私が住んでいるマンションは新築1年目です。
これからいろいろとマンション運営のことは決まっていきますが、
一つ気になっていることがあります。
管理人の方の仕事です。
面倒なことはやらない、
頼まれたことが勤務時間外になりそうだと、嫌な顔をする。
管理規約にない独自のルールがある。
本人に直接言っても「そんなことはしていません」と言うのでしょうから、
私は管理組合の理事をしていませんので、
こういった場合は、管理会社にまずは問い合わせたほうがいいのでしょうか。
マンションに関するいろいろな業務をされているので、
どうしても頼みにいかなければならないこともありますが、
その度に嫌な思いをします。
もしかしたら、他にもそういった思いをしている方もいるかもしれません。
皆様のお住まいのマンションで、
「うちの管理人はこんな感じだよ」
「同じような問題でこんな対処をした」
なんてことがありましたら教えてください。
[スレ作成日時]2009-05-26 07:33:00
注文住宅のオンライン相談
管理人の仕事とは？
| No.2 |
by 匿名さん 2009-05-26 07:45:00
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削除依頼
まず、管理員は管理組合ではなく管理会社の指揮下にあることを認識して下さい。管理員の対応に問題があるのなら、まずは管理会社担当者に言って管理会社担当者から管理員に伝えさせるべきです。
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|---|---|---|
| No.3 |
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| No.4 |
それより管理委託契約書を読んでみてください。
契約外のことを要求はできないですし、管理人は時給制が多く、会社を通して時間外が認められるような仕事でない限り、時間外を嫌がるのは当然でしょうね。 |
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| No.5 |
>会社を通して時間外が認められるような仕事でない限り、時間外を嫌がるのは当然でしょうね。
確かにそうかもしれませんね。 土日、祝日に管理人さんを見ると定時ピッタリにあがりますしね。 ただ、横柄な態度はなんとかしてもらいだいです。 |
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| No.6 |
＞管理人の方の仕事です。
管理人とは、アパートの所有者やその代理人です。分譲マンションのは管理員です。ちなみに理事長は一般に管理者と規定されています。 ＞面倒なことはやらない、頼まれたことが勤務時間外になりそうだと、嫌な顔をする。 時間外規定があれば別ですが、どの社会でも勤務時間外にやらないのは当然でしょう。 ＞管理規約にない独自のルールがある。 当然です。管理会社は管理組合との管理委託契約に従って管理員に仕事をやらせ、管理員はその仕事を行う者で、管理規約とは無関係です。 管理規約は、組合員が守る義務があるのみです、その家族、賃借人はそれぞれの組合員が守らせる義務があるのです。 |
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| No.7 |
管理員は各区分所有者の個人的な用事はやりません。これは当たり前のことです。
又、勤務時間は決められていますから、それ以上の仕事があれば組合として今後対応していかなければならないでしょう。管理員は小遣いさんではありません。そこは理解してあげてください。 管理を執行しているのは、理事です。やらなければならないことがあったら理事へ相談したらどうですか。 その理事にあなたもいずれなるでしょうから、そこのところを考えて、常識的な範囲で相談すべきと思います。 |
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| No.8 |
管理員の業務とはなんでしょうかね？
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| No.9 |
管理員は管理会社の手足となって働く人のことです。
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| No.10 |
管理員の仕事
①受付業務・・・各種仕様申し込みの受理、組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分の鍵の管理と貸 し出し、備品の管理、引越し業者に対する指示 ②点検業務・・・外観目視点検、証明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検 ③立会い業務・・・外注業者の業務の着手・履行の立会い、ゴミ搬出時の立会い、災害・事故の処理の立会い ④報告・連絡業務・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出・点検結果・立会い結果等の報告 ※以上が一般的な管理員の仕事内容です。これと異なる仕事を委託する場合は別途管理委託契約を結べば いいと思います。 |
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| No.11 |
証明は照明の間違いでした。
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| No.12 |
スレ主さんは、何を頼もうとされてるのですか。具体的に書いてないので分かりません。
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| No.13 |
スレ主です。
質問の書き方が下手ですいません。 管理人さんの仕事、対応を聞きたかったのです。 以前住んでいたマンションでは、 時間外でも笑顔で対応、嫌なことも快く引き受けてくれていたので、 今のマンションに来てからはそうではなかったので、 疑問に思うところがありました。 みなさんのレスを見て、 「規約にある範囲内で働く」 ということが基本のようですね。 以前のマンションが特別だったのかもしれません。 ということを頭におき、 これから接していきたいと思います。 ただ、横柄な接し方はなんとかならないかなと思いますが・・・。 |
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| No.14 |
＞みなさんのレスを見て、
