マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[122: 匿名さん]

フロントが何を喚こうが管理組合の管理委託費減額要求の奔流は止まるところを知らない。管理会社やその従業員に残されている道は、いかにこの状況に適応出来るかどうかということ。それが出来ずに管理組合に対して横柄な態度を取ったり業務の質の低下で対応する管理会社は淘汰され、従業員はリストラに遭うしかない。

[123: 匿名さん]

120さん、あなたはにとってフロント＝虐めの対象なのですね。
私はフロントもやってましたが、虐められたと感じたことはありません。自分自身もマンションに居住し、管理組合で役員経験もありますので、管理会社と管理組合両面からの経験に基づく意見が皆さんの参考になればと述べさせてもらってました。
フロントが書き込む他のスレは愚痴が多くて読む気がしないのですが、このスレは意識と知識の高い組合員の方が多く、自分自身の勉強にもなっていました。しかしそのような言わ方をされるのなら今後一切発言は控えます。失礼致しました。

[124: 匿名さん]

＞正直言ってなかにはありますね。

中にはなんて控え目な表現が果たして妥当なのかどうかは分かりませんが、何だかんだ言っても結局暴利を貪ってるってことじゃないですか。


＞長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。

そうですかね？
あり得たとしても、それは会社全体というよりは担当次第という要素が強いのでは？

[125: 匿名さん]

管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。そこをうまくマネジメント出来るか否かによって、マンションの財政・将来は大きく変わってくるでしょう。これがマンション管理の現実というものですよ。

[126: 匿名さん]

だんだん品がなくなってきましたね。管理会社の社員ですが、一管理組合員として情けないです。もう少しレベルの高いスレかと思いましたが…。どこも同じですね。いろいろな考え方があるものです。
結局フロント用スレではフロントが利己的な発言をし、組合員用のスレでは組合員が利己的な発言をしますね。もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。
失礼しました。これを最後の書き込みとさせていただきます。

[127: 匿名さん]

＞もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。

一部の方々が心無い発言をしたからたといって撤退する必要もないと思いますが。
それと突っ込んだ話をするにはある程度立場をはっきりさせたほうがよいですよ。匿名さんであってかまいませんが、他の方と区別できるような工夫はあってほしかったですね。フロントスレは本当にレベルの低いスレですので、フロントさんと分かれば、突っ込んだ話もできたでしょう。
最後ということですので残念ですが。

[128: 匿名さん]

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

同感、管理会社に、おんぶにだっこをせがむのではなく、肩車に乗ってあっちへ行けこっちへ行けとね。

[129: マンコミュファンさん]

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

そこの管理組合は、893か？
管理してもらうことを事前に決めていなくて、やりたい放題やらせて、最後になってから支払いを値切るのか？

[130: マンコミュファンさん]

116
>正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。

管理組合で適正な管理費を計算できないようだと、適正価格なんてほど遠いですよ。
最終的な自分のマンションの管理委託を、入札方式で公募する場合、管理組合側ではどうやって適正価格を決めますか？
安く入札してもらえればそれでいい。だけではありませんよ。

[131: マンションの住民]

スレ主です。

　だいぶスレが荒れてきております。皆さんもう一度冷静になって頂いて、頭書問題提起しました修繕積立金の
　アップを抑える為にはどうすればいいのか。その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等を
　やった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。又、自主管理に切り替える場合の問題点等を
　ご教授頂きたいと思っております。

　私自身の考えは、管理会社と管理組合は共存共栄が一番の方策ではないかと思っております。その為には、適正
　価格は当然考慮される点ではあります。しかし、いったん手に入れた利益を縮小していくのは、企業にとっては
　厳しい選択を迫られることになります。そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。

　皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。

[132: フロントマン]

濡れ手で粟とは、この商売のことだな。
片方だけしか業務内容に精通していないから、好き放題し放題。

[133: 匿名さん]

>>131
＞そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。
なんじゃそりゃ？

＞皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。

スレ主、なにがしたいの？

[134: 匿名さん]

