剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[301: 匿名２号]

匿名さんへ

区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、共用部の負担（管理費）と共用部からの利益（駐車場利用料）は相殺でき得るもので、駐車場利用料は管理費の収入として扱う方が合理的・合法的です。

また、管理費と修繕積立金には互いに契約関係
契約当事者：管理費＝各期理事長と各期区分所有者　　修繕積立金＝長期修繕計画期間中の理事長とその期間の区分所有者
目的　　　；管理費＝共用部の点検や運転等の管理等　修繕積立金＝長期修繕計画による定期修繕や不測事態への対応等
が違っており、互いに独立していることから双方間の資金融通はできないものです。

[302: 匿名さん]

管理費、脩積金それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[303: 匿名さん]

302さんのご意見が常識的且つ現実的ですね。

[304: 匿名さん]

>>264 （2012-01-28） にて既出

[305: 匿名２号]

３０２さんのご意見が常識的且つ現実的でないよ。

両会計は目的や契約関係に相違があり、各々で自律的かつ独立的な管理運営が求まられるもので、金銭管理特に余剰金（全区分所有者の金銭共有財産）の処分は区分所有法対象外で民法の共有物変更に当たるもので総会決議と言っても全区分所有者の同意や賛成を得ることが必須である。

よく言われることだが、不足がちな修繕積立金を維持させるために管理費余剰金を編入することが肝要だとか、管理費余剰金は翌年度繰越もあり得る話だとか、言われるが、前者についてはしっかりと長期修繕計画を立てその適切性を維持させた上で修繕積立金額増減をすれば不足状態にならず、後者については翌年度に必要な管理事業に必要な管理費設定を各会計年度で決め徴収すればよい話でこんな繰越話はあり得ないものである。

要は、民法の債権目的を的確に運営していあらず、管理費等徴収事務の簡素化（管理会社の事務怠惰へのなびき）に乗せられているだけで、理事役員の本来責務を完遂していないものだ。先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

[306: 匿名さん]

>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

[307: 上から目線]

>>293
管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。
だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

あなたがＭ管理士や業務主任者ならば、この様な回答はしないだろう。
この様な自分に都合の良い回答で混乱させる意図が理解できない。
指摘されている４８条の内容はその通りでも、
例えば、標準管理規約の２７条、２８条では、
それぞれの使途が定められており、
自分のルールを適用させて良いとは記載されていない。

常識や現実的と言う言葉で規約を曲げる前に、
規約をそのように改定してから行うべきであろう。
理想論かも知れないが、ルールを無視すれ事が許されるならば、
管理費の滞納がまかり通る事の第一歩となる。

[308: ピギナーさん]

ご存知のように、>>264（=>>302）は、マンション管理センターの
下記オフィシャル・レポートの８ぺージからのコピペである。

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[309: 匿名さん]

>管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。 だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

理屈にもなっていません。
もう少し勉強してから参加しましょうね。

[310: 匿名さん]

機械式駐車場の修繕どうすんの？
っつか移し替えなくても管理費と修繕積立金のバランス変えたら終わるだけの話で
時間かけてそうするか、すぐにやるかの違いだけ
余剰金の使い道も無いわけだから、特別修繕会計に割り振って
区分所有者に厳しく見られる総会の決議で用途を決定することで問題無いと思う

ただし、特別から一般の振替はおかしい
管理費を上げるべきところ

[311: 匿名２号]

ピギナーさんへ　

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
を拝見し、何か矛盾性を感じたしだいです。

当該レポートでは『それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計（管理費会計または一般会計）と大規模な修繕工事費に備えるため会計（修繕積立金会計または特別会計）は、区分して経理する必要がある。』言いながら、『管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。』と言っており、これでは、管理会計は修繕積立金の一部化になりますが、総会決議であれば混同にならないのか？大いに疑問を感じます。

