントに説明してもらったほうがよいと思います。

[20: 匿名さん]

マンション管理士というとすぐ批判する者がいるけど、その理由が実務経験がないからというのが大半。
プロであれば勉強もするでしょうし、分からない点があれば調べるでしょう。
実務云々をいっている者は自分が資格を持ってないからでしょう。
それと管理会社の者は抵抗するでしょうね。部分委託・値下げ交渉・自主管理等で対立しますからね。

[21: 匿名さん]

理由は何であれマン管士を連れてくる様な理事長は、責任逃れの手段に利用し、ご自身に能力が無いことを証明しているのですから、即刻、理事長を退任することをお願いした方が組合の為になりましょう。