剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[426: 夢見るマン管士]

＞判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決ではなくて、現在有効な判例です。

＞マンション建替円滑化法では
建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
せめて、判例くらいは読んでから反論してください。

＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
この考えは「唯我独尊」、「自分の意見＞判例」です。
キリストか、お釈迦様に任せましょう。

＞小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。
全く無関係な例です。

判決（抜粋）
　「共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されてはじめて、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が発生するものというべきである」として滞納管理費等との相殺を否定しました。

判決を読めば、こんな例が無意味だとお分かりになるはず。

[427: しんじん]

地裁、高裁と積み上げていった判決も
最高裁でいとも簡単にひっくり返される事があります。
地裁や高裁の判決も判例なのですが。
判決は、その時々の時代背景に左右されることもあると考えます。
「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。

[428: 匿名さん]

区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総 会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[429: 不動産購入勉強中さん]

どうも区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
の「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

未だ判決や諸説に縛られ、守るべき生活をないがしろにしている様です。
生活無くしてマンションはなしです。

＞建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
＞剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
と言われましても、会計年度末に清算でき得る管理費は清算し各区分所有者に返金することに各区分所有者に損害を与えるものなのでしょうか？民法では共有財産については全共有者同意と言う形で国民の権利を保証しているもので、権利を擁護できないマンションのルール何ぞに存在意義はありません。
建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。

＞「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。
管理費と修繕積立金には違った目的で各区分所有者から徴収したもので、管理者（理事長）と各区分所有者との契約関係上、如何なる手段を以ても振り替えは不可能です。後にも述べますが建築行政と不動産業行政の国土交通相の下請けのマンション管理センターからの要らぬ不法的思考に洗脳された方々が考えるものです。この主張は断固変える気は毛頭ありません。
この思考は、国民の権利を擁護した思考です。
ブッチャケですが、長期修繕計画をしっかり立て維持していれば、管理費を積立金に振り替えることは無用ではないでしょうか。定期的な管理ができない管理組合の甘えで姑息な思考です。悔しいならば先ずは長期修繕計画をしっかり立て維持をしやがれです。

＞＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
＞ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
一つ考え間違いをしている様です。
マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。

最後に再掲のマンション管理センターの「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
－「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」です。
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf#search='%E5%8C%BA%E5%88%86%E7%B5%8C%E7%90%86%E3%81%AE%E5%8E%9F%E5%89%87'
よく読んでみましたが、本報告書の位置づけとして『本報告書は、管理組合の財務会計に関する基礎的な事項を取り上げているが、特に、財務会計のあり方に関心のある管理組合の役員の方々や自主的に管理されている管理組合の役員の方々などにとっても、参考となるものと考えられる。』となっており、「標準管理規約」に続く参考文献で何の法的精査何ぞはされていないもので、これまた法曹関係者がいない様でこれを根拠になせる論議はお止め頂く方が得策です。（以上）

[430: しんじん]

区分所有法では、管理組合の運営については、
自己責任と自己完結を求めています。
（「規約により別段の定めをする事ができる」としている部分）
建物内での住民自治を許諾している点を考慮すれば、
総会で、規約を改め、余剰金を
管理費から修繕積立金に振り替える事は可能であると考えます。
区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

[431: ピギナーさん]

>>429
>「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
>ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

以下は、
国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の抜粋である。

＜イ　法令解釈等＞
ところで、【区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされている】ものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

＜ロ　認定事実＞
本件規約には、共用部分から生ずる利益の収取について別段の定めはない。

[432: ピギナーさん]

>>429 氏は、
管理組合を民法上の組合であるとしながら、
>建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。
と主張する。

民法 第676条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？

[433: 不動産購入勉強中さん]

またまた、国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の再掲です。この件については区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
を法務省と国税当局の解釈差異があるもので、法務省側はあくまで当条文には「管理組合」の文字がなく「管理組合」の関与性がないものとの思いを貫いているものです。

