剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[82: 匿名さん]

>他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

過大な余剰金の場合は管理費を値下げするか修繕積立金に振替えるかを理事会で総会提出決議案を決議すべきです。
過大でない場合は規約に従い次期管理費に充当すべきです。

[83: 81]

>>82
ありがとうございます。理解しました。
ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。
このあたりは如何お考えですか？

[84: 匿名さん]

＞規約改正
うるさい組合員にそこを突かれたら厄介なことになる。

[85: 匿名さん]

＞ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。 このあたりは如何お考えですか？
標準管理規約の下記規定で過剰な余剰管理費を修繕積立金に振替える総会決議は出来る。
(管理費等の過不足) 第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

（参考）
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -平 成 15年 3月(財 )マンション管 理 センター　より
2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[87: 匿名さん]

>ところで初回に一般会計→修繕積立金会計への振替の総会決議をとったら、 以降は予算書で振替の勘定項目を入れて毎期予算の承認の総会決議で済みますか？

とんでもいない。
原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから、過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
恒常的な傾向ならば管理費、修積金それぞれの見直しが求められますが、管理費の性格から経年劣化してくれば予想し得ない修理費や金額にそなえる管理費の10%程度の予備費項目も必要になるので貴組合の管理費予算の立て方によって予備費は決めるべきです。

[89: 匿名さん]

制度じゃないよ

[90: 匿名さん]

制度じゃないですね。テンポラリーな振り替えなら総会普通決議でいいと思います。
制度化するなら規約改正ですから総会特別決議が必要です。

[91: 匿名さん]

>>90
それが正しい。

[92: 匿名]

管理費会計から特別会計への資金移動が可能とする規約を追加したほうがいいと思う。

[93: 匿名さん]

一般会計と特別会計の差が分からない人の書き込みですね。

[94: 匿名]

修繕積立金会計は特別会計でしょ？
一般会計の駐車場使用料を修繕積立金に振り替えるのはよくやる話。

[95: 住まいに詳しい人]

>>94
多くの管理組合で駐車場使用料は管理費会計（一般会計）に入れてる。
それなのに駐車場の修繕は修繕積立金会計（特別会計）で積み立ててる。
矛盾がある。
だから管理費会計から修繕積立金会計への振り替えが発生する。

[96: 匿名]

＞原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから

なにを言ってるんだ？
余剰管理費はもともと管理費であって、
翌年の管理費に充当するものではない。

＞過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。

今期の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議なら今期限りとなる。

しかし、毎年の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議をしておけば、
次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。

机上の空論ではなく実務で考えないとせっかくの知識も役に立っていませんね。

[97: 匿名]

＞翌年の管理費に充当するものではない。
なに言ってんだ、うちは管理規約に充当する明文化されてる。

＞次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。
継続的にするなら制度化だから規約化が必要。

[98: 匿名さん]

管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[99: 匿名さん]

でも大抵のマンションは管理会社に丸投げで長期計画立てさせてるのでは？
自分でやるにはチョット骨が折れる作業になるから。進んでやる理事がいない。

[100: 匿名さん]

組合ごとに違う規約に応じた適切な手続きを行い、管理費会計から修繕積立金会計に資金移動することは、なんら区分経理に抵触しない。

[101: 匿名さん]

規約で別会計への資金移動を禁じていなければ、総会決議は不要なのでは？

[102: 匿名]

>>101
不要だと思う。ただ組合員になんらかの形で説明は必要。
そうなると定期総会に議案として諮るのが一番簡単だと思う。

[103: 匿名さん]

別会計への資金移動は、一種の処分行為になりませんか

[104: 匿名]

規約に書いてないなら総会もいらないと思う。
予算項目の執行なんて理事会決議すらいらない。
管理規約の理事会決議事項に「予算の執行」は規定されてない。
理事会運用細則すらない管理組合なら理事長の専決で執行できる。

[105: 匿名さん]

予算という形で、包括的に処分行為が総会承認されているからではありませんか

[106: 匿名さん]

予算だけ総会承認しても執行が含まれていないなら意味がない。
そう考えると管理費会計から修繕積立金会計への振り替えは予算案の承認の形で出来ることになる。
これは非常に楽になる。振替の勘定項目を一行増やすだけですむ。

[107: 匿名さん]

なるほど

[108: 匿名さん]

>>106
硬いこと考えずにその方法でいいと思う。

[109: 匿名]

>>106
多くの管理組合はその方法を採用している。

[110: 匿名さん]

知らなかっただけの人

[111: 匿名さん]

だから管理会社によいうように使われることになるんだね。

[112: 匿名]

>>106
>>96は最初からその意図で書かれているぞ。

ここにいるやつらは振替の行を増やさずに
どうやって予算で振替承認するつもりだったんだ？

やり方が想像もつかなかったなら勉強不足も甚だしい。

[113: マンション住民さん]

>>112
うちは決算で事後承認をとった。

[114: マンション住民さん]

>>112
あんたは理事長の器ではないな。
会計間の振り替え移動に関して規定化してる管理規約などない。
そこをどう考えるかで、予算承認でやるか制度化で規約改正するか、議案化して承認とるか、考え方は管理組合によって異なる。