＞修繕積立金のアップを抑える為にはどうすればいいのか。
抑えることは出来ません。適正な長期計画修繕表に基づく修繕積立金ならば必要経費です。

＞その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等をやった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。
一手法としての値下げは能のないやり方です。
委託業務費は、数社の相見積もりの結果の契約に基づくものですから、契約更新時に、全面委託から部分委託にする折衝をするか、同意が難しい場合は更新せずに、又、数社からの相見積もりの公募するのが通常です。

＞又、自主管理に切り替える場合の問題点等をご教授頂きたいと思っております。
自主管理でも、部分委託で残った自主業務でも、管理組合自身の実力、能力の問題に左右されることです。

[135: スレ主です]

修繕計画の工事費等のアップを抑えることはできないですね。これは訂正します。

値下げ交渉等は契約更新時にやればいいのですが、できるなら今の管理会社と継続したい意向はあるのです。

管理組合の実力アップについては、今後も勉強していきます。

[136: 匿名さん]

値下げ交渉するなら、他の管理会社に変えることもあり得るという姿勢で臨まないと足元見られてあまり良い条件を引き出せないと思いますよ。最初から管理会社を変えないという条件で交渉はしない方が断然いいと思います。

[137: 土地勘無しさん]

結局、スレ主は
　自分(達)では管理できそうもないので、今の管理会社におんぶされていたい。
　修繕積立が上がりそうだから、自己負担を抑えるよう管理費を下げてほしい。
　管理会社に価格交渉できないし、して嫌われるのもいやだから、うまい方法教えてほしい。

ってこと？
それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。

しかも、
スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

[138: 匿名さん]

＞それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。しかも、スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

各区分所有者の都合だけが、宜しければいいんじゃなあーい？

[139: 匿名さん]

137さんの指摘は当たってると思う。だから、その後スレが伸びなくなったのであって。

そうなりゃスレ主は自分の任期が切れるのをひたすら待って問題先送りするしかないでしょうな。あるいは、後ろめたさを感じながらも、問題を先送りしたい自分を納得させたいが為に、スレ主はこのスレを立てたのかもしれないね。

[140: 匿名さん]

137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込みばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！最初から全部読め！

[141: 下請A]

初めて書き込みします。
スレ主さんのような組合員が多くいれば、自主管理も可能でしょう。

№81の
スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は
現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。
解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。

に集約されていると思いますが、160戸もあれば、組合としての意志統一がまず一番の問題かと思います。
全部委託のまま減額を要求するのか、部分委託にするのか、自主管理にするのかをはじめ、例えば一番安い見積りを出した業者に委託し、その業者の腕がよくなかった場合、そこより高い業者に変更できるのかなど(「安い方がいいじゃないか」と組合員の意見が分かれたり)。
そこさえクリアできれば、あとはやる気と時間のある方が何人かいれば。。。

あと気になったのは
>>築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、
その大規模修繕自体は、来年必要なんですか？
翌年やもっと先にずらせば、積立額も多くなっていますよ？

>>修繕積立金のアップを検討する時期になっています。
大規模修繕をするからといって、修繕積立金をアップするのは当然ではないように思うのですが。
管理会社の策定した長期修繕計画が甘かっただけですから、「現状の管理会社とうまく付き合いたい」というトピ主さんの意向はわかりますが、言うことは言わないと。

[142: 匿名さん]

でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。

[143: スレ主です]

１４１さん　建設的なご意見ありがとうございます。

　来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面
　に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。

　確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後
　不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が
　３，０００円程度高い計算の計画表となっております。

　業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が
　主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという
　やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って
　おります。

　そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起
　して頂くことになりました。

　専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減
　にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。

[144: 匿名さん]

No.140 by 匿名さん　2009/03/25(水) 21:14
＞137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込み
＞ばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
＞スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！
＞最初から全部読め！

↑こういう風にブチ切れるスレ主を他の組合員が賛同するわけもなく、机上の空論で終えるなら意見するのもアドバイスするのも、気が引ける。っていうかば からしい。

スレ主はただの文句を言いたいだけの「一般組合員」です。

[145: 下請Ａ]

これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。

「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。

例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。
もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。


まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。
頑張って下さいね。

[146: 匿名さん]

