管理人の仕事とは？

[匿名さん]

私が住んでいるマンションは新築1年目です。
これからいろいろとマンション運営のことは決まっていきますが、
一つ気になっていることがあります。
管理人の方の仕事です。
面倒なことはやらない、
頼まれたことが勤務時間外になりそうだと、嫌な顔をする。
管理規約にない独自のルールがある。

本人に直接言っても「そんなことはしていません」と言うのでしょうから、
私は管理組合の理事をしていませんので、
こういった場合は、管理会社にまずは問い合わせたほうがいいのでしょうか。
マンションに関するいろいろな業務をされているので、
どうしても頼みにいかなければならないこともありますが、
その度に嫌な思いをします。
もしかしたら、他にもそういった思いをしている方もいるかもしれません。

皆様のお住まいのマンションで、
「うちの管理人はこんな感じだよ」
「同じような問題でこんな対処をした」
なんてことがありましたら教えてください。

[42: 匿名さん]

No.39 さんへ
私は、No.37です。
いつまでも平行線ですね。もしや”怠慢管理員推進隊長”ですね。
管理委託契約書の仕事内容の建物管理を、管理員が全て行う義務が当然ありません。
管理委託契約書の委託料内で、管理会社が他業者に依頼し、実施すればよいわけですから。
しかし、現実問題、それでは管理会社本体の儲けが減少します。
だから、暗黙命令の下、”管理員、お前がやれ”となっています。
しかし、最近の管理会社は、無関心な居住者の存在をいいことに、
”管理員、お前はできないふりをしろ。”と命令し、管理会社は業者へ依頼し紹介料等を
こっそり利益としているのです。
善良管理注意義務について誠意をもち履行できる、利口な管理人であれば、そんな管理会社の命令は
やがて自分が責められる原因になると予期し、命令を背くようになりますが、
そうでない管理員（怠慢管理員）は、いつまでも管理会社の命令だからと一点張りで、働こうとしません。
私からみると、人として最低な、”サボり（何もしないで金を手に入れる）”という
泥沼に足を踏み入れ抜け出せない状態を喜んでいる汚れた管理員です。
働きの悪い管理員は、とっとと、辞めてください。委託料の無駄です。

よく働く管理員は、管理会社から”減給”されるのですか？それなら、話は別だけど。
そんな事は、聞いたことがない。（怠慢→業者紹介→手当て？？これはあるかもですが、）

[43: 匿名さん]

管理人が、重要事項説明書のみでOKとすると、
管理委託契約書内容をだれが履行してくれるのでしょう？
フロント・清掃員・業者も勿論含まれますが、当然、”管理員”の仕事内容も炙り出されます。
ここを、しっかりチェックしておかいと、マンションはスラム化です。
それでも良いのであれば、重要事項説明書だけお願いと、管理員にとって優しく都合のよい居住者で
あればよいのではないでしょうか？

[44: 匿名さん]

＞しかし、現実問題、それでは管理会社本体の儲けが減少します。だから、暗黙命令の下、”管理員、お前がやれ”となっています。
想像似すぎない。それを黙ってみている理事長は何しているの？
＞しかし、最近の管理会社は、無関心な居住者の存在をいいことに、管理員、お前はできないふりをしろ。”と命令し、管理会社は業者へ依頼し紹介料等をこっそり利益としているのです。
妄想もここまで来ると病的です。
＞善良管理注意義務について誠意をもち履行できる、利口な管理人であれば、そんな管理会社の命令はやがて自分が責められる原因になると予期し、命令を背くようになりますが、そうでない管理員（怠慢管理員）は、いつまでも管理会社の命令だからと一点張りで、働こうとしません。
何とかの一つ覚えでしょうが、管理員には善管注意義務はありません。管理委託契約書を読みましょう。

[45: 匿名さん]

>>44さんに同意。
管理人は管理委託契約書のうち、現地常駐管理事項の実施のため、管理会社から派遣された方です。
管理会社の社員である可能性は極めてゼロに近いし、その必要もありません。

