剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[401: ピギナーさん]

>>395
>「区分経理の原則」ご紹介ありがとうございます。これはマン管士間でもよく話し合う題材とされていますが、これって区分所有法所管の法務省が出したレポートではなく、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省が出したレポートだよね。

「国土交通省」と「マンション管理センター」の区別ができないのであるから、
笑われても仕方がないのである。

[402: 笑うマン管士]

今度は、法論争に負け恨みつらみの投稿では相変わらずの誤解やパロディーを越え笑わせられるものだ。
まとまな質問のみの回答をさせて頂くね。法論争に負け恨みつらみの投稿への質問は控えさせて頂きますね。

先ずは、御礼を申し上げさせて頂きますね。
No.399匿名さん、本当にありがとうございます。今後共ご支援の程よろしくお願い申し上げます。
元気を貰った気がし、元気になりました。

では、まとまな質問のみの回答をさせて頂くね。

No.396周辺住民さんへ

>マンションを購入するのに必要なのはまず金だろ。法律知識が有る方が望ましいが、勉強してる間に売り切れるわ。
だからこそ、日本人は幼少の頃からの生活主体の勉強が必須で、お国から与えられる勉強のみして満足したら詐欺に会うことになるでしょうね。マンション購入に関わらず常の勉強が大切ですよね。
従って、購入資金も必要ではありますが、騙されない知識も必要となるでしょうね。

>専門知識の乏しい区分所有者や管理組合に適時助言と補佐をするのが、あんたらマン管を始めとした専門家とちがうんか？
>それが、できてないから現状があるんじゃないの？ 素人を馬鹿にして日本人の法律知識の欠如を嘆くより、専門家として
自分たちの非力をまず嘆くべきだろ。
これを言われたら謝るしかないもです。しかし、小生を始めとするしっかりと法論争ができるマン管士もいることだけは理解頂きたいものです。鋭意区分所有者や管理組合に適時助言と補佐でき得る様努力をしていきたいものです。

No.397匿名さんへ

1.　一定期間、アドバイザーとして、理事会に出席されたことがありますか？
理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。

2.　あなたの説を実現できそうな組合に心当たりがありますか？
これら該当監理組合では、先ずは明らかに余剰金が発生する予算立てを止め、着実なる予算編成をし始めたものもあり、更に今まで管理会社の言い分に従い管理費等の定額収納制から弾力性ある収納制に移行し始めたものもあります。
しかし、管理会社（管理業務主任者）からは相当な攻勢を受けています。

3.　あなたが適任と思う理事長が誕生すれば、長期政権となり、汚職や癒着が心配ですが、そのことについて、どう思われますか？
適材適所の管理体制では、受けた重責を真摯に受け止め汚職や癒着何ぞは起こらないと確信しております。仮にそれら動きがあったならば、任命責任者の総会が許すことがない筈です。

皆さんに言いたいことは、法的要求事項を先ずは真剣に受け止めて頂きたいものです。

[403: ピギナーさん]

>>402
>小生を始めとするしっかりと法論争ができるマン管士もいることだけは理解頂きたいものです。
>理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。

（質問）
以下は、国税庁不服審判所の平成25年10月15日決裁であるが、
この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？

http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

[404: 403]

訂正
（誤）国税庁不服審判所　（正）国税不服審判所
（誤）決裁　（正）裁決

[405: 匿名さん]

＞理事会に出席し、管理費等管理と法制度について助言をしております。
こわいですね。
気が付いたとき、その組合はどこにいるんでしょうね。

＞しかし、管理会社（管理業務主任者）からは相当な攻勢を受けています。
管理会社は、どんな攻勢をかけているんでしょうね。
理事会は、理論を語るところではなく、実務を司るところですから、危険性を指摘すれば済むことだと思いますが、担当者は無能みたですね。


＞適材適所の管理体制では、
実現不可能。偶然に、一時的に発生する可能性のみ。

＞仮にそれら動きがあったならば、
露見することはありません。

＞任命責任者の総会が許すことがない筈です。
誰も知らないから、癒着はまかり通ります。

笑うマン管士から改名したら如何ですか
新しい名前は
夢見るマン管士が、いいと思います。

[406: 匿名さん]