＞「規約にある範囲内で働く」 ＞ということが基本のようですね。 正確には、管理組合と管理会社の間で取り交わされた契約書に基づく、管理業務仕様の範囲ですね。 但し、同じ業務でも人当たりの良し悪しがありますし、曖昧な作業を受ける受けないもあるでしょうね。 管理員さんが特定の居住者に愛想がないのか、全居住者に同等なのか。 依頼する居住者にも「横暴」な人はいるので、めげてる可能性もありますね。 |
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| No.15 |
＞横柄な接し方はなんとかならないかなと思いますが・・・。
人間は相手に合わせると言いますよ。気をつけたら如何。 |
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| No.16 |
No.10が基本でしょう。
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| No.17 |
>15さん
あんたもね！（笑） |
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| No.18 |
管理員の仕事ってよくわからなかったのですが、
No.10さんの仕事が基本的な事柄ですね。 参考になります。 |
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| No.19 |
管理員さんを「何でも屋」と勘違いしてる人がいそうですね。
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| No.20 |
管理員さんは何でも屋ではありません。
お互い気持ちよく接していきましょう！ 私は仲良くやっています。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
うちのマンションの管理員さんは、②の「無断駐車の確認」で車寄せのキャノピーの下に
カラーコーンとバーを設置しました。 おかげで住人はキャノピーの下に停車しても下りることができず、雨の日は濡れなければ なりません。その上、長時間停車する業者はそのカラーコーンを移動するので 意味がありません。 |
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| No.23 |
重要事項説明書（７２条に基づく）と、管理委託契約書（７３条に基づく）を、
よ～～く、比較してみてください。 『重要・・・』は簡略説明で、 『管理委託・・・』は”マンション管理の適正化の推進に関する法律”に基づいた詳細説明書です。 うちのマンションは、契約更新のため毎年『重要・・・』のみを配布するため、 ウッカリ、こちらを念頭においてしまい、管理会社（管理員・フロント）が、 あまり仕事をしていなくても”仕方ない”と、殆どの居住者は誤解してしまっています。 みなさんも、『管理委託・・・』も、毎年、再確認してみてください。 ”共用部分”についてですが、『何でも屋』と解釈してもおかしくないと思います。 （専有部分や、共用部分の専用使用権部分については、もちらん除外です） 仕事を増やしたくない管理会社（フロント・管理人）にとっては、『重要・・・』を周知させて、 居住者の判断を鈍らせるのが狙いなのか？？？分かりませんが、 『重要事項・・・』ばかり気にして、『管理委託・・・』については語らないマンション居住者は、 管理会社にとって、とてもおいしいお客様ってこと、 そうならないように、しっかり契約内容を把握する事が大切だと思います。 |
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| No.24 |
＞『重要事項・・・』ばかり気にして、『管理委託・・・』については語らないマンション居住者は、管理会社にとって、とてもおいしいお客様ってこと、そうならないように、しっかり契約内容を把握する事が大切だと思います。
更新する時は、契約を継続するかどうかの議案、当然、継続する議案だろうが、この採決するときに管理員を含む現管理会社に付いて意見を述べあう方が、契約内容を云々するより大切ではないの。 |
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| No.25 |
No.24 さんへ
『管理委託・・・』を、最低きちんとこなす管理員であれば、揉める等問題は起きないと思うけど。 ７３条”マンション適正化・・”は、殆どの管理会社で採用しているので、この基準を達成できるか否か を、管理人→フロント→管理会社単位で、考察するのが必要ではないかな？ ＞『採決するときに管理員を含む現管理会社に付いて意見を述べあう方が、契約内容を云々するより大切ではないの』と、ありますが、”契約内容”に基づき、業務遂行について判定（優劣）→判断（更新？解約？）となるのではないかな～？ この管理委託内容といっても、堅苦しいものではなく、戸建を購入したら、当然、持ち主の誰か（主婦か、日曜大工の父親）がする仕事、『何でも屋』の内容です。 これをさぼると、建物の劣化が早まり、結局、修繕も早まり、費用が大きくなるばかりって事なので、管理人の能力って重視しないといけないなぁ～って思います。 |
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| No.26 |
＞『管理委託・・・』を、最低きちんとこなす管理員であれば、揉める等問題は起きないと思うけど。
ずれてますね。管理委託契約内容を理解できない管理員、理解していない管理員が多い現実を無視してますね。 これは管理会社と管理員相互の問題で、管理組合は管理会社を問題にするのが筋で、組合、組合員が管理員に直接問題を指摘するのは筋違い。 |
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| No.27 |
管理委託契約内容を理解できない管理員、理解していない管理員が多い現実を無視してますね。
・・・というとり、管理会社が教育しない、理解させないって現実の方が多いんじゃない？ なんでもできちゃう利口な管理人だと、業者紹介も減少し儲けでないから。 これは管理会社と管理員相互の問題 ・・・というとり、管理人の向上心・人間性の問題じゃない？ 管理組合は管理会社を問題にするのが筋 ・・・・それが（業務改善や、管理会社変更）簡単にできればいいけれど なんせ、現実は無関心な居住者の方が圧倒的に多いから、問題提起しても何の解決にも つながらないのが現実。 組合、組合員が管理員に直接問題を指摘するのは筋違い。 ・・・・こういう能書きサンばかりいるから、結局、何も改善されなくなるのよね～。 ただ問題提起して騒ぐだけ。 残念さん。 |