また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

簡単に言えば、管理者（理事長）が会計年度内の一般管理業務に必要だとして請求されたお釣りが余剰金で、一般的にお釣りは負担者に返金されるものですし、これらは日常生活でのスーパー等で買い物でも行われているものです。
仮にスーパーで買い物をした際にお釣りが出た場合、スーパー側から次回買い物での支払用として保管させて頂くとか、別フローでの買い物に回させて頂くとか、言われたらどの様に思うのでしょう。小生はこれらの意味不明の弁を無視し即時釣り銭の手渡しを強固に要求することにします。

更に言えば、当該レポートの添付会計報告書式を拝見し、駐車場使用料が管理と修繕積立金の両方の歳入になっており、ここでもそれぞれの会計を混同している様なもので、本文との矛盾性を感じます。

因みに、マンション管理センターは標準管理規約を基本として思考しかできず、民法的な思考ができない団体で、面倒な会計処理をしたがらない管理会社（管理業務主任者）への配慮しかできないものです。だから矛盾性あるレポートを恥じらいもなく作成し公開することができるものです。

[312: 匿名２号]

>>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

>出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
>総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

匿名さんへ

仮に理想論であっても管理者（理事長）にはこれら責務はあります。（区分所有法第２６条）また、臨時の資本移転は合法的なものではありません。各々会計でしっかりと予算化をすれば、資本移転なんぞはあり得ないもので、むしろ臨時の資本移転をすることは管理運営の怠慢性を自己披露するもので恥べきものです。管理者（理事長）には善管注意義務が課せられており、こんな無様な会計処理しかできない者は管理者（理事長）を辞任させることが肝要です。

[313: 匿名さん]

↑脳のない組合から一生懸命に過大予算獲得して不必要な補修費で暴利を得ようとする管理会社の理屈としては良く分かります。
これをさせないためにも過大管理費の資本を脩積金に移転させることは当然な事です。残念でした管理会社さん！

[314: 匿名さん]

>>313
脩積金て、何？
管理会社から馬鹿にされるような過ちを２回もするなんて。

[315: 匿名さん]

＞脩積金て、何？

教えて差し上げましょう。脩積金とは修繕積立金の略語ですよ。

[316: ピギナーさん]

標準管理規約では、管理組合外部への資金の支出に関する事項は定めているが、
管理組合の各会計間の原資の移行については規定していない。
したがって、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項であるので、
総会の決議によることになる。
もちろん、会計処理細則を定め、この旨を規定しておくこともできる（※）。

（※）マンション管理センターによる会計処理細則の参考様式
　　　（第20条に「原資の移行」を規定）
　　　www.mankan.or.jp/12_member/syosiki/s_23_00.doc

[317: ピギナーさん]

>>311
>また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

基本的なことであるが・・・
権利能力なき社団の財産は、構成員の総有であり、各構成員には共有持分権がない。
つまり、法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、
区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、
もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

（関連情報）
以下は、預金保険機構のホームページ「預金保険制度の解説」からの抜粋である。
「マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。
一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。」

[318: 匿名さん]

管理組合は一般には権利能力なき社団ではあるがそれには必要条件がある。（最高裁判例昭39・10・15）

[319: 匿名さん]

>>309
区分経理じゃないの。

[320: 匿名さん]

>>309
管理会社の方は、丼勘定が好きなのよ。

[321: 匿名２号]

ピギナーさんへ

「標準管理規約」は法律でない。
故に、法的強行規定が優先されるもので、民法上の債券目的や共有物変更の強行規定が最優先されるものです。
因みに、資産移転規定は民法の共有物変更の強行規定で定められています。総会決議何ぞは当該強行規定の足元にならないものです。　

[322: 匿名２号]

ピギナーさんへ

＞法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

であれば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
はどの様に解するものなのでしょうか？
管理費等の出資割合（共有持分権）は区分所有法第１４条（共用部分の持分の割合）
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
で決定されるもので、これら権利主張は区分所有者の権利です。
現に、マンション建替円滑化法での建替決議の権利移転ではこの理念が採用されています。