要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

＞民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？
大変面白い質問です。
因みに、民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
１． 組合員は、組合財産についてその持分を処分したときは、その処分をもって組合及び組合と取引をした第三者に対抗することができない。
２ 　組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
この質問には第２項が最適だと思いこれを根拠に回答します。
組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
＝組合員は、清算後は組合財産の分割を求めることができる。
で、ここの清算は「計算し収支関係をはっきりさせる行為」も含まれ、管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。
従って、一般的に定期総会の場での決算報告で全区分所有者同意が取れればここで議論になっている管理費余剰金は翌年度への繰越や修繕積立金への編入は可能ですが、全区分所有者同意が取れず区分所有者からの分割請求があればここで議論になっている管理費余剰金は全区分所有者に分割返金ができることになります。

法務省筋からは、マンション管理組合を民法上の組合「任意組合」とすることに違和感がなく、この線での思考は可能である様な話を耳にした。要は、どの組合形式を採用しても各区分所有者の権利が最優先されるべきとの見解を持っている様です。

[434: 不動産購入勉強中さん]

追伸：区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

区分所有は区分所有物権のことです。
共有はある物権を境なく所有し合うことです。

但し、区分所有法では建物管理やその使用についてのみ共有財産で要求されている全所有者の合意を免責しているだけで、これら目的以外の金銭（ここでは管理費余剰金）は区分所有法ではなく民法に譲っています。

その仲立ち条文は、
区分所有法第２８条（委任の規定の準用）
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第６４９条（委任：受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
です。

なお、民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）に対する思考は必須ですし、
民法第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
民法第２５３条（共有物に関する負担）
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
は若干区分所有法と近い条文であることを追記します。

[435: ピギナーさん]

どうも「組合事業に係る組合員への損益分配」のことを言っているようであるが、
「組合事業に係る組合員への損益分配」と民法 第676条に規定する
「組合財産の分割」とはまったく別のものである。

[436: 匿名さん]

共有財産も区分管理です
記載されていないことは当然民法

[437: 不動産購入勉強中さん]

大変面白いヒッパリです。

小生は、「管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。」と言っているが、『組合事業に係る組合員への損益分配』について何ら述べていない。

まして、勘違いも面白いのだ。

＞共有財産も区分管理です。
はたして金銭的共有財産は区分管理かな？
区分所有法第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
であり、当法律はあくまで「建物の区分所有」についての法律です。「金銭的共有財産」は適用外で当然民法で管理されているものです。

そろそろ、結論がでた様です。
管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。
関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。

[438: しんじん]

>>437
決算と清算とは異なる行為ですよね。

[439: 匿名さん]

横から失礼します。

私は区分所有者ですが、「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくる、

との理解でよろしいでしょうか？

仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？

[440: 笑う区分所有者]

>>429
>マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
>中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。
>>433
>要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
>ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
>どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
>再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

ここまで言い切れる「マンション管理士」って凄いですね。きっと最難関の論述式国家試験に合格されたんでしょうね。
それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～

[441: 笑う区分所有者]

「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

[442: 匿名さん]

>「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

違います。マンション管理センターの管轄で、賞罰規定もありません。

[443: 不動産購入勉強中さん]

またまた、大変面白いヒッパリです。

＞決算と清算とは異なる行為ですよね。
決算⊂清算で、清算の一部に決算がある。
清算とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。です。

＞「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくるとの理解でよろしいでしょうか？
現金か振込でキャッシュバックです。（現金より振込が妥当です。）
＞仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？
訴訟しかないです。ただし、訴訟費用と返金額との対比で決めるべきです。
着実な管理費徴収額設定がされていることから訴訟費用＞返金額だから、この手の問題は表面化し難いものです。
でも、総会ではこれら根拠は主張し議事録記録化を要求はした方が得策です。

＞それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
＞弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～
いくら有識者でも請負元の国税当局の意に反することはできないものです。
行政当局は、有識者として関連職経験者を都合よく使うものです。

