当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。
築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に
なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って
いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。
自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。
[スレ作成日時]2009-03-08 15:19:00
注文住宅のオンライン相談
マンションの自主管理は可能か
| No.101 |
by 匿名さん 2009-03-21 10:53:00
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削除依頼
マンション管理会社のサービス意識の低さや暴利は他の業界に比べればまだまだ改善されていないのが実情ですよ。
現状の管理内容からするに管理委託費を大幅に減額させても良いマンションはまだまだ沢山あります。 それでもなお管理会社としては十分やっていけるでしょう。 それが無理とか言ってるのは、経営努力が足りないのではないでしょうか。 |
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| No.102 |
＞管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。
もっと具体な切り分けをしないと一概にいえませんよ。 理事長の専決で不正処理したのなら理事長だし、管理員が持ち逃げしたら管理会社だし、不適当な指示をしたら理事もしくは理事長ですが、最終責任は総会で管理会社や理事長を承認した組合員に帰ってくるのですよ。 自主管理だから特にリスク回避が大事になるものじゃありません。 |
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| No.103 |
自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して 使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も 一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。 確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。 |
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| No.104 |
101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。 102さん 状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。 |
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| No.105 |
＞リスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。
なにを根拠に「多すぎ」と？ ちなみに自主管理してる組合はいくつか交流がありますが、意識高くしっかりされてますよ。 おっしゃってることは基本的なことで、自主管理しようかというほどの組合にそんな杞憂は無用です。 |
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| No.106 |
銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。 |
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| No.107 |
安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。 |
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| No.108 |
105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？ |
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| No.109 |
108
だからそれが？ 善人を装った理事長の例は別に自主管理に限らないでしょう。趣旨がずれていってますよ。 リスク管理をきちんとすることが自主管理・部分委託を否定することには直結しません。 しかも一般論で「だから自主管理は・・」というような結論付けをするなら、ナンセンスです。 判断をするのは個々の組合の実情に照らし合わせて初めてできるのです。 |
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| No.110 |
「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。 ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。 リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。 ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。 |
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| No.111 |
110
105、109です。 ちなみに私は管理会社が暴利云々を書いた者ではありません。 ＞管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。 昨今、中小管理会社による横領の可能性や経常的ぼったくりを考えたら、確率的にはわかりませんね。まさに個別判断するしかありません。 ちなみに通帳、印鑑の両方を委託会社に預けることは法で禁止されています。 マンション管理適正化法施行規則第87条 ４ マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る管理組合等の印鑑を同時に管理してはならない。 |
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| No.112 |
>>110
＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。 個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。 ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、 物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。 価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。 |
