当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。
築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に
なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って
いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。
自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。
[スレ作成日時]2009-03-08 15:19:00
注文住宅のオンライン相談
マンションの自主管理は可能か
| No.2 |
by 匿名さん 2009-03-08 16:50:00
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削除依頼
１．修繕積立金の金額は、長期修繕計画書によるもの。
２．修繕積立金の取り崩しは、具体的な大規模修繕工事の内容、業者、金額を総会に諮って行うもの。 ２．は精査、合い見積もりによる合理的金額にすることは大切でしょうが、 １．のアップを抑えるのは将来は野となれ山となれとの思考でしょう。 自主管理は、管理費の管理委託費の節減で修繕積立金とは直接関係はない。 |
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| No.3 |
スレ主さんの思惑は、月々の管理費を削減することで、月々の修繕積立金をアップしても相殺してそんなに負担が増えないようにできる、ということではないですか。
自主管理マンションは国交省の統計を見ても結構あるようですが、100％自主もあれば出納業務のみ管理委託というところもあります。もちろん技術的な維持管理業務は、委託するしかないわけですが、管理会社を挟まず、直接契約するのが大きな変化で、自分達で探してきて入札で決め、よいところでも、ルールとして5年単位くらいできちっと見直すことで双方のタガが緩まないようにする、といった業者選定規則のようなものをつくっておくのが肝要かと思います。 植栽委員会や営繕委員会など、継続的な専門部会で、単年度の理事会をバックアップすると、自主管理も大きな苦労なくできると思います。 |
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| No.4 |
管理費の削減を自主管理まで視野にいれて行うなら
清掃などの人件費 を目標にするのが良いと思う。 設備保守費やその他のものは、削減できる金額に限度があるので、大きく減らしたいなら委託の中の人的作業を組合員又は組合直下で雇用するバイトなどにするのが一番大きな削減となる。 しかし、スレ主さんの発言では、まだまだ右も左もわからぬ状態と思われる。 独りではなにもできないのが集合住宅なので、委員会を設置して充分に組合内で可否不可否を議論すべきでしょう。 |
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| No.5 |
早速のアドバイスありがとうございます。このスレッドは本当に真面目で建設的な意見が多く関心しています。
修繕積立金はこのままでは不足するのが明らかなので、管理費を抑えて修繕積立金に出来るだけまわしたいと いうのが狙いなんです。 その経費で一番かかっているのは管理会社への委託業務費なんです。清掃費・管理員人件費・ＥＶ点検費等 委託業務費に包含されてますので組合でそれができないかなと思いまして、ご意見をお伺いした所なんです。 出納業務を管理会社に委託するのはいいですね。ポイントを絞ってやっていく方法は確かにすばらしいご意見だと 思います。 清掃・管理員などは直接交渉することはできると思います。それだけでもかなり節約できますね。 なにか希望がみえてきましたので、早速理事会で検討してみます。ありがとうございました。 大変なこともイッパイあると思いますが頑張ってみます。 |
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| No.6 |
自主管理宣言 小生も目標にしています。 ご一緒に勉強させてください。
小生、管理組合も、自主管理への模索中です。自身もマン管理士、管理業務主任者を取得しました。まだまだ第一歩を歩み始めたばかりです。 まずは、現管理委託先へのけん制の為、他３社との積算交渉中です。一気に自主管理化は、困難と考え、３ヵ年計画で自主管理化を目指しています。 現委託契約の内容にも拠ると思いますが、＊＊管理人の廃止を初年度目標、館内清掃、植栽管理の自主化を次年度目標に掲げ、出納業務の自主化を最終目標とさだめています。月間委託管理費の７０％の削減が可能と計画しています。 １６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。 ２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。 是非、ご一緒に目指しましょう。当方愛知県の中央、総理大臣に？？でよかったと言われた中核市であります。 |
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| No.7 |
自主管理は小規模のほうがやりやすいと思う。小規模の管理を会社にやってもらうのは
無駄が多い。大きくても小さくても、必要な人数はそんなには変わらない。大規模は、 管理費が安いので、自主管理などどいう面倒な話は出てこない。大規模だから、管理 は面倒。 植栽は自習管理しやすいと思う。しかし、何が植えてあるかで、管理のやりやすさは 全く違う。植栽管理を自主管理にした時に、管理が面倒な植物を植え替えたマンション の話を読んだことがある。 お金の管理は自分たちでやるのが良いと思うが、信頼できる人が会計やれないので あれば、第３者にまかせたほうが良いかも・・・。 エレベータや機械式駐車場は、まさか自主管理はできないが、管理会社からの再委託と比べれば 安くできる可能性はある。 ここまで書いてきて思ったが、費用が安くなることだけをめざさないほうがいいかも しれない。自分たちで管理したら少し安くなったということでいいような気もする。 自分たちで管理してみれば、次にまた管理会社に頼むときに、ノウハウが積み重な るだろう。一気に自主管理というのは危険かもしれない。 |
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| No.8 |
＞１６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。 ２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。
意志は立派ですが、想像するに敷地制約のある高層、少数規模の非能率、高負担のマンションと見受けられますので自主管理は必然でしょう。８６人規模でメンバーを揃えることは定着を意味するので、実現性は難しいと思われます。第一に上げた管理員を居住者からはは、管理会社も避けることを敢えて採用することからも、素人の発想の臭いが感じられます。 |
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| No.9 |
私はマンション生活２棟目ですが、１棟目はもう３０年近くたってますが自主管理でした。１人の理事長が
長くやっていましたが、１０年程前から順次交替されているようです。約９０戸のマンションです。 現在は２棟目で、築１３年の１６０戸のマンションです。管理業者に業務委託しています。丁度隣りに同じ規模の マンションがありますが（築１２年）そこは自主管理でやってます。１７０戸のマンションです。 現在大規模修繕の計画中ですが、隣りと工事監理は共同でやることにしました。 隣りのマンションは自主管理で１２年たっていますが、みる限り管理員の方が真面目で当管理員より勤務時間も 長く、一生懸命仕事されているようです。 当マンションの管理員も真面目で一生懸命ですが。 私は、今まで管理組合に関して無関心でした。理事も家内がやり私は殆どノータッチでした。来年理事がまわって くるのと２年程前に定年退職したので何かボランティアがやりたくて、２年かけてマン管と官業の資格をとりました。 修繕費のアップが現在もちあがってきていますので、お手伝いができればと思い現在勉強している所なんです。 修繕費のアップには、経費削減が当然絡んできますが、当マンションの管理会社はすばらしくて良心的な会社です。 そこでよく面倒をみて頂いているので、委託業務費の検討は心痛い気がします。 監理業者と自主契約分の使い分けがうまくできればいいんですけどね。変更するとなると管理業者の抵抗もあるだろうし。 |
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| No.10 |
管理業者と管業の字の間違いはご了承ください。
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| No.11 |
率直にいいますが、自主管理のマンションから、見積もり依頼が来たら断る方向でお話します。
それは、自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため やはり管理会社にっというケースが多いからです。 管理会社では、最近、手間が掛かって利益の少ない物件は切る。という風潮ですので、せっかく自主管理 するのであれば、最後までやり遂げる覚悟も必要ですよ。 |
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| No.12 |
自主管理結構じゃないですか。失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません。例えあったとしても管理会社の方が尻込みするのが実態です。
しかし、自主管理は景気上向きの時は良いが、最近の不景気になると、管理会社の倒産同様に役員の経済環境の悪化による金員の流用、使い込みなどの予防セキュリティーが脆弱なところを、強化する自助努力がどこまで出来るかが問題です。 |
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| No.13 |
>>失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません
その根拠は？ 実際には存在してますよ。 うちにそういう見積り依頼が結構きてますよ。 当然そんな都合のいい話はお断りしますけどね。 |
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| No.14 |
>自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため
まったくその通り。 本当の意味で自主管理とは、まず自分たちで管理の金額を積算できなければなりません。 確かに、積算できない部分はあります。その部分だけは見積となることもあります。 それなので、 ごく限られた設備のみ、ここだけ見積が欲しい。というのならまだしも、 全体の見積をください。という言い方は、自主管理には程遠い。 自主管理するとは、管理費を安くすることでもなく、値引きや値切ることでもありません。 無駄のない、適正な管理費にすることです。 最初から自主管理は難しいですから、管理会社に任せる部分と、自主管理する部分と分けて、 だんだん自己管理する別発注を増やしていけばいいと思います。 |
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| No.15 |
マンション管理は、本来は戸建て同様に所有者、つまり区分所有者団体の管理組合で自主的にやるべきもの。
金に余裕がある場合は、リスク覚悟で他人に任せるだけのこと。 この任せ方も二種類あって、他人に管理者＝理事長職から区分所有者の団体業務すべてを任せるのと、今ひとつは面倒でも管理組合を作りその組合の業務の一部を他人に任せることになる。 任せられる方が問題で、区分所有者の拠出した管理費、修繕積立金の蓄積を狙って、建築屋を主体とする業者や失業対策で実績不要の○ｘ試験のみで得た宣伝臭の強い資格名で資産の裏付けのない人間どもが集まって来る。 |
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| No.16 |
>>15
後半の文章に怨念を感じるのですが・・・・ 「全部を自主管理」「部分的に自主管理」「組合が主体で部分委託」「総合委託」など、いろんな組合せが組合側は選べるのです。 管理業者や専門業者さんが、営業してくるのは別に不思議なことではありません。＜どの業界でも同じです。 但し、有資格者が営業してくるのは稀だと思いますよ。 組合側が必要に応じて、声をかけるほうが多いはずです。 あまり乱暴な発言繰り返していると、レス削除されて、それこそ悲しい想いをされるので、自制してくださいね？ |
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| No.17 |
「50年近くマンション暮らしのなかで、一度も理事をやったことなかったのに、50歳を超えて、
マンション管理士の資格をとり、次期理事会で張り切ろう」ってことで、机上の空論で同じような スレを立てまくっているのがどうもね... 他のスレも含めて、ざっと分析すると「大規模修繕で大きな支出がでるようになり、修繕積立金増を 促進しなければならない。単純増額ではなく、管理費の部分の支出もおさえて、修繕にまわしたい」 で「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。 |
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| No.18 |
17
>「大規模修繕で大きな支出がでるようになり、修繕積立金増を促進しなければならない。単純増額ではなく、管理費の部分の支出もおさえて、修繕にまわしたい」で「自主管理・部分委託」するには ごく普通の考えだと思いますが。 短絡とおっしゃるなら、短絡的でない考え方を示してくださいませんか。 |
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| No.19 |
自分で考えたら？
人をあてにしすぎ。 |
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| No.20 |
建設的に考えれば（笑）
1)理事が同じことを考えているか？ 2)組合としての総意か？ があたりが先ですよ。 まだ、理事にもなっていないのにそこが確認できているようには思えません。 「自分の考えと皆が同じ」とは限らないことを、まずは理解して行動する必要が あります。 管理費を下げるといっても、いろいろな方法があります。 今まで値引き交渉をしたことがないのであれば、通常は、まずは管理会社との 折衝では？ 3)管理会社変えず、委託内容変えずで値引き交渉 4)委託内容を変えずに、管理会社の変更を含め価格比較 都内ではこのあたりで、1)でも2～3割減は見込めるようですよ。 これでも、もの足りなければ、部分委託・自主管理についても検討するという順番では ないかと思うけど... コメント読む限りでは 1)～4)が欠落してるから、短絡的だと 私は思います。 |