144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？

[147: スレ主です。]

１４５さんへ

　ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる
　マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。

　私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
　いいと思いまして、静観しております。

　今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。

　あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に
　なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。

[148: 匿名さん]

隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

[149: 匿名さん]

管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。

[150: 匿名さん]

管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。

自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。

[151: 匿名さん]

>>150
いまどきのマンションなら、同日人物が長期間、理事長続ける組合は少ないですけどね。

逆にヤル気ありすぎて、自主管理につっぱしる理事長ならいそうですが・・・

[152: 匿名さん]

>隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

基本的に間違ってはいないが、それはただ、小さい工事を２件やるよりも、大きな工事１件のほうが余計な手間が割安。
というだけ。

お隣さんと歩調をあわせなければならなくなり、実はそれが足かせになったりする。
お隣さんと同じ工事をするならまだしも、違う工事をするんだろうし、工事の内容も仕様も違う。
実際には、小さい工事２件を続けて作業するよりも、大きな工事１件を短期で終わらせるので、工事費が安くなるだけ。
工事費がほんの少々高くても、しっかり施工してもらったほうが、トータルでよい工事だと思う。

[153: 匿名さん]

単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。

2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。

[155: 近所をよく知る人]

＞単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
団地型マンションならともかく、まったく別の付近のマンションと共同工事はあまり聞かない。

２つの組合を相手にする面倒が増えるので、利益を削ってまで受注を図る業者さんはいないだろう。

[156: 匿名さん]

やってみて言っているの？

それとも業者さん？

スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。

[157: サラリーマンさん]

だって、このスレ主いいかげんだもの♪

試すもなにも
＞私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
＞いいと思いまして、静観しております。
とスレ主は申されておりまして、多くの方の真剣なアドバイスなんぞ生かし様もない。

そして、
＞今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。
たぶん、また静観しておわると思う。

[158: スレ主です。]

大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。
その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。
工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。
私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。

それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで
敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。

[160: 匿名さん]

＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。

この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。
１３年目にアップする次期とはどうゆうこと？
２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。

[161: スレ主です。]

１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。

勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。
修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

[162: 匿名さん]

＞長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。

貴方のコメントから推察するに、理想に走り過ぎています。先ずまともな長期修繕計画書を作りこれから修繕積立金の金額を決めることが必要です。これと平行して相手のある管理委託契約の改定は正常な組合でも至難の仕事です。

＞管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。
同時に行うことは無理です。
＞勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

この考え方が間違いです。長期修繕計画書はマンションの概要、寸法材質などのディメンションを基に業者（マン管センターや中高層住宅管理協会など）に発注すべきものです。その結果、修繕積立金額が決まるのです。
修繕項目の時期になったら具体的な優先順位、現場調査で改めて修繕項目、見積書、業者案を理事会で作り総会決議すべきで、計画の発注議案とは別次元のものです。

[163: スレ主です。]

修繕計画はできていますが、修繕工事の全てが網羅されてませんので、この修繕計画の再見直しと見積もりが最初に
やらなければいけないことだと思っています。
委託業務費の部分委託の検討や値下げ交渉は、どちらがいいのか検討した中で交渉することになります。

修繕積立金は必要修繕積立金から修繕積立金の残高を差し引いて１戸当りの月額を計算して決めます。
その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。

[165: 匿名さん]

＞その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。

皆さんは、途中で逃げ出す魂胆なのですね。長く住むつもりの人を結集しないと難しいですね。

[166: 匿名さん]