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| No.113 |
>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？ あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？ いったい何組合から情報集めたの？ 自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？ |
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| No.114 |
110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。 112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。 |
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| No.115 |
113
なにを「～たの？」とか偉そうな書き込みしてるんですかね。何様でいらっしゃいます？ 管理会社も昔に比べれば営業努力してますが、管理組合の立場からの見積をるのでない以上、言葉は悪いがぼったくりが発生することを言ってるだけ。 こっちは現に管理会社を変えた経験から言ってます。 114 おっしゃるとおり。その点は勉強不足でした。 |
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| No.116 |
>>114
管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。 正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。 私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。 |
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| No.117 |
そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。 新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。 ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。 |
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| No.118 |
117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。
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| No.119 |
管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。 同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。 |
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| No.120 |
しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。
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| No.121 |
正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。 |
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| No.122 |
フロントが何を喚こうが管理組合の管理委託費減額要求の奔流は止まるところを知らない。管理会社やその従業員に残されている道は、いかにこの状況に適応出来るかどうかということ。それが出来ずに管理組合に対して横柄な態度を取ったり業務の質の低下で対応する管理会社は淘汰され、従業員はリストラに遭うしかない。
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| No.123 |
120さん、あなたはにとってフロント＝虐めの対象なのですね。
私はフロントもやってましたが、虐められたと感じたことはありません。自分自身もマンションに居住し、管理組合で役員経験もありますので、管理会社と管理組合両面からの経験に基づく意見が皆さんの参考になればと述べさせてもらってました。 フロントが書き込む他のスレは愚痴が多くて読む気がしないのですが、このスレは意識と知識の高い組合員の方が多く、自分自身の勉強にもなっていました。しかしそのような言わ方をされるのなら今後一切発言は控えます。失礼致しました。 |
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| No.124 |
＞正直言ってなかにはありますね。
中にはなんて控え目な表現が果たして妥当なのかどうかは分かりませんが、何だかんだ言っても結局暴利を貪ってるってことじゃないですか。 ＞長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。 そうですかね？ あり得たとしても、それは会社全体というよりは担当次第という要素が強いのでは？ |
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| No.125 |
管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。そこをうまくマネジメント出来るか否かによって、マンションの財政・将来は大きく変わってくるでしょう。これがマンション管理の現実というものですよ。
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| No.126 |
だんだん品がなくなってきましたね。管理会社の社員ですが、一管理組合員として情けないです。もう少しレベルの高いスレかと思いましたが…。どこも同じですね。いろいろな考え方があるものです。
結局フロント用スレではフロントが利己的な発言をし、組合員用のスレでは組合員が利己的な発言をしますね。もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。 失礼しました。これを最後の書き込みとさせていただきます。 |
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| No.127 |
＞もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。