[444: 笑う区分所有者]

>>443
>訴訟しかないです。

訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、
訴訟代理人をお願いすることはできますか？

[445: 不動産購入勉強中さん]

＞訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、訴訟代理人をお願いすることはできますか？

訴訟代理人は、弁護士か司法書士（限度額あり）です。
法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

[446: 爆笑組合員]

>>445
>法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

あらら、ずいぶんと無責任な資格なんですね。
そういえば、弁護士に相談したら鼻で笑われそうな内容しか書いていませんものね。
ところで、マン管士にしかできない業務ってありますか？

[448: しんじん]

何度も尋ねますが、
決算と清算は全く異なる行為ですよね。

[449: 不動産購入勉強中さん]

口説いヒッパリです。

＞マン管士にしかできない業務ってありますか？

『マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。』です。
しかし、当資格業務は当資格は業務独占を狙ったものではなく、ハッキリ言って誰でもでき得る業務でもあります。

業務独占資格である弁護士や司法書士の業務はできません。

＞何度も尋ねますが、決算と清算は全く異なる行為ですよね。

清算の一部に決算があると考えますし、会計決算は、管理者（理事長）と各区分所有者との管理費使途業務に関し金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理するもので、精算とも言えるものです。

この掲示板には口説いヒッパリがあり、ハッキリ言ってマンションには価値がないものと思うしだいです。

[450: ピギナーさん]

＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/

[451: 不動産購入勉強中さん]

＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/

これまた、諸説の応酬です。
以下HPを紹介し返答とします。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%85%E7%AE%97

このHPでは、『清算（せいさん）とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。金銭的な詳細な計算を行う、という意味の「精算」とは区別して用いられる。なお「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もあるが、この場合は決算という言葉を用いるのが一般的である。』とされています。

小生は、『「計算して収入と支出の関係をはっきりさせる」という意味もある。』を採用し、決算は清算に含まれると解釈ができるものと考えます。

そろそろ、この掲示板においては、「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。 」と言う形で、この掲示板管理者には閉鎖をして頂きたいものです。

[452: 匿名]

>>451
決算は清算と同じではない。
勝手な解釈で混乱を招くのは止めなさい。
区分所有と共有の違いがあるから
区分所有建物があり、そのために区分所有法が定められた。
区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。

あなたの論法を読み、
或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、
議事を混乱させ、遅延させて
理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。

[453: 夢見るマン管士]

スレが荒れてきましたね。
もう、スレ主も見ていないんじゃないでしょうか
見る価値がなくなってきたので、私はこの辺で失礼します。

[454: 匿名さん]

>「管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。 」と言う論拠は、何ら根拠はなくマン管士間の雑談を参考にした笑われる管理士の思いつきに過ぎなかった。

[455: 不動産購入勉強中さん]

＞決算は清算と同じではない。

その様に思っていれば結構です。小生は、決算は清算の一部である考え方は変えません。

＞区分所有法の住民自治をどのように理解しているのでしょうか。

住民自治はどうぞ「自治会」関連の掲示板で語ってください。
区分所有と住民自治は違います。

＞或るマンションで定期総会の度に六法全書を持ち込む方がいて、議事を混乱させ、遅延させて理事役員さん達が困っていた事を思い出しました。

それは、理事役員の方が問題です。
総会で問題指摘をされる総会運営をなさるとは恥べきものだ。

どうも、根拠のない荒らし的な流れになってきた様で、やはりマンションには購入価値がないもので購入検討を止め一戸建て購入を検討することにし、この掲示板を見放しおさらばとする。マンション購入者には哀れを感じお見舞いします。

[456: 匿名さん]

>>455
可哀相な方だ。
自説が全て正しいと思っている。

[457: 匿名]

>>455
＞小生は、決算は清算の一部である考え方は変えません。
一部で全部を語ろうとするのは、笑止千万

[458: 購入経験者さん]