[115: 匿名]

積立金に振り替える管理費あるなら、住民の毎月の管理費値下げを考えたらいい。
これこそ本来の使い方だろう。

[116: 匿名]

それはチョッと無理だろう。
修繕積立金が足りないから管理費から振り替えるのであって、毎月の管理費値下げしたら修繕積立金に振り替えるお金まで不足してしまう。

[117: 元理事]

だから、
管理費を下げて、修繕積立金を値上げする
議案を総会に出すのだよ

[118: 匿名]

修繕計画を真剣に考えていない所ばかりなんですね。

[119: 匿名さん]

114 あんたも理事長の器じゃない。

>会計間の振り替え移動に関して規定化してる管理規約などない。

と言いながら、
>制度化で規約改正するか、
って矛盾しているだろ。

[120: マンション住民さん]

>>119
矛盾してないと思う。
規約改正は特別決議が必要だから、よっぽどでないとやらない。
3/4の議決権集めるのが大変だから、普通決議で処理できる方法を考える。

[121: 匿名さん]

管理費値下げして積立金値上する。これいいと思う。
管理費が高いから値下げするは、飴。
積立金足りないから値上する、は鞭
飴と鞭で組合員調教できるよ。

[122: サラリーマンさん]

長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？
計画の25～30年目指して管理費からの振り替えや積立金の値上をしてるけど、
長計最終年度でお金使い果たしたら、以降はドカンと積立金の特別徴収になるの？

[123: 匿名さん]

新耐震基準のマンションなら40年から50年は持つと思う。
そのころ目指して立替を検討することになるだろう。

[124: 匿名さん]

＞長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？

長期修繕計画書を読んだ事も見た事も無い人でした。

[125: 匿名さん]

30年経つ前に30年目以降の長期修繕計画が立案される。
その時までは今の長期計画を実算ベースで精度を高めていく。
私のマンション(築４年)では25年計画であるが、
25年目の長計終了時に3億近い繰越金が確保される計画である。
これは理事長自らシミュレーションして住民に公開した。

[126: 匿名]

エレベーターとか入っているの？

[127: 匿名さん]

ＥＶの交換やインターホーンの交換はどこも当然入っているよ。
ただ、浴室防水や雨漏りの工事は入っていないとこが殆どじゃないかな。
雨漏り工事を全面的に行うにはかなりの経費がかかるからね。
保険は経年劣化ではでなくなるしね。
まだあるよ、玄関扉・窓枠・網戸とかも。

[128: 匿名さん]

浴室防水も共用部分扱いなの。

[129: 匿名さん]

下の階に漏れが生じた場合、チェックができないでしょう。
通常、チェックができなければ、管理組合が負担さぜるをえません。

[130: 匿名さん]

チェックできるできないというのが、共用部分と専有部分の違いに影響するんかいな

[131: 匿名さん]

>>122
5年ごと見直す際に、5年分足しているよ

[132: 匿名さん]

>130
それが判例ではそうなっているんだよね。
下の階の天井からみるということはできないんでね。

[133: 匿名さん]

へえ。どんな判例。

[134: 匿名さん]

>133
自分で調べろ。

[135: 匿名さん]

教えてよ。

[136: 匿名さん]

うちのマンション、こんど定期総会があるけど、今までまったく組合員に対して広報誌等で説明がなかったのに、いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

[137: 匿名さん]

>いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

収支決算書と貸借対照表で判断出来るよ。
管理費の次期繰越金が過剰になっていれば不測の事態に備える意味も含めて修繕積立金に振替えるのが一般だよ。

[138: 匿名]

>>136
あなたのマンションは理事会が機能してないようですね。
なぜ振り替えが必要か（積立金がいくら不足するか）根拠を示す必要があります。
そのためには長期修繕計画のシミュレーションを議案書に添付しなければなりません。

[139: 136]

たとえば不測の事態とは3.11の震災による安全確保のための緊急修繕等が該当すると思いますが、うちの管理組合はこの緊急修繕費数百万円を修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計でやりました。趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
築浅のマンションでまだ大規模修繕はありませんが、入居の時に全員がもらった管理会社作成の長期修繕計画書では、一般会計からの振り替えなしに修繕積立金の定期的な値上で対応する計画です。
ところが、今回の議案書を見たら、この長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです。これを理由に一般会計からの振り替えをするようですが、例え1億を支出しても修繕積立金にまったく不足はありません。

[140: 匿名さん]

＞趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それ見たことか修繕積立金が不足していたから規約違反を、特別会計との区別違反を平気で言うセンスは間違いです。
＞それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
その機会に滞納者が増える事をお約束します。修繕積立金は30年の長期期修繕計画表から計算すべきものは当然です。
その前に金の出所は一緒な管理費の適正化を計るべきで今回の管理費の振替金額次第で来るべき修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。

[141: 匿名]

＞長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです
管理会社の思う壺だな。

[142: 匿名さん]

＞修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。

[143: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。
理事会の長計を示しての話だと思う。今回は議案書にその長計が付いてないとのこと。

[144: 匿名さん]