>>41さんの気持ちはわかりますが、人あたりの問題以外の、業務の範囲については厳密にフロントを通じ管理会社と契約書の変更などの「四角四面の対応」をすべきです。
管理人は入居者が日常的に接する窓口ではありますが、業務契約上の窓口では一切なく、たとえ、水撒きの範囲や時間を変更してほしい、といった変更要望についても、理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです。管理人が「はい、わかりました、それくらいならしておきましょう」と気軽に応じてくれたとしても、それは何ら正式な変更ではなく、管理人が変われば一から白紙です。このとき、往々にして「前の管理人さんはそのようにやってくれていた。新しい人は対応が悪い」というようなことになりがちです。もちろん、そんな理屈は通用しません。人柄とかコミュニケーションをとる能力はおっしゃるとおり大事ですが、仕事の話は別で考えねばなりません。

もちろん、管理人がサボる場合、これは管理会社が儲けたいからとか憶測はどうでもいいのであって、理事長が契約書をたてに、管理人の業務履行を迫ればよいことです。その管理人の問題であれば、管理人変更を要求し、管理会社自身の業務履行の熱意に関わることなら、最悪、管理会社の変更ということになります。

[46: 45]

＞理事長が契約書をたてに、管理人の業務履行を迫ればよいことです。

もちろん、管理会社に迫るのです。念のため。
コーンの置き位置を間違えたとか、軽微な範囲なら担当理事が管理人に注意すればよいことですが、全体的に働きが悪すぎる、というようなときは理事長vs管理会社の問題です。

[47: 匿名さん]

No.44 妄想もここまで来ると病的です
　↑
『管理人のせいで、無駄が生じている』と管理会社に言っても、一向に改善できないのは、
”お前はできないふりをしろ”といっているのと同じことイメージしやすく説明してるのだが。。。。

No.44 管理員には善管注意義務はありません。管理委託契約書を読みましょう。
　　↑
この言葉は、そのままNo.44 さんへ、お返しします。蛍光ペンを片手にもう一度、熟読しよう！！

No.45 管理人は・・・管理会社から派遣・・・その必要もありません。
　　↑
　世間一般の派遣でも、パートでも、『・・・・準ずる』って、”雇用契約書”にあるはずです。
　管理人職だけ、特別に規定がないって話は聞いたことがない。
　社員なみに、担当業務についての善良注意管理義務、守秘義務・・・等は、当然あるのです。

No.45 理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです
　　↑
　理想の理事長が存在すれば可能な話（殆どの管理組合は機能していないのが現実ですよ。）
　管理組合が機能していない組合の場合は？
　結局、熱心な居住者がどうにかするか、妥協してスラム化でしょう。

[48: 匿名さん]

45です。

＞No.45 管理人は・・・管理会社から派遣・・・その必要もありません。
＞　　↑
＞世間一般の派遣でも、パートでも、『・・・・準ずる』って、”雇用契約書”にあるはずです。
＞管理人職だけ、特別に規定がないって話は聞いたことがない。
＞社員なみに、担当業務についての善良注意管理義務、守秘義務・・・等は、当然あるのです。

善管注意義務などと法律用語を云々する以上は、法的な話にならざるをえません。
管理組合と管理会社との管理業務委託は、法令に基づかない民法上の準委任の概念により、「管理会社」にこの契約業務に関する善管注意義務が発生します。管理会社と契約（雇用だろうが派遣だろうが）する管理人には法的な善管注意義務は発生しません。善管注意義務を「準用」すると契約書に謳うのは自由ですが、契約書上の規定にすぎないので、民法違反は適用されません。「善管注意義務もどき」については、「個別の契約書の内容を読んでください」という話になるのです。

＞No.45 理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです
＞　↑
＞理想の理事長が存在すれば可能な話（殆どの管理組合は機能していないのが現実ですよ。）

