剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[451: 不動産購入勉強中さん]

＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/

これまた、諸説の応酬です。
以下HPを紹介し返答とします。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%85%E7%AE%97

このHPでは、『清算（せいさん）とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。金銭的な詳細な計算を行う、という意味の「精算」とは区別して用いられる。なお「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もあるが、この場合は決算という言葉を用いるのが一般的である。』とされています。

小生は、『「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もある。』を採用し、決算は清算に含まれると解釈ができるものと考えます。

そろそろ、この掲示板においては、「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。 」と言う形で、この掲示板管理者には閉鎖をして頂きたいものです。

[452: 匿名]

>>451
決算は清算と同じではない。
勝手な解釈で混乱を招くのは止めなさい。
区分所有と共有の違いがあるから
区分所有建物があり、そのために区分所有法が定められた。
区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。

あなたの論法を読み、
或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、
議事を混乱させ、遅延させて
理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。

[453: 夢見るマン管士]

スレが荒れてきましたね。
もう、スレ主も見ていないんじゃないでしょうか
見る価値がなくなってきたので、私はこの辺で失礼します。

[454: 匿名さん]

>「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。 」と言う論拠は、何ら根拠はなくマン管士間の雑談を参考にした笑われる管理士の思いつきに過ぎなかった。

[455: 不動産購入勉強中さん]

＞決算は清算と同じではない。

その様に思っていれば結構です。小生は、決算は清算の一部である考え方は変えません。

＞区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。

住民自治はどうぞ「自治会」関連の掲示板で語ってください。
区分所有と住民自治は違います。

＞或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、議事を混乱させ、遅延させて理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。

それは、理事役員の方が問題です。
総会で問題指摘をされる総会運営をなさるとは恥べきものだ。

どうも、根拠のない荒らし的な流れになってきた様で、やはりマンションには購入価値がないもので購入検討を止め一戸建て購入を検討することにし、この掲示板を見放しおさらばとする。マンション購入者には哀れを感じお見舞いします。

[456: 匿名さん]

>>455
可哀相な方だ。
自説が全て正しいと思っている。

[457: 匿名]

>>455
＞小生は、決算は清算の一部である考え方は変えません。
一部で全部を語ろうとするのは、笑止千万

[458: 購入経験者さん]

不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に違和感を感じず共感できます。

ここで話題になっている民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
2.組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
を少し調べたら、あるＨＰ
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC676%E6%9D%A1
を見つけました。
ここでは、
2項は組合財産は総組合員の共有に属するが（６６８条）、共有一般の規定どおりにいつでも分割されるとすれば（２５６条１項本文）組合の目的である事業に支障が生じることがあり得る。そのため、これを防止しようとした規定である。
とのことで、逆に言えば、共有一般の規定どおりにいつでも分割しても組合の目的である事業に支障が生じなければよいことになり、単会計年度で決算（清算）しても支障が生じない管理費については決算（清算）後の余剰金の各区分所有者への返金は特に問題はないことになります。

なぜ、不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に反意を表する方々は反意を表するのか？解りません。むしろ、管理費余剰金の各区分所有者への返金は管理組合を構成している組合員（区分所有者）に好都合で、この好都合に背を向ける必要性を感じることができません。

また、修繕積立金に回すとされた思考についても、しっかり長期修繕計画を立案・維持できそれに従った修繕積立金徴収をしていれば不足・補てんの必要性はあり得ない話です。なにか、管理者（理事長）の恣意的意図を感じるものです。

[459: 匿名]

>>458
区分所有法を充分に理解して下さい。
民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

[460: ピギナーさん]

>>459
>区分所有法を充分に理解して下さい。
>民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

民法上の組合（任意組合）であると考えられる管理組合もあります。
要は、民法上の組合（任意組合）の性格（性質）を正しく理解しているかどうかだと思います。

（公益財団法人）不動産流通近代化センター
不動産相談コーナー
中古マンションの売買に伴う修繕積立金の清算の是非
http://www.kindaika.jp/archives/1614

[461: 匿名]

>>460
＞民法上の組合（任意組合）であると考えられる管理組合もあります。
区分所有法下の建物を勝手に民法の共有建物に変更するな。

[462: 購入経験者さん]

＞民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

一般的な区分所有法の管理組合は非法人組合で、ある「組合」説明：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
では、法人格を有しない「組合」＝民法上の組合とのことで、一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。
概ね、区分所有者の団体は非法人管理組合を採択されていると思います。

＞区分所有法下の建物を勝手に民法の共有建物に変更するな。

ごもっともの指摘です。
区分所有法
第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
第２条（定義）
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
通り、民法の共有建物ではありません。

[463: 匿名]

>>462
＞一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。

上記について、当該文書中では以下のように記述
勝手な解釈は誤解の押し売りだと考える次第

マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。

下線は「匿名」が注記、曖昧な肯定と捉えられる部分です。

[464: 購入経験者さん]