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| No.28 |
＞管理会社と管理員相互の問題で、管理組合は管理会社を問題にするのが筋で、組合、組合員が管理員に直接問題を指摘するのは筋違い。
これは正しい。この人にしては珍しく(笑) |
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| No.29 |
100歩譲って、共用部については何でも屋かもしれないけど、
大抵、問題になるのは、居住者の「人」に関する依頼とか「専有部」の問題じゃない？ 例）隣の人の音が煩いから注意してくれ！ |
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| No.30 |
＞・・・というとり、管理会社が教育しない、理解させないって現実の方が多いんじゃない？なんでもできちゃう利口な管理人だと、業者紹介も減少し儲けでないから。
＞・・・というとり、管理人の向上心・人間性の問題じゃない？ 上では、管理会社が教育しないと言い。下では、管理人の向上心・人間性の問題と言う、矛盾していない？ ＞・・・・それが（業務改善や、管理会社変更）簡単にできればいいけれどなんせ、現実は無関心な居住者の方が圧倒的に多いから、問題提起しても何の解決にもつながらないのが現実。 結局、組合員の無能を管理員に当たり散らす図式が明白になったね。 ＞・・・・こういう能書きサンばかりいるから、結局、何も改善されなくなるのよね～。ただ問題提起して騒ぐだけ。 残念さん。 それに乗って来ること自体も問題だが、反論にもなってないことはもっと問題ですね。 |
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| No.31 |
『共用部分の何でも屋』＝管理人。これは、管理会社がどうこうというより、
管理人とはそういう職種。だから、嫌なら、”辞めろ”って事。 今は、不況。何でも屋を快く引き受ける人材は、沢山いる。 管理委託契約書など、自ら書類に関心を持ち、３K仕事をコツコツ真面目に実行する人。 管理人職なんて、やる気次第で、どこまでも成長できる仕事で、それは居住者からの反応で 自分の成長度合いが分かる仕事。 人柄や話題豊富な管理人も理想だけど、まずは、余計な修繕費を発生させないよう、 日々建物管理をしっかりしてくれる管理人に、金もらってるならなれ！！ で、No.30 さんへだけど、どこが矛盾？指摘の意味が？？？？？ ＞管理会社が教育しないと言い。下では、管理人の向上心・人間性の問題と言う、矛盾していない＜ 管理会社に教育されなくても、自ら進んで”何が仕事だろうか？どう克服するのだろうか？何か仕事がないだろうか？”と学習、追求できる管理人であれば、居住者からは苦情はそうない。 優秀な管理人（修繕等もできる管理人）だと、 業者を管理会社（フロント）が発注できない＝バックマージンが入らない（管理会社も裏の儲けがない） となる。だから、管理会社は、管理人に『余計な事をするな』っと命令してくる。 ここで、管理人の人間性（道徳）が問われることになる。 例えば、管理人に知識・技術を有してる場合、 会社の命令など気にせず自ら結果を出すか（居住者にとって無駄な支出がない） 会社の命令に従いやらないとするか・共犯（ 〃 ある） 確かに、管理会社本体に問題がある。 ”矛盾”は、管理委託料のみでいいですと言いつつ、どうにかより儲けようとする管理会社に問題がある。 でも、管理会社はみな（かなりの高額委託料の場合は除外） バックマージンで成り立っているから、本体を指摘しても、どうにもならないのだよ。 管理人の職場は、現場だから居住者に好かれないとやっていけない。 管理人の資質は、居住者と管理会社の板ばさみを上手にこなせる人材であること。 居住者側の利益につながる行為をしながら、管理会社から採用継続してもらうよう適当にあしらえる 能力が必要。 この居住者と、管理会社を逆にとらえる管理人が多いから、トラブルが多いのさ。 |
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| No.32 |
管理員は管理会社からすれば、マンションの住民とトラブルをおこさず、円満に仕事をしてくれるように
教育しているんです。 そして、住民からすれば、愛想がよく、いろんなことを聞いてくれる管理員がいい管理員なんです。 それが管理会社の評判に繋がってくるんですよ。 |
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| No.33 |
それが、現実化してないから、このサイトで語っているのでは？
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| No.34 |
＞人柄や話題豊富な管理人も理想だけど、まずは、余計な修繕費を発生させないよう、日々建物管理をしっかりしてくれる管理人に、金もらってるならなれ！！
分譲マンションの管理員にはその義務はありません。 但し、アパートの管理人にはその義務があります。 |
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| No.35 |
そのくらい、当然知ってます。
共有部分の何でも屋になりきれない管理人を、何故にいつまでかばう気なのですか？ 結局は、居住者が妥協しろって、ことを言ってるんでしょうかねぇ～？ ならば、お話は、これでおしまいですね。 |
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| No.36 |
No.35の補足（訂正）になります。
賃貸→管理人・分譲→管理員でしたね。 うちのマンションは、管理会社自体（フロントや管理員）が、員ではなく、”人"で呼称しているので、 ついつい、分譲MSについても管理『人』って、コメントしてしまいました。困惑させてすみません。 うちのマンションは、居住者だけでなく、管理会社も素人のようなので、色々トラブル多しです。 だから、みなさんの想定外の管理員と、私は出会ったのかもしれまんね。 NO26・28・32･34さんのような穏和な対処では、うちのマンションの場合は、何も解決できません。 （因みに、決してNO26・28・32･34さんを、否定するつもりはありませんので、、、。 きっと世間一般的な管理を受けている証なのだと思いますので） うちのマンションは、２社目の管理会社。前管理会社の方が若干高値でしたが、管理人の質の差が大きすぎることに 気づきました。２社目の管理会社（管理員）になり、急速なスラム化。 カビ・苔・害虫。簡単な故障もすぐ業者をよびつけ、簡易な修繕に高額出張費の発生。 誠実な修繕業者は、うちのマンション居住者を気の毒と思ったのか、簡易な修繕方法を管理員に伝授し、 おかげで、費用の発生はありません。 まだまだ、話題はありますが、とりあえず、このへんでやめときます。 |