不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に違和感を感じず共感できます。

ここで話題になっている民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
2.組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
を少し調べたら、あるＨＰ
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC676%E6%9D%A1
を見つけました。
ここでは、
2項は組合財産は総組合員の共有に属するが（６６８条）、共有一般の規定どおりにいつでも分割されるとすれば（２５６条１項本文）組合の目的である事業に支障が生じることがあり得る。そのため、これを防止しようとした規定である。
とのことで、逆に言えば、共有一般の規定どおりにいつでも分割しても組合の目的である事業に支障が生じなければよいことになり、単会計年度で決算（清算）しても支障が生じない管理費については決算（清算）後の余剰金の各区分所有者への返金は特に問題はないことになります。

なぜ、不動産購入勉強中さんたちの管理費余剰金の各区分所有者への返金論に反意を表する方々は反意を表するのか？解りません。むしろ、管理費余剰金の各区分所有者への返金は管理組合を構成している組合員（区分所有者）に好都合で、この好都合に背を向ける必要性を感じることができません。

また、修繕積立金に回すとされた思考についても、しっかり長期修繕計画を立案・維持できそれに従った修繕積立金徴収をしていれば不足・補てんの必要性はあり得ない話です。なにか、管理者（理事長）の恣意的意図を感じるものです。

[459: 匿名]

>>458
区分所有法を充分に理解して下さい。
民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

[460: ピギナーさん]

>>459
>区分所有法を充分に理解して下さい。
>民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

民法上の組合（任意組合）であると考えられる管理組合もあります。
要は、民法上の組合（任意組合）の性格（性質）を正しく理解しているかどうかだと思います。

（公益財団法人）不動産流通近代化センター
不動産相談コーナー
中古マンションの売買に伴う修繕積立金の清算の是非
http://www.kindaika.jp/archives/1614

[461: 匿名]

>>460
＞民法上の組合（任意組合）であると考えられる管理組合もあります。
区分所有法下の建物を勝手に民法の共有建物に変更するな。

[462: 購入経験者さん]

＞民法の組合と区分所有法の管理組合と混同しないで。

一般的な区分所有法の管理組合は非法人組合で、ある「組合」説明：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
では、法人格を有しない「組合」＝民法上の組合とのことで、一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。
概ね、区分所有者の団体は非法人管理組合を採択されていると思います。

＞区分所有法下の建物を勝手に民法の共有建物に変更するな。

ごもっともの指摘です。
区分所有法
第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
第２条（定義）
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
通り、民法の共有建物ではありません。

[463: 匿名]

>>462
＞一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。

上記について、当該文書中では以下のように記述
勝手な解釈は誤解の押し売りだと考える次第

マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。

下線は「匿名」が注記、曖昧な肯定と捉えられる部分です。

[464: 購入経験者さん]

＞マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。

『民法上の組合とされることもないとはいえない。』とは、民法上の組合とされることもあり得るです。

故に、「一般的な区分所有法の管理組合＝民法上の組合と解します。」と言ってもよいことになります。
区分所有法の管理組合＝民法上の組合とした方が区分所有者の権利が明確になり、区分所有者には好都合です。管理費余剰金の返金要求ができるもので非合理な管理費等徴収が回避されることにもつながるものです。更に言えば、管理者（理事長）には無責任な管理運営ができないことになり、管理運営の適正化も図れるものです。

[465: 匿名さん]

↑民法は今大改正中であり、更に組合問題は区分所有法で全てが特化されいています。

[466: 匿名さん]

>>464
苦しい言い訳ですね。

[467: 購入経験者さん]

相変わらずの誤解には呆れる。

区分所有法では区分所有物権（建物）の管理に関する法律で、これら管理に必要な費用や共有部からの利益配分についてのみが規定化されているものです。管理に必要な費用額については同法１８条（共用部分の管理）から必要最低限に限り導かれるものです。