＞マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。

『民法上の組合とされることもないとはいえない。』とは、民法上の組合とされることもあり得るです。

故に、「一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。」と言ってもよいことになります。
区分所有法の管理組合＝民法上の組合とした方が区分所有者の権利が明確になり、区分所有者には好都合です。管理費余剰金の返金要求ができるもので非合理な管理費等徴収が回避されることにもつながるものです。更に言えば、管理者（理事長）には無責任な管理運営ができないことになり、管理運営の適正化も図れるものです。

[465: 匿名さん]

↑民法は今大改正中であり、更に組合問題は区分所有法で全てが特化されいています。

[466: 匿名さん]

>>464
苦しい言い訳ですね。

[467: 購入経験者さん]

相変わらずの誤解には呆れる。

区分所有法では区分所有物権（建物）の管理に関する法律で、これら管理に必要な費用や共有部からの利益配分についてのみが規定化されているものです。管理に必要な費用額については同法１８条（共用部分の管理）から必要最低限に限り導かれるものです。

それ以外の金銭については、当然ながら民法に支配されるものです。
ここで取り上げられて管理費余剰金はそれ以外の金銭に当たるもので、共有物規定に従うことになります。

この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。

最後に一言
マンション管理は法によりマンション管理現場で起こっているもので、これらくだらない掲示板では起こっているものではない。

[468: 匿名さん]

>この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。

笑われるマン管士間の雑談を参考にした理屈は誰も顧みませんよ。

[469: 元役員]

>>467
＞それ以外の金銭については、当然ながら民法に
管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
馬鹿も休み休み言うことだ。

[470: マンション投資家さん]

マンション投資家の立場で意見します。

＞管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
あるので、管理者から軽軽な判断で余分な管理費請求がなされ投資効果が薄れています。

管理費予算時に余計な翌年度繰越金（余剰金候補）が計上され正々堂々と採択に入り請求されています。
少なくも、予算とは各種費用の積算で決定されますが、要はこれら費用積算には精査がなされず管理会社の言い分や管理費の定額収容制による過剰請求がなされるものです。

余剰金の最小化はすべきものですが、これらができない管理者や管理者は投資家の敵です。

[471: 不動産業者さん]

>>470
余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。
余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

[472: マンション投資家さん]

＞余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

それはごもっとも。

しかし、
＞余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。

とは限らない。
必要最低限な費用は致しからず、余剰金は何も理解できていない区分所有者が大勢を占めていることをよいことに、管理者が我が物顔をして内部留保など無駄遣いをしているのが現実です。

この掲示板でも、この方向性を是認する方向の思考者がいるようで、このことが如実に現れたものです。

[473: 元フロント]

マンションの管理規約は、居住する組合員のために作られていて、投資家のために作られている訳ではありません。
投資家（非居住区分所有者）が増えれば、賃借人が増え、結果的にマンションの管理状態は悪くなります。

分譲マンションは、そこに居住することを前提に販売されます。
そうでないマンションは、居住用には買うべきではないと思います。
だから、管理規約は、居住区分所有者が有利になるように作るべきだと考えています。

管理費の額は、当然費用の積算において決定されるべきものですが、そこには必ず、非常時対応の対策がなされていなければなりません。

一番如実なのは修繕費です。
どのマンションにも管理費会計の中に修繕費があると思いますが、この費用は余ることが多いものです。
だからと言って、昨年不要だったからと今年削ることはできません。

剰余金をも見ながら、毎年管理費を変更することと、積立金会計への振り替えをすることの功罪を考えて決めるべきだと思います。

私は、購入予定者にとっても、現所有者にとっても、頻繁に（当時の理事だけの考えで）管理費の額を変更するのは良くないと思います。

総会議案は、なんとなく承認される（白紙委任状で承認が決定している）場合が多いのです。
管理費、積立金の変更は理事会だけで決めるのではなく、専門委員会（例えば理事長経験者などで）を設立し、十分に審議して、詳しい説明の後変更すべきものです。

[474: 匿名]

>>472
投資効率を物差しに管理費を決めているわけではない。
だからといって余剰金を無駄遣いして良いことにはならないのであるが、
区分所有者の常識の程度に任せられているのが現状

[475: マンション投資家さん]

管理費は諸経費（管理委託費用や定期点検費用及び運転費用等）を経験則で単純に積算でき得るものです。
管理費内に修繕費を入れると相当な余剰金と言うロスが発生するもので、ここでの修繕費は修繕積立金に入れてほしいものです。

管理費は経費で何ら資産価値を創造し得ないものですが、修繕積立金は資産となり建替え時には確実に戻るもので、投資家にとって有利です。

だから、管理費は絶えずロスが無いかをチェックし、場合によっては合理的な見直し（値下げ）をして頂きたいものです。
管理費の余剰金はきちっと返金して頂きたいものです。釣り銭はしっかり手にしたいものです。