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| No.37 |
NO３１＞人柄や話題豊富な管理人も理想だけど、まずは、余計な修繕費を発生させないよう、日々建物管理をしっか りしてくれる管理人に、金もらってるならなれ！！
NO３４＞分譲マンションの管理員にはその義務はありません。 但し、アパートの管理人にはその義務があります。 ↓ ↓ 『善良管理注意義務』って分譲MSにおいて、管理委託契約書他に記載がある。 （AP管理人ついては？） ただし、この解釈・結果は、管理員次第ってこと。 だから、トラブルが多い。 |
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| No.38 |
管理員の問題、直接毎日住民と触れ合うところだけに、ここが悪いと管理会社そのものが全て悪く思われます。
私は、マンション歴が長く、今まで５人の管理員と接してきましたが、みんな住民とトラブルをおこすことなく 管理員に恵まれたのかと思いますが、管理員は管理会社からすれば、窓口であり、トラブルを起こさないように 指導がされてるのだと思います。 この基本的な指導さえされてない管理会社に問題があるようですね。 |
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| No.39 |
＞『善良管理注意義務』って分譲MSにおいて、管理委託契約書他に記載がある。
それは管理会社の義務です。 ＞ただし、この解釈・結果は、管理員次第ってこと。 管理員は、組合が雇用していない限り、組合とは無関係です。管理員は管理会社の一従業員に過ぎません。 従業員の仕事は、管理委託契約に規定しているのが一般であるから、従業員の仕事の不具合は、契約が悪いか、実行させない管理会社の問題です。 ＞だから、トラブルが多い。 管理員は管理会社の業務命令を実施する義務はありますが、住民の要望に応える義務はない。 これを誤解している住民が、トラブルの原因です。 |
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| No.40 |
もちろん悪質な管理会社だけではないが、想定外に増加している事実は確か。
不況の影響もあるせいか、良質な管理会社と安心していたら、居住者がポーっとしている間に、 悪質へと変化している場合もある。信用しすぎているのは危険。日頃から、管理員をチェック する事が必要。 管理会社の顔である管理人、そして密接な関係のフロントについて、よく着目。 管理委託契約書をしっかり履行している管理人であれば安心であるが、 そうでない場合は、販売・修繕業者等を通し、裏金工作で稼ごうとしているので要注意！ 管理人の愛想だけで、ごまかされぬよう、理事会役員を中心（現実は機能してないので、居住者各々で） にしっかり管理（収支・建物目視）する。 この結果、居住者の積立金を無駄に取り崩さない、むしろ貯金が増える（残高が多ければ利息も当然多くなる）。 一昔前は、老人や主婦（気の毒だが、暇扱いされる人達）の相手のできる、愛想の良い管理人が理想とされていた かもしれない。 しかし、昨今は『管理委託契約をしっかり履行できる、善良注意管理義務を厳守できる管理人』が理想であると、 管理人はもちろん、フロント・管理会社・そして、居住者も把握してほしい。 居住者が、お気楽極楽と過ごしているツケは、やがて”PAY PAY PAY・・・”の罰が 待ち受けている。充分覚悟の上で過ごす必要がある。 around 50以上は、管理員という、お話し相手が見つかり、そのままお迎え？（失礼）となるので、 PAYの心配はなかろうが、 子育て中のaround ３０以上は、養育費も大切であろうが、建替えまで考えての貯蓄が必要・ 途中、売りに出すとしても、それなら尚更、日常管理をしっかり（美観保持等）をしっかり管理員にさせ、 建物価値を上げておく必要がある。だから、”愛想のいい管理員だから、クビにするな”という、 利己主義な居住者話法にも騙されないように・・・！！ |
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| No.41 |
管理員の基本的な仕事は NO.10でしょう。
確かに管理員は管理会社の従業員です。そして、委託契約以外のことはしなくてもいいでしょう。 しかし、四角四面的にそれは私の仕事ではありませんというのも問題はあります。 管理員は管理会社の直接の窓口であり、住民と毎日接する所です。商売として、管理組合に入ってきているのですから、契約書通りにはいかないこともあります。融通性・管理員の人柄等によることも大きいと思います。 |
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| No.42 |
No.39 さんへ
私は、No.37です。 いつまでも平行線ですね。もしや”怠慢管理員推進隊長”ですね。 管理委託契約書の仕事内容の建物管理を、管理員が全て行う義務が当然ありません。 管理委託契約書の委託料内で、管理会社が他業者に依頼し、実施すればよいわけですから。 しかし、現実問題、それでは管理会社本体の儲けが減少します。 だから、暗黙命令の下、”管理員、お前がやれ”となっています。 しかし、最近の管理会社は、無関心な居住者の存在をいいことに、 ”管理員、お前はできないふりをしろ。”と命令し、管理会社は業者へ依頼し紹介料等を こっそり利益としているのです。 善良管理注意義務について誠意をもち履行できる、利口な管理人であれば、そんな管理会社の命令は やがて自分が責められる原因になると予期し、命令を背くようになりますが、 そうでない管理員（怠慢管理員）は、いつまでも管理会社の命令だからと一点張りで、働こうとしません。 私からみると、人として最低な、”サボり（何もしないで金を手に入れる）”という 泥沼に足を踏み入れ抜け出せない状態を喜んでいる汚れた管理員です。 働きの悪い管理員は、とっとと、辞めてください。委託料の無駄です。 よく働く管理員は、管理会社から”減給”されるのですか？それなら、話は別だけど。 そんな事は、聞いたことがない。（怠慢→業者紹介→手当て？？これはあるかもですが、） |
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| No.43 |
管理人が、重要事項説明書のみでOKとすると、
管理委託契約書内容をだれが履行してくれるのでしょう？ フロント・清掃員・業者も勿論含まれますが、当然、”管理員”の仕事内容も炙り出されます。 ここを、しっかりチェックしておかいと、マンションはスラム化です。 それでも良いのであれば、重要事項説明書だけお願いと、管理員にとって優しく都合のよい居住者で あればよいのではないでしょうか？ |