管理会社と話もできない理事長ばかりなのが「殆どの管理組合」とは見くびりすぎですね。
貴方のマンションはそうかもそれませんが、大概の管理組合理事長は、理事の補佐を得て、不良な管理会社に対して物申すくらいの能力はあります。そのくらい、理想でも何でもない、当たり前のことです。普通の勤め人や自営など、他人と交渉した経験を持つ人なら、理事長単独でも、理事会としてででも、変更交渉はできます。

＞管理組合が機能してない場合は？
＞結局、熱心な居住者がどうにかするか、

熱心な居住者がいるなら、その方が理事（長）に意見を述べ、あるいは監事を説得し、さらには契約担当専門委員を買って出て、管理会社と折衝すればよいだけです。
真面目な居住者がゼロとなれば、おっしゃるとおりスラムしかないですね。

[49: 匿名さん]

No.47 です
管理組合と管理会社との管理業務委託は、法令に基づかない民法上の準委任の概念により、「管理会社」にこの契約業務に関する善管注意義務が発生します。
　　　↑
管理会社がこの義務を履行する一つの手段のために、『管理員』を雇用しているではありませんか？


管理会社と契約（雇用だろうが派遣だろうが）する管理人には法的な善管注意義務は発生しません。善管注意義務を「準用」すると契約書に謳うのは自由ですが、契約書上の規定にすぎないので、民法違反は適用されません。「善管注意義務もどき」については、「個別の契約書の内容を読んでください」という話になるのです。
　　　↑
民法というより雇用契約のこと。労働法（労働基準法・労働関係調整法等）に基づき違反です。
雇用契約（この場合は準用）を遵守できないものは、”クビ”は当然です。

大概の管理組合理事長は、理事の補佐を得て、不良な管理会社に対して物申すくらいの能力はあります。
・・・理事長単独でも、理事会としてででも、変更交渉はできます。
　　↑
確かに、『物申す』って事は、できる３歳児でもできますね。
『変更交渉』って形だけ（面談等）も、気力と時間さえあればそりゃぁできますね（笑）
肝心なことは、交渉が”成立する”ってこと。お忘れなく。
最近の役員は、この形だけ行えば”実行してます・機能してます”って勘違いしてる者ばかり。
幼稚園の演劇程度の事しかしない（結果をだせない）くせに、誇らしげに勘違い。。。
『理事会が機能してない』事実。知らない事は幸いですね
（というより、ご自身のMSも他と比べたら、実は機能していないかもしれませんよ。塵・苔・カビ・
亀裂・剥離・無断駐車・表札管理等々の美観は完璧ですか？無駄な小修繕など支出管理は完璧ですか？）
このサイト情報だけでなく、他HP知人等、きちんと確認してみてください。
因みに、トラブルが多いから、特別法（マンション管理の適正化の推進に関する法律）なんぞが
法定されるのですよ。
言っておきますが、特別法＞基本法（民法等）　ですからね。

[50: 匿名さん]

48です。

>管理会社がこの義務を履行する一つの手段のために、『管理員』を雇用しているではありませんか？
だからそれが？
要するに管理組合の矛先は契約先である管理会社のみです。管理員は管理会社（派遣の場合は派遣元）に対する責務を負うだけです。

>肝心なことは、交渉が”成立する”ってこと。お忘れなく。
>このサイト情報だけでなく、他HP知人等、きちんと確認してみてください。

当たり前でしょう。何を戯けたことを。
よほど入居者が低レベルのマンションにお住まいのようで、同情いたします。

[51: 匿名さん]

管理員は管理会社（派遣の場合は派遣元）に対する責務を負うだけです。
　　　↑
ご理解しているではありませんか。
だから、管理員は、正社員であるフロント同様に当然『管理委託契約書』にも従うってこと。

同情いたします
↑
それは、どうも。
ただ、No.50 さんからいただく回答は、正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑）。

さて、さて、
明日から１週間、管理員さんは、♪さぼらず、しっかり働きましょう♪
　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
このコメントに、イラっとする管理員さんがいるとしたら、、、、サボりの常習犯でしょう。
真剣に働いている管理員さんならば、自分には無関係であるため、何も感じないはずなので（笑）

