マンションの自主管理は可能か

[マンションの住人]

当マンションは、１６０戸のマンションで、現在管理会社が入っています。

築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期に

なっています。経費を削減して修繕積立金のアップを出来るだけ抑えたいと思って

いるのですが、自主管理の検討もしたいと思っております。

自主管理は可能なのか、又何が大変なのか等々教えてください。

[177: 匿名さん]

ご説明有難う御座いました。各組合の事情の差異も立場もあるものと思います。当方の場合、管理会社からの経理、財務及び予算素案に問題があり、標準管理規約、同指針、同コメントに示されている財務処理等全く無視されて参りました。　具体的に申しますと、全ての専用使用料の収入は、管理費に合算され、年間管理費徴収額￥６００万、使用料収入￥１５００万合計￥２１００万が管理費に合算され定額管理費等費用項目として費消され￥２００万程度の余剰金を、修繕積立金勘定に繰り入れ、年間積み立て金徴収￥４００万に合算し修繕積立金勘定としています。しかもマンション保険（地震付与なし）、賠償保険、掛け捨て保険などが、総額修繕積み立て金口座からの費出とされています。本年度も決算書、予算案等の正常化を求めましたが、改善される事はありませんでした。
　私たちの組合は、実質、年￥６００万の収入で￥１，６５０万の生活をし、修繕積立て金を食潰しているのです。竣工後１４期に入ります。当然に外部大規模修繕の時期を迎えていますが、恐ろしくて手も足も口も出せれません。簡単な数字だけでも、決算財務内容の把握と、ご理解をいただけるものと思います。全く、分譲で食い物にされ、且つ管理でも同様食い物にされているのです。この１年自主勉強会を３度開き、将来の危機を説明解説して参りましたが、容易に理解されずに、今日に至っています。管理委託先、契約の洗い出しなど、理事会に具申して来ましたが、事なかれ主義の役員面々には、荷が重いようです。時期理事長に立候補し、この２３日の総会で、次期役員議案として提案されていますが、管理会社からの多数派工作を受けています。いまだ分譲及び管理会社関係の区分所有権が２０ほど賃貸されているのです。面倒でも、法は組合の見方と信じ、適切な経理決算を求め、他社への変更も含め、３年計画で行くつもりですよ。事情の違いも立場も違いますが、ご一緒に前進しましょう。（老後のお楽しみです。）まっとうな経理と財務が重要で、粉飾まがいの決算は、許されません。

[178: スレ主です。]

>>177さん
おたくのマンション大変ですね。私の所は可もなく不可もなくというところです。管理会社もまずまずですし、理事会も特に問題はありません。
ただ、修繕積立金を今度の工事で殆ど使ってしまうので、積立金の増額をしなければならない時期にきています。
来週行われる通常総会で値上げ案が提出されてますが、その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。今度の総会で提案すべく、現在秘策を練っているところです。
私も昨年会社をリタイアしましたので、時間的には余裕があり、今年マン管士の資格を取得しました。
おたくのマンションは複雑なようですが、組合員の為また自分のためにも頑張ってください。

[179: 匿名さん]

＞その額は必要修繕積立金から算出したものではない為、大規模修繕計画を賄える状況ではありません。

大幅増額すると、滞納者が増えることにご注意を。特に、一時金徴収は致命的になる。

[180: 匿名さん]

一時金徴収はダメでしょうね。最悪でも借り入れです。早く増額しないといけません。

[181: 匿名さん]

＞最悪でも借り入れです。

旧住宅金融公庫は、滞納者チェックが厳しい。

[182: 匿名さん]

タイトルの自主管理どころか、限界＊＊（年寄りが過半数）ならぬ限界マンションが増えていて、管理組合業務が不能になっているマンションが増えているので、管理会社の食いつぶしを予防するために、国は第三者の管理者、管理者法人の登場を画策している。これに対応するには、費用の増大を防ぐ為にも二者択一しかあるまい。

[183: 入居済み住民さん]

マンション居住１１年目です

自主管理は一番大変なのは、
「お金の管理」と思います
予算（案）、決算のみ管理会社に委託して
いる所を聞いた事があります
これは第３者（区分所有者以外）を入れる為です

ただ、現実的に３人以上協力者
（出来れば、金融・建築・法律）
が居ないと厳しいかもしれません
逆にシロウトが一番いい時もありますが。。

値上げは１０００円でも思いの他反対が
強く流れた経緯もあり慎重にされた方がいいと思います

まずはコストダウン
近所のマンション３棟で管理人さんを
ゴミ出し日（週２回）のみ雇い
居住者にも危機感を持って貰ったりというハナシも聞きました

保険・不必要なリース等は解約か
型落ちをリリースして値段を落とすとか
（保守・修理が実費になるので内容を確認の事）

ただ、皆さん条件が異なります

●８５才以上の方（収入年金のみ）
●いくつもマンションを持っている方
（特にマンションに愛着なし、転売目的）
●自宅が別にある方（将来引越し予定）
●争いがキライな方（日本人のほとんど＾＾Ａ；）
●只ひたすら、無関心、無関心