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| No.44 |
＞しかし、現実問題、それでは管理会社本体の儲けが減少します。だから、暗黙命令の下、”管理員、お前がやれ”となっています。
想像似すぎない。それを黙ってみている理事長は何しているの？ ＞しかし、最近の管理会社は、無関心な居住者の存在をいいことに、管理員、お前はできないふりをしろ。”と命令し、管理会社は業者へ依頼し紹介料等をこっそり利益としているのです。 妄想もここまで来ると病的です。 ＞善良管理注意義務について誠意をもち履行できる、利口な管理人であれば、そんな管理会社の命令はやがて自分が責められる原因になると予期し、命令を背くようになりますが、そうでない管理員（怠慢管理員）は、いつまでも管理会社の命令だからと一点張りで、働こうとしません。 何とかの一つ覚えでしょうが、管理員には善管注意義務はありません。管理委託契約書を読みましょう。 |
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| No.45 |
>>44さんに同意。
管理人は管理委託契約書のうち、現地常駐管理事項の実施のため、管理会社から派遣された方です。 管理会社の社員である可能性は極めてゼロに近いし、その必要もありません。 >>41さんの気持ちはわかりますが、人あたりの問題以外の、業務の範囲については厳密にフロントを通じ管理会社と契約書の変更などの「四角四面の対応」をすべきです。 管理人は入居者が日常的に接する窓口ではありますが、業務契約上の窓口では一切なく、たとえ、水撒きの範囲や時間を変更してほしい、といった変更要望についても、理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです。管理人が「はい、わかりました、それくらいならしておきましょう」と気軽に応じてくれたとしても、それは何ら正式な変更ではなく、管理人が変われば一から白紙です。このとき、往々にして「前の管理人さんはそのようにやってくれていた。新しい人は対応が悪い」というようなことになりがちです。もちろん、そんな理屈は通用しません。人柄とかコミュニケーションをとる能力はおっしゃるとおり大事ですが、仕事の話は別で考えねばなりません。 もちろん、管理人がサボる場合、これは管理会社が儲けたいからとか憶測はどうでもいいのであって、理事長が契約書をたてに、管理人の業務履行を迫ればよいことです。その管理人の問題であれば、管理人変更を要求し、管理会社自身の業務履行の熱意に関わることなら、最悪、管理会社の変更ということになります。 |
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| No.46 |
＞理事長が契約書をたてに、管理人の業務履行を迫ればよいことです。
もちろん、管理会社に迫るのです。念のため。 コーンの置き位置を間違えたとか、軽微な範囲なら担当理事が管理人に注意すればよいことですが、全体的に働きが悪すぎる、というようなときは理事長vs管理会社の問題です。 |
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| No.47 |
No.44 妄想もここまで来ると病的です
↑ 『管理人のせいで、無駄が生じている』と管理会社に言っても、一向に改善できないのは、 ”お前はできないふりをしろ”といっているのと同じことイメージしやすく説明してるのだが。。。。 No.44 管理員には善管注意義務はありません。管理委託契約書を読みましょう。 ↑ この言葉は、そのままNo.44 さんへ、お返しします。蛍光ペンを片手にもう一度、熟読しよう！！ No.45 管理人は・・・管理会社から派遣・・・その必要もありません。 ↑ 世間一般の派遣でも、パートでも、『・・・・準ずる』って、”雇用契約書”にあるはずです。 管理人職だけ、特別に規定がないって話は聞いたことがない。 社員なみに、担当業務についての善良注意管理義務、守秘義務・・・等は、当然あるのです。 No.45 理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです ↑ 理想の理事長が存在すれば可能な話（殆どの管理組合は機能していないのが現実ですよ。） 管理組合が機能していない組合の場合は？ 結局、熱心な居住者がどうにかするか、妥協してスラム化でしょう。 |
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| No.48 |
45です。
＞No.45 管理人は・・・管理会社から派遣・・・その必要もありません。 ＞ ↑ ＞世間一般の派遣でも、パートでも、『・・・・準ずる』って、”雇用契約書”にあるはずです。 ＞管理人職だけ、特別に規定がないって話は聞いたことがない。 ＞社員なみに、担当業務についての善良注意管理義務、守秘義務・・・等は、当然あるのです。 善管注意義務などと法律用語を云々する以上は、法的な話にならざるをえません。 管理組合と管理会社との管理業務委託は、法令に基づかない民法上の準委任の概念により、「管理会社」にこの契約業務に関する善管注意義務が発生します。管理会社と契約（雇用だろうが派遣だろうが）する管理人には法的な善管注意義務は発生しません。善管注意義務を「準用」すると契約書に謳うのは自由ですが、契約書上の規定にすぎないので、民法違反は適用されません。「善管注意義務もどき」については、「個別の契約書の内容を読んでください」という話になるのです。 ＞No.45 理事長がフロントを窓口に管理会社と契約変更交渉すべきです ＞ ↑ ＞理想の理事長が存在すれば可能な話（殆どの管理組合は機能していないのが現実ですよ。） 管理会社と話もできない理事長ばかりなのが「殆どの管理組合」とは見くびりすぎですね。 貴方のマンションはそうかもそれませんが、大概の管理組合理事長は、理事の補佐を得て、不良な管理会社に対して物申すくらいの能力はあります。そのくらい、理想でも何でもない、当たり前のことです。普通の勤め人や自営など、他人と交渉した経験を持つ人なら、理事長単独でも、理事会としてででも、変更交渉はできます。 ＞管理組合が機能してない場合は？ ＞結局、熱心な居住者がどうにかするか、 熱心な居住者がいるなら、その方が理事（長）に意見を述べ、あるいは監事を説得し、さらには契約担当専門委員を買って出て、管理会社と折衝すればよいだけです。 真面目な居住者がゼロとなれば、おっしゃるとおりスラムしかないですね。 |