私は、しばらく休戦させていただきます。
これ以上ディベートをしても、平行線だと悟りましたので。
現実を把握している情報収集に励みたいと思います。

嫌われ管理人に出会わぬよう・スラム居住者にならないよう　精進でございます。
ｍ（. .）ｍ（・・）/

[52: 匿名さん]

>正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑）。
>これ以上ディベートをしても、平行線だと悟りましたので。

書き逃げの常套文句ですね(笑)　はい、お疲れさん。

[53: 匿名さん]

50です。
いつのまにか居られなくなったようですね。
＞だから、管理員は、正社員であるフロント同様に当然『管理委託契約書』にも従うってこと。
最後まで微妙に理解しきれなかったようで。まあ、
＞No.50 さんからいただく回答は、正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑）
とのことなので、これ以上「ディベート」(笑)にお付き合いする必要もないでしょう。貴方のマンションのことですから、お好きにすればよいので。

ちなみに、このような論法、どこかで見たなと思ったら、年に１回程度、住民票をとりに市役所に行くと、窓口で「なんでこんな計算になるんだ！」「いえ、条例で・・」「そんなもん知らん！おまえはおれの税金で食わしてやっとるんだ！」と怒鳴るクレーム爺でした(笑)
本来文句や意見をすべきところ（議会）にいわず、目先の言いやすいところ（窓口職員）を攻める手合いです。
爺はたしかに税金を納めてるわけですが（おそらく(笑)）、その対価として間接サービスを受けているのを、直接職員を雇いカネを払ってると短絡している。管理人の場合もこれと一緒で、住人とは一切契約関係にないんですよね。住人にクビだとか怒鳴られたんじゃたまったもんじゃありません。(笑)
管理人に対して、あるいは管理会社が委託してる業者に直接文句や指示を出す住人は、うちでもごくたまにいまして（この方のマンションと同じ民度だそうですし(笑)）、あまりひどいようだと、理事長がフロントと管理人に謝ってますが、「苦情があれば、面倒でも最寄の理事まで」と総会でも張り紙でも毎年クギをさしています。管理人さん本人がいい人なので、余計そんなことで逃げられないように気を遣います。

[54: 匿名さん]

＞言っておきますが、特別法＞基本法（民法等）　ですからね。

窓口の管理員のバーちゃん、ジーちゃんには通用しないね。

[55: 匿名さん]

>>53
通りすがりの者ですけど、あなたの文章の中に（笑）が入っていますがこれは使われない方がいいと思います。
これを使うことによって、いくらいいことを書かれても人格が疑われ価値観が失われてしまいます。
感情むき出しで書かれたとしか思えなくなります。実際あなたも（笑）で返されたらいやな思いをされるでしょうから。

[56: 匿名さん]

55さん
53です。
おっしゃるとおりです。お目汚しで失礼いたしました。
気をつけます。

[57: 匿名さん]

No.51 です。
久々に閲覧してみたら、想定内のLow書き込み。やはりlaw書き込みは無理だったようですね。約１週間、静かでしたが、管理契約書をlaw的思考でお勉強していたかな？今もLowのままかしら？

[58: マンション居住者]

私は管理員さんに頼んだ事は一つもありません。それどころかクレームは極力自分達で処理しています。管理員さんの給料知っていますか？税込み15万円ぐらいですよ。その割に体力もそうですが精神的にも疲れる仕事だと聞いています。管理員さんは契約範囲の仕事を完全にこなしてもらえればよいと思っています。どうしても聞きたい事がある時は私の場合管理会社のフロント担当に直接電話で聞いています。

[59: 匿名さん]

管理員の仕事は掃き掃除、ゴミ搬出の立会、修理業者の立会、違反駐車の注視ぐらいで上等よ。

[60: 匿名さん]

管理員が管理業務委託契約にしばられるなどと思ってる方が実際おられるんですね。
総会で知ったかぶりの発言をされる方がいますが、大体このような感じです。

[61: 匿名さん]