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| No.21 |
＞但し、有資格者が営業してくるのは稀だと思いますよ。組合側が必要に応じて、声をかけるほうが多いはずです。
変な話ですね。どっちがお客でどっちが売り子か判ってない。 商売に資格が必要なのは限られているので、無資格で多角的商売するのは零細商売人で、マンション管理組合にアプローチして来る者にこの手が多いので気をつけなくてはね。管理組合は業者を使うべきなのに、業者に使われる組合が多いのが現実なのが情けない。 |
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| No.22 |
現在当マンションの修繕委員会中でも、修繕費アップの検討はされています。ただ現在は今年行われる大規模修繕
の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが、まだ具体的にはあまり動き はないようです。 修繕費アップの試算方法としては、修繕計画の（２５年）の全てが網羅されてなく、今回行われる程度の試算しか 組み込まれてなく、浴室防水・玄関扉・高置水槽・エレベーター・連結送水管等の取換え費用や駐車場の大規模修 繕費等は含まれていません。１３年経過してますので、これから２５年の計画では全て網羅すべきですし。 又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会 がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。 そこで、私は老婆心ながら修繕計画は全て網羅し、収入のアップと支出の低減を含め検討する為に、修繕積立金 増額に関する委員会を立ちあげてもらえるよう提案しているところです。 そこでいろいろな問題点が発生することが予想されますので、皆様方のご意見がお聞きしたかったのです。 ただ、皆さん方のお話をみてみますと、管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かな と思っております。 部分委託・自主管理はそれからの問題だと感じました。ありがとうございました。 |
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| No.23 |
＞又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
＞がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。 そのマンションの今までの経緯(組合活動）を把握しているわけじゃありませんが、 「経費削減が全然検討されておらず」というのは、たぶん違うと思いますよ。 １３年の間には、いろいろ検討も実施もされてきたと推測します。 組合員の方は、よく「今ある結果」だけを見ていろいろ言う方いますけど、その結果になっている理由も経緯もあります。 もちろん、今の時点で「正しくない」とか「より正しくできる」ものは改善すべきでしょうが、 長期修繕計画などは、今の時点で「もっとも安く」計算するより、ある程度「余裕のある計画」のほうが、正しいといえます。 部材や作業費など、今の時点で叩いて安くしても５年後や１０年後、その金額で行えるとは限らず、急な一時金徴収などは絶対に避けたいところです。 スレ主は、いまだ「管理費」と「積立金」を一緒に考えていますが、各々に削減を試みるべきです。 管理費は、短期での管理業務や保守業務に必要な額。 積立金は、あくまで将来必要となるであろう長期修繕の積立です。 |
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| No.24 |
経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当
しようという考えなんです。 修繕計画の試算額の節約をしようといっているのではないんです。 私もマン管・管業の資格を一応もってますので、言葉の意味は理解してます。 |
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| No.25 |
160戸のマンションなのに、管理会社主導で修繕委員会が進められている ということは
これは想像でしかありませんが ・管理会社の提示した見積で工事実施（たぶん割高） ・理事および組合員は事なかれ主義（率先しては関わりたくない方ばかり） ってことなのでは？ 管理会社が委託業務の範疇として提示する修繕計画を、管理組合（理事会・委員会）として精査。 計画毎に工事業者選定（相見積・入札など） 5年単位程度で修繕積立金のアップを検討。 こういうの16年間やってないのですよね？ 何をいまさらって感じはありますけど... |
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| No.26 |
>「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。
住民が、理事会が、自分たちのマンションをどのようにしていきたいのか、明確なビジョンがあれば 今後の管理方針や、大規模修繕の優先順位も決まりやすいと思います。 短絡的に、自主管理して管理費を安くしたい。というだけでは、目的としては弱いと思います。 >大規模修繕の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが 最大の間違いがこれです。 一緒に考えるのは管理会社でいいのですか？ 総会や理事会や住民検討会での方向性があって、その向きに進むのならいいのですが、 管理会社と何を考えるのでしょう？ 大規模修繕を、このようにしたい。場合によっては以前より良くしたいので、費用もアップする。それならいい。 管理会社に見積をお願いして、金額が高かったから費用がアップする。 これはよくない。 >管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かなと思っております。 これが一番簡単だし、安易な方法だから。 中身は変わっていないにもかかわらず、自主管理した気分になれる。 >経費削減は管理費に手をつけようとしているのです。余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。 今の管理内容に対して、適切妥当な管理費であれば、それで良いのでは。 その見極めができないと、削減という名目で、安易な値引きを迫ったり、管理から外す設備や項目が出てくる。 必要な管理に、必要な費用を払う。 管理会社の言い値を払うのではありません。 |
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| No.27 |
スレ主はマン管士の方でしたか、それは失礼しました。
＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。 ＞そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。 言わんとしてることはわかりますが、それでも「管理費の剰余金を積立金に振り返ることを常態化又は計画的に行うのは不適切だ！」と言いたいのです。 |
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| No.28 |
実は私は、理事ではなく修繕委員でもありません。今までは、仕事の関係で組合活動に参加してませんでしたが、
これからは、参加できるようになりましたので積極的に参加していくつもりで現在いろいろと勉強しているとこ ろです。 実務経験がないので、不安な点を皆さんにお聞きしている所なんです。 管理会社に負けないよう自分のマンションのことですので、しっかり組合員の方と一緒に取り組んでいこうと 頑張っていきます。 大規模修繕については、修繕費の見積もりや検討項目、見積もり施行会社等は組合主導でおこなっていくつもり です。 現在理事会に対し、修繕積立金増額検討委員会と規約改正委員会の設置を要請しているところです。 当マンションは、１号館と２号館で構成されていますが、単棟型管理規約で運用されており、修繕積立金も 棟別修繕積立金は設定されてないので、この分も含め、この際団地型管理規約の作成をしようと提案しています。 |
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| No.29 |
築年数のいった旧公団の団地は、自主管理が多いね。
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| No.30 |
27、 23、
自分もそう思います。 できることなら、管理費は管理費として。修繕費は修繕費として。 毎月徴収金額が同じだとしても、できれば明確にしておいたほうがいいですね。 それこそ、マン管さんのが得意ではありませんか。数年後に見直しをかければいいんですから。 |
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| No.31 |
＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。
委託業務の内の管理会社手配の業務を年間の収支予算書による理事長手配に移行できる比率を上げることで管理費は減額出来、その分は管理費を減額する。一方、修繕積立金は長期計画修繕表に元ずく金額であって管理費とは無関係、長期修繕計画は一般には５年ごとに見直すことでその金額は調整される。年間管理費の余った金額は返金ないし減額すべきで、長期修繕計画表に基ずく修繕積立金のいい加減さを補充するかの認識は余りにも貧困。一般に行われる管理費余剰金の修繕積立金への振替は予算の誤差の範囲の累積に限るのが常識。 |
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| No.32 |
例えば、委託業務費の値下げで１０％の削減に成功したら、管理費の値下げをするべきでしょう。しかし、修繕積立金が足りなくて将来不足するのが明白なら、修繕費の値上げが必要になります。
管理費の値下げと修繕積立金の増額を両方検討して、総会に諮ればいいでしょうけどネ。結果は同じなので、若干 説明を省略したものですから問題点を指摘されたのでしょう。 経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。管理会社にも影響でますし。 |
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| No.33 |
＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。
相関関係をもたせるべきものではありません。 無論、非常に高度な修繕計画をたて、毎年の補修や小規模修理で設備機材の修繕の延命を図るっというなら別ですが、 他の方もいっているとおり、 ・管理費 ・修繕積立金 は目的も徴収内容（計画）も異なるものですから、別々に精査すべきものです。 |
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| No.34 |
修繕積立金と管理費の違いは目的も徴収内容も違うことは理解してますよ。単純に考えて修繕費の足りないのを
ただ、収入だけ増やし、経費削減等も検討しなければ皆が納得しにくいと思われましたので、そこの所は説明 不足でした。みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。 あまり深く考えないでください。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
＞みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。あまり深く考えないでください。
いづれにしても、管理費と修繕積立金は全く別物、修繕積立金は昔は徴収すること自体、当面の必要経費ではないとして問題になった。今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。 |
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| No.37 |
>今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。
それは期待できません。 但し、売却時の価値に修繕積立金の持分を考慮する事は、検討されて良いと思いますが‥ 相対価値ですから不明確ですがね。 具体的に売却交渉をする時には、ネゴの最終段階でこの事を持ち出してみる価値はあります。 |
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| No.38 |
＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。
よくこういう言い方を聞きます。言葉の使い方として正しいのか、内容は正しいのか？ 言いたいことは、 ・管理費を安くすると、修繕費が高くなる。 ・管理費を高くすると、修繕費は安くなる。 だから、相関関係にある。と言いたいのでしょうか。 管理費で手を入れてメンテナンスする場所と内容、 修繕費で直していくべきところ、 この多くは別々の場所ではないでしょうか。 相関関係というものになりそうな言葉の錯覚がありますが、ちょっと違うんじゃないかと思いました。 |
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| No.39 |
管理費の経費を削減したら、管理費の値下げにつながるでしょう。そして、修繕積立金が将来不足することが
明白で上げざるを得ない時、総会等で可決されたらアップすることになります。 管理費はいくら下げました。修繕積立金はいくらあがりました。ということになるのでは。そして、管理費等の 引き落とし内容の変更をすることになります。 下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。引き落とし上は当然別になります。 管理費を安くすると修繕費云々とは関係ありません。又、管理費と修繕積立金の使用方法が違うのは当たり前です。 |
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| No.40 |
＞下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。
両方上がる場合もあれば、下がる場合もあるし、計画的な管理費の値上げと積立金の増額計画（一時金徴収含む）は、「相関関係無し」と考えるのが普通だよ。 |
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| No.41 |
そんなに小さいことばかり考えていてはだめだよ。もっと大局的なものの考え方をしなくちゃ。
わかりきったことをいつまでも執着しないでね。 |
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| No.42 |
小さなことって．．．．一番基本的な部分ですが(笑
大局的って．．．．．．何が言いたいのかな？ >>「マンションの住人」さん |
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| No.43 |
