剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[42: 匿名さん]

規約をわざわざ貼るのはいいんだけど、それで何が言いたいのかわからん。

[43: 匿名さん]

分譲マンションに住んでないか、預金通帳を見ることが出来ないか　の人には理解できないでしょう。

[44: 匿名さん]

管理費の剰余金を修繕積立金にまわすのって、あんまり良くないんじゃないかなぁ。
管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
未来永劫にマンションに住み続ける人にとっては収支は同じになるけど、何年か先に売却してしまうような人もいるわけで。
将来の修繕費の見積もりをして、明らかに足らないような状況でなければ、何年かで売却予定の住人は、本来負担するべきじゃない金額まで負担してしまうことになると思うのです。
なので、規約に管理費の剰余金は、修繕積立金にまわしますという規定があらかじめ規定されてるのでなければ、慎重に行ったほうがいい気がします。
いろんな人いるし。

[45: 入居済み住民]

数年前に管理会社から、一般会計から何百万円かを修繕会計に繰り入れるよう提案されたっけ。
即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

[46: 匿名さん]

>即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

後で、修繕積立金が足りなくなって泣くことになる。管理費の値上げは極力避けなければならない。

[47: 匿名さん]

１０年に満たないマンションが、修繕積立金が不足しているのは、維持費（修繕積立金など）を押さえることで分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

[48: 匿名さん]

No.47の発言のとおりです。
売ってしまえば、デベは修繕費にまったく関係がなくなる。

足りなくなれば、修繕積立金を一時徴収か積立金値上げをすればよい。
これが、デベの魂胆です。

賃貸に入っているのではないのだから、皆さん、賢く、賢くなりましょう。

[49: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別物ですが、管理費があまったからといって管理費の削減をするのではなく、修繕積立金に回した方が将来的にはいいのでは。
NO.74さんみたいな考えもありますが、修繕をすることによって資産価値を高めていき、将来売却するにせよ、賃貸にするにせよ、資産価値を落とせばなんにもなりませんからね。

[50: 入居済み住民]

修繕会計を余らせてもしょうがないから下げたんですけど。
修繕積立金が足りないマンションって多いんですか？

[51: 匿名さん]

＞分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

そんなことを言い出したら、どこもそうだと思う。

[52: 匿名さん]

築20年以上のマンション修繕、積立金「不足」43％・本社全国調査
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20061204p5003p5.html

築浅で不足しているところは少ないでしょうが、それは修繕の必要がないからですね。
20年後は必ずやってきますから、問題は先送りにしない方がいいです。

>>50さんのところは月2000円くらい下がったのでしょうか？
　2000円×12か月×20年＝48万円
　100戸だと4800万円
大きな修繕も充分な"タシ"になる金額です。

毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。

[53: 匿名さん]

>管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。

この点同意。
修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明があって修繕積立金にまわすならともかく、
ただ「余りました。修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替という話になる。

修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、管理費の減額と修繕積立金の増額を
議案として出すことができると思う。けれども実際に行なわれるのは、管理費予算は徴収予定額を
適当に各予算項目に振り分け、金額が余るようであれば各項目は水増し。
修繕積立金への振替は、使いきれなかったお金の最後の使い道のように利用されている。

[54: 匿名さん]

＞修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、

そんなこといざ修繕にならないとわからない。日経の統計もどういう根拠で言っているのか
不明。

数年先の工事内容や発注会社を決めているところはマレ。せいぜい工事の１，２年前に
検討するのが普通。

[55: 匿名さん]

必要修繕積立金の額は大規模修繕計画から割り出しますが、２５年なり３０年の工事費総額をその年数・人数・月割りで計算すれば、１戸当りの修繕積立金（月額）が算出されます。
自分のところの修繕積立金がその金額より上回っていれば修繕積立金は将来だいたい大丈夫ということになります。
一度、計算してみてください。但し、大規模修繕工事は全て網羅されてなければなりません。

　例えば　３０年間の修繕計画の工事費総額が　２０億とします。２００戸とすると。
　　　　　計算すると　１戸当り　月　２７，７００円の修繕積立金が必要ということになります。

　　　　　これから、駐車場収入等から修繕積立金に回せる分を差し引くことになります。

[56: 匿名さん]

洩れがありましたので、補足します。
現在の修繕積立金の総額も計算から差し引いて計算してください。

[57: 匿名さん]

>>50さん
あなたのところの修繕積立金の額、上の計算方法でやってどうでしたか？
修繕積立金の額が十分というマンションはすくないので、あなたの所はいいですね。

[58: 匿名さん]

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成２０年６月策定）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

何故、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントなどを参考にして自分のマンションのを作り、これから修繕積立金の金額を決めないのかなあ。不思議でならない。

[59: 入居済み住民]

１回目の大規模修繕工事が終ったところです。

それを受けて長期修繕計画の見直しをしたいのですが、
管理会社が去年のガイドラインに対応できていないとかで遅れています。

さすがに27,778円/戸/月ってことはないですけれど、
10年前から、給排水管更新ぐらいまで含んだ計画立てています。
一時金５０万とか、絶対集金できないですから。