一部の方々が心無い発言をしたからたといって撤退する必要もないと思いますが。 それと突っ込んだ話をするにはある程度立場をはっきりさせたほうがよいですよ。匿名さんであってかまいませんが、他の方と区別できるような工夫はあってほしかったですね。フロントスレは本当にレベルの低いスレですので、フロントさんと分かれば、突っ込んだ話もできたでしょう。 最後ということですので残念ですが。 |
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| No.128 |
＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。
同感、管理会社に、おんぶにだっこをせがむのではなく、肩車に乗ってあっちへ行けこっちへ行けとね。 |
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| No.129 |
＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。
そこの管理組合は、893か？ 管理してもらうことを事前に決めていなくて、やりたい放題やらせて、最後になってから支払いを値切るのか？ |
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| No.130 |
116
>正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。 管理組合で適正な管理費を計算できないようだと、適正価格なんてほど遠いですよ。 最終的な自分のマンションの管理委託を、入札方式で公募する場合、管理組合側ではどうやって適正価格を決めますか？ 安く入札してもらえればそれでいい。だけではありませんよ。 |
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| No.131 |
スレ主です。
だいぶスレが荒れてきております。皆さんもう一度冷静になって頂いて、頭書問題提起しました修繕積立金の アップを抑える為にはどうすればいいのか。その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等を やった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。又、自主管理に切り替える場合の問題点等を ご教授頂きたいと思っております。 私自身の考えは、管理会社と管理組合は共存共栄が一番の方策ではないかと思っております。その為には、適正 価格は当然考慮される点ではあります。しかし、いったん手に入れた利益を縮小していくのは、企業にとっては 厳しい選択を迫られることになります。そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。 皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。 |
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| No.132 |
濡れ手で粟とは、この商売のことだな。
片方だけしか業務内容に精通していないから、好き放題し放題。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
＞修繕積立金のアップを抑える為にはどうすればいいのか。
抑えることは出来ません。適正な長期計画修繕表に基づく修繕積立金ならば必要経費です。 ＞その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等をやった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。 一手法としての値下げは能のないやり方です。 委託業務費は、数社の相見積もりの結果の契約に基づくものですから、契約更新時に、全面委託から部分委託にする折衝をするか、同意が難しい場合は更新せずに、又、数社からの相見積もりの公募するのが通常です。 ＞又、自主管理に切り替える場合の問題点等をご教授頂きたいと思っております。 自主管理でも、部分委託で残った自主業務でも、管理組合自身の実力、能力の問題に左右されることです。 |
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| No.135 |
修繕計画の工事費等のアップを抑えることはできないですね。これは訂正します。
値下げ交渉等は契約更新時にやればいいのですが、できるなら今の管理会社と継続したい意向はあるのです。 管理組合の実力アップについては、今後も勉強していきます。 |
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| No.136 |
値下げ交渉するなら、他の管理会社に変えることもあり得るという姿勢で臨まないと足元見られてあまり良い条件を引き出せないと思いますよ。最初から管理会社を変えないという条件で交渉はしない方が断然いいと思います。
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| No.137 |
結局、スレ主は
自分(達)では管理できそうもないので、今の管理会社におんぶされていたい。 修繕積立が上がりそうだから、自己負担を抑えるよう管理費を下げてほしい。 管理会社に価格交渉できないし、して嫌われるのもいやだから、うまい方法教えてほしい。 ってこと？ それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。 しかも、 スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？ |
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| No.138 |
＞それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。しかも、スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？
各区分所有者の都合だけが、宜しければいいんじゃなあーい？ |
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| No.139 |
137さんの指摘は当たってると思う。だから、その後スレが伸びなくなったのであって。
そうなりゃスレ主は自分の任期が切れるのをひたすら待って問題先送りするしかないでしょうな。あるいは、後ろめたさを感じながらも、問題を先送りしたい自分を納得させたいが為に、スレ主はこのスレを立てたのかもしれないね。 |
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| No.140 |