スレ主さんの言わんとしている事は、
分かりやすく説明すれば 管理費の削減が同じ内容で２，０００円削減できました 修繕費のアップが５，０００円必要となりました。普通決議で承認されたとします 現状の管理費等がどちらも１０，０００円と仮定しますと 現行 改定後 管理費 １０，０００円 → ８，０００円 修繕積立金 １０，０００円 → １５，０００円 合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか 単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう そんなことはアナタもわかっていてスレされてるんでしょう 問題点はそのことではなくて、 修繕費は抑えたい、しかし業者との交渉も大変だろうな だから知恵を貸して欲しいといって いるのでしよう 建設的な意見をいってあげましょうよ |
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| No.44 |
>>43
おいおい、建設的な意見を促しながら、自分だけは拘り続けるなよ(笑 ＞合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか ＞ 単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう 同じこと繰り返しても「相関関係」の意味は変えられないから・・・辞書引いてから抵抗してくれたまへ。 それと自分のことを「スレ主さん」と呼ぶのもやめたまへ。 |
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| No.45 |
管理会社と喧嘩すると大変だよ。１６０戸そこらのマンション位 業者にとってはなくなっても痛くもかゆくもないし 面倒なマンションは手を引いたほうがいいし。所詮自分等でできなければ管理会社のいいなりになっていればいいんだから。
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| No.46 |
ばかか おめえは でていけ
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| No.47 |
やっぱり 委託業務費を下げる交渉を匂わせると管理会社は冷たくなるようだね。仕方ないことだろうね。
僕のマンションは小さいので余計管理会社の顔を伺いながらやっていかなくてはならないからなー。 しかし、いいなりはくやしいし。 なんかいい方法あればいいんだけど。 長いものにはまかれろ 子供にはみせたくないからなー。 自主管理は難しいし。理事が代わる５月末までがまんしよう。そうすれば、係らなくてよくなるから。 こんなマンション、ほかにもあるんだろうな。 |
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| No.48 |
47
何もしない先から何を妄想ばかりしてるんですかね。 もっと皆しっかりやってますよ。「こんなマンション」っておたくだけでしょう。 |
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| No.49 |
マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。 そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。 一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。 別のレスでいい意見が出ていましたので参照しました。 共存共栄が必要ですね。 |
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| No.50 |
＞フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。
絵に描いた餅ですね。契約の意味が分かって、それを実行していれば、このような意見にはならないでしょう。 |
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| No.51 |
適正価格、適正利潤の関係と一緒ですよ。管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねば
いいマンションの運営はできません。 その関係がなければ管理会社を変えねばなりません。 基本は共存共栄です。 |
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| No.52 |
＞管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねばいいマンションの運営はできません。
誰と誰との信頼ですか？双方の担当は不変ではありませんので、管理委託契約の詳細が必要なのです。 契約を実施する彼我の信頼関係は、この契約書から始まるのです。 |
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| No.53 |
委託契約書の中身の検討をしていく上で、内容毎に額が記されていますが、適正マージンはあっても
当然でしょう。業としてやっていっておられる訳ですし。 その額が適正かどうかは他マンションや相場を掴んでいなければなりませんが。 そういったことを把握した上で、フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。 契約書だけがすべてではないんですよ。中身がわかっていても信頼関係がうまくいくとは限りませんので。日常の コミュミニティ大事です。 |
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| No.54 |
管理委託費の値下げを匂わせて冷たくなるようなら、管理会社の変更を示唆すればいいんじゃないですか？不満なら解約通知でも何でも送りつけてこい！というくらい強気で行けばいいと思います。管理会社なんて掃いて捨てるほどあるんですから、何も弱気になることはありません。良い管理サービスをなるべく安価に提供させるという相矛盾する要素をうまくまとめるのが理事会の重要課題です。そのことが区分所有者にとって一番の益なのですから。
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| No.55 |
地方都市にマンションがあるところは管理会社以外とすくないんですよ。特に地方に出張所があるところは
少なくて、管理会社変えるのは難しいこともあるんではと思います。 都会なら管理会社はイッパイあるので、強気でいけるでしょうが。 そんな状況のマンションの方で、管理会社の対応はどうされてますか。値下げや部分委託された経験のある方 是非ご教授お願いします。 |
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| No.56 |
＞フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。
契約が適正で、適正に実行することが必要。信頼で業務は成り立たない。 |
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| No.57 |
明日は日韓戦だ。日本勝て。ピッチャーがいいからたぶん大丈夫だと思うけど。
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| No.58 |
49の意見は民間で働いている者、人をマネジメントしたことのある者ならよく理解できる意見ですね。公務員の方、人を使ったことのない人には理解できないでしょう。
人は契約だけでは最低限の働きしかしませんし、会社は利益を削られたらそれを取り戻そうとするものです。 どうやって人に最大限の働きをさせるか…。そこにはやっぱり気持ちの部分が必要なんでしょうね。それを信頼関係と言っているんでしょう。 |
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| No.59 |
私も同感です。人を使うということは、信頼関係がなければうまくいく筈はありません。
権力だけでは、絶対人はついてきません。うわべだけは装いますけど。 やはり、共存共栄の精神は大事だと思います。 しかし、管理会社が良心的な経営をされているかはわからない部分もありますけど。 |
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| No.60 |
大手中小問わず管理会社なんて良心的でないどころか、いい加減で世間的の非常識と言っても良い対応がまかり通るレベルの低い業種ですよ。だから管理組合は苦労してるわけだし、信頼関係なんか夢のまた夢なんです。
それに大体、一口に適正価格と言ったところで、管理会社側の言う適正価格と管理組合側の求める適正価格には開きがあります。業者側の都合の良い適正価格なんて言われても納得出来るはずがありません。 |
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| No.61 |
現状は信頼関係構築以前の状況だということ。
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| No.62 |
でもどこかで妥協点をみいださなければなりませんしね。
それをみつけるのが大変なんです。 |
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| No.63 |
問題は管理委託契約書に書かれてある契約内容が履行されているか否かですよ。それ以上でも以下でもありません。履行されていないから問題になっていることがあまりにも多いのが管理業界の現状なのではないですか。それを管理組合の側が過大な要求をしていると主張したりクレーマー扱いしたりするのは当たらないと思います。
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| No.64 |
管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。
特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。 中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。 |
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| No.65 |
＞管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。
大変なことはありません。 如何に適正に管理の委託をさせることで、管理会社を取り替えることが目的ではありません。 最低条件としては、標準管理委託契約書を準拠し、契約期間は一年間として、 理事会では毎年現管理会社を継続か取替えるかの議案を決議して、その議案を通常総会に諮ることです。 |
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| No.66 |
>>63
ずいぶんレベルの低い会社と付き合ってきたんですね。契約書の内容なんて履行して当然ですよ。契約を履行できない会社なんて即刻解約でしょう。 うちの管理会社もそんなことは承知してますから最低限契約の履行はしていますよ。 問題はそんなレベルではなく、担当者や管理人が交代することで以前よりレベルが下がったりすることなく、またレベルの高い担当者からマンションのためにいろんな提案や情報を出させ、より質の高いサービスを受けられるか、しかもできるだけ安く…だと思います。清掃なんて仕様には表現し切れないものでしょうしね。フロントのレベルも然りです。 やっぱりある程度のライン以下の会社は採用も教育も行き届いてないんじゃないかなぁ。 |
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| No.67 |
>管理会社なんて掃いて捨てるほどあるんですから、何も弱気になることはありません。
管理会社から笑われますよ。 それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？ 今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。 さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。 すでにそのレベルに達していれば、自由に管理会社を選べる実力が、理事会にはあると思います。 |
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| No.68 |
管理会社に言わせると管理組合も掃いて捨てるほどあるんでしょうね。毎年何万戸も分譲されてるわけですから。大手は条件のいいマンション以外はリプレイスに積極的ではなくなったという情報もありますね。
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| No.69 |
当マンションは地方では大きいマンションの部類に入るんですが、それでも、もし管理会社と仲たがい
した時の予防線ははっておかねばなりません。 ただ、その保険をかけるところが少ないのも事実ですが。 |
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| No.70 |
＞管理会社から笑われますよ。それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？
今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。 何をおっしゃる管理会社さん。 どちらがお客か認識不足ですね。 当管理組合の理事会は、公募し寄ってくる管理会社に計画書、金額を含む契約書の提案させ、書類審査し、３社に絞り条件の改善折衝を含む面接審査の上、１社に絞る理事会決議して、総会に諮っております。 |
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| No.71 |
何をおっしゃる管理組合さん
どちらがお客様？ 管理会社は管理委託契約書に基づく労務を、管理組合はその対価を支払う。 よって対等の立場であると考えています。 その根本的な考えを直していただけなければ、よい関係は生まれません。 これは双方に言えることです。 管理会社も考えさせられることが多いですが、管理組合自身も考え方を変える必要が あると思いますよ。 |
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| No.72 |
でも管理組合は、管理会社を変えることができるよ。勿論管理会社も撤退はできるけど、供給が多ければ
手放すことは難しいと思う。業として成り立つなら手放さないだろうよ。組合はお客様だろうよ。そこんとこをわからなきゃ。 |
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| No.73 |
72さん、逆に言えば儲からないマンションはどこの管理会社も相手にしないということですね。