最後に一言ですが、マンション管理運営では、民法や区分所有法を管轄する法務省と管理適正化法や建替円滑化法及び標準管理規約を管轄している国土交通省から精神分裂的関与を受けたいるもので、未だ確かな存在や地位を持っているものではありません。それ故に確固たる管理運営理念がなく諸説が乱在するものです。

[323: 匿名]

いやあ皆さん。すごいですね。剰余金でこれだけ盛り上がれるとは。
弁護士志望の学生の議論みたいです。
特に剰余金処分が、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなど、目からウロコです。

「積立金の取り崩しは総会決議が必要」と標準管理規約に書いていませんでしたか？
総会決議ですぐに元に戻せるものが、なんで「民法の共有物の変更」に当たるのですか？
共有の建物を改築するなら、もとに戻すのに費用も掛かるし、損害を被る共有者もいるかもしれませんから
「共有物の変更」になりますが、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると
思いますか？
ましてや、もとに戻せなどという判決が出ると思いますか？
おまけに、総会で「提訴」と裁判費用の予算が承認されない限り、裁判費用は個人負担です。
誰が提訴しますか？
総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
だから「机上の空論」と言われるのです。

それから、「規約違反で無効」「裁判」「損害賠償」などという言葉が頻出していますが
「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
恐れながらと、裁判に訴えても「違反であるが実害がないので決議は有効」と判決が出て終わりですよ。

そもそも、剰余金処分を個別の議案にしている組合のほうが少ないそうです。
（ある監査法人が言ってました。）
、
こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。

なお、マンション管理組合において一般会計・特別会計と言って、国の一般会計・特別会計と混同しているように見受けられる発言がありましたが、正しくは管理費会計・（修繕）積立金会計です。
特別会計として考えられるのは、駐車場会計・水道会計などです。
（修繕）積立金会計のようなしばりはありません。

[324: 匿名２号]

匿名さんへ

再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

「標準管理規約」での修繕積立金の取り崩しとは
「標準管理規約」第２８条（修繕積立金）
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
と言うもので、区分所有法上の建物管理条項や解体条項（建替円滑化法の権利移転条項）にあたり、当然総会決議が必須であるものです。

＞総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
＞こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。
果たして如何なものでしょうか？確かに自分の誤った認識の常識と違う意見者をとかくクレーマーと評して排除したがるのは人情ですが、また、総会は無責任・関心な者達が自分の誤った認識の常識に追証を与える場（馬鹿な理事役員が馬鹿な区分所有者を騙す。）になっているだけで、そろそろ是々非々的な論議ができ得る場にすべきではないでしょうかと思うものです。なんせ、誤った認識の常識より法律が優先されるものです。また、こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば組合は大混乱に陥るのは当然でしょう。誤った認識を常識としてきた者達（管理組合）は認識改心を求められると混乱するものです。でも、この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。

そろそろ、「標準管理規約」を基にする論議から脱却して頂きたいものですね。

[325: 匿名さん]

法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ないが、
区分所有法は住民自治を優先するところが多く、
各所に「別段の定め」なるものが出現し、
規約に於いて「別段の定め」を優先させることができると謳っている。
しかし、その部分（自分の都合が良いところ）だけを抜き取り
だから「修繕積立金と管理費を混同させても良い」とはなりません。
別の規約条項の中にそれぞれの使途がきめられているからです。
総会の決議のみで、
管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。
ただし、各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、
この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
ここに登場する方の多くは、法や規約の一部のみを振りかざして
自分の主張を押しつけていますが、もっと全体を読み下さないと
誤った結論に導くことになりかねません。

[326: 匿名さん]

>総会の決議のみで、 管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。

論拠が全くないね。

[327: 匿名さん]

>>326
わからない人だ。
規約に触れる場合は、規約変更が先でしょ。

[328: 匿名さん]