でも、これは個人の「自由」なので
モラルがない、とか
先に事考えてない、とか
（８５才の人は３０年後はわからない、と言われた。ごもっとも！！！）
協力してくれ、とか
押し付けは難しいです。。。

合わない方は、マンションが合わない、と思って下さい

[184: 匿名さん]

長いので読むの止めました。次の方どうぞ。

[185: 匿名さん]

長いので読むのを止めました。次の方どうぞ。

[186: 匿名さん]

NO.183さん
マンションの修繕が必要なのは、漏水や水道水の汚れ、外壁タイルの落下防止等々があり、マンションの資産価値
を防止していく為にやるのです。
将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。
だから、年齢や収入には関係ないんです。共同生活を送らなければならないマンションでは当たり前のことなんですよ。

[187: 匿名さん]

＞将来売却するにせよ、賃貸するにせよ財産的価値が下がらないようにすることが大切なんです。

永久にではあるまいよ。

[188: 匿名さん]

マンションが存在する限り

[189: 匿名さん]

壊れるまで？、維持費が高すぎるまで？、官の撤去命令が出るまで？管理組合の解散まで？

[190: 匿名さん]

昨日「全壊判定」という本を読んだけど、マンションの管理本当に難しいというのが分かったね。
個々の住民はそれぞれエゴがあるし、声の大きい者の意見は１票ではなく数十票以上の力を発揮するし、
自主管理もいいけど、管理するのはどちらにしても難しい。

[191: 匿名さん]

本の宣伝はこれで３回目。

[192: 匿名さん]

>>191
僕は誰かがこの本のことを書いていたので、興味があったので読んだんだけど、中々よかったよ。

[193: 匿名さん]

ご無沙汰しました＜１７７＞の者です。去る２４日組合総会無事？？に乗り切り理事長（管理者）に就任いたしました。集会では修繕積立金残金の誇大粉飾、掛け捨てマンション保険金等の１３年間に渡る無断流用事実と１３年間の会計報告なし、マンション保険積立金残高の虚偽決算報告等々、限がありませんでした。事前に管理会社事務当局に確認し総会出席を求め責任者の謝罪報告をしました。フロント担当含め三度の土下座謝罪がありました。前面的に不正会計処理及び決算報告を認めましたが、それでも提案議案全てが承認可決されてしまいました。半数近くが、事前の書面行使の為、ひっくりかえす事が参加者のみでは、出来ませんでした。事前の活動が必要でした。

　結果、新理事会では、全員一致で管理委託契約の無条件更新を拒否し、見直し変更を求めました。が会社側が暫定契約が受け入れず、５月３１日限りで満期完了。現在時無契約状態であります。理事会より管理会社社長との会見を求め、来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。

　同社は、適正化法第７２条、７３条日反する事実があり、国交省に持ち込み、整備局建政部を紹介され情報の提供を致しました。監督処分等は、当然に監督者である整備局長であります。同社の出方によっては、当然に強く処分を求める予定です。自分たちの財産は、自分たちで護る権利があります。契約の自由を主張し、管理者として組合員共同の利益を護る為に、責任を果たそうと考えています。そのためには、全員に周知し組合としての意思の統一を図ることが求められます。この時間の３ヶ月が必要です。契約条項で定められている暫定契約すら認めないのです。元会社経営の管理員からの内部告発情報に基き調査をしました。同管理員は、会社側に正確な決算会計処理を進言し組合の利益に貢献してくれましたが、辞表の提出を求められ、５月末で退職いたしました。優秀な管理員を失い組合として残念であります。
　又改めてご報告を致します。戦いが始まりました。　組合理事長、管理業務主任者、マンション管理士の戦う管理組合でした。（無契約で管理業務をしたら困るのはどっちでしょうか？）　　以上

[194: 匿名さん]

＞来る６月４日、社長面談が実現いたしました。組合員を含め団体交渉の予定です。

契約は満了したのでしょう？
今更、何を交渉するのですか？
それとも空白期間の損害賠償をするのですか？
良くあることですね。次の手を考えずに破壊を目的にする。

[195: 匿名さん]

＜＜No.194 by 匿名さん　次の手を考えずに破壊を目的にする。>> そう、ご指摘のとうり。管理組合の構成員に管理会社法人名義を含め分譲会社名義、社長名義、妻名義、役員名義含め全８区分握っています。１０％をしめています。当然に法制度上では自主管理の範疇であり、マンション管理適正化法では規制できません。組合の利益も区分所有者の利益も保護もされません。自主管理と判断されます。事実、７２条、７３条違反行為が明白ですが、監督当局からの定められている罰則、指示の行政処分も求める事もかないません。ご理解できますか？先方の賃貸用８区分所有権を人質に取り、戦うのです。他の組合員に対し、組合を含め自分たちの置かれた立場を自覚し、認識を求める必要があります。（自己破壊の方向も選択肢の一つと認識しています）収穫もありました。揺さぶりを掛けた結果でしょう。年間委託額を￥１００万円ほど引き下げるとの申し出がありました。実が獲れればそれも又結構なものと、考えます。修繕に回せます。（皮肉にも）先方の利益にもなるのです。如何ですか？

[196: 匿名さん]

架空の話には聞き飽きました。誇大妄想に過ぎませんよ。