管理会社もランクによって価格帯がありますから、そのラインよりも価格を下げるにはランクの低い会社を選ぶしかないですよね。 あとはどのレベルの会社に依頼するかは組合毎の判断です。 |
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| No.74 |
儲からなければ手を引くのは当たり前でしょう。企業であれば当たり前のことだよ。
ランク（？）下の会社でもすばらしい管理をしてくれる管理会社はあるでしょう。フロントと管理員次第でかなりかわってくるだろうしね。依頼人と請負人の関係もあるよ。そういう気持ち（お客様は神様）で接していかねばならないよ。サービス業なら当たり前の精神だから。 |
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| No.75 |
その通り。管理は人がすること。安い人件費や中小企業には人がは集まらないし、教育や研修にも経費がかかる。安い会社はたまたまよい人だったということはあっても管理レベルの低さは否めない。安いのには安いなりの理由があるし、高いのにも高いなりの理由があるよね。自分のマンションに見合った会社を選べばいいだけ。
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| No.76 |
管理員は社員でないことが多いよ。教育も殆ど受けてないし。同じ管理内容なら委託業務費も同じが普通。
あとはフロントと管理員次第。大きい会社のフロントも営利中心はかわらないしね。 |
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| No.77 |
社員かどうかもさることながら、どういう試験や面接を受けて何倍の応募から選ばれたかにもよる。応募が多数集まる会社は多くの応募者の中からよい人材を選ぶことができる。優秀な人材がわざわざ安月給で安定もしていない中小企業にいかないでしょう。
では応募が多数集まる会社とは…。一般的には大手で給料がよい会社ですよね。自分自身や家族が就職活動する場合を考えたらわかると思います。 教育受けてない管理員は低レベルの会社でしょ。今時大手はどこも教育してますよ。 上記の話は管理員、フロント、その他従業員全てに当てはまります。 |
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| No.78 |
うちの管理員は努力して管理業務主任の資格をとったよ。そして、その会社のフロント担当になったけど。決して大企業ではないよ。すごく頼りになる働きものの管理員だったけどね。今の管理員も６３才の人だけど、すごく一生懸命仕事してるよ。組合員の評判もすごくいいしね。あと２年で定年になるのがもったいない。社員ではないけど。
経験もないけど本人もよそのマンションに入っているのですごく勉強になるといってるし。 だいたい優秀なフロント・管理員は何を基準としていってるの。会社に利益をもたらしてくれるもの。組合の利益 に貢献してくれるもの。 |
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| No.79 |
どんな会社にも能力の高い人もいれば低い人もいる。当然のことでしょ。
確率の問題だよ。あと会社としてのポテンシャルの問題。 たまたまいい人が管理員やフロントとして来てくれてもその人が辞めたり異動したらそれまで。 30人の応募から選ぶのと3人の応募から選ぶのは採れる人材が全然違う。つまりある程度の待遇や採用活動にも経費をかけないとよい人材の継続的な確保は難しいということ。管理組合運営するならそのくらいの経営的感覚は持たないと。 教育も同じ。とにかく人を派遣しとけばいいという考えの会社と、きちんと教育した人材でなければ派遣しないという会社では大違いです。 とにかく委託業務費が安ければいいというなら別ですが。 |
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| No.80 |
大企業がすべていいとは限らないよ。小さい会社（当マンションの管理会社は従業員８００名程度）でも生き残りをかけて必死なんだよ。そもそも管理会社でそんなに大きい会社はないよ。上場してる会社はあるのかな。あってもその中では小さい部類だと思うよ。労働条件にしたってそんなにいいようには思えないし。でも小さい会社の人間だってアナタのいる大企業と同様頑張っている者はいるよ。
ただ人を派遣しとけばいいという考えをしていれば、小さい会社はすぐ倒産してしまうからね。そんなことがわからないようでは、あなたもまだまだだね。 僕のいる銀行は地方だけど、一応東証１部上場企業ではあるよ。、さまざまな人間がいるよ。人格者もいるし、常識のないものもいるし、さまざまだね。 僕は、来年理事がまわってくるので、マン管士の資格をとり今はその実力をつけるため勉強中。いろんなスレも参考になるよね。 |
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| No.81 |
管理会社の規模の大小に関わらず、管理員本人は時給換算で８００円～９００円でしょう。
大手は一般的に自社系列の管理員派遣会社から派遣（再委託）しています。 教育もさることながら、概ねリタイヤーした人達ですから現役時代の能力が管理員能力に反映されます。 管理会社にとって評価される管理員は、組合からクレームが付かないことです。 組合からの評価は、委託した作業・業務を確実に履行することと共に、態度や言葉使いによります。 フロントに対する管理会社の評価は、やはりクレームを会社まで上げない事でしょう。 その為には、握りつぶそうが、詭弁を弄そうが構いません。（但し不正はダメでしょうが） 多くの組合は、毎日見ている管理員で管理会社を評価する傾向があります。 本当は本来の業務委託内容の履行（提案を含む）で評価すべきです。 これを前線で担っているのがフロントなのですが‥ スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は 現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。 解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。 |
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| No.82 |
従業員800名は決して小さくはないでしょう。管理会社の話ですから大小の話は当然管理会社の中でということです。あくまで傾向ですね。
言いたいのは、高い費用は決してボッタクリではなく、よいサービスや仕組みをつくり提供するには経費がかかるということです（たまたまよい人だったというのはあくまで個人レベルの話）。 決して小さい会社が悪いわけではありません。ただ小さい会社はなかなか専門の教育担当や緊急コールセンター、未収金督促などに経費をかけられなかったりする傾向にあります（全てフロントがやってる会社もあります）。つまり質より価格で対抗する傾向にある。大手は価格は高いが質にこだわり内容で勝負する。どちらを選択するかは組合の考え方でしょうね。どちらもそれなりに必要とされているのだと思います。 大手が高いだけで内容が伴わなければそれこそ解約です。 私が知っている最低の管理会社の事例を紹介します。 準大手管理会社から小さい管理会社にリプレイス。やってきた管理員は「昨日採用されて今日ここに来るように言われた。何をしたらいいの？」とのこと。その会社のフロントがやってきて準大手の前管理員とフロントに一言「いろいろ教えてやってくれませんか？」安いだけで選ばれた会社はこんなものです。でも住民は何も知らず安くなってよかったと言ってました。 |
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| No.83 |
なんか皆さん管理員を能力を備えた人たちと思っている人が多くてびっくりした。
うちの管理員は一律時給７７０円です。教育は現場にて半日説明するのみ。 普通のおばちゃんです。そりゃー週に３日だけとかなんて、求人出しても全然応募ないし、 いい人物はめったに来ません。 うちの管理会社は管理戸数１０万以上のいわゆる大手だけど、実情はこんなもんです。 こんな適当な人物を、現場におくりだしてるんだから、そりゃー苦情も多いです。 あと、私のいる支店では、がんばっちゃってるフロントっていませんよ。 全員、タルイだのメンドクサイだのウザイだの文句ばっかり言ってます。 そりゃー１０年いて係長で年収４００台だとやるきもでんわ。 |
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| No.84 |
やる気のない管理組合には、やる気がない管理会社・フロント・管理員がお似合いというだけのことです。
クズ管理組合があるからこそ、83みたいなクズフロントが失職しないで済むわけで。 |
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| No.85 |
>>８２さん >>８３さん
管理員さんの責任は、管理会社が負うのでしょう。管理会社の窓口は管理員ですよ。その窓口がダメなら フロントが責任をもって対応すべきではないんですか。管理組合は、管理会社と契約しているのですから 会社は再委託であれ責任をもって管理員のフォローをしなくてはならないでしょう。 マンションの住民は、管理員の対応で管理会社を判断するのです。実際住民には、そこが一番大切なことです。 管理員が悪ければ、管理会社が悪いと判断されるのですよ。 だから、そんな大事な窓口を疎かにするのは会社発展の命取りになりかねないんです。 それから、８３のフロントさん あなたの会社は将来性ありません。会社にいて報酬を得て働いている以上は しっかり働きなさい。そうでなければ辞めてもらった方が会社にとってはプラスになります。 会社の愚痴ばかりいっているのは、アナタ自身が率先していっているのではないですか。 今の給与で不満なら転職しなさい。できなくて今の会社にしがみつかざるを得ないのであれば、会社発展の為に 努力してみる方が、アナタの将来にとってもプラスになりますよ。 社長になるつもりで頑張ってみなさい。 |
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| No.86 |
これからは、団塊の世代が大量に定年を迎えます。優秀な人材がいっぱいいますので、そういった方を採用
されれば、給料の額ではなく、ボランティア的感覚で一生懸命仕事される方がおられます。 これからは、団塊の世代が狙い目です。かえってフロントの人材より管理員の方が学歴・経歴・ものの考え方 等しっかりしてると思いますよ。 |
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| No.87 |
団塊の世代ってだけでひとくくりにできません。同じ年代でも経歴や人柄は様々です。
はっきり言って管理員に最も大切なのは人柄です。よい人材の獲得は多くの候補者から選ぶこと。管理会社はいかにして多くの応募を得るかです。 あと応募する側も選ぶ権利はありますからね。ボランティア精神だけで管理員はやっていけないよ。管理員をやる世代の人達は会社への忠誠心が高いんです。問題は忠誠心を持ってもらえるだけの会社かどうか。低レベルの会社はそのあたりも難しいね。ここで言う低レベルとは必ずしも会社の規模ではありません。会社としての方針とか姿勢というのかな。管理員をたかが管理員と疎かにする会社はダメだね。 |
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| No.88 |
団塊の世代の者を選ぶ時の基準として、経済力のある人を選んではどうですか。何もしないのは退屈だから
楽しんで仕事ができる又ボランティア的な仕事は喜んでされると思いますよ。 お金よりもそういう仕事を望んでいる人って結構多いんですよ。かくいう私も２年前に定年してボランティアがやりたくてマンション管理士の資格をとり、今は実務で役に立つよう毎日勉強中です。 これからは、マンションに働きかけてお手伝いをしていくつもりです。勿論無料で、更に資料をつくったり交通費とかの経費も自腹でやるつもりです。とりあえず私もマンションの住民ですので自分の所からスタートします。 |
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| No.89 |
みなさんの話にでてくるような立派な管理員を見たことがない。
なぜだろうか？ 今までに３０人以上の管理員の面接に立ち会ってきたが、履歴書の写真はスナップ写真の全身写真や、 面接に遅刻や、サングラスかけてくる人や、そんなレベルの人ばかり。 雇用して現場に送り出して、巡回に行ってみたら、管理室で酒飲んでたり、床にダンボール引いて寝てたり 管理室でタバコ吸ってたり、炊飯器持ち込んでご飯炊いてたり、勝手に管理費取り立てて使い込んだり、 仕事中パチンコ行ってて住民に見つかったり、そんなのばっかりです。 なぜうちにはそん人しか来ないのだろうか？ ちなみに管理会社として直接雇用はしてません。子会社に全て丸投げしてます。 |
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| No.90 |
うちのマンションの丸投げ管理人も遅刻し早退してたことが分かりましたよ。
管理会社のフロントには即座に抗議しクレームを入れました。 管理人室にタイムカードを用意して出退勤の管理をさせようかと考えているところです。 基本的に丸投げなので、管理会社による管理監督なんて殆ど無きに等しいのが現状です。 以前に管理人が変わった時には、業務のクオリティが保たれなくて何度も是正要求をしたことがありました。 |
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| No.91 |
管理会社が責任を負わなければならない管理員の仕事に対し、そういう無責任な対応をしていては、あなたの会社
のレベルが思い知らされます。管理員は直接管理組合や各区分所有者の窓口なんですよ。 私のところの管理員は３人目ですが、３人ともすばらしい人格者の方でした。辞められる時は、定年で退職されました。アナタの会社の管理員、実際はそうではないでしょう。 管理費をかってに取り立てることは出来ないでしょう。又、管理員室には、住民が出入します。酒の臭いがすればわかりますし、パチンコにいってるのは、自由のきくフロントのアナタじゃないんですか。 もうすこし、管理員の管理をしっかりしなさい。給料ドロボーといわれない為にも。 |
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| No.92 |
概ね83＝89さんが言われていることが管理人の現実だと思います。
大手だから高給というのは真っ赤なウソです。 管理組合からは高く請求しておいて、安く使っているのが実態ですよ。 やたらと大手管理会社を擁護している人達の意図が疑われます。 |
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| No.93 |
２０物件、１０００世帯以上を担当してて、管理員の管理までは出来ません。
