マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[148: 匿名さん]

隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

[149: 匿名さん]

管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。

[150: 匿名さん]

管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。

自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。

[151: 匿名さん]

>>150
いまどきのマンションなら、同日人物が長期間、理事長続ける組合は少ないですけどね。

逆にヤル気ありすぎて、自主管理につっぱしる理事長ならいそうですが・・・

[152: 匿名さん]

>隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

基本的に間違ってはいないが、それはただ、小さい工事を２件やるよりも、大きな工事１件のほうが余計な手間が割安。
というだけ。

お隣さんと歩調をあわせなければならなくなり、実はそれが足かせになったりする。
お隣さんと同じ工事をするならまだしも、違う工事をするんだろうし、工事の内容も仕様も違う。
実際には、小さい工事２件を続けて作業するよりも、大きな工事１件を短期で終わらせるので、工事費が安くなるだけ。
工事費がほんの少々高くても、しっかり施工してもらったほうが、トータルでよい工事だと思う。

[153: 匿名さん]

単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。

2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。

[155: 近所をよく知る人]

＞単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
団地型マンションならともかく、まったく別の付近のマンションと共同工事はあまり聞かない。

２つの組合を相手にする面倒が増えるので、利益を削ってまで受注を図る業者さんはいないだろう。

[156: 匿名さん]

やってみて言っているの？

それとも業者さん？

スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。

[157: サラリーマンさん]

だって、このスレ主いいかげんだもの♪

試すもなにも
＞私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
＞いいと思いまして、静観しております。
とスレ主は申されておりまして、多くの方の真剣なアドバイスなんぞ生かし様もない。

そして、
＞今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。
たぶん、また静観しておわると思う。

[158: スレ主です。]

大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。
その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。
工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。
私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。

それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで
敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。

[160: 匿名さん]

＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。

この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。
１３年目にアップする次期とはどうゆうこと？
２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。

[161: スレ主です。]

１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。

勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。
修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

[162: 匿名さん]

＞長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。

貴方のコメントから推察するに、理想に走り過ぎています。先ずまともな長期修繕計画書を作りこれから修繕積立金の金額を決めることが必要です。これと平行して相手のある管理委託契約の改定は正常な組合でも至難の仕事です。

＞管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。
同時に行うことは無理です。
＞勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

この考え方が間違いです。長期修繕計画書はマンションの概要、寸法材質などのディメンションを基に業者（マン管センターや中高層住宅管理協会など）に発注すべきものです。その結果、修繕積立金額が決まるのです。
修繕項目の時期になったら具体的な優先順位、現場調査で改めて修繕項目、見積書、業者案を理事会で作り総会決議すべきで、計画の発注議案とは別次元のものです。

[163: スレ主です。]

修繕計画はできていますが、修繕工事の全てが網羅されてませんので、この修繕計画の再見直しと見積もりが最初に
やらなければいけないことだと思っています。
委託業務費の部分委託の検討や値下げ交渉は、どちらがいいのか検討した中で交渉することになります。

修繕積立金は必要修繕積立金から修繕積立金の残高を差し引いて１戸当りの月額を計算して決めます。
その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。

[165: 匿名さん]

＞その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。

皆さんは、途中で逃げ出す魂胆なのですね。長く住むつもりの人を結集しないと難しいですね。

[166: 匿名さん]