>管理員が管理業務委託契約にしばられるなどと思ってる方が実際おられるんですね。
無知ですね。正確には契約の別表の管理員業務にしばられる。

[62: 匿名さん]

管理人は管理会社あるいは派遣元との契約にしばられるだけですよ。
管理組合や、まして住人が直接委託契約書をたてに物申す筋合いじゃありません。

[63: 匿名さん]

管理委託契約書及び全ての別表を読んでからノウガキをタレルこと。

[64: 匿名]

63
意味を理解してから書け。

[65: 匿名さん]

＞管理人は管理会社あるいは派遣元との契約にしばられるだけですよ。
＞管理組合や、まして住人が直接委託契約書をたてに物申す筋合いじゃありません。
雇用契約と業務契約が理解が出来てませんね。

[66: 匿名さん]

>雇用契約と業務契約が理解が出来てませんね。
管理人個人の労務内容を規制するのは雇用契約に付された業務仕様。管理組合と管理会社間の業務委託契約とは直接関係なし。恥晒しもいい加減にしなさいね。

[67: 住まいに詳しい人]

そんなこと言ってたら管理員のぶ男だから代えろといってるのと同じだ。

[68: 匿名さん]

時間外になりそうで嫌な顔されてもやってないわけじゃなさそうな言い方

っつかもっと早く頼めと思う

具体的な内容も記載しないしものすごい主観的な事しか言ってないから理事会としてもそんな体なら無視せざるをえないでしょうね

ただの愚痴につきあうほど管理会社も管理組合も暇じゃないでしょうね

っつか管理人に私的な要件頼んでるならそれはやっちゃいけないことだから正すべき

[69: 匿名]

敷地内にいる人に、挨拶しない残念な管理人なので、直接、だめ出ししてしまいました。
管理組合を通した方がよろしいでしょうか？

[70: 匿名さん]

69
当然です。重要な注意や要望は管理組合としての対応とすべきです。

[71: 匿名さん]

No.69 by 匿名　2011-09-23 21:58:00
敷地内にいる人に、挨拶しない残念な管理人なので、直接、だめ出ししてしまいました。
管理組合を通した方がよろしいでしょうか？

あなたは挨拶してるの？　まず人としてあるべきでは。

[72: 69]

残念な管理人以外は、皆さん挨拶しますよ。
もちろん、私も。

挨拶しないって、業務以前に、人として、変でしょう？
一般的に、管理業務委託内容に、
挨拶は、わざわざ業務として記載されているのかしら？

今度、私も確認してみます。
そして、次から、文章で意見します。



あと一つだけ、「挨拶しない」って、文章で管理組合に意見されたら、
管理人さんは気分が悪くないのでしょうか？
私なら、そんなレベルの苦情は、直接言ってもらった方が有り難いけど・・・。

[73: 匿名さん]

人としてダメなのはクレームを言う気持ちも失せますよね
管理会社に言って取り替えるか管理会社ごと取り替えるかですかね

[74: 匿名さん]

＞あと一つだけ、「挨拶しない」って、文章で管理組合に意見されたら、
＞管理人さんは気分が悪くないのでしょうか？
だったら理事会から口頭でなにかのついでに注意すればよいことです。挨拶に限らず「～という意見が出てるので」という形など、言い方はなんとでもなります。
問題は管理人の窓口でもない一住民があれこれ言うことで混乱が生ずることと、それを真の窓口である理事会が把握できないことです。例えば植栽の水遣りについて責任を取れる立場にない住人が「その木は～だから」などと勝手なことを管理人に言って木を枯らしてしまったらどうなるか、といったようなことです。

[75: マンション住民さん]

管理委託やめて自主管理に切り替えたら住民が管理人だ。住民にあったら挨拶しろよ！

[76: 匿名さん]

>管理人個人の労務内容を規制するのは雇用契約に付された業務仕様
雇用契約は主として労働条件で賃金、休日、保険などで業務内容は管理会社と管理組合の契約の内の適用業務の遵守。