>>326
貴方は管理会社のフロントでしょう。
自分の都合に合わせて
管理組合の剰余金を動かすのは止めましょう。

[329: 匿名]

＞資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると思いますか？
＞「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
この２点について反論がありませんね

＞再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
実際の組合で、標準管理規約ではこうだから、自分たちもこうしようなどという事はありません。
自分の組合の規約に拘束されます。

標準管理規約と違う規定をしている組合では、標準管理規約は何の拘束力も持ちません。
（標準管理規約を採用している管理組合では）規約に違反・・・・の、（　）を省略しているだけです。

[330: 匿名]

329です。
>この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
確かに、その通りです。

唯、剰余金の積立金会計への移行が違法だと主張する事の功罪を考えて欲しいと思います。
あなたの知識、能力はもっと組合にとって有意義なことに使ってほしいと思います。

例えば、規約改正、修繕工事への競争原理の導入、管理委託費の適正化、長期修繕計画の検証など、組合にとって、もっと重要な課題は沢山あるはずです。

私は、有能なのに方向が少し変なために、クレーマー扱いされている人を少なからず知っています。
そして、先入観のために、その人たちの正当な発言までもが無視される場面も何回も見ました。

[331: 匿名さん]

(議事)
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

[332: 匿名２号]

No.330匿名さん

ありがとうございます。

[333: 匿名２号]

No.329匿名さん

＞申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。

もし、No.329匿名さんとNo.330匿名さんとの関係や意見して良いかはは解りませんが、
国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
では『マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているもの』とのことです。

つまり、参考文書的な存在となります。
これを丸呑みした際には、これの背景や文言は正式な規約となりますが、違った規約を策定する権利は保証されています。
小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません。

ご理解頂ければ幸いです。

[334: 匿名２号]

No.325匿名さんへ

貴殿論議に矛盾性を感じる。
＞法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ない。
これは民法規定（特別法である区分所有法を含む）で言われているもので、当然なことである。
一方、
＞各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、 この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
とは、規約は区分所有法の内部規定類の総称であるが、区分所有法では建物管理については法的規定はあるが、建物管理に関する金銭管理は民法に預けているもので、規約の範疇外事項である。

規約で如何に定めても、民法の共有物の変更規定には何ら抵抗がでいないものである。
因みに、民法６６７条（組合財産の共有）
各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。
から、管理組合財産は全区分所有者の共有財産で、財産目的の変更は
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
に法的拘束を受け、単なる規約や総会決議で管理費と修繕積立金への編入及び余剰金の翌会計への繰越はできないものである。

[335: 周辺住民さん]

議論があるようだけど、積立金会計への繰入が違法だとしても、

一時的に積立金の値下げと、管理費の値上げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

そしたら、初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。

区分所有者が認めたらそれ以上、何を問題にするの？

[336: 匿名さん]

ＮＯ３２５です。
貴方の主張は、正しいと思います。

「規約で定めている」と言うことは
他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
区分所有法の３０条では、
「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は・・
規約で定める事ができる。」となっていることから、
規約の中で、
「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」とした
条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

むやみに剰余金を修繕積立金に移行することを
「総会の決議があれば可能である」と言っているのではありません。

[337: 周辺住民さん]

すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

[338: 匿名２号]

No.335周辺住民さん　

＞一時的に積立金の値上げと、管理費の値下げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

いや違いますね。
この議案は各々の会計を独立的に管理されていることとなり、

＞初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
の様な各々の会計を混同的に考える様な思考とは違います。

一般的には、修繕積立金の根拠である長期修繕計画がしっかりしていないか、不安定状況で恒常的に修繕積立金に不足感があり、管理費を定額化した都合で管理費に余裕感があるものですが、『積立金の値上げと管理費の値下げ』の対策を講じれば、共有物変更手続き（全区分所有者の同意）を取らない姑息な余剰金の編入と言う不法行為は根絶されるでしょう。