小生応援団の一人で御座います。聞けばお隣は既に自主管理のようですね。参考になりますし、お互いの情報交換

など為さっていますか？　小生は、現修繕委員長であり、次期新理事長です。同じく修繕資金の捻出の為に、この半

年間、他３社の見積もりを獲り、現管理会社４社からの提出を求め、同一条件での更新に於いて、既契約額の１２％

ダウンを獲得しました。しかも他社の最低掲出価格に並ぶように、再提出を求めています。何処の管理組合も長期修

計画とうりの積立金の確保は困難な問題と思います。当組合では、年間不足額の５０％を費用の削減、残りを徴収金

額のアップで提案し、同意を求めました。当初は、特に現管理会社などは、無視をされ、悔しい思いも致しました

が、マン管、業務主任者証を取得してからは、全く対応が変わりました。お隣のように自主管理は不可能と思いませ

んが、管理体制の急変に組合員の動揺も懸念し、３年計画での移行を目指しています。管理戸数８６戸ですが、達成

時には、年間￥７００万の効果を期待しています。スレ主様、一緒に頑張りましょう。まずは、他の組合等の実態を

調査、情報交換をして、実力を養い、自主管理能力を高め、決意のほどを先方に見せてやりましょう。管理会社など

叩けばホコリがいくらでも出てきます。こちらにはマン管適正化法その他、法の武器があります。時と場合にはチラ

ツカセひるんではいけません。５年間分が累積され、処分がされます。法は私達の見方です。最近の国交省は結構厳

しく、業者に対応してくれます。　サイドから応援のエールを送っていますよ～。

[167: 匿名さん]

皆さん、ご苦労されてますね。　　　私たちも組合内に有識者による専門家委員会を立ち上げるべく、居住者ない

から人材を集い、月に１時間ほどの協力を戴き組織化致しました。その面々は、１級建築士、会計士、税理士、不動

産鑑定士、宅建主任、マンション管理士、業務主任、司法書士等有免許者が揃いました。長老委員会？ではありませ

んが、管理組合をサポートする体制が出来ました。個個のコンサル契約をしたら大事です。月一ですが無料のボラン

ティアで成り立っています。管理会社も意識してきました。いよいよ交渉開始のゴングです。スレ主さま、いけると

ころまでハッタリかまして行きましょう。月￥１０万でも１０年～２０年だとなんと￥２４００万ですぞ。黙ったま

までは獲られっぱなしデス。さいなら　グッド　ラック　です。

[168: スレ主です。]

隣りのマンションは、当マンションより１年遅くできたんですが（同じデベ系で１７８戸の組合員）今回一緒に大規模修繕をすることになりました。
合同専門委員会も設置しまして、情報交換をやっております。設計・監理についても合同でやることにより、かなりの額が削減できました。
しかし、隣りは自主管理ですので、委託業務費の比較はしておりません。しかし、修繕積立金は当組合より安いようです。資金的には、余裕が感じられます。
自治会は一緒です。建物も同じ１４階建てで駐車場も２００台位づつあります。
私もマン管と管業を今年とりました。私は、理事ではないので管理会社との面識はなかったのですが、この前１階であったらこれからよろしくとの挨拶をされました。
特にこれから、修繕積立金の増額検討委員会が立ち上がりますので、それに参加することにより、お手伝いをしていきたいと思って現在勉強しているところです。
私も他マンションの情報等をいろんな角度から調査しております。お互いに頑張っていきましょう。

[169: 匿名はん]

166,167はスレ主の自作自演にみえるのはおれだけ？

[170: 匿名さん]

そうあんただけ。字体自体が違うじゃない。

[171: 匿名さん]

ご無沙汰でした。　投稿は、私が致しました。決して自作自演では御座いません。

お聞きするに、規模から判断しても自主管理のメリットは、充分期待できる規模と思います。お隣の兄弟が当初より

自主管理での運営とお聞きしますと、なぜにスレ主さまの組合では、自主管理化の声が上がってこないのでしょう

か？かなりの高額所得者ばかりなのでしょうか？　かなりの所得階層等の差異でもあるのでしょうか？組合自治会活

動の苦労も感じますが、時間の余裕も取れる身分の私にとっては、相応の面白さも感じています。現役時代での新部

門の立ち上げのようにも思っています。時間も自由ですし、じっくりと準備を進めて行きましょう。焦る理由などあ

りませんよ。暇つぶしにはピッタリです。そして結果が出れば尚面白いですよ。じっくり攻めましょう。いっそうの

事、私のように理事長買って出たら如何です？３年間の覚悟ですよ。

　８６戸でも￥５００万/年間　の削減になります。倍額の効果が期待できます。まだまだ先はありますよ～。

[172: 匿名さん]

