マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[22: スレ主です。]

現在当マンションの修繕委員会中でも、修繕費アップの検討はされています。ただ現在は今年行われる大規模修繕
　の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが、まだ具体的にはあまり動き
　はないようです。

　修繕費アップの試算方法としては、修繕計画の（２５年）の全てが網羅されてなく、今回行われる程度の試算しか
　組み込まれてなく、浴室防水・玄関扉・高置水槽・エレベーター・連結送水管等の取換え費用や駐車場の大規模修　繕費等は含まれていません。１３年経過してますので、これから２５年の計画では全て網羅すべきですし。

　又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
　がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。

　そこで、私は老婆心ながら修繕計画は全て網羅し、収入のアップと支出の低減を含め検討する為に、修繕積立金
　増額に関する委員会を立ちあげてもらえるよう提案しているところです。

　そこでいろいろな問題点が発生することが予想されますので、皆様方のご意見がお聞きしたかったのです。

　ただ、皆さん方のお話をみてみますと、管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かな
　と思っております。

　部分委託・自主管理はそれからの問題だと感じました。ありがとうございました。

[23: 元理事]

＞又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
＞がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。
そのマンションの今までの経緯(組合活動）を把握しているわけじゃありませんが、
「経費削減が全然検討されておらず」というのは、たぶん違うと思いますよ。
１３年の間には、いろいろ検討も実施もされてきたと推測します。

組合員の方は、よく「今ある結果」だけを見ていろいろ言う方いますけど、その結果になっている理由も経緯もあります。
もちろん、今の時点で「正しくない」とか「より正しくできる」ものは改善すべきでしょうが、
長期修繕計画などは、今の時点で「もっとも安く」計算するより、ある程度「余裕のある計画」のほうが、正しいといえます。
部材や作業費など、今の時点で叩いて安くしても５年後や１０年後、その金額で行えるとは限らず、急な一時金徴収などは絶対に避けたいところです。

スレ主は、いまだ「管理費」と「積立金」を一緒に考えていますが、各々に削減を試みるべきです。
管理費は、短期での管理業務や保守業務に必要な額。
積立金は、あくまで将来必要となるであろう長期修繕の積立です。

[24: スレ主です。]

経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当
しようという考えなんです。

修繕計画の試算額の節約をしようといっているのではないんです。

私もマン管・管業の資格を一応もってますので、言葉の意味は理解してます。

[25: 17]

160戸のマンションなのに、管理会社主導で修繕委員会が進められている　ということは
これは想像でしかありませんが
・管理会社の提示した見積で工事実施（たぶん割高）
・理事および組合員は事なかれ主義（率先しては関わりたくない方ばかり）　　　　ってことなのでは？

管理会社が委託業務の範疇として提示する修繕計画を、管理組合（理事会・委員会）として精査。
計画毎に工事業者選定（相見積・入札など）
5年単位程度で修繕積立金のアップを検討。

こういうの16年間やってないのですよね？　何をいまさらって感じはありますけど...

[26: 匿名さん]

>「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

住民が、理事会が、自分たちのマンションをどのようにしていきたいのか、明確なビジョンがあれば
今後の管理方針や、大規模修繕の優先順位も決まりやすいと思います。
短絡的に、自主管理して管理費を安くしたい。というだけでは、目的としては弱いと思います。


>大規模修繕の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが

最大の間違いがこれです。　一緒に考えるのは管理会社でいいのですか？
総会や理事会や住民検討会での方向性があって、その向きに進むのならいいのですが、
管理会社と何を考えるのでしょう？

大規模修繕を、このようにしたい。場合によっては以前より良くしたいので、費用もアップする。それならいい。
管理会社に見積をお願いして、金額が高かったから費用がアップする。　これはよくない。