＞本当に解るかな？
この掲示板を見る限り、解る人（賛同者）はいないようですが、あなたが参加している理事会のメンバーは賛同しているんでしょうか？

　まさか、あなただけ浮いてるなんてことはないでしょうね

[407: 笑うマン管士]

ピギナーさんへ
　
今度は、徴税意欲満々の国税不服審判所裁決を持ち出しての攻勢ですかね。そもそも、 国税不服審判所裁決は誰のためのなのか？お解りですかね。国税当局のためのセレモニーだよね。大笑いものだ。

とは、言いながら
（質問）
以下は、国税庁不服審判所の平成25年10月15日決裁であるが、
この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
があったので、私見を述べることにするね。

先ずは、民法上の組合に「任意組合」か「人格人格のない社団（権利能力なき社団）」等に区分していることにナンセス感を持つものですね。マンション購入希望者は購入希望の意思を表明しこの意思表明と共に区分所有法第３条団体（管理組合）への加入意思も表明したと考えればなんら「任意組合」と変わらず、更に言えば、同法第８条（特定承継人の責任）から見ても組合構成員は変化しても特定承継人に債務債権が引き継がれるとなっているので「任意組合」との区別化されるものではないものと考えることもでき得るものですね。

とは言っても、以下質問に対し、
>この管理組合が「民法上の組合」であるとした場合、収益事業の課税関係は？
勿論、各区分所有者と国税当局になると一応の回答をすることにするね。

で、国税不服審判所裁決を拝見したが、国税当局は法律を順守する義務を背負っていながらこんな見解を出すとは驚きと以下疑問が残り、更に管理組合運営にも以下疑問が残るものだよね。

国税当局への疑念

争点２　本件賃貸収入は、請求人と本件団地建物所有者のいずれに帰属するか。
イ　法令解釈等
『区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされているものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。』これって本気なのかな？区分所有法では建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する費用のみに対し団体的拘束は受けることになっていますが、そのほかの金銭について団体的拘束できるとなっていません。今回の賃貸収入は後者にあたり各区分所有者に収取権があるもので、管理組合（集会決議）がどうこうでき得るものではありません。身勝手な見解であるとも解釈できるものと考えます。従って、私見としては本件賃貸収入は本件団地建物所有者に帰属すると考えるのが妥当と考えるね。

で、仮に国税当局の裁決通りに管理組合を課税対象にした場合、これら賃貸収入が各区分所有者に降りた段階で各区分所有者には課税はしないことにするのか？大いに疑問ですね。年末調整や確定申告の歳これら収入は当然ながら不動産収入と計上ができ得るものでこれでは二重課税となる危険性が多分にあることになりますね。
それもと、国税当局はこの不動産収入に対し各区分所有者に対し免税証明書を発行なさるのかな？とも疑問を待ちますね。

管理組合への疑念

(2) 争点２　本件賃貸収入は、請求人と本件団地建物所有者のいずれに帰属するか。
ロ　認定事実　(イ) 本件規約について
『修繕積立金は、土地及び共用部分に係る費用として積み立てこれに充当し、修繕積立金及びその利息は、理由のいかんを問わず払い戻さない。』となっている様で、これら規定は古き「標準管理規約」のなごりですが、マンション建替時に管理移転が行われ当然ながら管理組合も精算されることから修繕積立金の余剰金は一旦各区分所有者に支払い割合に応じ返金がなされるもので、これって違法規定だと考えますね。
どうも、どのマンションでも同じかも知れませんが、管理会社（管理業務主任者）の助言機能（ここでは法令改正情報を基に規約変更の助言や法令改正に伴う規約条文の無効になることの助言）が働いていない様ですね。仕方がないっか。なんせ管理会社（管理業務主任者）は会計管理と商社的事務しかできないの現状だよね。

