マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[2: 匿名さん]

１．修繕積立金の金額は、長期修繕計画書によるもの。
２．修繕積立金の取り崩しは、具体的な大規模修繕工事の内容、業者、金額を総会に諮って行うもの。
２．は精査、合い見積もりによる合理的金額にすることは大切でしょうが、
１．のアップを抑えるのは将来は野となれ山となれとの思考でしょう。
自主管理は、管理費の管理委託費の節減で修繕積立金とは直接関係はない。

[3: 匿名さん]

スレ主さんの思惑は、月々の管理費を削減することで、月々の修繕積立金をアップしても相殺してそんなに負担が増えないようにできる、ということではないですか。
自主管理マンションは国交省の統計を見ても結構あるようですが、100％自主もあれば出納業務のみ管理委託というところもあります。もちろん技術的な維持管理業務は、委託するしかないわけですが、管理会社を挟まず、直接契約するのが大きな変化で、自分達で探してきて入札で決め、よいところでも、ルールとして5年単位くらいできちっと見直すことで双方のタガが緩まないようにする、といった業者選定規則のようなものをつくっておくのが肝要かと思います。
植栽委員会や営繕委員会など、継続的な専門部会で、単年度の理事会をバックアップすると、自主管理も大きな苦労なくできると思います。

[4: 元理事]

管理費の削減を自主管理まで視野にいれて行うなら
　清掃などの人件費
を目標にするのが良いと思う。

設備保守費やその他のものは、削減できる金額に限度があるので、大きく減らしたいなら委託の中の人的作業を組合員又は組合直下で雇用するバイトなどにするのが一番大きな削減となる。

しかし、スレ主さんの発言では、まだまだ右も左もわからぬ状態と思われる。
独りではなにもできないのが集合住宅なので、委員会を設置して充分に組合内で可否不可否を議論すべきでしょう。

[5: マンションの住人]

早速のアドバイスありがとうございます。このスレッドは本当に真面目で建設的な意見が多く関心しています。

修繕積立金はこのままでは不足するのが明らかなので、管理費を抑えて修繕積立金に出来るだけまわしたいと
いうのが狙いなんです。

その経費で一番かかっているのは管理会社への委託業務費なんです。清掃費・管理員人件費・ＥＶ点検費等
委託業務費に包含されてますので組合でそれができないかなと思いまして、ご意見をお伺いした所なんです。

出納業務を管理会社に委託するのはいいですね。ポイントを絞ってやっていく方法は確かにすばらしいご意見だと
思います。
清掃・管理員などは直接交渉することはできると思います。それだけでもかなり節約できますね。

なにか希望がみえてきましたので、早速理事会で検討してみます。ありがとうございました。
大変なこともイッパイあると思いますが頑張ってみます。

[6: 匿名さん]

自主管理宣言　　小生も目標にしています。　ご一緒に勉強させてください。

小生、管理組合も、自主管理への模索中です。自身もマン管理士、管理業務主任者を取得しました。まだまだ第一歩を歩み始めたばかりです。

まずは、現管理委託先へのけん制の為、他３社との積算交渉中です。一気に自主管理化は、困難と考え、３ヵ年計画で自主管理化を目指しています。

現委託契約の内容にも拠ると思いますが、＊＊管理人の廃止を初年度目標、館内清掃、植栽管理の自主化を次年度目標に掲げ、出納業務の自主化を最終目標とさだめています。月間委託管理費の７０％の削減が可能と計画しています。

１６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。　２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。

是非、ご一緒に目指しましょう。当方愛知県の中央、総理大臣に？？でよかったと言われた中核市であります。

[7: 匿名さん]

自主管理は小規模のほうがやりやすいと思う。小規模の管理を会社にやってもらうのは
無駄が多い。大きくても小さくても、必要な人数はそんなには変わらない。大規模は、
管理費が安いので、自主管理などどいう面倒な話は出てこない。大規模だから、管理
は面倒。