>管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かなと思っております。

これが一番簡単だし、安易な方法だから。　中身は変わっていないにもかかわらず、自主管理した気分になれる。


>経費削減は管理費に手をつけようとしているのです。余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

今の管理内容に対して、適切妥当な管理費であれば、それで良いのでは。
その見極めができないと、削減という名目で、安易な値引きを迫ったり、管理から外す設備や項目が出てくる。
必要な管理に、必要な費用を払う。　　管理会社の言い値を払うのではありません。

[27: 23]

スレ主はマン管士の方でしたか、それは失礼しました。

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。
＞そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。
言わんとしてることはわかりますが、それでも「管理費の剰余金を積立金に振り返ることを常態化又は計画的に行うのは不適切だ！」と言いたいのです。

[28: スレ主です。]

実は私は、理事ではなく修繕委員でもありません。今までは、仕事の関係で組合活動に参加してませんでしたが、
これからは、参加できるようになりましたので積極的に参加していくつもりで現在いろいろと勉強しているとこ
ろです。

実務経験がないので、不安な点を皆さんにお聞きしている所なんです。

管理会社に負けないよう自分のマンションのことですので、しっかり組合員の方と一緒に取り組んでいこうと
頑張っていきます。

大規模修繕については、修繕費の見積もりや検討項目、見積もり施行会社等は組合主導でおこなっていくつもり
です。

現在理事会に対し、修繕積立金増額検討委員会と規約改正委員会の設置を要請しているところです。

当マンションは、１号館と２号館で構成されていますが、単棟型管理規約で運用されており、修繕積立金も
棟別修繕積立金は設定されてないので、この分も含め、この際団地型管理規約の作成をしようと提案しています。

[29: 匿名さん]

築年数のいった旧公団の団地は、自主管理が多いね。

[30: 匿名さん]

27、　23、
自分もそう思います。
できることなら、管理費は管理費として。修繕費は修繕費として。
毎月徴収金額が同じだとしても、できれば明確にしておいたほうがいいですね。
それこそ、マン管さんのが得意ではありませんか。数年後に見直しをかければいいんですから。

[31: 匿名さん]

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

委託業務の内の管理会社手配の業務を年間の収支予算書による理事長手配に移行できる比率を上げることで管理費は減額出来、その分は管理費を減額する。一方、修繕積立金は長期計画修繕表に元ずく金額であって管理費とは無関係、長期修繕計画は一般には５年ごとに見直すことでその金額は調整される。年間管理費の余った金額は返金ないし減額すべきで、長期修繕計画表に基ずく修繕積立金のいい加減さを補充するかの認識は余りにも貧困。一般に行われる管理費余剰金の修繕積立金への振替は予算の誤差の範囲の累積に限るのが常識。

[32: ＮＯ．３１さんへ]

例えば、委託業務費の値下げで１０％の削減に成功したら、管理費の値下げをするべきでしょう。しかし、修繕積立金が足りなくて将来不足するのが明白なら、修繕費の値上げが必要になります。

管理費の値下げと修繕積立金の増額を両方検討して、総会に諮ればいいでしょうけどネ。結果は同じなので、若干
説明を省略したものですから問題点を指摘されたのでしょう。

経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。管理会社にも影響でますし。

[33: 27]

＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。
相関関係をもたせるべきものではありません。

無論、非常に高度な修繕計画をたて、毎年の補修や小規模修理で設備機材の修繕の延命を図るっというなら別ですが、
他の方もいっているとおり、
　・管理費
　・修繕積立金
は目的も徴収内容（計画）も異なるものですから、別々に精査すべきものです。

[34: ＮＯ．３１さんへ]

修繕積立金と管理費の違いは目的も徴収内容も違うことは理解してますよ。単純に考えて修繕費の足りないのを
ただ、収入だけ増やし、経費削減等も検討しなければ皆が納得しにくいと思われましたので、そこの所は説明
不足でした。みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。
あまり深く考えないでください。

[35: 33]

>>34
了解です。

わかっている人はわかっていても、わかっていない人が読んだら誤解しますからね(^^ゞ

このスレは「自主管理」がテーマでした<(_ _)>

[36: 匿名さん]