[339: 匿名２号]

No.336匿名さんへ

＞「規約で定めている」と言うことは他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。

そうはなりません。
区分所有法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
つまり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上は必ずしも他の区分所有者の同意を得たものではないので、『他の区分所有者の同意を得ていること』ことにはなりません。

再三申し上げていますが、区分所有法での建物管理は日常的な管理や修繕施工等の是非を問い実施することの範疇で、この後から発生する金銭管理（管理者（理事長）の債権は、民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
⇒受任者（管理者（理事長）は、委任事務を処理するについて費用を要するときは前払請求ができる。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
と言う民法範疇で、規約で『管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する』としても目的使用やしっかりとしていない請求を招くことで無効となるものです。要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

[340: 匿名です]

>>339
原始規約が規約として成立する時をご存じか。

[341: 周辺住民さん]

プロセスと思考が違っても、結果としてB/Sの数字が同じやんかということ。

目的と結果が同じなら、プロセスや手続きを省略変更してもいいんじゃないか？

あくまで、組合員の合意が前提ですけど。

[342: 匿名さん]

＞要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

区分管理は当然としても、如何なる場合でも資金の相互融通は出来ないとは言い切れない。
管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にあるので、特別会計から普通会計への資金融通は普通会計の一貫性を阻害するので出来ないが、普通会計の余剰資金が或る年月の間に過剰になった場合は、長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。

[343: ピギナーさん]

匿名２号 さん
いきなり、「民法上の組合（任意組合）」や「（狭義の）共有」の
話を持ち出しても、議論が空転するだけです。
少なくとも、
区分所有法３条団体が法人ではない場合において、
１．団体の法的性格（法的性質）は？
２．団体の共同所有財産の所有形態は？
などを整理してから、話を進めたほうがよいと思います。

[344: 匿名２号]

No.340匿名さんへ

＞原始規約が規約として成立する時をご存じか。

成立する時については重々承知をしている。
ただし、この成立する時の事務処理に聊か疑問がある。
マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とし、民法や区分所有法及びマンション周辺法律を知らないことを良しとして、違法状態の「原始規約」を承認承諾させているものです。

仮に、マンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾しても、この「原始規約」に違法性があれば、民法上の強行規定により承認承諾を無効にでき得るものです。
●民法第９４条（虚偽表示）
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
まして、マンション購入者に対し、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）がこのマンション販売業者が決めた「原始規約」を承認承諾することを売買契約要件とすることがそもそも違法であり、売買契約と規約成立は民法でも次元が違うものです。

売買契約は、マンション販売業者（宅地建物取引主任者）とマンション購入希望者との間の契約事項で、規約成立は区分所有法第３条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の通り、全区分所有者間の相互契約であり、契約上の債権債務関係が違っているもので、これらを混在させることは、マンション欲しさにマンション販売業者（宅地建物取引主任者）がマンション購入希望者を騙すものです。

[345: 匿名２号]

No.342匿名さんへ

＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。
長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

だからと言うまでもありませんが、管理者（理事長）にはある程度の知識が必要でどこかの「標準管理規約」で組合であれば誰でもなれるとは相当な危険性を管理組合に内在させるもので、国土交通省の危機管理には相当な疑いを持つものです。

[346: 匿名２号]

ピギナーさん　

貴殿の意見にお答え致します。
いろいろ書かないと説明ができないので、「組合 - Wikipedia」：
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88
を紹介しお答えとします。

[347: 匿名です]

>>344
ここもあなたの主張は正しいと思います。
また、そうあるべきだとも思います。

全く別の事案ですが、
原始規約の内容が争われた事件で、
区分所有法に従うと被告側が負けると思われたが、
結果は、「民法上の契約の自由」を理由に
原告側が負けております。
即ち、法に触れるかも知れない内容の契約でも
契約が成立していれば、契約内容は有効なのです。
原始規約にもデベロッパー有利の怪しい規約が散見されます。
悲しいことですが、
「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。