植栽は自習管理しやすいと思う。しかし、何が植えてあるかで、管理のやりやすさは
全く違う。植栽管理を自主管理にした時に、管理が面倒な植物を植え替えたマンション
の話を読んだことがある。

お金の管理は自分たちでやるのが良いと思うが、信頼できる人が会計やれないので
あれば、第３者にまかせたほうが良いかも・・・。

エレベータや機械式駐車場は、まさか自主管理はできないが、管理会社からの再委託と比べれば
安くできる可能性はある。

ここまで書いてきて思ったが、費用が安くなることだけをめざさないほうがいいかも
しれない。自分たちで管理したら少し安くなったということでいいような気もする。
自分たちで管理してみれば、次にまた管理会社に頼むときに、ノウハウが積み重な
るだろう。一気に自主管理というのは危険かもしれない。

[8: 匿名さん]

＞１６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。　２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。

意志は立派ですが、想像するに敷地制約のある高層、少数規模の非能率、高負担のマンションと見受けられますので自主管理は必然でしょう。８６人規模でメンバーを揃えることは定着を意味するので、実現性は難しいと思われます。第一に上げた管理員を居住者からはは、管理会社も避けることを敢えて採用することからも、素人の発想の臭いが感じられます。

[9: スレ主です。]

私はマンション生活２棟目ですが、１棟目はもう３０年近くたってますが自主管理でした。１人の理事長が
長くやっていましたが、１０年程前から順次交替されているようです。約９０戸のマンションです。

現在は２棟目で、築１３年の１６０戸のマンションです。管理業者に業務委託しています。丁度隣りに同じ規模の
マンションがありますが（築１２年）そこは自主管理でやってます。１７０戸のマンションです。
現在大規模修繕の計画中ですが、隣りと工事監理は共同でやることにしました。

隣りのマンションは自主管理で１２年たっていますが、みる限り管理員の方が真面目で当管理員より勤務時間も
長く、一生懸命仕事されているようです。
当マンションの管理員も真面目で一生懸命ですが。

私は、今まで管理組合に関して無関心でした。理事も家内がやり私は殆どノータッチでした。来年理事がまわって
くるのと２年程前に定年退職したので何かボランティアがやりたくて、２年かけてマン管と官業の資格をとりました。

修繕費のアップが現在もちあがってきていますので、お手伝いができればと思い現在勉強している所なんです。
修繕費のアップには、経費削減が当然絡んできますが、当マンションの管理会社はすばらしくて良心的な会社です。
そこでよく面倒をみて頂いているので、委託業務費の検討は心痛い気がします。

監理業者と自主契約分の使い分けがうまくできればいいんですけどね。変更するとなると管理業者の抵抗もあるだろうし。

[10: スレ主です。]

管理業者と管業の字の間違いはご了承ください。

[11: 管理会社社員]

率直にいいますが、自主管理のマンションから、見積もり依頼が来たら断る方向でお話します。
それは、自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため
やはり管理会社にっというケースが多いからです。
管理会社では、最近、手間が掛かって利益の少ない物件は切る。という風潮ですので、せっかく自主管理
するのであれば、最後までやり遂げる覚悟も必要ですよ。

[12: 匿名さん]

自主管理結構じゃないですか。失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません。例えあったとしても管理会社の方が尻込みするのが実態です。
しかし、自主管理は景気上向きの時は良いが、最近の不景気になると、管理会社の倒産同様に役員の経済環境の悪化による金員の流用、使い込みなどの予防セキュリティーが脆弱なところを、強化する自助努力がどこまで出来るかが問題です。

[13: フロント]

>>失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません
その根拠は？
実際には存在してますよ。
うちにそういう見積り依頼が結構きてますよ。
当然そんな都合のいい話はお断りしますけどね。

[14: 匿名さん]

>自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため

まったくその通り。
本当の意味で自主管理とは、まず自分たちで管理の金額を積算できなければなりません。
確かに、積算できない部分はあります。その部分だけは見積となることもあります。
それなので、
ごく限られた設備のみ、ここだけ見積が欲しい。というのならまだしも、
全体の見積をください。という言い方は、自主管理には程遠い。