137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込みばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！最初から全部読め！ |
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| No.141 |
初めて書き込みします。
スレ主さんのような組合員が多くいれば、自主管理も可能でしょう。 №81の スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は 現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。 解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。 に集約されていると思いますが、160戸もあれば、組合としての意志統一がまず一番の問題かと思います。 全部委託のまま減額を要求するのか、部分委託にするのか、自主管理にするのかをはじめ、例えば一番安い見積りを出した業者に委託し、その業者の腕がよくなかった場合、そこより高い業者に変更できるのかなど(「安い方がいいじゃないか」と組合員の意見が分かれたり)。 そこさえクリアできれば、あとはやる気と時間のある方が何人かいれば。。。 あと気になったのは >>築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、 その大規模修繕自体は、来年必要なんですか？ 翌年やもっと先にずらせば、積立額も多くなっていますよ？ >>修繕積立金のアップを検討する時期になっています。 大規模修繕をするからといって、修繕積立金をアップするのは当然ではないように思うのですが。 管理会社の策定した長期修繕計画が甘かっただけですから、「現状の管理会社とうまく付き合いたい」というトピ主さんの意向はわかりますが、言うことは言わないと。 |
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| No.142 |
でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。
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| No.143 |
１４１さん 建設的なご意見ありがとうございます。
来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面 に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。 確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後 不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が ３，０００円程度高い計算の計画表となっております。 業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が 主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って おります。 そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起 して頂くことになりました。 専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減 にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。 |
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| No.144 |
No.140 by 匿名さん 2009/03/25(水) 21:14
＞137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込み ＞ばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。 ＞スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！ ＞最初から全部読め！ ↑こういう風にブチ切れるスレ主を他の組合員が賛同するわけもなく、机上の空論で終えるなら意見するのもアドバイスするのも、気が引ける。っていうかば からしい。 スレ主はただの文句を言いたいだけの「一般組合員」です。 |
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| No.145 |
これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。
「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。 例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。 もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。 まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。 頑張って下さいね。 |
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| No.146 |
144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？
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| No.147 |
１４５さんへ
ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。 私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが いいと思いまして、静観しております。 今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。 あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。 |
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| No.148 |
隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ
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| No.149 |
管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。
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| No.150 |
管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。