フロントにそこまで求めないでください。 求人を出す→いい人はまったく来ない→でも現場におくらなきゃならんから、無理やり雇用→ ややこしいこと言うとすぐにやめる→それも困るので掃除だけやらせる→組合が怒る→時給７７０円で 無理難題をいわれりゃ当然やめる→最初に戻る もう勘弁してくれ。管理員の清掃が悪いと言われりゃ、俺らが掃除を手伝い、休みたいと言われりゃ俺らが 代わりに行ってくれる人を夜中まで電話して探し、いなけりゃ事務仕事ほかって自分で管理員業務もして、 なんでフロントがそこまでしにゃならん。 |
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| No.94 |
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| No.95 |
管理組合（居住者）と管理会社（管理員）間の適度な緊張感は、双方にとって利益が得られると思います。それ故、
組合内にマン管、業務主任資格者を育成してきました。日々の接点は管理員ですので、当管理組合の目指すビジョン を示し、その理解と受け入れを求め、管理員として組合員から何を求められ、管理員の立場から組合に対しどの様な 貢献が可能か、話し合い、双方で研修に努めています。２名（隔週交代）の新任から半年が経ちました。が かなり 理解し受け入れる事が可能となりました。人材と、能力次第で、目指す自主管理後も、組合直接雇用も受け入れ可能 と説明してまいりました。要は、管理会社変更ないし、自主管理移行後も優秀な管理員は、最も必要だと考えていま す。まず組合の味方に付け、当人のスキルアップを求め、マン管、管理主任の取得を求めています。適宜学習会を持 ち指導しています。定年も７０～７５と設定してますので、人材育成の価値はペイ可能と判断しています。私は、 次々期の理事長予定ですが、定年組みで有資格者を確保しています。管理会社以上の人材の陣容になってまいりまし た。当組合の場合、年間￥５００万前後の削減が可能となり、有資格者への僅かな年間報酬も出来そうです。年間予 算が￥３８００万ほどで運営してきましたが、ほとんど管理費名目で吸い上げられ立ち上がりました。 管理会社など不要です。 頑張って自主管理を目指しましょう。２０年で￥１億の価値があると思います。 目標達成までは、管理会社をうまく、こき使って行きましょう。キラレッタテ平気です。解約の手間が省けて結構。 |
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| No.96 |
結局、多くの管理組合は委託業務費は減額しろ、でも管理員はよい人材を派遣しろ、フロントは担当数を減らしてきめ細かい対応をしろ、ってことでしょ。そんなの無理に決まってるじゃない。よい人材の派遣とフロントの担当数を減らすことは経費がかかるに決まってるでしょ。
経費削減して質も求めるのはむしがよすぎます。 あと自主管理はリスクマネジメントが問題。直接雇用の管理員の不正は誰が責任とるの？理事の不正は？お金は絶対管理会社に扱わせた方が安全。管理会社の従業員の不正は管理会社が全て責任を負う。 |
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| No.97 |
95さん。あらかじめ改行を入れた文章を書いてからコピーして張っておられるようですが、ごらんのとおりです。ご注意ください。
"フロント"氏へ 釣りはいい加減にされたし。 釣りでないなら、契約事項について「そこまで面倒みきれん」など言語道断。 本音だと言うなら別のフロントのためのスレに書かれたらいかがか。 参考にも何もならん |
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| No.98 |
96
リスク回避のために管理会社を雇うのではありません。 ＞直接雇用の管理員の不正は誰が責任とるの？理事の不正は？ じゃあ管理会社が不正したら誰が責任を負う？同じことです。 経費削減も含め、管理運営の良い結果のために、過程（全面自主、部分委託、全面委託）を考えるのです。 マンションの状況（築年、入居者実態・質）などから答えはいろいろです。 食生活で「安くて安全で美味しいもの」を探そうとする努力は当然です。住生活でもそれは同じで、「むしが良すぎる」などと努力の否定をしてしまっては元も子もありません。 |
|
| No.99 |
組合管理の方法としては、将来的にどうなっていくんだろうか。管理会社への委託か自主管理の道をいくのか。
自主管理が簡単にできる手法が見出されば、その方向にいくのだろうが、管理会社も国に働きかけてそうならない よう必死の抵抗をしていくだろうな。 ただ現実問題として、２００戸前後のマンションで自主管理してうまくいっているマンションがあるのも事実だし。 うちの隣りのマンションが実際そうだし。管理内容も全然かわってるようにはみえないし、組合員に負担がかかって いるようでもないし。管理員は１人 ５０代のおじさん（有資格者ではない） 良く仕事しているようだ。 マンションの住民のコミュニケもうちよりいいみたい。よくイベントやってるし。屋上でのビアパーティとか 七夕の飾りつけやったり、地区の自治会と一緒に祭りを実施したりと。 うちのマンションと同じ時期にできたので、今度の大規模修繕は一緒にやるんだけど、監理は一緒にやることにし て経費を浮かせることにしようと提案してきたり。 |
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| No.100 |
98さん
自主管理をする場合にはリスク回避を考えないとダメですよと言ってるんです。 管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。 「むしがよすぎる」って言ったのは、管理会社にちょっとした値引きを要請するくらいなら問題ないですが、大幅な値引きや、安い会社に変更した場合などの話です。それで同じ質を求めるのはむしがよすぎます。 食生活に例えるならよくおわかりでしょう。高い国産牛か安い輸入牛か。どちらが美味しくて安全か。国産牛に安さを求めても限界があります。安い国産牛もありますが、そこに美味しさまで求めるのはむしがよすぎるんですよ。 くれぐれも食品偽装にはご注意ください。 |
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| No.101 |
マンション管理会社のサービス意識の低さや暴利は他の業界に比べればまだまだ改善されていないのが実情ですよ。
現状の管理内容からするに管理委託費を大幅に減額させても良いマンションはまだまだ沢山あります。 それでもなお管理会社としては十分やっていけるでしょう。 それが無理とか言ってるのは、経営努力が足りないのではないでしょうか。 |
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| No.102 |
＞管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。
もっと具体な切り分けをしないと一概にいえませんよ。 理事長の専決で不正処理したのなら理事長だし、管理員が持ち逃げしたら管理会社だし、不適当な指示をしたら理事もしくは理事長ですが、最終責任は総会で管理会社や理事長を承認した組合員に帰ってくるのですよ。 自主管理だから特にリスク回避が大事になるものじゃありません。 |
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| No.103 |
自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して 使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も 一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。 確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。 |
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| No.104 |
101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。 102さん 状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。 |
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| No.105 |
＞リスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。
なにを根拠に「多すぎ」と？ ちなみに自主管理してる組合はいくつか交流がありますが、意識高くしっかりされてますよ。 おっしゃってることは基本的なことで、自主管理しようかというほどの組合にそんな杞憂は無用です。 |
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| No.106 |
銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。 |
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| No.107 |
安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。 |
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| No.108 |
105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？ |
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| No.109 |
108
だからそれが？ 善人を装った理事長の例は別に自主管理に限らないでしょう。趣旨がずれていってますよ。 リスク管理をきちんとすることが自主管理・部分委託を否定することには直結しません。 しかも一般論で「だから自主管理は・・」というような結論付けをするなら、ナンセンスです。 判断をするのは個々の組合の実情に照らし合わせて初めてできるのです。 |
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| No.110 |
「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。 ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。 リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。 ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。 |
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| No.111 |
110
105、109です。 ちなみに私は管理会社が暴利云々を書いた者ではありません。 ＞管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。 昨今、中小管理会社による横領の可能性や経常的ぼったくりを考えたら、確率的にはわかりませんね。まさに個別判断するしかありません。 ちなみに通帳、印鑑の両方を委託会社に預けることは法で禁止されています。 マンション管理適正化法施行規則第87条 ４ マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る管理組合等の印鑑を同時に管理してはならない。 |
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| No.112 |
>>110
＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。 個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。 ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、 物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。 価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。 |
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| No.113 |
>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？ あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？ いったい何組合から情報集めたの？ 自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？ |
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| No.114 |
110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。 112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。 |
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| No.115 |
113
なにを「～たの？」とか偉そうな書き込みしてるんですかね。何様でいらっしゃいます？ 管理会社も昔に比べれば営業努力してますが、管理組合の立場からの見積をるのでない以上、言葉は悪いがぼったくりが発生することを言ってるだけ。 こっちは現に管理会社を変えた経験から言ってます。 114 おっしゃるとおり。その点は勉強不足でした。 |
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| No.116 |
>>114
管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。 正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。 私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。 |
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| No.117 |
そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。 新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。 ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。 |
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| No.118 |
117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。
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| No.119 |