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| No.49 |
No.47 です
管理組合と管理会社との管理業務委託は、法令に基づかない民法上の準委任の概念により、「管理会社」にこの契約業務に関する善管注意義務が発生します。 ↑ 管理会社がこの義務を履行する一つの手段のために、『管理員』を雇用しているではありませんか？ 管理会社と契約（雇用だろうが派遣だろうが）する管理人には法的な善管注意義務は発生しません。善管注意義務を「準用」すると契約書に謳うのは自由ですが、契約書上の規定にすぎないので、民法違反は適用されません。「善管注意義務もどき」については、「個別の契約書の内容を読んでください」という話になるのです。 ↑ 民法というより雇用契約のこと。労働法（労働基準法・労働関係調整法等）に基づき違反です。 雇用契約（この場合は準用）を遵守できないものは、”クビ”は当然です。 大概の管理組合理事長は、理事の補佐を得て、不良な管理会社に対して物申すくらいの能力はあります。 ・・・理事長単独でも、理事会としてででも、変更交渉はできます。 ↑ 確かに、『物申す』って事は、できる３歳児でもできますね。 『変更交渉』って形だけ（面談等）も、気力と時間さえあればそりゃぁできますね（笑） 肝心なことは、交渉が”成立する”ってこと。お忘れなく。 最近の役員は、この形だけ行えば”実行してます・機能してます”って勘違いしてる者ばかり。 幼稚園の演劇程度の事しかしない（結果をだせない）くせに、誇らしげに勘違い。。。 『理事会が機能してない』事実。知らない事は幸いですね （というより、ご自身のMSも他と比べたら、実は機能していないかもしれませんよ。塵・苔・カビ・ 亀裂・剥離・無断駐車・表札管理等々の美観は完璧ですか？無駄な小修繕など支出管理は完璧ですか？） このサイト情報だけでなく、他HP知人等、きちんと確認してみてください。 因みに、トラブルが多いから、特別法（マンション管理の適正化の推進に関する法律）なんぞが 法定されるのですよ。 言っておきますが、特別法＞基本法（民法等） ですからね。 |
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| No.50 |
48です。
>管理会社がこの義務を履行する一つの手段のために、『管理員』を雇用しているではありませんか？ だからそれが？ 要するに管理組合の矛先は契約先である管理会社のみです。管理員は管理会社（派遣の場合は派遣元）に対する責務を負うだけです。 >肝心なことは、交渉が”成立する”ってこと。お忘れなく。 >このサイト情報だけでなく、他HP知人等、きちんと確認してみてください。 当たり前でしょう。何を戯けたことを。 よほど入居者が低レベルのマンションにお住まいのようで、同情いたします。 |
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| No.51 |
管理員は管理会社（派遣の場合は派遣元）に対する責務を負うだけです。
↑ ご理解しているではありませんか。 だから、管理員は、正社員であるフロント同様に当然『管理委託契約書』にも従うってこと。 同情いたします ↑ それは、どうも。 ただ、No.50 さんからいただく回答は、正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑）。 さて、さて、 明日から１週間、管理員さんは、♪さぼらず、しっかり働きましょう♪ ↑ このコメントに、イラっとする管理員さんがいるとしたら、、、、サボりの常習犯でしょう。 真剣に働いている管理員さんならば、自分には無関係であるため、何も感じないはずなので（笑） 私は、しばらく休戦させていただきます。 これ以上ディベートをしても、平行線だと悟りましたので。 現実を把握している情報収集に励みたいと思います。 嫌われ管理人に出会わぬよう・スラム居住者にならないよう 精進でございます。 ｍ（. .）ｍ（・・）/ |
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| No.52 |
>正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑）。
>これ以上ディベートをしても、平行線だと悟りましたので。 書き逃げの常套文句ですね(笑) はい、お疲れさん。 |
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| No.53 |
50です。
いつのまにか居られなくなったようですね。 ＞だから、管理員は、正社員であるフロント同様に当然『管理委託契約書』にも従うってこと。 最後まで微妙に理解しきれなかったようで。まあ、 ＞No.50 さんからいただく回答は、正直、うちの理事会役員・居住者と同等の民度のようですが(笑） とのことなので、これ以上「ディベート」(笑)にお付き合いする必要もないでしょう。貴方のマンションのことですから、お好きにすればよいので。 ちなみに、このような論法、どこかで見たなと思ったら、年に１回程度、住民票をとりに市役所に行くと、窓口で「なんでこんな計算になるんだ！」「いえ、条例で・・」「そんなもん知らん！おまえはおれの税金で食わしてやっとるんだ！」と怒鳴るクレーム爺でした(笑) 本来文句や意見をすべきところ（議会）にいわず、目先の言いやすいところ（窓口職員）を攻める手合いです。 爺はたしかに税金を納めてるわけですが（おそらく(笑)）、その対価として間接サービスを受けているのを、直接職員を雇いカネを払ってると短絡している。管理人の場合もこれと一緒で、住人とは一切契約関係にないんですよね。住人にクビだとか怒鳴られたんじゃたまったもんじゃありません。(笑) 管理人に対して、あるいは管理会社が委託してる業者に直接文句や指示を出す住人は、うちでもごくたまにいまして（この方のマンションと同じ民度だそうですし(笑)）、あまりひどいようだと、理事長がフロントと管理人に謝ってますが、「苦情があれば、面倒でも最寄の理事まで」と総会でも張り紙でも毎年クギをさしています。管理人さん本人がいい人なので、余計そんなことで逃げられないように気を遣います。 |
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| No.54 |
＞言っておきますが、特別法＞基本法（民法等） ですからね。
窓口の管理員のバーちゃん、ジーちゃんには通用しないね。 |
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| No.55 |
>>53