171さん

前にも指摘がありましたが、改行をやめてもらえませんか。
多分ご自分のＰＣの画面ではきれいに収まってるのでしょうが、他のＰＣではいたずらにスペースを食っています。
内容的にはまともな書き込みをされてますので、老婆心のみですが。

[173: スレ主です。]

NO.171さんへ
何故同じデベ系で、同じ規模、又、見た目には隣りと一緒の団地型管理組合と思われるマンションが、自主管理と管理会社への委託になっているのか私は詳細は分かりませんが、隣の組合とは仲が良く、いろんな行事も一緒にやっているんですよ。
今度の大規模修繕工事も一緒にやることになり、合同修繕委員会も時々実施しています。
このスレを立ち上げていろいろ勉強させられました。せっかく隣りに同じ規模のマンションがあり、隣は自主管理しており、いい見本があるのです。しかし、当マンションの住民はそれを不思議に思いませんし、管理費等を比較すれば隣りの方が安いのですが、それは組合員に知らされたことはありません。
私どもの管理会社も多分いい部類に入るので、先方への遠慮から値下げや自主管理はいいだせないのだと思います。
ただ、隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。
今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。
私は、自主管理絶対主義者ではありません。できれば共存共栄が一番と思っております。しかし、経費が嵩み住民の負担が多くなれば、経費削減も含め部分委託や自主管理も検討していかねばならないと思っています。

[174: 匿名さん]

＞隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。
自主管理ではない悲しさで、不可能です。相手が応じないです。
＞今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。
分譲時は売るために、デベロッパーに関係のない修繕積立金は少額にして、その子会社に入る管理費（管理委託費、業者支払い等）を高額にするのは当然のことです。管理費から修繕積立金に資本を移動させる方法として、自主管理か管理会社の変更で、金額を含む契約内容の変更で始めて出来るのです。

[175: スレ主です。]

相手も同じ内容であれば経費削減を検討することはできるでしょう。自分達の経費より高ければやらなければいいでしょうし。勿論部分委託でなければ、管理会社にマージンをやることは、検討しなければならないでしょうが。その時でも隣りのマンションはリベートは不要。
管理費から修繕積立金の移行をいっているのではありません。管理費の値下げをやるのです。
修繕積立金の増額はそれから考えればいいのです。

[176: 匿名さん]

不言実行。

[177: 匿名さん]

ご説明有難う御座いました。各組合の事情の差異も立場もあるものと思います。当方の場合、管理会社からの経理、財務及び予算素案に問題があり、標準管理規約、同指針、同コメントに示されている財務処理等全く無視されて参りました。　具体的に申しますと、全ての専用使用料の収入は、管理費に合算され、年間管理費徴収額￥６００万、使用料収入￥１５００万合計￥２１００万が管理費に合算され定額管理費等費用項目として費消され￥２００万程度の余剰金を、修繕積立金勘定に繰り入れ、年間積み立て金徴収￥４００万に合算し修繕積立金勘定としています。しかもマンション保険（地震付与なし）、賠償保険、掛け捨て保険などが、総額修繕積み立て金口座からの費出とされています。本年度も決算書、予算案等の正常化を求めましたが、改善される事はありませんでした。
　私たちの組合は、実質、年￥６００万の収入で￥１，６５０万の生活をし、修繕積立て金を食潰しているのです。竣工後１４期に入ります。当然に外部大規模修繕の時期を迎えていますが、恐ろしくて手も足も口も出せれません。簡単な数字だけでも、決算財務内容の把握と、ご理解をいただけるものと思います。全く、分譲で食い物にされ、且つ管理でも同様食い物にされているのです。この１年自主勉強会を３度開き、将来の危機を説明解説して参りましたが、容易に理解されずに、今日に至っています。管理委託先、契約の洗い出しなど、理事会に具申して来ましたが、事なかれ主義の役員面々には、荷が重いようです。時期理事長に立候補し、この２３日の総会で、次期役員議案として提案されていますが、管理会社からの多数派工作を受けています。いまだ分譲及び管理会社関係の区分所有権が２０ほど賃貸されているのです。面倒でも、法は組合の見方と信じ、適切な経理決算を求め、他社への変更も含め、３年計画で行くつもりですよ。事情の違いも立場も違いますが、ご一緒に前進しましょう。（老後のお楽しみです。）まっとうな経理と財務が重要で、粉飾まがいの決算は、許されません。