管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。 同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。 |
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| No.120 |
しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。
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| No.121 |
正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。 |
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| No.122 |
フロントが何を喚こうが管理組合の管理委託費減額要求の奔流は止まるところを知らない。管理会社やその従業員に残されている道は、いかにこの状況に適応出来るかどうかということ。それが出来ずに管理組合に対して横柄な態度を取ったり業務の質の低下で対応する管理会社は淘汰され、従業員はリストラに遭うしかない。
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| No.123 |
120さん、あなたはにとってフロント＝虐めの対象なのですね。
私はフロントもやってましたが、虐められたと感じたことはありません。自分自身もマンションに居住し、管理組合で役員経験もありますので、管理会社と管理組合両面からの経験に基づく意見が皆さんの参考になればと述べさせてもらってました。 フロントが書き込む他のスレは愚痴が多くて読む気がしないのですが、このスレは意識と知識の高い組合員の方が多く、自分自身の勉強にもなっていました。しかしそのような言わ方をされるのなら今後一切発言は控えます。失礼致しました。 |
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| No.124 |
＞正直言ってなかにはありますね。
中にはなんて控え目な表現が果たして妥当なのかどうかは分かりませんが、何だかんだ言っても結局暴利を貪ってるってことじゃないですか。 ＞長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。 そうですかね？ あり得たとしても、それは会社全体というよりは担当次第という要素が強いのでは？ |
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| No.125 |
管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。そこをうまくマネジメント出来るか否かによって、マンションの財政・将来は大きく変わってくるでしょう。これがマンション管理の現実というものですよ。
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| No.126 |
だんだん品がなくなってきましたね。管理会社の社員ですが、一管理組合員として情けないです。もう少しレベルの高いスレかと思いましたが…。どこも同じですね。いろいろな考え方があるものです。
結局フロント用スレではフロントが利己的な発言をし、組合員用のスレでは組合員が利己的な発言をしますね。もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。 失礼しました。これを最後の書き込みとさせていただきます。 |
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| No.127 |
＞もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。
一部の方々が心無い発言をしたからたといって撤退する必要もないと思いますが。 それと突っ込んだ話をするにはある程度立場をはっきりさせたほうがよいですよ。匿名さんであってかまいませんが、他の方と区別できるような工夫はあってほしかったですね。フロントスレは本当にレベルの低いスレですので、フロントさんと分かれば、突っ込んだ話もできたでしょう。 最後ということですので残念ですが。 |
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| No.128 |
＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。
同感、管理会社に、おんぶにだっこをせがむのではなく、肩車に乗ってあっちへ行けこっちへ行けとね。 |
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| No.129 |
＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。
そこの管理組合は、893か？ 管理してもらうことを事前に決めていなくて、やりたい放題やらせて、最後になってから支払いを値切るのか？ |
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| No.130 |
116
>正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。 管理組合で適正な管理費を計算できないようだと、適正価格なんてほど遠いですよ。 最終的な自分のマンションの管理委託を、入札方式で公募する場合、管理組合側ではどうやって適正価格を決めますか？ 安く入札してもらえればそれでいい。だけではありませんよ。 |
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| No.131 |
スレ主です。
だいぶスレが荒れてきております。皆さんもう一度冷静になって頂いて、頭書問題提起しました修繕積立金の アップを抑える為にはどうすればいいのか。その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等を やった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。又、自主管理に切り替える場合の問題点等を ご教授頂きたいと思っております。 私自身の考えは、管理会社と管理組合は共存共栄が一番の方策ではないかと思っております。その為には、適正 価格は当然考慮される点ではあります。しかし、いったん手に入れた利益を縮小していくのは、企業にとっては 厳しい選択を迫られることになります。そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。 皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。 |
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| No.132 |
濡れ手で粟とは、この商売のことだな。
片方だけしか業務内容に精通していないから、好き放題し放題。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
＞修繕積立金のアップを抑える為にはどうすればいいのか。
抑えることは出来ません。適正な長期計画修繕表に基づく修繕積立金ならば必要経費です。 ＞その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等をやった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。 一手法としての値下げは能のないやり方です。 委託業務費は、数社の相見積もりの結果の契約に基づくものですから、契約更新時に、全面委託から部分委託にする折衝をするか、同意が難しい場合は更新せずに、又、数社からの相見積もりの公募するのが通常です。 ＞又、自主管理に切り替える場合の問題点等をご教授頂きたいと思っております。 自主管理でも、部分委託で残った自主業務でも、管理組合自身の実力、能力の問題に左右されることです。 |
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| No.135 |
修繕計画の工事費等のアップを抑えることはできないですね。これは訂正します。
値下げ交渉等は契約更新時にやればいいのですが、できるなら今の管理会社と継続したい意向はあるのです。 管理組合の実力アップについては、今後も勉強していきます。 |
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| No.136 |
値下げ交渉するなら、他の管理会社に変えることもあり得るという姿勢で臨まないと足元見られてあまり良い条件を引き出せないと思いますよ。最初から管理会社を変えないという条件で交渉はしない方が断然いいと思います。
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| No.137 |
結局、スレ主は
自分(達)では管理できそうもないので、今の管理会社におんぶされていたい。 修繕積立が上がりそうだから、自己負担を抑えるよう管理費を下げてほしい。 管理会社に価格交渉できないし、して嫌われるのもいやだから、うまい方法教えてほしい。 ってこと？ それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。 しかも、 スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？ |
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| No.138 |
＞それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。しかも、スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？
各区分所有者の都合だけが、宜しければいいんじゃなあーい？ |
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| No.139 |
137さんの指摘は当たってると思う。だから、その後スレが伸びなくなったのであって。
そうなりゃスレ主は自分の任期が切れるのをひたすら待って問題先送りするしかないでしょうな。あるいは、後ろめたさを感じながらも、問題を先送りしたい自分を納得させたいが為に、スレ主はこのスレを立てたのかもしれないね。 |
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| No.140 |
137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込みばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！最初から全部読め！ |
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| No.141 |
初めて書き込みします。
スレ主さんのような組合員が多くいれば、自主管理も可能でしょう。 №81の スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は 現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。 解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。 に集約されていると思いますが、160戸もあれば、組合としての意志統一がまず一番の問題かと思います。 全部委託のまま減額を要求するのか、部分委託にするのか、自主管理にするのかをはじめ、例えば一番安い見積りを出した業者に委託し、その業者の腕がよくなかった場合、そこより高い業者に変更できるのかなど(「安い方がいいじゃないか」と組合員の意見が分かれたり)。 そこさえクリアできれば、あとはやる気と時間のある方が何人かいれば。。。 あと気になったのは >>築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、 その大規模修繕自体は、来年必要なんですか？ 翌年やもっと先にずらせば、積立額も多くなっていますよ？ >>修繕積立金のアップを検討する時期になっています。 大規模修繕をするからといって、修繕積立金をアップするのは当然ではないように思うのですが。 管理会社の策定した長期修繕計画が甘かっただけですから、「現状の管理会社とうまく付き合いたい」というトピ主さんの意向はわかりますが、言うことは言わないと。 |
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| No.142 |
でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。
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| No.143 |
１４１さん 建設的なご意見ありがとうございます。
来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面 に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。 確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後 不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が ３，０００円程度高い計算の計画表となっております。 業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が 主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って おります。 そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起 して頂くことになりました。 専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減 にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。 |
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| No.144 |
No.140 by 匿名さん 2009/03/25(水) 21:14
＞137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込み ＞ばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。 ＞スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！ ＞最初から全部読め！ ↑こういう風にブチ切れるスレ主を他の組合員が賛同するわけもなく、机上の空論で終えるなら意見するのもアドバイスするのも、気が引ける。っていうかば からしい。 スレ主はただの文句を言いたいだけの「一般組合員」です。 |