小生応援団の一人で御座います。聞けばお隣は既に自主管理のようですね。参考になりますし、お互いの情報交換

など為さっていますか？　小生は、現修繕委員長であり、次期新理事長です。同じく修繕資金の捻出の為に、この半

年間、他３社の見積もりを獲り、現管理会社４社からの提出を求め、同一条件での更新に於いて、既契約額の１２％

ダウンを獲得しました。しかも他社の最低掲出価格に並ぶように、再提出を求めています。何処の管理組合も長期修

計画とうりの積立金の確保は困難な問題と思います。当組合では、年間不足額の５０％を費用の削減、残りを徴収金

額のアップで提案し、同意を求めました。当初は、特に現管理会社などは、無視をされ、悔しい思いも致しました

が、マン管、業務主任者証を取得してからは、全く対応が変わりました。お隣のように自主管理は不可能と思いませ

んが、管理体制の急変に組合員の動揺も懸念し、３年計画での移行を目指しています。管理戸数８６戸ですが、達成

時には、年間￥７００万の効果を期待しています。スレ主様、一緒に頑張りましょう。まずは、他の組合等の実態を

調査、情報交換をして、実力を養い、自主管理能力を高め、決意のほどを先方に見せてやりましょう。管理会社など

叩けばホコリがいくらでも出てきます。こちらにはマン管適正化法その他、法の武器があります。時と場合にはチラ

ツカセひるんではいけません。５年間分が累積され、処分がされます。法は私達の見方です。最近の国交省は結構厳

しく、業者に対応してくれます。　サイドから応援のエールを送っていますよ～。

[167: 匿名さん]

皆さん、ご苦労されてますね。　　　私たちも組合内に有識者による専門家委員会を立ち上げるべく、居住者ない

から人材を集い、月に１時間ほどの協力を戴き組織化致しました。その面々は、１級建築士、会計士、税理士、不動

産鑑定士、宅建主任、マンション管理士、業務主任、司法書士等有免許者が揃いました。長老委員会？ではありませ

んが、管理組合をサポートする体制が出来ました。個個のコンサル契約をしたら大事です。月一ですが無料のボラン

ティアで成り立っています。管理会社も意識してきました。いよいよ交渉開始のゴングです。スレ主さま、いけると

ころまでハッタリかまして行きましょう。月￥１０万でも１０年～２０年だとなんと￥２４００万ですぞ。黙ったま

までは獲られっぱなしデス。さいなら　グッド　ラック　です。

[168: スレ主です。]

隣りのマンションは、当マンションより１年遅くできたんですが（同じデベ系で１７８戸の組合員）今回一緒に大規模修繕をすることになりました。
合同専門委員会も設置しまして、情報交換をやっております。設計・監理についても合同でやることにより、かなりの額が削減できました。
しかし、隣りは自主管理ですので、委託業務費の比較はしておりません。しかし、修繕積立金は当組合より安いようです。資金的には、余裕が感じられます。
自治会は一緒です。建物も同じ１４階建てで駐車場も２００台位づつあります。
私もマン管と管業を今年とりました。私は、理事ではないので管理会社との面識はなかったのですが、この前１階であったらこれからよろしくとの挨拶をされました。
特にこれから、修繕積立金の増額検討委員会が立ち上がりますので、それに参加することにより、お手伝いをしていきたいと思って現在勉強しているところです。
私も他マンションの情報等をいろんな角度から調査しております。お互いに頑張っていきましょう。

[169: 匿名はん]

166,167はスレ主の自作自演にみえるのはおれだけ？

[170: 匿名さん]

そうあんただけ。字体自体が違うじゃない。

[171: 匿名さん]

ご無沙汰でした。　投稿は、私が致しました。決して自作自演では御座いません。

お聞きするに、規模から判断しても自主管理のメリットは、充分期待できる規模と思います。お隣の兄弟が当初より

自主管理での運営とお聞きしますと、なぜにスレ主さまの組合では、自主管理化の声が上がってこないのでしょう

か？かなりの高額所得者ばかりなのでしょうか？　かなりの所得階層等の差異でもあるのでしょうか？組合自治会活

動の苦労も感じますが、時間の余裕も取れる身分の私にとっては、相応の面白さも感じています。現役時代での新部

門の立ち上げのようにも思っています。時間も自由ですし、じっくりと準備を進めて行きましょう。焦る理由などあ

りませんよ。暇つぶしにはピッタリです。そして結果が出れば尚面白いですよ。じっくり攻めましょう。いっそうの

事、私のように理事長買って出たら如何です？３年間の覚悟ですよ。

　８６戸でも￥５００万/年間　の削減になります。倍額の効果が期待できます。まだまだ先はありますよ～。