マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[22: スレ主です。]

現在当マンションの修繕委員会中でも、修繕費アップの検討はされています。ただ現在は今年行われる大規模修繕
　の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが、まだ具体的にはあまり動き
　はないようです。

　修繕費アップの試算方法としては、修繕計画の（２５年）の全てが網羅されてなく、今回行われる程度の試算しか
　組み込まれてなく、浴室防水・玄関扉・高置水槽・エレベーター・連結送水管等の取換え費用や駐車場の大規模修　繕費等は含まれていません。１３年経過してますので、これから２５年の計画では全て網羅すべきですし。

　又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
　がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。

　そこで、私は老婆心ながら修繕計画は全て網羅し、収入のアップと支出の低減を含め検討する為に、修繕積立金
　増額に関する委員会を立ちあげてもらえるよう提案しているところです。

　そこでいろいろな問題点が発生することが予想されますので、皆様方のご意見がお聞きしたかったのです。

　ただ、皆さん方のお話をみてみますと、管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かな
　と思っております。

　部分委託・自主管理はそれからの問題だと感じました。ありがとうございました。

[23: 元理事]

＞又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
＞がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。
そのマンションの今までの経緯(組合活動）を把握しているわけじゃありませんが、
「経費削減が全然検討されておらず」というのは、たぶん違うと思いますよ。
１３年の間には、いろいろ検討も実施もされてきたと推測します。

組合員の方は、よく「今ある結果」だけを見ていろいろ言う方いますけど、その結果になっている理由も経緯もあります。
もちろん、今の時点で「正しくない」とか「より正しくできる」ものは改善すべきでしょうが、
長期修繕計画などは、今の時点で「もっとも安く」計算するより、ある程度「余裕のある計画」のほうが、正しいといえます。
部材や作業費など、今の時点で叩いて安くしても５年後や１０年後、その金額で行えるとは限らず、急な一時金徴収などは絶対に避けたいところです。

スレ主は、いまだ「管理費」と「積立金」を一緒に考えていますが、各々に削減を試みるべきです。
管理費は、短期での管理業務や保守業務に必要な額。
積立金は、あくまで将来必要となるであろう長期修繕の積立です。

[24: スレ主です。]

経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当
しようという考えなんです。

修繕計画の試算額の節約をしようといっているのではないんです。

私もマン管・管業の資格を一応もってますので、言葉の意味は理解してます。

[25: 17]

160戸のマンションなのに、管理会社主導で修繕委員会が進められている　ということは
これは想像でしかありませんが
・管理会社の提示した見積で工事実施（たぶん割高）
・理事および組合員は事なかれ主義（率先しては関わりたくない方ばかり）　　　　ってことなのでは？

管理会社が委託業務の範疇として提示する修繕計画を、管理組合（理事会・委員会）として精査。
計画毎に工事業者選定（相見積・入札など）
5年単位程度で修繕積立金のアップを検討。

こういうの16年間やってないのですよね？　何をいまさらって感じはありますけど...

[26: 匿名さん]

>「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

住民が、理事会が、自分たちのマンションをどのようにしていきたいのか、明確なビジョンがあれば
今後の管理方針や、大規模修繕の優先順位も決まりやすいと思います。
短絡的に、自主管理して管理費を安くしたい。というだけでは、目的としては弱いと思います。


>大規模修繕の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが

最大の間違いがこれです。　一緒に考えるのは管理会社でいいのですか？
総会や理事会や住民検討会での方向性があって、その向きに進むのならいいのですが、
管理会社と何を考えるのでしょう？

大規模修繕を、このようにしたい。場合によっては以前より良くしたいので、費用もアップする。それならいい。
管理会社に見積をお願いして、金額が高かったから費用がアップする。　これはよくない。


>管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かなと思っております。

これが一番簡単だし、安易な方法だから。　中身は変わっていないにもかかわらず、自主管理した気分になれる。


>経費削減は管理費に手をつけようとしているのです。余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

今の管理内容に対して、適切妥当な管理費であれば、それで良いのでは。
その見極めができないと、削減という名目で、安易な値引きを迫ったり、管理から外す設備や項目が出てくる。
必要な管理に、必要な費用を払う。　　管理会社の言い値を払うのではありません。

[27: 23]

スレ主はマン管士の方でしたか、それは失礼しました。

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。
＞そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。
言わんとしてることはわかりますが、それでも「管理費の剰余金を積立金に振り返ることを常態化又は計画的に行うのは不適切だ！」と言いたいのです。

[28: スレ主です。]

実は私は、理事ではなく修繕委員でもありません。今までは、仕事の関係で組合活動に参加してませんでしたが、
これからは、参加できるようになりましたので積極的に参加していくつもりで現在いろいろと勉強しているとこ
ろです。