自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
>隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ
基本的に間違ってはいないが、それはただ、小さい工事を２件やるよりも、大きな工事１件のほうが余計な手間が割安。 というだけ。 お隣さんと歩調をあわせなければならなくなり、実はそれが足かせになったりする。 お隣さんと同じ工事をするならまだしも、違う工事をするんだろうし、工事の内容も仕様も違う。 実際には、小さい工事２件を続けて作業するよりも、大きな工事１件を短期で終わらせるので、工事費が安くなるだけ。 工事費がほんの少々高くても、しっかり施工してもらったほうが、トータルでよい工事だと思う。 |
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| No.153 |
単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。 |
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| No.155 |
＞単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
団地型マンションならともかく、まったく別の付近のマンションと共同工事はあまり聞かない。 ２つの組合を相手にする面倒が増えるので、利益を削ってまで受注を図る業者さんはいないだろう。 |
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| No.156 |
やってみて言っているの？
それとも業者さん？ スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。 |
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| No.157 |
だって、このスレ主いいかげんだもの♪
試すもなにも ＞私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが ＞いいと思いまして、静観しております。 とスレ主は申されておりまして、多くの方の真剣なアドバイスなんぞ生かし様もない。 そして、 ＞今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。 たぶん、また静観しておわると思う。 |
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| No.158 |
大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。 その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。 工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。 私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。 それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで 敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。 |
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| No.160 |
＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。
この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。 １３年目にアップする次期とはどうゆうこと？ ２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。 |
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| No.161 |
１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。 管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。 勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。 修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。 |
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| No.162 |
＞長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
貴方のコメントから推察するに、理想に走り過ぎています。先ずまともな長期修繕計画書を作りこれから修繕積立金の金額を決めることが必要です。これと平行して相手のある管理委託契約の改定は正常な組合でも至難の仕事です。 ＞管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。 同時に行うことは無理です。 ＞勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。 この考え方が間違いです。長期修繕計画書はマンションの概要、寸法材質などのディメンションを基に業者（マン管センターや中高層住宅管理協会など）に発注すべきものです。その結果、修繕積立金額が決まるのです。 修繕項目の時期になったら具体的な優先順位、現場調査で改めて修繕項目、見積書、業者案を理事会で作り総会決議すべきで、計画の発注議案とは別次元のものです。 |
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| No.163 |
修繕計画はできていますが、修繕工事の全てが網羅されてませんので、この修繕計画の再見直しと見積もりが最初に
やらなければいけないことだと思っています。 委託業務費の部分委託の検討や値下げ交渉は、どちらがいいのか検討した中で交渉することになります。 修繕積立金は必要修繕積立金から修繕積立金の残高を差し引いて１戸当りの月額を計算して決めます。 その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。 |
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| No.165 |
＞その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。
皆さんは、途中で逃げ出す魂胆なのですね。長く住むつもりの人を結集しないと難しいですね。 |
