マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[102: 匿名さん]

＞管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。

もっと具体な切り分けをしないと一概にいえませんよ。
理事長の専決で不正処理したのなら理事長だし、管理員が持ち逃げしたら管理会社だし、不適当な指示をしたら理事もしくは理事長ですが、最終責任は総会で管理会社や理事長を承認した組合員に帰ってくるのですよ。
自主管理だから特にリスク回避が大事になるものじゃありません。

[103: 匿名さん]

自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して
使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も
一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。

確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。

[104: 匿名さん]

101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。
102さん
状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。

[105: 匿名さん]

＞リスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。

なにを根拠に「多すぎ」と？
ちなみに自主管理してる組合はいくつか交流がありますが、意識高くしっかりされてますよ。
おっしゃってることは基本的なことで、自主管理しようかというほどの組合にそんな杞憂は無用です。

[106: 匿名さん]

銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。

[107: 匿名さん]

安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。

[108: 匿名さん]

105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？

[109: 105]

108
だからそれが？
善人を装った理事長の例は別に自主管理に限らないでしょう。趣旨がずれていってますよ。
リスク管理をきちんとすることが自主管理・部分委託を否定することには直結しません。
しかも一般論で「だから自主管理は・・」というような結論付けをするなら、ナンセンスです。
判断をするのは個々の組合の実情に照らし合わせて初めてできるのです。

[110: 匿名さん]

「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。
ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。
リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。
ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

[111: 匿名さん]

110
105、109です。
ちなみに私は管理会社が暴利云々を書いた者ではありません。

＞管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。

昨今、中小管理会社による横領の可能性や経常的ぼったくりを考えたら、確率的にはわかりませんね。まさに個別判断するしかありません。
ちなみに通帳、印鑑の両方を委託会社に預けることは法で禁止されています。

マンション管理適正化法施行規則第87条
４　マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る管理組合等の印鑑を同時に管理してはならない。

[112: 匿名さん]

>>110

＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。
ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、
物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。
価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。

[113: 匿名さん]

>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？
あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？
いったい何組合から情報集めたの？
自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？

[114: 匿名さん]

110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。
112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。

[115: 匿名さん]

113
なにを「～たの？」とか偉そうな書き込みしてるんですかね。何様でいらっしゃいます？
管理会社も昔に比べれば営業努力してますが、管理組合の立場からの見積をるのでない以上、言葉は悪いがぼったくりが発生することを言ってるだけ。
こっちは現に管理会社を変えた経験から言ってます。

114
おっしゃるとおり。その点は勉強不足でした。

[116: 匿名さん]

>>114

管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。
正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。
私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。

[117: 匿名さん]

そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。
新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。
ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。

[118: 匿名さん]

117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。

[119: 匿名さん]

管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。
同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。

[120: 匿名さん]

しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。

[121: 匿名さん]

正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。