通りすがりの者ですけど、あなたの文章の中に（笑）が入っていますがこれは使われない方がいいと思います。 これを使うことによって、いくらいいことを書かれても人格が疑われ価値観が失われてしまいます。 感情むき出しで書かれたとしか思えなくなります。実際あなたも（笑）で返されたらいやな思いをされるでしょうから。 |
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| No.56 |
55さん
53です。 おっしゃるとおりです。お目汚しで失礼いたしました。 気をつけます。 |
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| No.57 |
No.51 です。
久々に閲覧してみたら、想定内のLow書き込み。やはりlaw書き込みは無理だったようですね。約１週間、静かでしたが、管理契約書をlaw的思考でお勉強していたかな？今もLowのままかしら？ |
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| No.58 |
私は管理員さんに頼んだ事は一つもありません。それどころかクレームは極力自分達で処理しています。管理員さんの給料知っていますか？税込み15万円ぐらいですよ。その割に体力もそうですが精神的にも疲れる仕事だと聞いています。管理員さんは契約範囲の仕事を完全にこなしてもらえればよいと思っています。どうしても聞きたい事がある時は私の場合管理会社のフロント担当に直接電話で聞いています。
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| No.59 |
管理員の仕事は掃き掃除、ゴミ搬出の立会、修理業者の立会、違反駐車の注視ぐらいで上等よ。
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| No.60 |
管理員が管理業務委託契約にしばられるなどと思ってる方が実際おられるんですね。
総会で知ったかぶりの発言をされる方がいますが、大体このような感じです。 |
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| No.61 |
>管理員が管理業務委託契約にしばられるなどと思ってる方が実際おられるんですね。
無知ですね。正確には契約の別表の管理員業務にしばられる。 |
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| No.62 |
管理人は管理会社あるいは派遣元との契約にしばられるだけですよ。
管理組合や、まして住人が直接委託契約書をたてに物申す筋合いじゃありません。 |
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| No.63 |
管理委託契約書及び全ての別表を読んでからノウガキをタレルこと。
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| No.64 |
63
意味を理解してから書け。 |
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| No.65 |
＞管理人は管理会社あるいは派遣元との契約にしばられるだけですよ。
＞管理組合や、まして住人が直接委託契約書をたてに物申す筋合いじゃありません。 雇用契約と業務契約が理解が出来てませんね。 |
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| No.66 |
>雇用契約と業務契約が理解が出来てませんね。
管理人個人の労務内容を規制するのは雇用契約に付された業務仕様。管理組合と管理会社間の業務委託契約とは直接関係なし。恥晒しもいい加減にしなさいね。 |
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| No.67 |
そんなこと言ってたら管理員のぶ男だから代えろといってるのと同じだ。
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| No.68 |
時間外になりそうで嫌な顔されてもやってないわけじゃなさそうな言い方
っつかもっと早く頼めと思う 具体的な内容も記載しないしものすごい主観的な事しか言ってないから理事会としてもそんな体なら無視せざるをえないでしょうね ただの愚痴につきあうほど管理会社も管理組合も暇じゃないでしょうね っつか管理人に私的な要件頼んでるならそれはやっちゃいけないことだから正すべき |
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| No.69 |
敷地内にいる人に、挨拶しない残念な管理人なので、直接、だめ出ししてしまいました。
管理組合を通した方がよろしいでしょうか？ |
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| No.70 |
69
当然です。重要な注意や要望は管理組合としての対応とすべきです。 |
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| No.71 |
No.69 by 匿名 2011-09-23 21:58:00
敷地内にいる人に、挨拶しない残念な管理人なので、直接、だめ出ししてしまいました。 管理組合を通した方がよろしいでしょうか？ あなたは挨拶してるの？ まず人としてあるべきでは。 |
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| No.72 |
残念な管理人以外は、皆さん挨拶しますよ。
もちろん、私も。 挨拶しないって、業務以前に、人として、変でしょう？ 一般的に、管理業務委託内容に、 挨拶は、わざわざ業務として記載されているのかしら？ 今度、私も確認してみます。 そして、次から、文章で意見します。 あと一つだけ、「挨拶しない」って、文章で管理組合に意見されたら、 管理人さんは気分が悪くないのでしょうか？ 私なら、そんなレベルの苦情は、直接言ってもらった方が有り難いけど・・・。 |
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| No.73 |
人としてダメなのはクレームを言う気持ちも失せますよね
管理会社に言って取り替えるか管理会社ごと取り替えるかですかね |
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| No.74 |
＞あと一つだけ、「挨拶しない」って、文章で管理組合に意見されたら、