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| No.166 |
小生応援団の一人で御座います。聞けばお隣は既に自主管理のようですね。参考になりますし、お互いの情報交換
など為さっていますか？ 小生は、現修繕委員長であり、次期新理事長です。同じく修繕資金の捻出の為に、この半 年間、他３社の見積もりを獲り、現管理会社４社からの提出を求め、同一条件での更新に於いて、既契約額の１２％ ダウンを獲得しました。しかも他社の最低掲出価格に並ぶように、再提出を求めています。何処の管理組合も長期修 計画とうりの積立金の確保は困難な問題と思います。当組合では、年間不足額の５０％を費用の削減、残りを徴収金 額のアップで提案し、同意を求めました。当初は、特に現管理会社などは、無視をされ、悔しい思いも致しました が、マン管、業務主任者証を取得してからは、全く対応が変わりました。お隣のように自主管理は不可能と思いませ んが、管理体制の急変に組合員の動揺も懸念し、３年計画での移行を目指しています。管理戸数８６戸ですが、達成 時には、年間￥７００万の効果を期待しています。スレ主様、一緒に頑張りましょう。まずは、他の組合等の実態を 調査、情報交換をして、実力を養い、自主管理能力を高め、決意のほどを先方に見せてやりましょう。管理会社など 叩けばホコリがいくらでも出てきます。こちらにはマン管適正化法その他、法の武器があります。時と場合にはチラ ツカセひるんではいけません。５年間分が累積され、処分がされます。法は私達の見方です。最近の国交省は結構厳 しく、業者に対応してくれます。 サイドから応援のエールを送っていますよ～。 |
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| No.167 |
皆さん、ご苦労されてますね。 私たちも組合内に有識者による専門家委員会を立ち上げるべく、居住者ない
から人材を集い、月に１時間ほどの協力を戴き組織化致しました。その面々は、１級建築士、会計士、税理士、不動 産鑑定士、宅建主任、マンション管理士、業務主任、司法書士等有免許者が揃いました。長老委員会？ではありませ んが、管理組合をサポートする体制が出来ました。個個のコンサル契約をしたら大事です。月一ですが無料のボラン ティアで成り立っています。管理会社も意識してきました。いよいよ交渉開始のゴングです。スレ主さま、いけると ころまでハッタリかまして行きましょう。月￥１０万でも１０年～２０年だとなんと￥２４００万ですぞ。黙ったま までは獲られっぱなしデス。さいなら グッド ラック です。 |
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| No.168 |
隣りのマンションは、当マンションより１年遅くできたんですが（同じデベ系で１７８戸の組合員）今回一緒に大規模修繕をすることになりました。
合同専門委員会も設置しまして、情報交換をやっております。設計・監理についても合同でやることにより、かなりの額が削減できました。 しかし、隣りは自主管理ですので、委託業務費の比較はしておりません。しかし、修繕積立金は当組合より安いようです。資金的には、余裕が感じられます。 自治会は一緒です。建物も同じ１４階建てで駐車場も２００台位づつあります。 私もマン管と管業を今年とりました。私は、理事ではないので管理会社との面識はなかったのですが、この前１階であったらこれからよろしくとの挨拶をされました。 特にこれから、修繕積立金の増額検討委員会が立ち上がりますので、それに参加することにより、お手伝いをしていきたいと思って現在勉強しているところです。 私も他マンションの情報等をいろんな角度から調査しております。お互いに頑張っていきましょう。 |
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| No.169 |
166,167はスレ主の自作自演にみえるのはおれだけ？
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| No.170 |
そうあんただけ。字体自体が違うじゃない。
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| No.171 |
ご無沙汰でした。 投稿は、私が致しました。決して自作自演では御座いません。
お聞きするに、規模から判断しても自主管理のメリットは、充分期待できる規模と思います。お隣の兄弟が当初より 自主管理での運営とお聞きしますと、なぜにスレ主さまの組合では、自主管理化の声が上がってこないのでしょう か？かなりの高額所得者ばかりなのでしょうか？ かなりの所得階層等の差異でもあるのでしょうか？組合自治会活 動の苦労も感じますが、時間の余裕も取れる身分の私にとっては、相応の面白さも感じています。現役時代での新部 門の立ち上げのようにも思っています。時間も自由ですし、じっくりと準備を進めて行きましょう。焦る理由などあ りませんよ。暇つぶしにはピッタリです。そして結果が出れば尚面白いですよ。じっくり攻めましょう。いっそうの 事、私のように理事長買って出たら如何です？３年間の覚悟ですよ。 ８６戸でも￥５００万/年間 の削減になります。倍額の効果が期待できます。まだまだ先はありますよ～。 |
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| No.172 |
171さん
前にも指摘がありましたが、改行をやめてもらえませんか。 多分ご自分のＰＣの画面ではきれいに収まってるのでしょうが、他のＰＣではいたずらにスペースを食っています。 内容的にはまともな書き込みをされてますので、老婆心のみですが。 |
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| No.173 |
NO.171さんへ
何故同じデベ系で、同じ規模、又、見た目には隣りと一緒の団地型管理組合と思われるマンションが、自主管理と管理会社への委託になっているのか私は詳細は分かりませんが、隣の組合とは仲が良く、いろんな行事も一緒にやっているんですよ。 今度の大規模修繕工事も一緒にやることになり、合同修繕委員会も時々実施しています。 このスレを立ち上げていろいろ勉強させられました。せっかく隣りに同じ規模のマンションがあり、隣は自主管理しており、いい見本があるのです。しかし、当マンションの住民はそれを不思議に思いませんし、管理費等を比較すれば隣りの方が安いのですが、それは組合員に知らされたことはありません。 私どもの管理会社も多分いい部類に入るので、先方への遠慮から値下げや自主管理はいいだせないのだと思います。 ただ、隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。 今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。 私は、自主管理絶対主義者ではありません。できれば共存共栄が一番と思っております。しかし、経費が嵩み住民の負担が多くなれば、経費削減も含め部分委託や自主管理も検討していかねばならないと思っています。 |