[348: 匿名さん]

>＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
>こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
普通会計とは管理組合の毎日、舞月使用する資産管理です。これに比べ修繕積立金は長期修繕計画書に基づく積立は毎月ではあるが支払は20年以上に一回の長期の間隔になるので普通会計とはことなる特別な会計という意味ですよ。
しかも長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

＞長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。

そのような必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

長期修繕計画書が二回目の実施になるとき平気で値上げするとは管理組合の実態を無視した無能な思考で長期的視野に立つは当然である。経験に乏しい書生の発想は非現実的思考そのものである。

[349: ピギナーさん]

>>346
なるほど～
説明の代わりに、「組合 - Wikipedia」のＵＲＬですかぁ・・・
つまり、
１．管理組合法人ではない区分所有法３条団体は、「民法上の組合（任意組合）」である。
２．団体の共同所有財産は「合有」であり、持分の処分や清算前の分割ができないなどの
　　団体的拘束は受ける（民法676条）が、各組合員には潜在的持分がある。
３．また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、
　　持分の払戻しが行われる（民法681条）。
４．預金保険の取扱いにおいては、「マンション管理組合名義の預金等は、
　　組合員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各組合員の他の預金等と合算される。
http://www.dic.go.jp/shiryo/yomoyama/yomoyama-3-1-4-b4.html

こんな理解でよろしいでしょうか？

[350: 330です]

議論が錯綜してますます分からなくなりました。
そもそも民法を初め法律というものは包括的に書かれているので、民法を持ち出す人の主張が正しいかどうかも分かりません。

１． 剰余金の移行が民法の「共有物の変更」にあたるのか
そのような判決が出るとは思えません。

２． 管理組合が解散するとき以外、返金はできないは正しいのか
「また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、持分の払戻しが行われる（民法681条）。」でも、通常区分所有者でなくなった者に分与はしませんね。つまり管理組合は民法上の組合ではないということでしょうか？でもマン管士の問題に管理組合の関係は組合契約であるとありましたね。　

３． 原始規約には全員が署名押印しているが、全員の承認が必要な事案まで承継人に適用されるのか
　
４． 「管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。」は正しいのか。標準管理規約には「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」と、書かれているが、これは「独立的な区分管理」と、同義語か？
私には、生活費と老後の資金程度の違いとしか思えません。

どなたか、私の疑問若しくは間違いにお答えください。

[351: 匿名さん]

329です。
多分、表現が違うだけだと思うのですが
＞小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、
標準管理規約は一例にすぎません。「正当性維持のため参考文書」の部分に違和感を覚えます。
ですから、私は「標準管理規約」の部分は「当管理組合は標準管理規約を採用しているので」と、読み替えています。

＞論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません
これにより標準管理規約の強制力が担保されている部分は、異論ありません。

[352: 匿名２号]

No.347匿名さんへ

＞「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
この思考は当然のことだと思います。

しかし、今まで日本人は真なる民主主義における市民権を自らで獲得（革命）をしておらずお上から市民権を与えられてきた性質上、また、日本教育が教科主体的で法制度を含む生活主体的なものでないものから、お上（ここではマンション販売業者）に疑いを持つ程の力量がなくお上は正しいことをしていると思い込むのは、日本人の性です。

だからこそ、「標準管理規約」やマンション関連法律所管でない国土交通省（マンションの販売業者やマンション管理士及び管理業務主任者を含む）の言動に対し、ちある程度の学習をしつつ絶えず疑いを持つべきです。

話はずれますが、昨今の大企業の不祥事ではこれら企業を漫然と消費者は信用した結果、最大の被害者となり、食品表示偽装では消費者が力量がないことをよいことをよしとし、最重要視されるべき消費者を正々堂々と騙しても罪意識もないのが、日本の現状です。
これからの日本人には騙されない確固たる力量を付けていくことも重大課題となるでしょう。