理事たちが問題があるのではないか。
総会で質問したら。

[145: 匿名]

内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。

[146: 匿名さん]

質問書を事前に提出したら。
あるいは、理事会議事録を閲覧したら。
文句ばっかり言っていないで行動しろよ。

[147: 匿名さん]

行動力なく被害妄想だけはいっぱし

[148: 匿名さん]

＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。

「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。

[149: 匿名さん]

＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。

[150: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[151: 匿名さん]

>>148
入居してからの住宅経費との兼ね合いだからなんとも言えない。
毎月のローン返済+管理費+修繕積立金+駐車場代+インターネット、等。

[152: 匿名さん]

＞管理組合が作り総会の決議をする必要があることは
うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

[153: 匿名さん]

>理事会決議

変わったマンションだね

[154: １５２]

調べたらそうなってるよ。
長期修繕計画が入居の時の管理会社作成のものしかなく、見直しも何もされてないのに、今回の定期総会で早速管理費会計から積立金会計への振り替え議案が出てる。
入居の時の長計は振り替えなしに積立金の値上だけで不足分を補充する案で、管理費会計からの振り替えは一切考えてない計画。
初期の長計の見直しもしてないのに何でいきなり振り替え議案が出るのか不思議。

[155: 匿名さん]

>うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

ということは修積金のい金額を理事会決議にしていることになり、珍しくいい加減な管理組合ですね。

[156: 匿名]

>>154
標準管理規約では長計の案は理事会決議、長計そのものは総会決議。
おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

[157: 匿名さん]

>おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

[158: 匿名]

いや、実際そうだろう
。管理会社の作成した長計が理事会決議だけで承認されるなら、
これほど管理会社にとって都合の良いことはない。
理事を丸め込めば済むから。
総会となったらそうはいかない。組合員決議だから。

[159: 匿名さん]

＞なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

無知な組合程会社のせいにして無知に気がつかない所に悲劇がある。

[160: 匿名]

理事会に能力がないからだと思う。

[161: 匿名]

>>154
故意に総会決議から外したと思われる。
普通は標準管理規約のオウム返し+アルファで管理規約作るんだけど。
デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

[162: 匿名さん]

規約は自分達で変更できるんだから、変えればよいこと

[163: 匿名]

標準規約から逸脱した規約を好きにつくるような理事会が
信用されるわけねーだろ。

[164: マンション住民さん]

3/4の議決権は集まらないからやらないと思う。

[165: 匿名さん]

>デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

本人が自分の管理規約を読まないで現象面だけを見て出鱈目な無知な書き込みをしているだけだよ。

[166: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[167: 匿名さん]

高すぎるよ、奥さん。

[168: 匿名さん]

うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。

[169: 匿名]

戸数が多くなれば安くなると思いますが、5千円前後/戸じゃないですか？

[170: 匿名さん]

うちは、90戸ですが、１戸当たり３，１００円です。
３ヶ所です。

[171: 匿名さん]

そんなに高いことはないよ。
１戸につき、2,000円ぐらいが相場じゃないかな。

[172: 匿名さん]

奥さんとこは、高いねえ。
２００戸もあるんだったら、値段の交渉すべきだよ。

[173: 匿名さん]

>>166
スレ違いですよ。

[174: 匿名さん]

管理組合として、竣工前に管理会社が作成した長期修繕計画書しかなく、管理組合自身が見直した長計が何もない現状で、一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案だけが唐突に出てくるのは正常ですか？
初期の長計では一般会計からの振り替えは何もなく、積立金会計だけで運用する計画です。

[175: 匿名]

>>174
その初期の長計を見直した結果で資金不足が判明し振り替えが必要になったと思う。
長計を総会で承認して、振り替えも同時に承認するのが筋だろう。
ただ、長計は総会前に事前に住民に配布して説明する必要がある。
長計なくして振り替えの議論は出来ない。

[176: 購入経験者さん]

長計を前提としないと話しにならないと思う。
何か隠れた意図があるんじゃないの？

[177: 匿名]

将来の値上げ回避のためとか
理由の説明があるでしょ。

[178: 匿名]

一般会計から積立金にいくら振り替えても、修繕積立金は不足するのが一般的。
不足しない場合は、販売時の管理費・積立金の初期値が高いはず。
これが高いとマンションは売れない。だから低く抑えるもの。
だから何時の時点かは別にして値上げは不可避だと思う。
この値上げ幅を少なくし、値上げ時期を出来る限り遅らせるのが長計のテクニック。

[179: 匿名さん]

長期修繕計画での見通しなら、それにそって修繕積立金の
値上げの修正はしなくちゃいけないだろうね。
それに、修繕積立金と管理費は別途にかんがえないといけないよ。
管理費があまるから不足している積立金に回すという発想じゃあねえ。
管理費があまれば管理費の値下げをやればいいし、積立金が不足するんであれば
修繕積立金の値上げをすればいいだけのこと。

[180: 匿名さん]

したり顔で、何がテクニックなのか

[181: 匿名さん]

>>179
その考え方はいいと思う。
管理費下げて積立金上げる。
この方が積立金の値上を住民は容認し易くなる。