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| No.174 |
＞隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。
自主管理ではない悲しさで、不可能です。相手が応じないです。 ＞今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。 分譲時は売るために、デベロッパーに関係のない修繕積立金は少額にして、その子会社に入る管理費（管理委託費、業者支払い等）を高額にするのは当然のことです。管理費から修繕積立金に資本を移動させる方法として、自主管理か管理会社の変更で、金額を含む契約内容の変更で始めて出来るのです。 |
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| No.175 |
相手も同じ内容であれば経費削減を検討することはできるでしょう。自分達の経費より高ければやらなければいいでしょうし。勿論部分委託でなければ、管理会社にマージンをやることは、検討しなければならないでしょうが。その時でも隣りのマンションはリベートは不要。
管理費から修繕積立金の移行をいっているのではありません。管理費の値下げをやるのです。 修繕積立金の増額はそれから考えればいいのです。 |
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| No.176 |
不言実行。
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| No.177 |
ご説明有難う御座いました。各組合の事情の差異も立場もあるものと思います。当方の場合、管理会社からの経理、財務及び予算素案に問題があり、標準管理規約、同指針、同コメントに示されている財務処理等全く無視されて参りました。 具体的に申しますと、全ての専用使用料の収入は、管理費に合算され、年間管理費徴収額￥６００万、使用料収入￥１５００万合計￥２１００万が管理費に合算され定額管理費等費用項目として費消され￥２００万程度の余剰金を、修繕積立金勘定に繰り入れ、年間積み立て金徴収￥４００万に合算し修繕積立金勘定としています。しかもマンション保険（地震付与なし）、賠償保険、掛け捨て保険などが、総額修繕積み立て金口座からの費出とされています。本年度も決算書、予算案等の正常化を求めましたが、改善される事はありませんでした。
私たちの組合は、実質、年￥６００万の収入で￥１，６５０万の生活をし、修繕積立て金を食潰しているのです。竣工後１４期に入ります。当然に外部大規模修繕の時期を迎えていますが、恐ろしくて手も足も口も出せれません。簡単な数字だけでも、決算財務内容の把握と、ご理解をいただけるものと思います。全く、分譲で食い物にされ、且つ管理でも同様食い物にされているのです。この１年自主勉強会を３度開き、将来の危機を説明解説して参りましたが、容易に理解されずに、今日に至っています。管理委託先、契約の洗い出しなど、理事会に具申して来ましたが、事なかれ主義の役員面々には、荷が重いようです。時期理事長に立候補し、この２３日の総会で、次期役員議案として提案されていますが、管理会社からの多数派工作を受けています。いまだ分譲及び管理会社関係の区分所有権が２０ほど賃貸されているのです。面倒でも、法は組合の見方と信じ、適切な経理決算を求め、他社への変更も含め、３年計画で行くつもりですよ。事情の違いも立場も違いますが、ご一緒に前進しましょう。（老後のお楽しみです。）まっとうな経理と財務が重要で、粉飾まがいの決算は、許されません。 |
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| No.178 |
>>177さん
おたくのマンション大変ですね。私の所は可もなく不可もなくというところです。管理会社もまずまずですし、理事会も特に問題はありません。 ただ、修繕積立金を今度の工事で殆ど使ってしまうので、積立金の増額をしなければならない時期にきています。 来週行われる通常総会で値上げ案が提出されてますが、その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。今度の総会で提案すべく、現在秘策を練っているところです。 私も昨年会社をリタイアしましたので、時間的には余裕があり、今年マン管士の資格を取得しました。 おたくのマンションは複雑なようですが、組合員の為また自分のためにも頑張ってください。 |
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| No.179 |
＞その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。
大幅増額すると、滞納者が増えることにご注意を。特に、一時金徴収は致命的になる。 |
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| No.180 |
一時金徴収はダメでしょうね。最悪でも借り入れです。早く増額しないといけません。
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| No.181 |
＞最悪でも借り入れです。
旧住宅金融公庫は、滞納者チェックが厳しい。 |
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| No.182 |
タイトルの自主管理どころか、限界＊＊（年寄りが過半数）ならぬ限界マンションが増えていて、管理組合業務が不能になっているマンションが増えているので、管理会社の食いつぶしを予防するために、国は第三者の管理者、管理者法人の登場を画策している。これに対応するには、費用の増大を防ぐ為にも二者択一しかあるまい。
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| No.183 |
マンション居住１１年目です
自主管理は一番大変なのは、 「お金の管理」と思います 予算（案）、決算のみ管理会社に委託して いる所を聞いた事があります これは第３者（区分所有者以外）を入れる為です ただ、現実的に３人以上協力者 （出来れば、金融・建築・法律） が居ないと厳しいかもしれません 逆にシロウトが一番いい時もありますが。。 値上げは１０００円でも思いの他反対が 強く流れた経緯もあり慎重にされた方がいいと思います まずはコストダウン 近所のマンション３棟で管理人さんを ゴミ出し日（週２回）のみ雇い 居住者にも危機感を持って貰ったりというハナシも聞きました 保険・不必要なリース等は解約か 型落ちをリリースして値段を落とすとか （保守・修理が実費になるので内容を確認の事） ただ、皆さん条件が異なります ●８５才以上の方（収入年金のみ） ●いくつもマンションを持っている方 （特にマンションに愛着なし、転売目的） ●自宅が別にある方（将来引越し予定） ●争いがキライな方（日本人のほとんど＾＾Ａ；） ●只ひたすら、無関心、無関心 でも、これは個人の「自由」なので モラルがない、とか 先に事考えてない、とか （８５才の人は３０年後はわからない、と言われた。ごもっとも！！！） 協力してくれ、とか 押し付けは難しいです。。。 合わない方は、マンションが合わない、と思って下さい |