[353: 匿名２号]

No.348匿名さんへ

＞気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
先ずは、この文章意図が見えません。

小生の考えでは、管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計の様な扱いに意味はないもので、各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものだと考えます。
貴殿の『管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計』の様な思考には到底理解はできず、これら会計理念を創出させた国土交通省も小生思考に近いものです。

＞必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

マンションと言う建物は将来が見通せない大自然に立っているもので、想定外の経年劣化や災害被災等の不確定要素を抱え、最悪な場合は建築瑕疵が突如顕在化するもので、これらに柔軟に対応すべきで、従って長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の変更（増額）は当然のことで、決して管理組合の無能ではないものです。むしろ、長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の再思考はすべきものです。
但し、言えるのは根拠のない思いつき的な修繕積立金の変更はこの範疇ではありません。

＞長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

どこそかの投稿レスで言ったかもしれませんが、管理費会計は会計年度単位で清算ができ得るもので管理組合の永続性との関係も希薄で、会計年度をまたぐ繰越は安直な思考かつ民法の共有物変更理念からも逸脱しています。
この考え方に至った根拠には、民法の組合条項の事業清算時の資産清算規定や「標準管理規約」第６１条（条文割愛）のコメントはないことの根拠なき条項であることです。

また、そもそも管理費に過剰な余剰金が生まれることは管理費設定に根本的問題を抱えているもので、区分所有者に背負わせるべきでない負担を課していることになります。当然のことですが、区分所有者にはご自身の生活を守る権利があり、こんな背負う必要がない負担を正々堂々と課すとは非人道的です。
更に、独立性がある修繕積立金では各種不確定要素に則した金額の再思考は当然で、態々根拠を希薄化する様な管理費余剰金からの編入でカバーするとは呆れた思考です。

ハッキリ言いますが、両会計管理が着実にできない管理者（理事長）やこれに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです。

[354: 匿名です]

分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
出資がない点や事業経営を目的としない処で
理解できるのではないでしょうか。
例外的な運営をしている場合もあるから、事例が出されていると思うが
ここで例外を主題として扱うのは如何なものか。

区分所有法１１条の表現を借りると、
「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。」とあり、
持ち分だけの処分や分割請求は不可となっている。
民法上の共有と混同して扱うのは間違っていると考えられ、
無理に民法を適用させるべきではないと思う。

どうしても、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替えたいのであれば、
管理規約をそのように変更すればよいのである。
多分、元の規約ではそれぞれの会計の使途に制限があるはずであり、
それを総会の過半数の決議で超えようとすることが無理なのである。

そのようなアドバイスができない管理会社は変更すべきだ。
法や規約を無視すると無秩序になることに繋がり、順序よく運営するべきである。

[355: 349]

>>354
>分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。

区分所有法では、管理組合法人ではない区分所有法３条団体について、
法的性格（法的性質）を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。

「権利能力なき社団」として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合
⇒ 「権利能力なき社団」として取り扱う。
２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
⇒ 区分所有者間に組合契約があると考えられる。

現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、
ほとんどの団体が「権利能力なき社団」に該当することになる。
標準管理規約においても、「ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。
（第6条関係のコメント）」としている。

[356: 匿名さん]

＞＞すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

管理費の剰余金はある程度の期間を要し累積される場合が多い。
それを一気に値下げと、値上げを行うと、次年度の管理費が不足する。
もう一度元に近い額に戻すための、値上げと、値下げが必要になり煩雑。


＞＞規約の中で、「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」
＞とした条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
法律論も必要な場合も多いと思いますが、不正も無く確実な管理がなされて
いれば問題はないので、当管理組合は規約条項どおりの処理をしています。

[357: 匿名さん]

350です。
3について考えてみました。
＞結果は、「民法上の契約の自由」を理由に原告側が負けております
ならば
管理規約に
１．納付した管理費積立金は返還しない（標準管理規約第６０条５）
２．管理費会計の剰余金は総会の議決を経て積立金会計に振り替えることができる
と、記載しておけばいいのではないかと思います。
承継人は規約を順守する義務があるので、規約を承認して購入したと考えられるからです。