実務経験がないので、不安な点を皆さんにお聞きしている所なんです。

管理会社に負けないよう自分のマンションのことですので、しっかり組合員の方と一緒に取り組んでいこうと
頑張っていきます。

大規模修繕については、修繕費の見積もりや検討項目、見積もり施行会社等は組合主導でおこなっていくつもり
です。

現在理事会に対し、修繕積立金増額検討委員会と規約改正委員会の設置を要請しているところです。

当マンションは、１号館と２号館で構成されていますが、単棟型管理規約で運用されており、修繕積立金も
棟別修繕積立金は設定されてないので、この分も含め、この際団地型管理規約の作成をしようと提案しています。

[29: 匿名さん]

築年数のいった旧公団の団地は、自主管理が多いね。

[30: 匿名さん]

27、　23、
自分もそう思います。
できることなら、管理費は管理費として。修繕費は修繕費として。
毎月徴収金額が同じだとしても、できれば明確にしておいたほうがいいですね。
それこそ、マン管さんのが得意ではありませんか。数年後に見直しをかければいいんですから。

[31: 匿名さん]

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

委託業務の内の管理会社手配の業務を年間の収支予算書による理事長手配に移行できる比率を上げることで管理費は減額出来、その分は管理費を減額する。一方、修繕積立金は長期計画修繕表に元ずく金額であって管理費とは無関係、長期修繕計画は一般には５年ごとに見直すことでその金額は調整される。年間管理費の余った金額は返金ないし減額すべきで、長期修繕計画表に基ずく修繕積立金のいい加減さを補充するかの認識は余りにも貧困。一般に行われる管理費余剰金の修繕積立金への振替は予算の誤差の範囲の累積に限るのが常識。

[32: ＮＯ．３１さんへ]

例えば、委託業務費の値下げで１０％の削減に成功したら、管理費の値下げをするべきでしょう。しかし、修繕積立金が足りなくて将来不足するのが明白なら、修繕費の値上げが必要になります。

管理費の値下げと修繕積立金の増額を両方検討して、総会に諮ればいいでしょうけどネ。結果は同じなので、若干
説明を省略したものですから問題点を指摘されたのでしょう。

経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。管理会社にも影響でますし。

[33: 27]

＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。
相関関係をもたせるべきものではありません。

無論、非常に高度な修繕計画をたて、毎年の補修や小規模修理で設備機材の修繕の延命を図るっというなら別ですが、
他の方もいっているとおり、
　・管理費
　・修繕積立金
は目的も徴収内容（計画）も異なるものですから、別々に精査すべきものです。

[34: ＮＯ．３１さんへ]

修繕積立金と管理費の違いは目的も徴収内容も違うことは理解してますよ。単純に考えて修繕費の足りないのを
ただ、収入だけ増やし、経費削減等も検討しなければ皆が納得しにくいと思われましたので、そこの所は説明
不足でした。みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。
あまり深く考えないでください。

[35: 33]

>>34
了解です。

わかっている人はわかっていても、わかっていない人が読んだら誤解しますからね(^^ゞ

このスレは「自主管理」がテーマでした<(_ _)>

[36: 匿名さん]

＞みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。あまり深く考えないでください。

いづれにしても、管理費と修繕積立金は全く別物、修繕積立金は昔は徴収すること自体、当面の必要経費ではないとして問題になった。今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

[37: 自称マンション通]

>今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

それは期待できません。
但し、売却時の価値に修繕積立金の持分を考慮する事は、検討されて良いと思いますが‥
相対価値ですから不明確ですがね。
具体的に売却交渉をする時には、ネゴの最終段階でこの事を持ち出してみる価値はあります。

[38: 入居済み住民さん]

＞経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。

よくこういう言い方を聞きます。言葉の使い方として正しいのか、内容は正しいのか？
言いたいことは、
・管理費を安くすると、修繕費が高くなる。
・管理費を高くすると、修繕費は安くなる。
だから、相関関係にある。と言いたいのでしょうか。

管理費で手を入れてメンテナンスする場所と内容、　修繕費で直していくべきところ、
この多くは別々の場所ではないでしょうか。
相関関係というものになりそうな言葉の錯覚がありますが、ちょっと違うんじゃないかと思いました。

[39: Ｎ０．３８さんへ]

管理費の経費を削減したら、管理費の値下げにつながるでしょう。そして、修繕積立金が将来不足することが
明白で上げざるを得ない時、総会等で可決されたらアップすることになります。

管理費はいくら下げました。修繕積立金はいくらあがりました。ということになるのでは。そして、管理費等の
引き落とし内容の変更をすることになります。
下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。引き落とし上は当然別になります。

管理費を安くすると修繕費云々とは関係ありません。又、管理費と修繕積立金の使用方法が違うのは当たり前です。

[40: サラリーマンさん]

＞下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。
両方上がる場合もあれば、下がる場合もあるし、計画的な管理費の値上げと積立金の増額計画（一時金徴収含む）は、「相関関係無し」と考えるのが普通だよ。

[41: サラリーマンさん]

そんなに小さいことばかり考えていてはだめだよ。もっと大局的なものの考え方をしなくちゃ。
わかりきったことをいつまでも執着しないでね。