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| No.184 |
長いので読むの止めました。次の方どうぞ。
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| No.185 |
長いので読むのを止めました。次の方どうぞ。
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| No.186 |
NO.183さん
マンションの修繕が必要なのは、漏水や水道水の汚れ、外壁タイルの落下防止等々があり、マンションの資産価値 を防止していく為にやるのです。 将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。 だから、年齢や収入には関係ないんです。共同生活を送らなければならないマンションでは当たり前のことなんですよ。 |
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| No.187 |
＞将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。
永久にではあるまいよ。 |
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| No.188 |
マンションが存在する限り
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| No.189 |
壊れるまで？、維持費が高すぎるまで？、官の撤去命令が出るまで？管理組合の解散まで？
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| No.190 |
昨日「全壊判定」という本を読んだけど、マンションの管理本当に難しいというのが分かったね。
個々の住民はそれぞれエゴがあるし、声の大きい者の意見は１票ではなく数十票以上の力を発揮するし、 自主管理もいいけど、管理するのはどちらにしても難しい。 |
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| No.191 |
本の宣伝はこれで３回目。
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| No.192 |
>>191
僕は誰かがこの本のことを書いていたので、興味があったので読んだんだけど、中々よかったよ。 |
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| No.193 |
ご無沙汰しました＜１７７＞の者です。去る２４日組合総会無事？？に乗り切り理事長（管理者）に就任いたしました。集会では修繕積立金残金の誇大粉飾、掛け捨てマンション保険金等の１３年間に渡る無断流用事実と１３年間の会計報告なし、マンション保険積立金残高の虚偽決算報告等々、限がありませんでした。事前に管理会社事務当局に確認し総会出席を求め責任者の謝罪報告をしました。フロント担当含め三度の土下座謝罪がありました。前面的に不正会計処理及び決算報告を認めましたが、それでも提案議案全てが承認可決されてしまいました。半数近くが、事前の書面行使の為、ひっくりかえす事が参加者のみでは、出来ませんでした。事前の活動が必要でした。
結果、新理事会では、全員一致で管理委託契約の無条件更新を拒否し、見直し変更を求めました。が会社側が暫定契約が受け入れず、５月３１日限りで満期完了。現在時無契約状態であります。理事会より管理会社社長との会見を求め、来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。 同社は、適正化法第７２条、７３条日反する事実があり、国交省に持ち込み、整備局建政部を紹介され情報の提供を致しました。監督処分等は、当然に監督者である整備局長であります。同社の出方によっては、当然に強く処分を求める予定です。自分たちの財産は、自分たちで護る権利があります。契約の自由を主張し、管理者として組合員共同の利益を護る為に、責任を果たそうと考えています。そのためには、全員に周知し組合としての意思の統一を図ることが求められます。この時間の３ヶ月が必要です。契約条項で定められている暫定契約すら認めないのです。元会社経営の管理員からの内部告発情報に基き調査をしました。同管理員は、会社側に正確な決算会計処理を進言し組合の利益に貢献してくれましたが、辞表の提出を求められ、５月末で退職いたしました。優秀な管理員を失い組合として残念であります。 又改めてご報告を致します。戦いが始まりました。 組合理事長、管理業務主任者、マンション管理士の戦う管理組合でした。（無契約で管理業務をしたら困るのはどっちでしょうか？） 以上 |
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| No.194 |
＞来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。
契約は満了したのでしょう？ 今更、何を交渉するのですか？ それとも空白期間の損害賠償をするのですか？ 良くあることですね。次の手を考えずに破壊を目的にする。 |
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| No.195 |
＜＜No.194 by 匿名さん 次の手を考えずに破壊を目的にする。>> そう、ご指摘のとうり。管理組合の構成員に管理会社法人名義を含め分譲会社名義、社長名義、妻名義、役員名義含め全８区分握っています。１０％をしめています。当然に法制度上では自主管理の範疇であり、マンション管理適正化法では規制できません。組合の利益も区分所有者の利益も保護もされません。自主管理と判断されます。事実、７２条、７３条違反行為が明白ですが、監督当局からの定められている罰則、指示の行政処分も求める事もかないません。ご理解できますか？先方の賃貸用８区分所有権を人質に取り、戦うのです。他の組合員に対し、組合を含め自分たちの置かれた立場を自覚し、認識を求める必要があります。（自己破壊の方向も選択肢の一つと認識しています）収穫もありました。揺さぶりを掛けた結果でしょう。年間委託額を￥１００万円ほど引き下げるとの申し出がありました。実が獲れればそれも又結構なものと、考えます。修繕に回せます。（皮肉にも）先方の利益にもなるのです。如何ですか？
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| No.196 |
架空の話には聞き飽きました。誇大妄想に過ぎませんよ。
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