＞管理人さんは気分が悪くないのでしょうか？ だったら理事会から口頭でなにかのついでに注意すればよいことです。挨拶に限らず「～という意見が出てるので」という形など、言い方はなんとでもなります。 問題は管理人の窓口でもない一住民があれこれ言うことで混乱が生ずることと、それを真の窓口である理事会が把握できないことです。例えば植栽の水遣りについて責任を取れる立場にない住人が「その木は～だから」などと勝手なことを管理人に言って木を枯らしてしまったらどうなるか、といったようなことです。 |
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| No.75 |
管理委託やめて自主管理に切り替えたら住民が管理人だ。住民にあったら挨拶しろよ！
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| No.76 |
>管理人個人の労務内容を規制するのは雇用契約に付された業務仕様
雇用契約は主として労働条件で賃金、休日、保険などで業務内容は管理会社と管理組合の契約の内の適用業務の遵守。 |
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| No.77 |
>雇用契約は主として労働条件で賃金、休日、保険などで業務内容は管理会社と管理組合の契約の内の適用業務の遵守。
「管理業務委託契約の内容の遵守」という仕様。同契約書が縛るのはあくまで管理会社で、フロントや社員が務める管理人(滅多にないだろうが)に適用される。 下請や派遣の管理人に委託業務内容を守るよう指導する窓口は雇用主であり管理組合ではない。 |
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| No.78 |
雇用主の管理会社に伝えるのは当然管理会社と契約をしている管理組合ということになるわな
管理組合として言うなら理事会などになるのでしょうね |
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| No.79 |
>同契約書が縛るのはあくまで管理会社で、フロントや社員が務める管理人(滅多にないだろうが)に適用される。 下請や派遣の管理人に委託業務内容を守るよう指導する窓口は雇用主であり管理組合ではない。
屁理屈に過ぎない。どんな形態であろうが管理員は管理委託契約の別表第2 管理員業務の履行義務がある。 それを指導、監督するのは管理者である理事長である。現場にいない管理会社に指導なんか出来るわけんばい。この指導、監督に対し不適切な行為があれば首切りはできないが交代を要求することが出来る。 |
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| No.80 |
>どんな形態であろうが管理員は管理委託契約の別表第2 管理員業務の履行義務がある。
これは正しい。ただし履行義務を課すのは雇用者である管理会社もしくは派遣会社のみ。 >それを指導、監督するのは管理者である理事長である。 誤り。管理者は管理会社に履行を求めるのみ。管理人に指揮命令を行使できるのは請負人たる雇用者のみ。 |
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| No.81 |
>管理人に指揮命令を行使できるのは請負人たる雇用者のみ。
指導、監督を指揮命令と言い換えて誤りとは為にするすり替えによる反論に過ぎない。 |
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| No.82 |
次元の低い住人と管理員の話ですね。
優秀な管理員の見つけ方を教えます。 まず管理会社との委託契約から管理員業務を解約します。 当然 管理会社のピンはね額ともども会費は浮きます、その金額で雇用します。 地域のマンション管理士会へ人材の斡旋を依頼します。 マンション管理士を管理員として雇用するのです。 組合側に立つ専門家となります。 管理会社は以後ぼったくりはできなくなります。 |
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| No.83 |
>マンション管理士を管理員として雇用するのです。
個人を組合で雇用する程危険なものはない。特にマンション管理士は失業者ですから共用部分の資材に限らず専有部分の物にまで損害が及ぶ恐れは十分にある危険極まりない行為である。 |
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| No.84 |
管理会社を組合で雇用する程危険なものはない。特に管理業務主任者は失業者寸前ですから共用部分の資材に限らず専有部分の物にまで損害が及ぶ恐れは十分にある危険極まりない行為である。
＞正しくいいましょうね。 |
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| No.85 |
＞管理会社を組合で雇用する程危険なものはない。
そんな事あり得る筈が無い。勉強してから書き込んでね。 |
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| No.86 |
組合財産を蚕食する管理会社です。防止策はマンション管理士の雇用です。
防止策はちゃんとあるのですよ。 |
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| No.87 |
誰でもできる仕事。
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| No.88 |
＞防止策はマンション管理士の雇用です。
失業者を傭うのは製造、土木が適任です。 |
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| No.89 |
管理業務主任を傭うのは、土木が適任です。 同じ千三つ屋の不動産業界ですから。
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| No.90 |
深夜、ゲーセン並みの騒音を撒き散らす輩がいるマンションがあります。24時間有人管理が売りのマンションなのに。管理人の仕事ではないのかな。
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| No.91 |
コンシェルジュのオジサンに、「おかえりー」って言われて、気分が悪いです。
いくら年下でも、住人の奥様方には、「お帰りなさい」じゃないのかな？ 「お帰りなさいませ〜」は、流石にムズムズするけどね。 |
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