＞みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。あまり深く考えないでください。

いづれにしても、管理費と修繕積立金は全く別物、修繕積立金は昔は徴収すること自体、当面の必要経費ではないとして問題になった。今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

[37: 自称マンション通]

>今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

それは期待できません。
但し、売却時の価値に修繕積立金の持分を考慮する事は、検討されて良いと思いますが‥
相対価値ですから不明確ですがね。
具体的に売却交渉をする時には、ネゴの最終段階でこの事を持ち出してみる価値はあります。

[38: 入居済み住民さん]

＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。

よくこういう言い方を聞きます。言葉の使い方として正しいのか、内容は正しいのか？
言いたいことは、
・管理費を安くすると、修繕費が高くなる。
・管理費を高くすると、修繕費は安くなる。
だから、相関関係にある。と言いたいのでしょうか。

管理費で手を入れてメンテナンスする場所と内容、　修繕費で直していくべきところ、
この多くは別々の場所ではないでしょうか。
相関関係というものになりそうな言葉の錯覚がありますが、ちょっと違うんじゃないかと思いました。

[39: Ｎ０．３８さんへ]

管理費の経費を削減したら、管理費の値下げにつながるでしょう。そして、修繕積立金が将来不足することが
明白で上げざるを得ない時、総会等で可決されたらアップすることになります。

管理費はいくら下げました。修繕積立金はいくらあがりました。ということになるのでは。そして、管理費等の
引き落とし内容の変更をすることになります。
下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。引き落とし上は当然別になります。

管理費を安くすると修繕費云々とは関係ありません。又、管理費と修繕積立金の使用方法が違うのは当たり前です。

[40: サラリーマンさん]

＞下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。
両方上がる場合もあれば、下がる場合もあるし、計画的な管理費の値上げと積立金の増額計画（一時金徴収含む）は、「相関関係無し」と考えるのが普通だよ。

[41: サラリーマンさん]

そんなに小さいことばかり考えていてはだめだよ。もっと大局的なものの考え方をしなくちゃ。
わかりきったことをいつまでも執着しないでね。

[42: 40]

小さなことって．．．．一番基本的な部分ですが(笑
大局的って．．．．．．何が言いたいのかな？　>>「マンションの住人」さん

[43: サラリーマンさん]

スレ主さんの言わんとしている事は、

　　分かりやすく説明すれば
　　　
　　　管理費の削減が同じ内容で２，０００円削減できました
　　　修繕費のアップが５，０００円必要となりました。普通決議で承認されたとします
　　　現状の管理費等がどちらも１０，０００円と仮定しますと

　　　　　　　　　　　　　現行　　　　　　　　改定後
　　　　　管理費　　　１０，０００円　→　　８，０００円
　　　　　修繕積立金　１０，０００円　→　１５，０００円

　　　　　　　　合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか
　　　　　　　　単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう
　　　　　　　　そんなことはアナタもわかっていてスレされてるんでしょう　問題点はそのことではなくて、
　　　　　　　　修繕費は抑えたい、しかし業者との交渉も大変だろうな　だから知恵を貸して欲しいといって
　　　　　　　　いるのでしよう　　建設的な意見をいってあげましょうよ

[44: 匿名さん]

>>43
おいおい、建設的な意見を促しながら、自分だけは拘り続けるなよ(笑

＞合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか
＞　　　　　　単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう
同じこと繰り返しても「相関関係」の意味は変えられないから・・・辞書引いてから抵抗してくれたまへ。

それと自分のことを「スレ主さん」と呼ぶのもやめたまへ。

[45: 匿名さん]

管理会社と喧嘩すると大変だよ。１６０戸そこらのマンション位　業者にとってはなくなっても痛くもかゆくもないし　面倒なマンションは手を引いたほうがいいし。所詮自分等でできなければ管理会社のいいなりになっていればいいんだから。