(ロ) 請求人の定期総会等における本件賃貸収入に係る処理についての検討状況（内容諸略）
私見として、「区分所有法では建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する費用のみに対し団体的拘束は受けることになっていますが、そのほかの金銭について団体的拘束できるとなっていません。今回の賃貸収入は後者にあたり各区分所有者に収取権があるもので、管理組合（集会決議）がどうこうでき得るものではありません。」との観念から、この賃貸収入に係る処理について理事会の関与に法外性を感じ、多様な問題を抱えている様ではあるもののこの賃貸収入は管理費会計の収入にすべきと考えますね。
どうも、どのマンションでも同じかも知れませんが、金銭目的についての見識が薄く今一度精査されるべきものですね。

以上がご質問への私見的回答と私見ですよ。解るかな？

何処そかの投稿者のお言葉お借りしますが、この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きますね。 では、さいなら。

[408: ピギナーさん]

民法上の組合に法人税は課税されない。

「６　法人税基本通達１－１－１《法人でない社団の範囲》は、法人税法第２条第８号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、次に掲げるようなものは、これに含まれない旨定めている。
　(1) 民法第667条《組合契約》の規定による組合
　(2) 商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合」

(平成25年10月15日裁決)　別紙１
関係法令等
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi01.html
より抜粋

任意組合等における組合員課税における課税関係については、
下記論文の「第２節 組合員課税の概要」
１ 任意組合等における組合員課税（P.120 ～124）
が参考になると思われる。

パス・スルー課税のあり方
－組合事業における組合員の課税関係とその諸問題－
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/mokuji.htm
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/ronsou.pdf

[409: 匿名さん]

４０７さんへ
区分所有者本人に帰属するという法解釈をとうとうと述べながら、私見は一転「管理費収入とすべき」
一体、何故？？？？

[410: ピギナーさん]

>>407
>今度は、徴税意欲満々の国税不服審判所裁決を持ち出しての攻勢ですかね。そもそも、 国税不服審判所裁決は誰のためのなのか？お解りですかね。国税当局のためのセレモニーだよね。大笑いものだ。

そうそう、裁決書のなかの
「請求人に人格のない社団等に該当するか否かの認識がなかったとしても、法の不知により、法人税法の規定を適用しないとする規定はないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。」
を読んで、へらへら笑うマン管士が目に浮かび、大笑いをしたことを追記しておく。

[411: 匿名さん]

笑われる管理士さん
墓穴を掘り続けるのが理解できないようでは、もう病的だね。

[412: 入居済み住民さん]

何か論議が別方向になった様で残念だ。

笑うマン管士さんと見解とピギナーさんの見解は最終的には同じだ。
何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？

でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。

[413: ピギナーさん]

>>412
>何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？

笑うマン管士氏と見解が異なるので、質問をしているだけです。
しかし、コンメンタール区分所有法でも触れられているのに、
東京地裁平成3年5月29日判決を知らないマン管士も珍しいですね。

＜質問＞
私達のマンションは１、２階がテナントの複合型マンションです。１階でテナントを営業しているＹさんが管理費を滞納しているので、請求したところ、共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金は自分を含めた区分所有者に分配されるべきものであるから、滞納管理費と相殺すると言われました。このような主張は認められるのでしょうか？
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html

＜>>412 入居済み住民氏の見解＞
>でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。

つまり、滞納管理費と相殺できるってこと？？？

[414: 購入経験者さん]

横から失礼

共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金で滞納管理費と相殺できることもありえるかもね

判決はどうかはわからないが、収益金はどうも各区分所有者に与えられるもので、管理組合が直接的に得ているものではなさそう。

[415: 検討中の奥さま]

なんか小難しい話題になっている様子

管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも

区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし

マンション購入検討をやめーた

ああくだらない

[416: 夢見るマン管士]

笑うマン管士ではありません。
この名前をいただくことにしました。
（私がマンション管理士と名乗っている訳ではありません。マン管士は単なるあだ名です）

ビギナーさんのUIRLにあるように、「共有部分を賃貸して得る収入は管理組合に帰属する」との判決が出ているので、これに異論を唱えても無意味でしょう。
つまり、組合が組合活動で得られる収入は賃貸料に限らず、遅延損害金などすべての収入が組合に帰属するといえると思います。

