マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[142: 匿名さん]

でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。

[143: スレ主です]

１４１さん　建設的なご意見ありがとうございます。

　来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面
　に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。

　確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後
　不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が
　３，０００円程度高い計算の計画表となっております。

　業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が
　主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという
　やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って
　おります。

　そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起
　して頂くことになりました。

　専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減
　にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。

[144: 匿名さん]

No.140 by 匿名さん　2009/03/25(水) 21:14
＞137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込み
＞ばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
＞スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！
＞最初から全部読め！

↑こういう風にブチ切れるスレ主を他の組合員が賛同するわけもなく、机上の空論で終えるなら意見するのもアドバイスするのも、気が引ける。っていうかば からしい。

スレ主はただの文句を言いたいだけの「一般組合員」です。

[145: 下請Ａ]

これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。

「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。

例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。
もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。


まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。
頑張って下さいね。

[146: 匿名さん]

144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？

[147: スレ主です。]

１４５さんへ

　ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる
　マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。

　私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
　いいと思いまして、静観しております。

　今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。

　あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に
　なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。

[148: 匿名さん]

隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

[149: 匿名さん]

管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。

[150: 匿名さん]

管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。

自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。

[151: 匿名さん]

>>150
いまどきのマンションなら、同日人物が長期間、理事長続ける組合は少ないですけどね。

逆にヤル気ありすぎて、自主管理につっぱしる理事長ならいそうですが・・・

[152: 匿名さん]

>隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

基本的に間違ってはいないが、それはただ、小さい工事を２件やるよりも、大きな工事１件のほうが余計な手間が割安。
というだけ。

お隣さんと歩調をあわせなければならなくなり、実はそれが足かせになったりする。
お隣さんと同じ工事をするならまだしも、違う工事をするんだろうし、工事の内容も仕様も違う。
実際には、小さい工事２件を続けて作業するよりも、大きな工事１件を短期で終わらせるので、工事費が安くなるだけ。
工事費がほんの少々高くても、しっかり施工してもらったほうが、トータルでよい工事だと思う。

[153: 匿名さん]

単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。

2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。

[155: 近所をよく知る人]

＞単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。
団地型マンションならともかく、まったく別の付近のマンションと共同工事はあまり聞かない。

２つの組合を相手にする面倒が増えるので、利益を削ってまで受注を図る業者さんはいないだろう。

[156: 匿名さん]

やってみて言っているの？

それとも業者さん？

スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。

[157: サラリーマンさん]

だって、このスレ主いいかげんだもの♪

試すもなにも
＞私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
＞いいと思いまして、静観しております。
とスレ主は申されておりまして、多くの方の真剣なアドバイスなんぞ生かし様もない。

そして、
＞今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。
たぶん、また静観しておわると思う。

[158: スレ主です。]

大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。
その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。
工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。
私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。

それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで
敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。

[160: 匿名さん]

＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。

この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。
１３年目にアップする次期とはどうゆうこと？
２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。

[161: スレ主です。]

１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。

勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。
修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

[162: 匿名さん]

＞長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。

貴方のコメントから推察するに、理想に走り過ぎています。先ずまともな長期修繕計画書を作りこれから修繕積立金の金額を決めることが必要です。これと平行して相手のある管理委託契約の改定は正常な組合でも至難の仕事です。

＞管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。
同時に行うことは無理です。
＞勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。

この考え方が間違いです。長期修繕計画書はマンションの概要、寸法材質などのディメンションを基に業者（マン管センターや中高層住宅管理協会など）に発注すべきものです。その結果、修繕積立金額が決まるのです。
修繕項目の時期になったら具体的な優先順位、現場調査で改めて修繕項目、見積書、業者案を理事会で作り総会決議すべきで、計画の発注議案とは別次元のものです。

[163: スレ主です。]

修繕計画はできていますが、修繕工事の全てが網羅されてませんので、この修繕計画の再見直しと見積もりが最初に
やらなければいけないことだと思っています。
委託業務費の部分委託の検討や値下げ交渉は、どちらがいいのか検討した中で交渉することになります。

修繕積立金は必要修繕積立金から修繕積立金の残高を差し引いて１戸当りの月額を計算して決めます。
その必要修繕工事費が現在の当マンションの計画では全て網羅されてないのです。だからこれが問題点なのです。