[46: 元理事]

ばかか　おめえは　でていけ

[47: 理事長]

やっぱり　委託業務費を下げる交渉を匂わせると管理会社は冷たくなるようだね。仕方ないことだろうね。

僕のマンションは小さいので余計管理会社の顔を伺いながらやっていかなくてはならないからなー。

しかし、いいなりはくやしいし。

なんかいい方法あればいいんだけど。

長いものにはまかれろ　子供にはみせたくないからなー。

自主管理は難しいし。理事が代わる５月末までがまんしよう。そうすれば、係らなくてよくなるから。

こんなマンション、ほかにもあるんだろうな。

[48: 匿名さん]

47
何もしない先から何を妄想ばかりしてるんですかね。
もっと皆しっかりやってますよ。「こんなマンション」っておたくだけでしょう。

[49: 匿名]

マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

　別のレスでいい意見が出ていましたので参照しました。

　共存共栄が必要ですね。

[50: 匿名さん]

＞フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

絵に描いた餅ですね。契約の意味が分かって、それを実行していれば、このような意見にはならないでしょう。

[51: 匿名]

適正価格、適正利潤の関係と一緒ですよ。管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねば
いいマンションの運営はできません。

その関係がなければ管理会社を変えねばなりません。

基本は共存共栄です。

[52: 匿名さん]

＞管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねばいいマンションの運営はできません。

誰と誰との信頼ですか？双方の担当は不変ではありませんので、管理委託契約の詳細が必要なのです。
契約を実施する彼我の信頼関係は、この契約書から始まるのです。

[53: 匿名]

委託契約書の中身の検討をしていく上で、内容毎に額が記されていますが、適正マージンはあっても
当然でしょう。業としてやっていっておられる訳ですし。

その額が適正かどうかは他マンションや相場を掴んでいなければなりませんが。

そういったことを把握した上で、フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。

契約書だけがすべてではないんですよ。中身がわかっていても信頼関係がうまくいくとは限りませんので。日常の
コミュミニティ大事です。

[54: 匿名さん]

管理委託費の値下げを匂わせて冷たくなるようなら、管理会社の変更を示唆すればいいんじゃないですか？不満なら解約通知でも何でも送りつけてこい！というくらい強気で行けばいいと思います。管理会社なんて掃いて捨てるほどあるんですから、何も弱気になることはありません。良い管理サービスをなるべく安価に提供させるという相矛盾する要素をうまくまとめるのが理事会の重要課題です。そのことが区分所有者にとって一番の益なのですから。

[55: スレ主です]

地方都市にマンションがあるところは管理会社以外とすくないんですよ。特に地方に出張所があるところは

少なくて、管理会社変えるのは難しいこともあるんではと思います。

都会なら管理会社はイッパイあるので、強気でいけるでしょうが。

そんな状況のマンションの方で、管理会社の対応はどうされてますか。値下げや部分委託された経験のある方

是非ご教授お願いします。

[56: 匿名さん]

＞フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。

契約が適正で、適正に実行することが必要。信頼で業務は成り立たない。

[57: サラリーマンさん]

明日は日韓戦だ。日本勝て。ピッチャーがいいからたぶん大丈夫だと思うけど。

[58: 匿名さん]

49の意見は民間で働いている者、人をマネジメントしたことのある者ならよく理解できる意見ですね。公務員の方、人を使ったことのない人には理解できないでしょう。
人は契約だけでは最低限の働きしかしませんし、会社は利益を削られたらそれを取り戻そうとするものです。
どうやって人に最大限の働きをさせるか…。そこにはやっぱり気持ちの部分が必要なんでしょうね。それを信頼関係と言っているんでしょう。

[59: マンションの住民]

私も同感です。人を使うということは、信頼関係がなければうまくいく筈はありません。
権力だけでは、絶対人はついてきません。うわべだけは装いますけど。
やはり、共存共栄の精神は大事だと思います。
しかし、管理会社が良心的な経営をされているかはわからない部分もありますけど。