[77: 匿名さん]

>雇用契約は主として労働条件で賃金、休日、保険などで業務内容は管理会社と管理組合の契約の内の適用業務の遵守。
「管理業務委託契約の内容の遵守」という仕様。同契約書が縛るのはあくまで管理会社で、フロントや社員が務める管理人(滅多にないだろうが)に適用される。
下請や派遣の管理人に委託業務内容を守るよう指導する窓口は雇用主であり管理組合ではない。

[78: 匿名さん]

雇用主の管理会社に伝えるのは当然管理会社と契約をしている管理組合ということになるわな
管理組合として言うなら理事会などになるのでしょうね

[79: 匿名さん]

>同契約書が縛るのはあくまで管理会社で、フロントや社員が務める管理人(滅多にないだろうが)に適用される。 下請や派遣の管理人に委託業務内容を守るよう指導する窓口は雇用主であり管理組合ではない。
屁理屈に過ぎない。どんな形態であろうが管理員は管理委託契約の別表第2　管理員業務の履行義務がある。
それを指導、監督するのは管理者である理事長である。現場にいない管理会社に指導なんか出来るわけんばい。この指導、監督に対し不適切な行為があれば首切りはできないが交代を要求することが出来る。

[80: 匿名さん]

>どんな形態であろうが管理員は管理委託契約の別表第2　管理員業務の履行義務がある。
これは正しい。ただし履行義務を課すのは雇用者である管理会社もしくは派遣会社のみ。
>それを指導、監督するのは管理者である理事長である。
誤り。管理者は管理会社に履行を求めるのみ。管理人に指揮命令を行使できるのは請負人たる雇用者のみ。

[81: 匿名さん]

>管理人に指揮命令を行使できるのは請負人たる雇用者のみ。
指導、監督を指揮命令と言い換えて誤りとは為にするすり替えによる反論に過ぎない。

[82: 匿名さん]

次元の低い住人と管理員の話ですね。

優秀な管理員の見つけ方を教えます。
まず管理会社との委託契約から管理員業務を解約します。
当然　管理会社のピンはね額ともども会費は浮きます、その金額で雇用します。
地域のマンション管理士会へ人材の斡旋を依頼します。
マンション管理士を管理員として雇用するのです。
組合側に立つ専門家となります。

管理会社は以後ぼったくりはできなくなります。

[83: 匿名さん]

>マンション管理士を管理員として雇用するのです。
個人を組合で雇用する程危険なものはない。特にマンション管理士は失業者ですから共用部分の資材に限らず専有部分の物にまで損害が及ぶ恐れは十分にある危険極まりない行為である。

[84: 匿名さん]

管理会社を組合で雇用する程危険なものはない。特に管理業務主任者は失業者寸前ですから共用部分の資材に限らず専有部分の物にまで損害が及ぶ恐れは十分にある危険極まりない行為である。

＞正しくいいましょうね。

[85: 匿名さん]

＞管理会社を組合で雇用する程危険なものはない。
そんな事あり得る筈が無い。勉強してから書き込んでね。

[86: 匿名さん]

組合財産を蚕食する管理会社です。防止策はマンション管理士の雇用です。

防止策はちゃんとあるのですよ。

[87: 匿名]

誰でもできる仕事。

[88: 匿名さん]

＞防止策はマンション管理士の雇用です。
失業者を傭うのは製造、土木が適任です。

[89: 匿名さん]

管理業務主任を傭うのは、土木が適任です。　同じ千三つ屋の不動産業界ですから。

[90: 匿名]

深夜、ゲーセン並みの騒音を撒き散らす輩がいるマンションがあります。24時間有人管理が売りのマンションなのに。管理人の仕事ではないのかな。

[91: 匿名]

コンシェルジュのオジサンに、「おかえりー」って言われて、気分が悪いです。
いくら年下でも、住人の奥様方には、「お帰りなさい」じゃないのかな？
「お帰りなさいませ〜」は、流石にムズムズするけどね。