わたしもこの判決のことは知りませんでした。
不勉強でお恥ずかしい限りです。
それでも、雑収入は組合に帰属すると信じて疑いませんでした。
それは、規約違反の総会決議でも、決議は有効との判決が出たりして、「契約の自由・決議の自由」が個人の権利を相当に侵害しない限り、決議をひっくり返すようなことをしなかったからです。

区分所有者に帰属するとすれば、駐車場を初め駐輪場使用料、遅延損害金、はては水道料の差額まで、持ち分に応じて返還しなければならず、組合に帰属することで、組合員に実損はないからです。

むしろ、区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。
一見、当事者の都合は、判決に関係ないように思いますが、判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。


私が不思議に思うのは、この掲示板で、標準管理規約」に規定されていることを、違法であるとする意見があることです。
私は、標準管理規約で規定されていることは、識者が（ここでは必ず弁護士が入っているはずです）適法であると確認していると考えています。

事実、今までに標準管理規約の規定が違法とされて、変更を余儀なくされたことはなかったと認識しています。
多くのマンション管理士は、標準管理規約の規定は適法との前提で理事会でアドバイスしていると思います。

マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。

それから、剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。
売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。
積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。

[417: 不動産購入勉強中さん]

そんなに判決は正しいものですか？
よく、時代の流れに従い敗訴者が勝訴者に変わる現実があります。判決に縛られ発想がフリーズすることに意義や意味があるとは思いません。裁判は、同種訴訟でも原告や被告の主張戦略などで多様な判決がでるものです。
判決を持ち出しての論議は無意味です。

ある方が言っていましたが、「契約の自由」たりとも法律に違反・抵触するものならば無効となり得るとのことには同感します。法律の無視がまかりとおるとしたら法律はなんでしょうか？単なる紙切れ上の文字なのでしょうか？
決議をひっくり返すことができないのは、その決議をした集団やメンバーの力量が適法精査ができないからではないでしょうか？と疑問を持ちます。日本は法治国家ですから、法律が最優先されるべきです。

「区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。」とのことですが、区分所有者の権利を例え煩雑な事務処理や負担増があっても守るのは組合の責務であり、仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
でも、標準管理規約は単なる参考書ですから、前に書いた通り法律さえ無視できる組合にはこの程度でよいのかもしれません。

私も不勉強かもしれませんが、標準管理規約を拝見するに各条項にコメントがついていますが、重要な条項にはそのコメントがなくあっても区分所有法や民法等の法律との関連性が希薄で、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。

「マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。」これらでは不足です。 マンション管理士には絶えず勉強をして頂いて仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
でなければ、マンション管理士の仕事は人間がやるべきものではなくなります。コンピュータで結構な話になります。

「剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。」 これまた疑問です。
区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。

[418: 前にも出てきた]

管理規約は、押しつけられるものではなく、
「自分たちで作り上げるもの」と言う意識が希薄なのでしょう。
民法は、ドイツ型の法律です。
区分所有法は、アメリカ型の法律です。
区分所有法の中に「規約で別に定めることができる」とした内容や
自己責任の部分が多いこともアメリカ型法律の特徴です。

ここの議論の中に標準管理規約が度々登場し「守る」「守る必要なし」と
出てきますが、自分のマンションの管理規約は、
あくまでも自分たちが作った（承認した）規約です。
強行規定で定められた内容に反する規約は無効になるでしょうが、
そうでない場合は、当然守らなければならないものなのです。

何度かこの場でも述べているように、
管理費の余剰金を修繕積立金に振り替える事をするならば、
規約に則っとってしなければなりません。現規約で定められてなければ
先ず規約の中の使途や目的、剰余金の扱いの一部変更をする事が先です。