[60: 匿名さん]

大手中小問わず管理会社なんて良心的でないどころか、いい加減で世間的の非常識と言っても良い対応がまかり通るレベルの低い業種ですよ。だから管理組合は苦労してるわけだし、信頼関係なんか夢のまた夢なんです。
それに大体、一口に適正価格と言ったところで、管理会社側の言う適正価格と管理組合側の求める適正価格には開きがあります。業者側の都合の良い適正価格なんて言われても納得出来るはずがありません。

[61: 匿名さん]

現状は信頼関係構築以前の状況だということ。

[62: マンションの住民]

でもどこかで妥協点をみいださなければなりませんしね。
それをみつけるのが大変なんです。

[63: 匿名さん]

問題は管理委託契約書に書かれてある契約内容が履行されているか否かですよ。それ以上でも以下でもありません。履行されていないから問題になっていることがあまりにも多いのが管理業界の現状なのではないですか。それを管理組合の側が過大な要求をしていると主張したりクレーマー扱いしたりするのは当たらないと思います。

[64: スレ主です。]

管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。

特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。

中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

[65: 匿名さん]

＞管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

大変なことはありません。
如何に適正に管理の委託をさせることで、管理会社を取り替えることが目的ではありません。
最低条件としては、標準管理委託契約書を準拠し、契約期間は一年間として、
理事会では毎年現管理会社を継続か取替えるかの議案を決議して、その議案を通常総会に諮ることです。

[66: 匿名さん]

>>63
ずいぶんレベルの低い会社と付き合ってきたんですね。契約書の内容なんて履行して当然ですよ。契約を履行できない会社なんて即刻解約でしょう。
うちの管理会社もそんなことは承知してますから最低限契約の履行はしていますよ。
問題はそんなレベルではなく、担当者や管理人が交代することで以前よりレベルが下がったりすることなく、またレベルの高い担当者からマンションのためにいろんな提案や情報を出させ、より質の高いサービスを受けられるか、しかもできるだけ安く…だと思います。清掃なんて仕様には表現し切れないものでしょうしね。フロントのレベルも然りです。
やっぱりある程度のライン以下の会社は採用も教育も行き届いてないんじゃないかなぁ。

[67: 匿名さん]

>管理会社なんて掃いて捨てるほどあるんですから、何も弱気になることはありません。

管理会社から笑われますよ。
それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？
今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。
さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。

すでにそのレベルに達していれば、自由に管理会社を選べる実力が、理事会にはあると思います。

[68: 匿名さん]

管理会社に言わせると管理組合も掃いて捨てるほどあるんでしょうね。毎年何万戸も分譲されてるわけですから。大手は条件のいいマンション以外はリプレイスに積極的ではなくなったという情報もありますね。

[69: スレ主です。]

当マンションは地方では大きいマンションの部類に入るんですが、それでも、もし管理会社と仲たがい
した時の予防線ははっておかねばなりません。
ただ、その保険をかけるところが少ないのも事実ですが。

[70: 匿名さん]

＞管理会社から笑われますよ。それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？
今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。

何をおっしゃる管理会社さん。
どちらがお客か認識不足ですね。
当管理組合の理事会は、公募し寄ってくる管理会社に計画書、金額を含む契約書の提案させ、書類審査し、３社に絞り条件の改善折衝を含む面接審査の上、１社に絞る理事会決議して、総会に諮っております。

[71: フロント]

何をおっしゃる管理組合さん
どちらがお客様？
管理会社は管理委託契約書に基づく労務を、管理組合はその対価を支払う。
よって対等の立場であると考えています。
その根本的な考えを直していただけなければ、よい関係は生まれません。
これは双方に言えることです。
管理会社も考えさせられることが多いですが、管理組合自身も考え方を変える必要が
あると思いますよ。