[60: マンション住民さん]

>>53
>修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明が
>あって修繕積立金にまわすならともかく、ただ「余りました。
>修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替
>という話になる。

ブーメランが出来ました。

修繕計画がきちんとあり、30年先も修繕積立金は充分ですよという説明が
あって、還付するならともかく、ただ「余りました。
みんなで分けましょう」という理由で年度末に分配してしまう
という話になる。

↑修繕積立金と管理費の性質の違いより、こっちの方が怖いと思う。

[61: 匿名さん]

>毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。

おいおい、管理費はマンションによって違うだろうけど一戸あたり１万～２万というところが
多いだろ？その中で２千円が毎年どこにいったかわからない程度の金額って？？？

[62: 匿名さん]

減額された分の２千円という意味ですよ。

[63: 匿名さん]

>>58さん
必要修繕積立金の額は、そのマンションによってそれぞれ違いますから、各マンションで計算しなければならないんですよ。
だから、NO.55のように、計算すれば自分の所の修繕積立金の額が簡単に出てきますよ。

[64: 元理事]

うちも管理費削減に成功して、１～２年大幅な黒字が一般管理費口座にプールされました。
総会決議で、修繕積立金への振替を予算承認の形で進め振替ました。＜個別の議案にしなかった。

管理費は今後も10～20％ぐらい余ることになります。
　①定期的に修繕積立に振り返る
　②１年に１月だけ管理費徴収免除月を設定する。
　③修繕に相当する小規模工事や部材購入を早めに行っていく。
　④将来の管理費値上げを先送りする。

個人的には②が妥当かなっと思ってます。
①は、専門の委員会が修繕見直しとともに検討しているはずですが、長期的に管理費が余剰ならばやはり管理費の削減が本来ある姿だと思います。
同時に修繕について一時金や段階的値上げの再検討もあり、正直なやましいところです。

[65: 匿名さん]

>>64さん
管理費があまるんでしたら値下げすべきです。そして、修繕積立金を値上げすればいいんです。
修繕積立金は不足しており、将来的には値上げを検討されてるなら余計この方法がベターと思われます。
一度必要修繕積立金がいくらなのか計算されたらいかがですか。
私のところも修繕積立金が不足するのが、明白だったので、必要修繕積立金を取り敢えず来年から値上げすることが決まりました。しかし、必要額まではまだ足りないのですが、段階的に値上げをそれも早急にしていかねばなりません。遅れれば遅れるほどその額が大きくなっていきますので。
今回は１戸平均１㎡当り月５０円のアップでした。まだ５０円程度の値上げが必要です。

[66: 匿名さん]

どうして頭のいい人ってそんな面倒な事考えるの？
「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。
それでどれ程の労力が削減されるか分かる？

理事会はタダ働きだからそういう発想が出てくるんだろうけど、時給払ったらすぐに赤字だよ。
ボランティアにあれこれいいすぎ。

[67: 匿名さん]

＞「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。それでどれ程の労力が削減されるか分かる？

労力の問題じゃないよ。
公金の適正化の問題だよ。
飲み食いに使う魂胆ありありだね。

[68: 匿名さん]

役員未経験者(>>67)がどうして理事会板で発言するかな？

マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。
管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉

>飲み食いに使う魂胆ありありだね。
↑住宅ローンそんなにきついか？w

[69: 入居済み住民]

互助会じゃないよ。
もちろん親睦会でもない！

[70: 匿名さん]

＞マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉

おぬし、ずばり狙っているな。飲み食いに事欠く貧者はこれだから困る。

[71: 匿名さん]

いや、修繕積立金は、金利の高い口座に入れるのが普通。　管理口座に入れた場合とで、
計算してみると意外にばかにならない違いがでてくる。

マンションは人数が多いから、一戸あたりは少なくても、全体だと結構すごい額になる。
自治会費なんかもそう・・・。

[72: 匿名さん]

戸建住宅約25年以上経過。当初は簡易下水道処理施設、集会所管理等があり高額管理組合費を払っていましたが、現在では下水道処理施設もなくなり、後に集会所として改築利用。当初からの集会所は現存。管理組合費預金も高額になり、必要と思われる金額を残し組合員に返還予定。現在問題になってるのが、入居当時高額管理組合費であったのが現在では減額。暦年の間に何軒か入居者もいれ変わっています。返還金は高額支払った方を対象にという意見が出ています。管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。

[73: 匿名さん]

返還は管理組合が消滅する時以外は出来ませんので、長期修繕計画を長期化させ、それに基づく修繕積立金額を確保した上での修繕積立金の減額で対応しかありません。
この財産は各区分所有者の共用部分の持分割合＝専用部分床面積割合に応じて各区分所有者に帰属されています。

[74: 匿名さん]