民法を出してきて、「出来ない」と言っても、
手続きを間違えなければ総会で規約変更とその後の決議で修繕積立金に
振り替える事は可能になります。

法律を無視するのではなく、遵法の中で出来ることを「出来ない」と言うのは
法律論を振りかざし、資格と肩書きで押し切ろうとする何者でもないと考える次第です。

[419: 夢見るカン管士]

>そんなに判決は正しいものですか？
前にも言いましたが、控訴しなければ、その判決が法的な決定事項となります。
控訴中ならば、判決は確定していません。

＞多様な判決がでるものです。
他の裁判で違う判決が出るかもわからないので、判決には従わないと、いうのですか？
そもそも、確定判決を「そんなに判決は正しいものですか？」なんて言ってたら法治国家とは言えません。

＞判決を持ち出しての論議は無意味です。

恐ろしいことをシラっというのですね。
総会で剰余金処分案を可決
↓
あなたが違法と主張して提訴
↓
判決は合法（最高裁判決）
↓
あなたが、「判決を持ち出しての論議は無意味です。 」と、主張

こういう構図ですよ

[420: ピギナーさん]

>>415
>なんか小難しい話題になっている様子

>>412 氏の解釈に従えば、

管理費等の滞納者は、
１．管理費等の滞納とは関係なく、共用部分を賃貸することで管理組合が
　　得ている収益金のうち俺に分配されるべき分を現金で支払え
２．管理費等の滞納分と共用部分を賃貸することで管理組合が
　　得ている収益金のうち俺に分配されるべき分を相殺しろ
のいずれかを選択して主張することができる。

となるが、本当にこれでいいのか？　という単純な話です。

[421: 夢見るマン管士]

>仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。
判決が確定すればそれに従いましょう。

＞ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
管理会社ならいざ知らず、剰余金処分が組合の搾取ですか。
役員もまた区分所有者です。自分が自分から搾取するんですか？

＞標準管理規約を拝見するに、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。
ならば、規約を作成する際に標準管理規約で不審な条文を採用しなければよいのです。
出来上がった規約は、遵守するよう、区分所有法に書いてありますね。


＞仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、
法律の条文は包括的に書かれていることが多く、法に基づき、この訴えではこう結論するというのが判決です。
剰余金のケースでは、合法との判決が出ていますと指摘するのがマンション管理士の仕事です。
自分の解釈を押し付けるのが仕事ではありません。

＞組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
当然ですが、法や判決に基づき、保護します。
剰余金では、合法（区分所有者の権利を侵害しない）と出ています。

＞区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。
当然ですが、管理費・積立金の会計がひっ迫していない（後日の値上げの可能性が低い）事も価格決定の一つの要素であります。
徴収が過剰であるかどうかは、各組合で組合員が感じることで、剰余金の振替が即過剰な徴収になるとは思いません。
総会で議論し、決議すればよいと思います。
マンション管理士は
管理費・積立金を変更する事により発生するメリット・デメリットについてご説明します。

最後に
マンション管理士は、マンション管理の専門家であって、法律の専門家ではありません。
中途半端な知識で法解釈の持論を主張する事を、私は良しとしません。
私は、マンション管理士に、確定判決に従って仕事をしてほしいと思います。

[422: ピギナーさん]

>>420 の続き

標準管理規約では、区分所有法第19条に規定する共用部分から生ずる利益（※）に関し、
「別段の定め」を置いている。

マンション標準管理規約（単棟型）
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

第29条関係コメント
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

（※）（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[423: 夢見るマン管士]

＞第29条関係コメント
＞機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる

専用駐車用（承継する専用使用権のある駐車場）についても、別会計にすることが必要でしょう。
賃貸の機械式駐車場の場合は、区分所有者全員に使用権があるので、積立金会計でもよいと思いますが、専用駐車場は使用権のある者が限定されるので、全区分所有者から徴収した積立金で維持管理をするのは疑問が残ります。

スレの趣旨と違ってすみません。

[424: 匿名です]

＞４２２
規約に使途を明確に規定している場合が多く、
別段問題になるとは思えないのですが、
何を主張したいのでしょうか。

＞４２３
趣旨と違ったついでに書き込みます。
ピロティイ部分の分譲された駐車場は、
駐車場管理費として一定以上の金額を徴収し、
駐車場の管理費用に充当している場合が多い。