自主管理するとは、管理費を安くすることでもなく、値引きや値切ることでもありません。
無駄のない、適正な管理費にすることです。

最初から自主管理は難しいですから、管理会社に任せる部分と、自主管理する部分と分けて、
だんだん自己管理する別発注を増やしていけばいいと思います。

[15: 匿名さん]

マンション管理は、本来は戸建て同様に所有者、つまり区分所有者団体の管理組合で自主的にやるべきもの。
金に余裕がある場合は、リスク覚悟で他人に任せるだけのこと。
この任せ方も二種類あって、他人に管理者＝理事長職から区分所有者の団体業務すべてを任せるのと、今ひとつは面倒でも管理組合を作りその組合の業務の一部を他人に任せることになる。
任せられる方が問題で、区分所有者の拠出した管理費、修繕積立金の蓄積を狙って、建築屋を主体とする業者や失業対策で実績不要の○ｘ試験のみで得た宣伝臭の強い資格名で資産の裏付けのない人間どもが集まって来る。

[16: サラリーマンさん]

>>15
後半の文章に怨念を感じるのですが・・・・

「全部を自主管理」「部分的に自主管理」「組合が主体で部分委託」「総合委託」など、いろんな組合せが組合側は選べるのです。
管理業者や専門業者さんが、営業してくるのは別に不思議なことではありません。＜どの業界でも同じです。

但し、有資格者が営業してくるのは稀だと思いますよ。
組合側が必要に応じて、声をかけるほうが多いはずです。

あまり乱暴な発言繰り返していると、レス削除されて、それこそ悲しい想いをされるので、自制してくださいね？

[17: マンコミュファンさん]

「50年近くマンション暮らしのなかで、一度も理事をやったことなかったのに、50歳を超えて、
マンション管理士の資格をとり、次期理事会で張り切ろう」ってことで、机上の空論で同じような
スレを立てまくっているのがどうもね...

他のスレも含めて、ざっと分析すると「大規模修繕で大きな支出がでるようになり、修繕積立金増を
促進しなければならない。単純増額ではなく、管理費の部分の支出もおさえて、修繕にまわしたい」
で「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

[18: 匿名さん]

17

>「大規模修繕で大きな支出がでるようになり、修繕積立金増を促進しなければならない。単純増額ではなく、管理費の部分の支出もおさえて、修繕にまわしたい」で「自主管理・部分委託」するには

ごく普通の考えだと思いますが。
短絡とおっしゃるなら、短絡的でない考え方を示してくださいませんか。

[19: サラリーマンさん]

自分で考えたら？
人をあてにしすぎ。

[20: 17]

建設的に考えれば（笑）
1)理事が同じことを考えているか？
2)組合としての総意か？　　があたりが先ですよ。

まだ、理事にもなっていないのにそこが確認できているようには思えません。
「自分の考えと皆が同じ」とは限らないことを、まずは理解して行動する必要が
あります。

管理費を下げるといっても、いろいろな方法があります。
今まで値引き交渉をしたことがないのであれば、通常は、まずは管理会社との
折衝では？
3)管理会社変えず、委託内容変えずで値引き交渉
4)委託内容を変えずに、管理会社の変更を含め価格比較
都内ではこのあたりで、1)でも2～3割減は見込めるようですよ。

これでも、もの足りなければ、部分委託・自主管理についても検討するという順番では
ないかと思うけど...　コメント読む限りでは　1)～4)が欠落してるから、短絡的だと
私は思います。

[21: 匿名さん]

＞但し、有資格者が営業してくるのは稀だと思いますよ。組合側が必要に応じて、声をかけるほうが多いはずです。

変な話ですね。どっちがお客でどっちが売り子か判ってない。
商売に資格が必要なのは限られているので、無資格で多角的商売するのは零細商売人で、マンション管理組合にアプローチして来る者にこの手が多いので気をつけなくてはね。管理組合は業者を使うべきなのに、業者に使われる組合が多いのが現実なのが情けない。