[178: スレ主です。]

>>177さん
おたくのマンション大変ですね。私の所は可もなく不可もなくというところです。管理会社もまずまずですし、理事会も特に問題はありません。
ただ、修繕積立金を今度の工事で殆ど使ってしまうので、積立金の増額をしなければならない時期にきています。
来週行われる通常総会で値上げ案が提出されてますが、その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。今度の総会で提案すべく、現在秘策を練っているところです。
私も昨年会社をリタイアしましたので、時間的には余裕があり、今年マン管士の資格を取得しました。
おたくのマンションは複雑なようですが、組合員の為また自分のためにも頑張ってください。

[179: 匿名さん]

＞その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。

大幅増額すると、滞納者が増えることにご注意を。特に、一時金徴収は致命的になる。

[180: 匿名さん]

一時金徴収はダメでしょうね。最悪でも借り入れです。早く増額しないといけません。

[181: 匿名さん]

＞最悪でも借り入れです。

旧住宅金融公庫は、滞納者チェックが厳しい。

[182: 匿名さん]

タイトルの自主管理どころか、限界＊＊（年寄りが過半数）ならぬ限界マンションが増えていて、管理組合業務が不能になっているマンションが増えているので、管理会社の食いつぶしを予防するために、国は第三者の管理者、管理者法人の登場を画策している。これに対応するには、費用の増大を防ぐ為にも二者択一しかあるまい。

[183: 入居済み住民さん]

マンション居住１１年目です

自主管理は一番大変なのは、
「お金の管理」と思います
予算（案）、決算のみ管理会社に委託して
いる所を聞いた事があります
これは第３者（区分所有者以外）を入れる為です

ただ、現実的に３人以上協力者
（出来れば、金融・建築・法律）
が居ないと厳しいかもしれません
逆にシロウトが一番いい時もありますが。。

値上げは１０００円でも思いの他反対が
強く流れた経緯もあり慎重にされた方がいいと思います

まずはコストダウン
近所のマンション３棟で管理人さんを
ゴミ出し日（週２回）のみ雇い
居住者にも危機感を持って貰ったりというハナシも聞きました

保険・不必要なリース等は解約か
型落ちをリリースして値段を落とすとか
（保守・修理が実費になるので内容を確認の事）

ただ、皆さん条件が異なります

●８５才以上の方（収入年金のみ）
●いくつもマンションを持っている方
（特にマンションに愛着なし、転売目的）
●自宅が別にある方（将来引越し予定）
●争いがキライな方（日本人のほとんど＾＾Ａ；）
●只ひたすら、無関心、無関心

でも、これは個人の「自由」なので
モラルがない、とか
先に事考えてない、とか
（８５才の人は３０年後はわからない、と言われた。ごもっとも！！！）
協力してくれ、とか
押し付けは難しいです。。。

合わない方は、マンションが合わない、と思って下さい

[184: 匿名さん]

長いので読むの止めました。次の方どうぞ。

[185: 匿名さん]

長いので読むのを止めました。次の方どうぞ。

[186: 匿名さん]

NO.183さん
マンションの修繕が必要なのは、漏水や水道水の汚れ、外壁タイルの落下防止等々があり、マンションの資産価値
を防止していく為にやるのです。
将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。
だから、年齢や収入には関係ないんです。共同生活を送らなければならないマンションでは当たり前のことなんですよ。

[187: 匿名さん]

＞将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。

永久にではあるまいよ。

[188: 匿名さん]

マンションが存在する限り

[189: 匿名さん]

壊れるまで？、維持費が高すぎるまで？、官の撤去命令が出るまで？管理組合の解散まで？

[190: 匿名さん]