もし、この様な徴収方法が規約に記載されていない場合は、
規約の改正が望まれるが、ほぼ漏れがないと考えられます、
皆さんの組合では、如何ですか。

[425: 不動産購入勉強中さん]

またまた、論議が変な方向になっている。

判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決に縛られるより、如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが管理組合の使命です。管理組合と言っても法人化されていない管理組合はどちらかと言うと管理者そのものと解することができ得るものです。
つまり、管理者は如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが使命で、管理費余剰金を無責任に貯め込む様な過剰負担強要をしたり、目的外に付け回したりして、本来各区分所有者から見れば生活費に苦慮していることに何も目を向けないことは、真なる区分所有者の利益ではないものです。余剰金が出たり、その余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入をしたりする様な安直な負担要求や会計管理は、各区分所有者から見れば甚だ迷惑な話です。

簡単に言えば、物の売買で釣り銭がもらえないことに何の理解を求めることができるでしょうか。
マンション建替円滑化法では、建替決議がなされたら管理組合は即時解散し会計清算をし、一旦管理費等余剰金は支払割合で各区分所有者に返金し、建替え賛同者は各々資産を持ちより建替組合を結成をしろと言っており、管理費の様な単年度清算ができるものくらい即時清算し余剰金くらいは払い戻しをすべきものです。
小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。

マンションは生活の場で、全区分所有者の総意的生活（建物の管理）はあるとは言え最低保証・保護されるべきは各区分所有者の生活（迷惑・無謀行為は除く）です。
従って、管理組合（管理者）は管理負担を求めるならば使途や目的を定め最低限の要求をし、これらを逸脱しない様内部統制を掛け、余ったたら各区分所有者にお返しするべきです。
諸説はあると思いますが、諸説より生活が最優先されるべきです。諸説や過去の判例に縛られ最低保証・保護されるべき生活をないがしろにしたら本末転倒です。

以上が、管理費等の会計管理理念に対する主張です。この主張に異論を唱える方々は、相当な金持ちか生活費に苦慮している区分所有者の敵になります。

また、マンション管理についての疑問があります。
マンション管理士試験には、マンションの管理に関する法令及び実務に関することが含まれ、弁護士や司法書士とは職業領域には違いはありますが、一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし、これら見識を持って管理組合に対し指摘・助言をして頂けなければ存在意義はありません。
ある方の主張が正しければマンション管理士は無用な長物で、更に言えばここで諸説を語っている方々がマンション管理士ではなければ、このサイトは単なる諸説主張の場になり何も得るものはないものです。

[426: 夢見るマン管士]

＞判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決ではなくて、現在有効な判例です。

＞マンション建替円滑化法では
建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
せめて、判例くらいは読んでから反論してください。

＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
この考えは「唯我独尊」、「自分の意見＞判例」です。
キリストか、お釈迦様に任せましょう。

＞小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。
全く無関係な例です。

判決（抜粋）
　「共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されてはじめて、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が発生するものというべきである」として滞納管理費等との相殺を否定しました。

判決を読めば、こんな例が無意味だとお分かりになるはず。

[427: しんじん]

地裁、高裁と積み上げていった判決も
最高裁でいとも簡単にひっくり返される事があります。
地裁や高裁の判決も判例なのですが。
判決は、その時々の時代背景に左右されることもあると考えます。
「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。

[428: 匿名さん]

区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総 会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[429: 不動産購入勉強中さん]

どうも区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
の「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

未だ判決や諸説に縛られ、守るべき生活をないがしろにしている様です。
生活無くしてマンションはなしです。

＞建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
＞剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
と言われましても、会計年度末に清算でき得る管理費は清算し各区分所有者に返金することに各区分所有者に損害を与えるものなのでしょうか？民法では共有財産については全共有者同意と言う形で国民の権利を保証しているもので、権利を擁護できないマンションのルール何ぞに存在意義はありません。
建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。