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| No.145 |
これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。
「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。 例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。 もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。 まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。 頑張って下さいね。 |
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| No.146 |
144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？
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| No.147 |
１４５さんへ
ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。 私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが いいと思いまして、静観しております。 今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。 あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。 |
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| No.148 |
隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ
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| No.149 |
管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。
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| No.150 |
管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。
自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
>隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ
基本的に間違ってはいないが、それはただ、小さい工事を２件やるよりも、大きな工事１件のほうが余計な手間が割安。 というだけ。 お隣さんと歩調をあわせなければならなくなり、実はそれが足かせになったりする。 お隣さんと同じ工事をするならまだしも、違う工事をするんだろうし、工事の内容も仕様も違う。 実際には、小さい工事２件を続けて作業するよりも、大きな工事１件を短期で終わらせるので、工事費が安くなるだけ。 工事費がほんの少々高くても、しっかり施工してもらったほうが、トータルでよい工事だと思う。 |
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| No.153 |
単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。 |
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| No.155 |
＞単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
団地型マンションならともかく、まったく別の付近のマンションと共同工事はあまり聞かない。 ２つの組合を相手にする面倒が増えるので、利益を削ってまで受注を図る業者さんはいないだろう。 |
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| No.156 |
やってみて言っているの？
それとも業者さん？ スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。 |
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| No.157 |
だって、このスレ主いいかげんだもの♪
試すもなにも ＞私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが ＞いいと思いまして、静観しております。 とスレ主は申されておりまして、多くの方の真剣なアドバイスなんぞ生かし様もない。 そして、 ＞今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。 たぶん、また静観しておわると思う。 |
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| No.158 |
大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。 その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。 工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。 私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。 それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで 敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。 |
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| No.160 |
＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。
この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。 １３年目にアップする次期とはどうゆうこと？ ２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。 |
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| No.161 |
１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。 管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。 勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。 修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。 |
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| No.162 |
＞長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
貴方のコメントから推察するに、理想に走り過ぎています。先ずまともな長期修繕計画書を作りこれから修繕積立金の金額を決めることが必要です。これと平行して相手のある管理委託契約の改定は正常な組合でも至難の仕事です。 ＞管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。 同時に行うことは無理です。 ＞勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。 この考え方が間違いです。長期修繕計画書はマンションの概要、寸法材質などのディメンションを基に業者（マン管センターや中高層住宅管理協会など）に発注すべきものです。その結果、修繕積立金額が決まるのです。 修繕項目の時期になったら具体的な優先順位、現場調査で改めて修繕項目、見積書、業者案を理事会で作り総会決議すべきで、計画の発注議案とは別次元のものです。 |
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| No.163 |
修繕計画はできていますが、修繕工事の全てが網羅されてませんので、この修繕計画の再見直しと見積もりが最初に
やらなければいけないことだと思っています。 委託業務費の部分委託の検討や値下げ交渉は、どちらがいいのか検討した中で交渉することになります。 修繕積立金は必要修繕積立金から修繕積立金の残高を差し引いて１戸当りの月額を計算して決めます。 その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。 |
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| No.165 |
＞その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。
皆さんは、途中で逃げ出す魂胆なのですね。長く住むつもりの人を結集しないと難しいですね。 |
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| No.166 |
小生応援団の一人で御座います。聞けばお隣は既に自主管理のようですね。参考になりますし、お互いの情報交換
など為さっていますか？ 小生は、現修繕委員長であり、次期新理事長です。同じく修繕資金の捻出の為に、この半 年間、他３社の見積もりを獲り、現管理会社４社からの提出を求め、同一条件での更新に於いて、既契約額の１２％ ダウンを獲得しました。しかも他社の最低掲出価格に並ぶように、再提出を求めています。何処の管理組合も長期修 計画とうりの積立金の確保は困難な問題と思います。当組合では、年間不足額の５０％を費用の削減、残りを徴収金 額のアップで提案し、同意を求めました。当初は、特に現管理会社などは、無視をされ、悔しい思いも致しました が、マン管、業務主任者証を取得してからは、全く対応が変わりました。お隣のように自主管理は不可能と思いませ んが、管理体制の急変に組合員の動揺も懸念し、３年計画での移行を目指しています。管理戸数８６戸ですが、達成 時には、年間￥７００万の効果を期待しています。スレ主様、一緒に頑張りましょう。まずは、他の組合等の実態を 調査、情報交換をして、実力を養い、自主管理能力を高め、決意のほどを先方に見せてやりましょう。管理会社など 叩けばホコリがいくらでも出てきます。こちらにはマン管適正化法その他、法の武器があります。時と場合にはチラ ツカセひるんではいけません。５年間分が累積され、処分がされます。法は私達の見方です。最近の国交省は結構厳 しく、業者に対応してくれます。 サイドから応援のエールを送っていますよ～。 |
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| No.167 |
皆さん、ご苦労されてますね。 私たちも組合内に有識者による専門家委員会を立ち上げるべく、居住者ない
から人材を集い、月に１時間ほどの協力を戴き組織化致しました。その面々は、１級建築士、会計士、税理士、不動 産鑑定士、宅建主任、マンション管理士、業務主任、司法書士等有免許者が揃いました。長老委員会？ではありませ んが、管理組合をサポートする体制が出来ました。個個のコンサル契約をしたら大事です。月一ですが無料のボラン ティアで成り立っています。管理会社も意識してきました。いよいよ交渉開始のゴングです。スレ主さま、いけると ころまでハッタリかまして行きましょう。月￥１０万でも１０年～２０年だとなんと￥２４００万ですぞ。黙ったま までは獲られっぱなしデス。さいなら グッド ラック です。 |
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| No.168 |
隣りのマンションは、当マンションより１年遅くできたんですが（同じデベ系で１７８戸の組合員）今回一緒に大規模修繕をすることになりました。
合同専門委員会も設置しまして、情報交換をやっております。設計・監理についても合同でやることにより、かなりの額が削減できました。 しかし、隣りは自主管理ですので、委託業務費の比較はしておりません。しかし、修繕積立金は当組合より安いようです。資金的には、余裕が感じられます。 自治会は一緒です。建物も同じ１４階建てで駐車場も２００台位づつあります。 私もマン管と管業を今年とりました。私は、理事ではないので管理会社との面識はなかったのですが、この前１階であったらこれからよろしくとの挨拶をされました。 特にこれから、修繕積立金の増額検討委員会が立ち上がりますので、それに参加することにより、お手伝いをしていきたいと思って現在勉強しているところです。 私も他マンションの情報等をいろんな角度から調査しております。お互いに頑張っていきましょう。 |
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| No.169 |
166,167はスレ主の自作自演にみえるのはおれだけ？
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| No.170 |
そうあんただけ。字体自体が違うじゃない。
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| No.171 |
ご無沙汰でした。 投稿は、私が致しました。決して自作自演では御座いません。
お聞きするに、規模から判断しても自主管理のメリットは、充分期待できる規模と思います。お隣の兄弟が当初より 自主管理での運営とお聞きしますと、なぜにスレ主さまの組合では、自主管理化の声が上がってこないのでしょう か？かなりの高額所得者ばかりなのでしょうか？ かなりの所得階層等の差異でもあるのでしょうか？組合自治会活 動の苦労も感じますが、時間の余裕も取れる身分の私にとっては、相応の面白さも感じています。現役時代での新部 門の立ち上げのようにも思っています。時間も自由ですし、じっくりと準備を進めて行きましょう。焦る理由などあ りませんよ。暇つぶしにはピッタリです。そして結果が出れば尚面白いですよ。じっくり攻めましょう。いっそうの 事、私のように理事長買って出たら如何です？３年間の覚悟ですよ。 ８６戸でも￥５００万/年間 の削減になります。倍額の効果が期待できます。まだまだ先はありますよ～。 |
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| No.172 |
171さん
前にも指摘がありましたが、改行をやめてもらえませんか。 多分ご自分のＰＣの画面ではきれいに収まってるのでしょうが、他のＰＣではいたずらにスペースを食っています。 内容的にはまともな書き込みをされてますので、老婆心のみですが。 |
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| No.173 |
NO.171さんへ