昨日「全壊判定」という本を読んだけど、マンションの管理本当に難しいというのが分かったね。
個々の住民はそれぞれエゴがあるし、声の大きい者の意見は１票ではなく数十票以上の力を発揮するし、
自主管理もいいけど、管理するのはどちらにしても難しい。

[191: 匿名さん]

本の宣伝はこれで３回目。

[192: 匿名さん]

>>191
僕は誰かがこの本のことを書いていたので、興味があったので読んだんだけど、中々よかったよ。

[193: 匿名さん]

ご無沙汰しました＜１７７＞の者です。去る２４日組合総会無事？？に乗り切り理事長（管理者）に就任いたしました。集会では修繕積立金残金の誇大粉飾、掛け捨てマンション保険金等の１３年間に渡る無断流用事実と１３年間の会計報告なし、マンション保険積立金残高の虚偽決算報告等々、限がありませんでした。事前に管理会社事務当局に確認し総会出席を求め責任者の謝罪報告をしました。フロント担当含め三度の土下座謝罪がありました。前面的に不正会計処理及び決算報告を認めましたが、それでも提案議案全てが承認可決されてしまいました。半数近くが、事前の書面行使の為、ひっくりかえす事が参加者のみでは、出来ませんでした。事前の活動が必要でした。

　結果、新理事会では、全員一致で管理委託契約の無条件更新を拒否し、見直し変更を求めました。が会社側が暫定契約が受け入れず、５月３１日限りで満期完了。現在時無契約状態であります。理事会より管理会社社長との会見を求め、来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。

　同社は、適正化法第７２条、７３条日反する事実があり、国交省に持ち込み、整備局建政部を紹介され情報の提供を致しました。監督処分等は、当然に監督者である整備局長であります。同社の出方によっては、当然に強く処分を求める予定です。自分たちの財産は、自分たちで護る権利があります。契約の自由を主張し、管理者として組合員共同の利益を護る為に、責任を果たそうと考えています。そのためには、全員に周知し組合としての意思の統一を図ることが求められます。この時間の３ヶ月が必要です。契約条項で定められている暫定契約すら認めないのです。元会社経営の管理員からの内部告発情報に基き調査をしました。同管理員は、会社側に正確な決算会計処理を進言し組合の利益に貢献してくれましたが、辞表の提出を求められ、５月末で退職いたしました。優秀な管理員を失い組合として残念であります。
　又改めてご報告を致します。戦いが始まりました。　組合理事長、管理業務主任者、マンション管理士の戦う管理組合でした。（無契約で管理業務をしたら困るのはどっちでしょうか？）　　以上

[194: 匿名さん]

＞来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。

契約は満了したのでしょう？
今更、何を交渉するのですか？
それとも空白期間の損害賠償をするのですか？
良くあることですね。次の手を考えずに破壊を目的にする。

[195: 匿名さん]

＜＜No.194 by 匿名さん　次の手を考えずに破壊を目的にする。>> そう、ご指摘のとうり。管理組合の構成員に管理会社法人名義を含め分譲会社名義、社長名義、妻名義、役員名義含め全８区分握っています。１０％をしめています。当然に法制度上では自主管理の範疇であり、マンション管理適正化法では規制できません。組合の利益も区分所有者の利益も保護もされません。自主管理と判断されます。事実、７２条、７３条違反行為が明白ですが、監督当局からの定められている罰則、指示の行政処分も求める事もかないません。ご理解できますか？先方の賃貸用８区分所有権を人質に取り、戦うのです。他の組合員に対し、組合を含め自分たちの置かれた立場を自覚し、認識を求める必要があります。（自己破壊の方向も選択肢の一つと認識しています）収穫もありました。揺さぶりを掛けた結果でしょう。年間委託額を￥１００万円ほど引き下げるとの申し出がありました。実が獲れればそれも又結構なものと、考えます。修繕に回せます。（皮肉にも）先方の利益にもなるのです。如何ですか？

[196: 匿名さん]

架空の話には聞き飽きました。誇大妄想に過ぎませんよ。