＞「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。
管理費と修繕積立金には違った目的で各区分所有者から徴収したもので、管理者（理事長）と各区分所有者との契約関係上、如何なる手段を以ても振り替えは不可能です。後にも述べますが建築行政と不動産業行政の国土交通相の下請けのマンション管理センターからの要らぬ不法的思考に洗脳された方々が考えるものです。この主張は断固変える気は毛頭ありません。
この思考は、国民の権利を擁護した思考です。
ブッチャケですが、長期修繕計画をしっかり立て維持していれば、管理費を積立金に振り替えることは無用ではないでしょうか。定期的な管理ができない管理組合の甘えで姑息な思考です。悔しいならば先ずは長期修繕計画をしっかり立て維持をしやがれです。

＞＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
＞ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
一つ考え間違いをしている様です。
マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。

最後に再掲のマンション管理センターの「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
－「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」です。
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf#search='%E5%8C%BA%E5%88%86%E7%B5%8C%E7%90%86%E3%81%AE%E5%8E%9F%E5%89%87'
よく読んでみましたが、本報告書の位置づけとして『本報告書は、管理組合の財務会計に関する基礎的な事項を取り上げているが、特に、財務会計のあり方に関心のある管理組合の役員の方々や自主的に管理されている管理組合の役員の方々などにとっても、参考となるものと考えられる。』となっており、「標準管理規約」に続く参考文献で何の法的精査何ぞはされていないもので、これまた法曹関係者がいない様でこれを根拠になせる論議はお止め頂く方が得策です。（以上）

[430: しんじん]

区分所有法では、管理組合の運営については、
自己責任と自己完結を求めています。
（「規約により別段の定めをする事ができる」としている部分）
建物内での住民自治を許諾している点を考慮すれば、
総会で、規約を改め、余剰金を
管理費から修繕積立金に振り替える事は可能であると考えます。
区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

[431: ピギナーさん]

>>429
>「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
>ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

以下は、
国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の抜粋である。

＜イ　法令解釈等＞
ところで、【区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされている】ものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

＜ロ　認定事実＞
本件規約には、共用部分から生ずる利益の収取について別段の定めはない。

[432: ピギナーさん]

>>429 氏は、
管理組合を民法上の組合であるとしながら、
>建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。
と主張する。

民法 第676条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？

[433: 不動産購入勉強中さん]

またまた、国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の再掲です。この件については区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
を法務省と国税当局の解釈差異があるもので、法務省側はあくまで当条文には「管理組合」の文字がなく「管理組合」の関与性がないものとの思いを貫いているものです。

要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

＞民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？
大変面白い質問です。
因みに、民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
１． 組合員は、組合財産についてその持分を処分したときは、その処分をもって組合及び組合と取引をした第三者に対抗することができない。
２ 　組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
この質問には第２項が最適だと思いこれを根拠に回答します。
組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
＝組合員は、清算後は組合財産の分割を求めることができる。
で、ここの清算は「計算し収支関係をはっきりさせる行為」も含まれ、管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。
従って、一般的に定期総会の場での決算報告で全区分所有者同意が取れればここで議論になっている管理費余剰金は翌年度への繰越や修繕積立金への編入は可能ですが、全区分所有者同意が取れず区分所有者からの分割請求があればここで議論になっている管理費余剰金は全区分所有者に分割返金ができることになります。

法務省筋からは、マンション管理組合を民法上の組合「任意組合」とすることに違和感がなく、この線での思考は可能である様な話を耳にした。要は、どの組合形式を採用しても各区分所有者の権利が最優先されるべきとの見解を持っている様です。

[434: 不動産購入勉強中さん]

追伸：区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

区分所有は区分所有物権のことです。
共有はある物権を境なく所有し合うことです。

但し、区分所有法では建物管理やその使用についてのみ共有財産で要求されている全所有者の合意を免責しているだけで、これら目的以外の金銭（ここでは管理費余剰金）は区分所有法ではなく民法に譲っています。

その仲立ち条文は、
区分所有法第２８条（委任の規定の準用）
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第６４９条（委任：受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
です。