何故同じデベ系で、同じ規模、又、見た目には隣りと一緒の団地型管理組合と思われるマンションが、自主管理と管理会社への委託になっているのか私は詳細は分かりませんが、隣の組合とは仲が良く、いろんな行事も一緒にやっているんですよ。 今度の大規模修繕工事も一緒にやることになり、合同修繕委員会も時々実施しています。 このスレを立ち上げていろいろ勉強させられました。せっかく隣りに同じ規模のマンションがあり、隣は自主管理しており、いい見本があるのです。しかし、当マンションの住民はそれを不思議に思いませんし、管理費等を比較すれば隣りの方が安いのですが、それは組合員に知らされたことはありません。 私どもの管理会社も多分いい部類に入るので、先方への遠慮から値下げや自主管理はいいだせないのだと思います。 ただ、隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。 今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。 私は、自主管理絶対主義者ではありません。できれば共存共栄が一番と思っております。しかし、経費が嵩み住民の負担が多くなれば、経費削減も含め部分委託や自主管理も検討していかねばならないと思っています。 |
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| No.174 |
＞隣りと清掃会社や点検業者を同一にすることにより、値下げ交渉することは経費節約に繋がるんではと思います。
自主管理ではない悲しさで、不可能です。相手が応じないです。 ＞今回修繕積立金の増額を検討せざるをえない状況になりましたが、かなりのアップが必要になりますので、経費削減も同時に考慮していかねばと思っております。 分譲時は売るために、デベロッパーに関係のない修繕積立金は少額にして、その子会社に入る管理費（管理委託費、業者支払い等）を高額にするのは当然のことです。管理費から修繕積立金に資本を移動させる方法として、自主管理か管理会社の変更で、金額を含む契約内容の変更で始めて出来るのです。 |
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| No.175 |
相手も同じ内容であれば経費削減を検討することはできるでしょう。自分達の経費より高ければやらなければいいでしょうし。勿論部分委託でなければ、管理会社にマージンをやることは、検討しなければならないでしょうが。その時でも隣りのマンションはリベートは不要。
管理費から修繕積立金の移行をいっているのではありません。管理費の値下げをやるのです。 修繕積立金の増額はそれから考えればいいのです。 |
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| No.176 |
不言実行。
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| No.177 |
ご説明有難う御座いました。各組合の事情の差異も立場もあるものと思います。当方の場合、管理会社からの経理、財務及び予算素案に問題があり、標準管理規約、同指針、同コメントに示されている財務処理等全く無視されて参りました。 具体的に申しますと、全ての専用使用料の収入は、管理費に合算され、年間管理費徴収額￥６００万、使用料収入￥１５００万合計￥２１００万が管理費に合算され定額管理費等費用項目として費消され￥２００万程度の余剰金を、修繕積立金勘定に繰り入れ、年間積み立て金徴収￥４００万に合算し修繕積立金勘定としています。しかもマンション保険（地震付与なし）、賠償保険、掛け捨て保険などが、総額修繕積み立て金口座からの費出とされています。本年度も決算書、予算案等の正常化を求めましたが、改善される事はありませんでした。
私たちの組合は、実質、年￥６００万の収入で￥１，６５０万の生活をし、修繕積立て金を食潰しているのです。竣工後１４期に入ります。当然に外部大規模修繕の時期を迎えていますが、恐ろしくて手も足も口も出せれません。簡単な数字だけでも、決算財務内容の把握と、ご理解をいただけるものと思います。全く、分譲で食い物にされ、且つ管理でも同様食い物にされているのです。この１年自主勉強会を３度開き、将来の危機を説明解説して参りましたが、容易に理解されずに、今日に至っています。管理委託先、契約の洗い出しなど、理事会に具申して来ましたが、事なかれ主義の役員面々には、荷が重いようです。時期理事長に立候補し、この２３日の総会で、次期役員議案として提案されていますが、管理会社からの多数派工作を受けています。いまだ分譲及び管理会社関係の区分所有権が２０ほど賃貸されているのです。面倒でも、法は組合の見方と信じ、適切な経理決算を求め、他社への変更も含め、３年計画で行くつもりですよ。事情の違いも立場も違いますが、ご一緒に前進しましょう。（老後のお楽しみです。）まっとうな経理と財務が重要で、粉飾まがいの決算は、許されません。 |
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| No.178 |
>>177さん
おたくのマンション大変ですね。私の所は可もなく不可もなくというところです。管理会社もまずまずですし、理事会も特に問題はありません。 ただ、修繕積立金を今度の工事で殆ど使ってしまうので、積立金の増額をしなければならない時期にきています。 来週行われる通常総会で値上げ案が提出されてますが、その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。今度の総会で提案すべく、現在秘策を練っているところです。 私も昨年会社をリタイアしましたので、時間的には余裕があり、今年マン管士の資格を取得しました。 おたくのマンションは複雑なようですが、組合員の為また自分のためにも頑張ってください。 |
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| No.179 |
＞その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。
大幅増額すると、滞納者が増えることにご注意を。特に、一時金徴収は致命的になる。 |
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| No.180 |
一時金徴収はダメでしょうね。最悪でも借り入れです。早く増額しないといけません。
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| No.181 |
＞最悪でも借り入れです。
旧住宅金融公庫は、滞納者チェックが厳しい。 |
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| No.182 |
タイトルの自主管理どころか、限界＊＊（年寄りが過半数）ならぬ限界マンションが増えていて、管理組合業務が不能になっているマンションが増えているので、管理会社の食いつぶしを予防するために、国は第三者の管理者、管理者法人の登場を画策している。これに対応するには、費用の増大を防ぐ為にも二者択一しかあるまい。
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| No.183 |
マンション居住１１年目です
自主管理は一番大変なのは、 「お金の管理」と思います 予算（案）、決算のみ管理会社に委託して いる所を聞いた事があります これは第３者（区分所有者以外）を入れる為です ただ、現実的に３人以上協力者 （出来れば、金融・建築・法律） が居ないと厳しいかもしれません 逆にシロウトが一番いい時もありますが。。 値上げは１０００円でも思いの他反対が 強く流れた経緯もあり慎重にされた方がいいと思います まずはコストダウン 近所のマンション３棟で管理人さんを ゴミ出し日（週２回）のみ雇い 居住者にも危機感を持って貰ったりというハナシも聞きました 保険・不必要なリース等は解約か 型落ちをリリースして値段を落とすとか （保守・修理が実費になるので内容を確認の事） ただ、皆さん条件が異なります ●８５才以上の方（収入年金のみ） ●いくつもマンションを持っている方 （特にマンションに愛着なし、転売目的） ●自宅が別にある方（将来引越し予定） ●争いがキライな方（日本人のほとんど＾＾Ａ；） ●只ひたすら、無関心、無関心 でも、これは個人の「自由」なので モラルがない、とか 先に事考えてない、とか （８５才の人は３０年後はわからない、と言われた。ごもっとも！！！） 協力してくれ、とか 押し付けは難しいです。。。 合わない方は、マンションが合わない、と思って下さい |
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| No.184 |
長いので読むの止めました。次の方どうぞ。
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| No.185 |
長いので読むのを止めました。次の方どうぞ。
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| No.186 |
NO.183さん
マンションの修繕が必要なのは、漏水や水道水の汚れ、外壁タイルの落下防止等々があり、マンションの資産価値 を防止していく為にやるのです。 将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。 だから、年齢や収入には関係ないんです。共同生活を送らなければならないマンションでは当たり前のことなんですよ。 |
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| No.187 |
＞将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。
永久にではあるまいよ。 |
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| No.188 |
マンションが存在する限り
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| No.189 |
壊れるまで？、維持費が高すぎるまで？、官の撤去命令が出るまで？管理組合の解散まで？
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| No.190 |
昨日「全壊判定」という本を読んだけど、マンションの管理本当に難しいというのが分かったね。
個々の住民はそれぞれエゴがあるし、声の大きい者の意見は１票ではなく数十票以上の力を発揮するし、 自主管理もいいけど、管理するのはどちらにしても難しい。 |
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| No.191 |
本の宣伝はこれで３回目。
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| No.192 |
>>191
僕は誰かがこの本のことを書いていたので、興味があったので読んだんだけど、中々よかったよ。 |
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| No.193 |
ご無沙汰しました＜１７７＞の者です。去る２４日組合総会無事？？に乗り切り理事長（管理者）に就任いたしました。集会では修繕積立金残金の誇大粉飾、掛け捨てマンション保険金等の１３年間に渡る無断流用事実と１３年間の会計報告なし、マンション保険積立金残高の虚偽決算報告等々、限がありませんでした。事前に管理会社事務当局に確認し総会出席を求め責任者の謝罪報告をしました。フロント担当含め三度の土下座謝罪がありました。前面的に不正会計処理及び決算報告を認めましたが、それでも提案議案全てが承認可決されてしまいました。半数近くが、事前の書面行使の為、ひっくりかえす事が参加者のみでは、出来ませんでした。事前の活動が必要でした。
結果、新理事会では、全員一致で管理委託契約の無条件更新を拒否し、見直し変更を求めました。が会社側が暫定契約が受け入れず、５月３１日限りで満期完了。現在時無契約状態であります。理事会より管理会社社長との会見を求め、来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。 同社は、適正化法第７２条、７３条日反する事実があり、国交省に持ち込み、整備局建政部を紹介され情報の提供を致しました。監督処分等は、当然に監督者である整備局長であります。同社の出方によっては、当然に強く処分を求める予定です。自分たちの財産は、自分たちで護る権利があります。契約の自由を主張し、管理者として組合員共同の利益を護る為に、責任を果たそうと考えています。そのためには、全員に周知し組合としての意思の統一を図ることが求められます。この時間の３ヶ月が必要です。契約条項で定められている暫定契約すら認めないのです。元会社経営の管理員からの内部告発情報に基き調査をしました。同管理員は、会社側に正確な決算会計処理を進言し組合の利益に貢献してくれましたが、辞表の提出を求められ、５月末で退職いたしました。優秀な管理員を失い組合として残念であります。 又改めてご報告を致します。戦いが始まりました。 組合理事長、管理業務主任者、マンション管理士の戦う管理組合でした。（無契約で管理業務をしたら困るのはどっちでしょうか？） 以上 |
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| No.194 |
＞来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。
契約は満了したのでしょう？ 今更、何を交渉するのですか？ それとも空白期間の損害賠償をするのですか？ 良くあることですね。次の手を考えずに破壊を目的にする。 |
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| No.195 |
＜＜No.194 by 匿名さん 次の手を考えずに破壊を目的にする。>> そう、ご指摘のとうり。管理組合の構成員に管理会社法人名義を含め分譲会社名義、社長名義、妻名義、役員名義含め全８区分握っています。１０％をしめています。当然に法制度上では自主管理の範疇であり、マンション管理適正化法では規制できません。組合の利益も区分所有者の利益も保護もされません。自主管理と判断されます。事実、７２条、７３条違反行為が明白ですが、監督当局からの定められている罰則、指示の行政処分も求める事もかないません。ご理解できますか？先方の賃貸用８区分所有権を人質に取り、戦うのです。他の組合員に対し、組合を含め自分たちの置かれた立場を自覚し、認識を求める必要があります。（自己破壊の方向も選択肢の一つと認識しています）収穫もありました。揺さぶりを掛けた結果でしょう。年間委託額を￥１００万円ほど引き下げるとの申し出がありました。実が獲れればそれも又結構なものと、考えます。修繕に回せます。（皮肉にも）先方の利益にもなるのです。如何ですか？
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| No.196 |
架空の話には聞き飽きました。誇大妄想に過ぎませんよ。
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