>>72
築25年にもなれば、長期修繕も現実的な金額での使用及び計画が定まっているでしょうね。
その上で余剰金があるとしても、私も返金には反対です。

今後の管理費負担や修繕積立金の負担をなが～～～い目で軽減するか、共有部の有益な改装・改築に使うべきだと思います。
例えば、築25年なら高齢者向けの改築箇所は多いのではないかと推測されます。
段差をなくしてスロープ化するなど、検討してはどうでしょう。

[75: 匿名さん]

長期修繕計画を（30年間）１級建築設計事務所に作成してもらい。理事会で抜けている設備をチェックし最新の長期修繕積立金の年度別必要資金を算出して見ました。

毎月の修繕積立金額にもよるのでしょうが、組合員に返還するどころか10年後に不足する試算となりました。
そのことは、以前より予測されましたので修繕積立金の段階的引き上げを実施し月間一戸平均11,000円強と成っていますので、この金額は据え置き、管理費の余剰金年間300万円強を総会議案で毎期修繕積立金に振り替えて不足に対応しようとしている現状です。

管理費返還に驚いている理事経験者です。仔細に計算された事でしょうが、管理費返還又は減額後修繕積立金が不足して集金するようなこの無いことを祈っております。

[76: 匿名さん]

74さん
おっしゃるとおりです。
老婆心ながら、「返金に反対」を正確にいうと、管理組合解消（マンション建替時に建替組合結成するときなど）のとき以外は「返金できない」のです。

[77: 匿名さん]

>>72
戸建住宅団地ですか？
他の方はマンションを前提とした回答になっているようですが。

[78: スレ主です]

1年ぶりに来ました。

>>6に書いたように、昨年の総会で剰余金処分の振り替え時期が遅いことを指摘しました。
なので、今期はちゃんと早い時期に振り替えてくれたんだろうな…と配布された総会資料を見ると、
早いどころか振り替えがされていませんでした。
剰余金処分欄は0円と書かれ、管理費会計に残ったままとなっています。

早速、管理会社に電話をしたのですが、「担当は帰った」と言われ、上司（責任者）と代わって
…と言っても代わってもらえず、「では今日中に担当から電話させます」と言われたのですが、
今のところ連絡なしなので、原因はまだわかりません。

適正化法の改正とは関係ないことですし、1年間の理事会議事録にも剰余金処分については書かれ
ていなかったので、特別な理由は無く、ただ振り替え処理を忘れちゃったのかな…？と思ってしまう私。
毎年毎年、総会資料でおかしい点を見つけては「またか…」と嘆いています。

愚痴になっちゃってすみません。

[79: スレ主です]

担当者から電話がきました。
信じられませんが、特別な理由はなく、振り替えするのを忘れちゃったそうです。

理事会には明日にでも、文書でこの件を指摘しようと思います。

[80: 匿名さん]

＞戸建住宅約25年以上経過。
＞管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。

戸建住宅で、共有財産がなければ、それらの管理費は居住にそのものに対する費用と組合規定にある筈です。
残余財産は各居住の出資の価値に応じて分割、すなわち戸数割りで分割すべきです。

[81: マンション住民さん]

一般会計余剰金の修繕積立金会計への振替は管理規約の変更になるのですか？
管理規約には、
「会計ごとの余剰金は次年度のそれぞれの会計に充当する」
と書いてあるので別会計への資金移動は出来ないと解釈できます。

[82: 匿名さん]

>他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

過大な余剰金の場合は管理費を値下げするか修繕積立金に振替えるかを理事会で総会提出決議案を決議すべきです。
過大でない場合は規約に従い次期管理費に充当すべきです。

[83: 81]

>>82
ありがとうございます。理解しました。
ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。
このあたりは如何お考えですか？

[84: 匿名さん]

＞規約改正
うるさい組合員にそこを突かれたら厄介なことになる。

[85: 匿名さん]

＞ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。 このあたりは如何お考えですか？
標準管理規約の下記規定で過剰な余剰管理費を修繕積立金に振替える総会決議は出来る。
(管理費等の過不足) 第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

（参考）
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -平 成 15年 3月(財 )マンション管 理 センター　より
2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[87: 匿名さん]

>ところで初回に一般会計→修繕積立金会計への振替の総会決議をとったら、 以降は予算書で振替の勘定項目を入れて毎期予算の承認の総会決議で済みますか？

とんでもいない。
原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから、過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
恒常的な傾向ならば管理費、修積金それぞれの見直しが求められますが、管理費の性格から経年劣化してくれば予想し得ない修理費や金額にそなえる管理費の10%程度の予備費項目も必要になるので貴組合の管理費予算の立て方によって予備費は決めるべきです。

[89: 匿名さん]

制度じゃないよ

[90: 匿名さん]

制度じゃないですね。テンポラリーな振り替えなら総会普通決議でいいと思います。
制度化するなら規約改正ですから総会特別決議が必要です。

[91: 匿名さん]

>>90
それが正しい。