なお、民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）に対する思考は必須ですし、
民法第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
民法第２５３条（共有物に関する負担）
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
は若干区分所有法と近い条文であることを追記します。

[435: ピギナーさん]

どうも「組合事業に係る組合員への損益分配」のことを言っているようであるが、
「組合事業に係る組合員への損益分配」と民法 第676条に規定する
「組合財産の分割」とはまったく別のものである。

[436: 匿名さん]

共有財産も区分管理です
記載されていないことは当然民法

[437: 不動産購入勉強中さん]

大変面白いヒッパリです。

小生は、「管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。」と言っているが、『組合事業に係る組合員への損益分配』について何ら述べていない。

まして、勘違いも面白いのだ。

＞共有財産も区分管理です。
はたして金銭的共有財産は区分管理かな？
区分所有法第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
であり、当法律はあくまで「建物の区分所有」についての法律です。「金銭的共有財産」は適用外で当然民法で管理されているものです。

そろそろ、結論がでた様です。
管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。
関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。

[438: しんじん]

>>437
決算と清算とは異なる行為ですよね。

[439: 匿名さん]

横から失礼します。

私は区分所有者ですが、「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくる、

との理解でよろしいでしょうか？

仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？

[440: 笑う区分所有者]

>>429
>マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
>中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。
>>433
>要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
>ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
>どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
>再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

ここまで言い切れる「マンション管理士」って凄いですね。きっと最難関の論述式国家試験に合格されたんでしょうね。
それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～

[441: 笑う区分所有者]

「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

[442: 匿名さん]

>「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

違います。マンション管理センターの管轄で、賞罰規定もありません。

[443: 不動産購入勉強中さん]

またまた、大変面白いヒッパリです。

＞決算と清算とは異なる行為ですよね。
決算⊂清算で、清算の一部に決算がある。
清算とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。です。

＞「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくるとの理解でよろしいでしょうか？
現金か振込でキャッシュバックです。（現金より振込が妥当です。）
＞仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？
訴訟しかないです。ただし、訴訟費用と返金額との対比で決めるべきです。
着実な管理費徴収額設定がされていることから訴訟費用＞返金額だから、この手の問題は表面化し難いものです。
でも、総会ではこれら根拠は主張し議事録記録化を要求はした方が得策です。

＞それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
＞弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～
いくら有識者でも請負元の国税当局の意に反することはできないものです。
行政当局は、有識者として関連職経験者を都合よく使うものです。

[444: 笑う区分所有者]

>>443
>訴訟しかないです。

訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、
訴訟代理人をお願いすることはできますか？

[445: 不動産購入勉強中さん]

＞訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、訴訟代理人をお願いすることはできますか？

訴訟代理人は、弁護士か司法書士（限度額あり）です。
法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

[446: 爆笑組合員]

>>445
>法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

あらら、ずいぶんと無責任な資格なんですね。
そういえば、弁護士に相談したら鼻で笑われそうな内容しか書いていませんものね。
ところで、マン管士にしかできない業務ってありますか？

[448: しんじん]

何度も尋ねますが、
決算と清算は全く異なる行為ですよね。

[449: 不動産購入勉強中さん]

口説いヒッパリです。

＞マン管士にしかできない業務ってありますか？

『マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。』です。
しかし、当資格業務は当資格は業務独占を狙ったものではなく、ハッキリ言って誰でもでき得る業務でもあります。

業務独占資格である弁護士や司法書士の業務はできません。

＞何度も尋ねますが、決算と清算は全く異なる行為ですよね。

清算の一部に決算があると考えますし、会計決算は、管理者（理事長）と各区分所有者との管理費使途業務に関し金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理するもので、精算とも言えるものです。

この掲示板には口説いヒッパリがあり、ハッキリ言ってマンションには価値がないものと思うしだいです。

[450: ピギナーさん]

＜法令用語としての「清算」＞
清算とは，清めて計算する語意から，法人その他の団体が解散したときに，財産関係を整理することをいいます。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/7245/