それ以外の金銭については、当然ながら民法に支配されるものです。
ここで取り上げられて管理費余剰金はそれ以外の金銭に当たるもので、共有物規定に従うことになります。

この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。

最後に一言
マンション管理は法によりマンション管理現場で起こっているもので、これらくだらない掲示板では起こっているものではない。

[468: 匿名さん]

>この掲示板には民法等法知識が希薄で単なる評論家だけ（国土交通省の受け売り者）で荒らし感が漂っているので、この程度のお付き合いとします。

笑われるマン管士間の雑談を参考にした理屈は誰も顧みませんよ。

[469: 元役員]

>>467
＞それ以外の金銭については、当然ながら民法に
管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
馬鹿も休み休み言うことだ。

[470: マンション投資家さん]

マンション投資家の立場で意見します。

＞管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
あるので、管理者から軽軽な判断で余分な管理費請求がなされ投資効果が薄れています。

管理費予算時に余計な翌年度繰越金（余剰金候補）が計上され正々堂々と採択に入り請求されています。
少なくも、予算とは各種費用の積算で決定されますが、要はこれら費用積算には精査がなされず管理会社の言い分や管理費の定額収容制による過剰請求がなされるものです。

余剰金の最小化はすべきものですが、これらができない管理者や管理者は投資家の敵です。

[471: 不動産業者さん]

>>470
余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。
余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

[472: マンション投資家さん]

＞余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

それはごもっとも。

しかし、
＞余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。

とは限らない。
必要最低限な費用は致しからず、余剰金は何も理解できていない区分所有者が大勢を占めていることをよいことに、管理者が我が物顔をして内部留保など無駄遣いをしているのが現実です。

この掲示板でも、この方向性を是認する方向の思考者がいるようで、このことが如実に現れたものです。

[473: 元フロント]

マンションの管理規約は、居住する組合員のために作られていて、投資家のために作られている訳ではありません。
投資家（非居住区分所有者）が増えれば、賃借人が増え、結果的にマンションの管理状態は悪くなります。

分譲マンションは、そこに居住することを前提に販売されます。
そうでないマンションは、居住用には買うべきではないと思います。
だから、管理規約は、居住区分所有者が有利になるように作るべきだと考えています。

管理費の額は、当然費用の積算において決定されるべきものですが、そこには必ず、非常時対応の対策がなされていなければなりません。

一番如実なのは修繕費です。
どのマンションにも管理費会計の中に修繕費があると思いますが、この費用は余ることが多いものです。
だからと言って、昨年不要だったからと今年削ることはできません。

剰余金をも見ながら、毎年管理費を変更することと、積立金会計への振り替えをすることの功罪を考えて決めるべきだと思います。

私は、購入予定者にとっても、現所有者にとっても、頻繁に（当時の理事だけの考えで）管理費の額を変更するのは良くないと思います。

総会議案は、なんとなく承認される（白紙委任状で承認が決定している）場合が多いのです。
管理費、積立金の変更は理事会だけで決めるのではなく、専門委員会（例えば理事長経験者などで）を設立し、十分に審議して、詳しい説明の後変更すべきものです。

[474: 匿名]

>>472
投資効率を物差しに管理費を決めているわけではない。
だからといって余剰金を無駄遣いして良いことにはならないのであるが、
区分所有者の常識の程度に任せられているのが現状

[475: マンション投資家さん]

管理費は諸経費（管理委託費用や定期点検費用及び運転費用等）を経験則で単純に積算でき得るものです。
管理費内に修繕費を入れると相当な余剰金と言うロスが発生するもので、ここでの修繕費は修繕積立金に入れてほしいものです。

管理費は経費で何ら資産価値を創造し得ないものですが、修繕積立金は資産となり建替え時には確実に戻るもので、投資家にとって有利です。

だから、管理費は絶えずロスが無いかをチェックし、場合によっては合理的な見直し（値下げ）をして頂きたいものです。
管理費の余剰金はきちっと返金して頂きたいものです。釣り銭はしっかり手にしたいものです。