＞両会計管理が着実にできない（中略）これに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです
そんな管理会社はありません。
管理費の半分近くを管理委託費が占めています。
管理費が不足すれば区分所有者が一番に考えるのは管理委託費の減額です。
企業本能として、そんな提案をするはずがないのです。
管理会社がするのは、「分けて経理する」ことです。
具体的には、収支計算書と貸借対照表を分けて作成し、各会計用の通帳を作ることです。
剰余金は安全弁として、残します。
そして、いかにも管理費会計にゆとりがあるように「今年度はこれだけ剰余金が出ました。積立金に振り替えて、積立金会計を潤沢にしましょう」と、言います。

原理的には、管理費と積立金の比率を変更すべきだと思いますが、すべての理事長にそれを求めるのは酷で、ますます理事長のなり手が居なくなり、第三者管理の方向へ進むような気がします。

ちなみに、私は第三者管理方式には反対です。
管理会社やマンション管理士はこの制度の法制化を狙っており、組合がより彼らの食い物になるのは明白です。

[358: 349]

>>356
>この方法が最も現実的で正しい処理と思う。

規約に入れるとすれば、こんな書き方になるでしょうね。

第※※条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

[359: 匿名さん]

＞【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

当たり前の事を規約に入れるこの愚かさよ。

[360: ピギナーさん]

相変わらずですね。 silver さん

少なくとも、「規約に書いていないからできない」という者を黙らせることができる。

[361: 匿名さん]

↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

[362: ピギナーさん]

>>361
>↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

規約に謳って、総会で決議することに何か問題でもありますか？

[363: 匿名さん]

↑余分な物を規定すことは非常識と言うもの。

[364: ピギナーさん]

また始まりましたね。
どなたか、八十路を過ぎた老人の愚痴を聞いてやってください。

[365: 匿名さん]

やり込められるとヤジで誤魔化すとは情けないね。

[366: 匿名２号]

民法上の「強行規定」について

民法や民法の特別法（ここでは区分所有法）では、弱者を保護するための規定として強行規定が規定されていることがあります。
民法上は、第1編総則、第2編物権、第4編親族、第5編相続の規定の多くは、強行規定です。但し、どの規定が強行規定に該当するかは厳密には決まっていないことが多いため、契約（ここでは規約や総会決議事項）も実務上は個別に規定を検討することになります。

更に言えば、契約実務では、いわゆる契約自由の原則（内容自由の原則）により、原則として、当事者の合意は、法律に優先します。ただし、強行規定に反する合意は無効となりますし、実務上は、いかに強行規定に抵触しない内容であるかを考慮しながら規約策定や総会議案作成をしなければならず、場合によっては規約事項や総会決議が無効となることも考慮しなければなりません。

つまり、管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

安直な管理費等管理を強行規定違反でカバーする（管理費余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入）姑息な手法は無駄な行為で、各会計を着実に管理維持させることが最重要であり、これら責務は管理者（理事長）や管理会社にあります。要は、安直な管理費等管理を安直な手法でカバーすることは大変見苦しいものです。思考の改新が寛容です。

仮に、小生が管理者（理事長）であれば、管理費余剰金は全区分所有者の翌年度繰越同意が取れなければ全区分所有者に支払に応じた返金をし、各々の会計の健全性を維持すべく
着実な金銭や建物の管理を行い、合理的かつ効果的な管理運営をしたいと思っています。

なお、区分所有者は管理組合に対し共用部の持分相当及び維持管理に必要な資金を出資しており、民法上の組合であります。

この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きます。

[367: 匿名さん]

＞管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
＞民法第２５１条（共有物の変更） 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
＞が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

勝手な強行規定を持ち出し、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理です。
端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。

[368: 匿名です]

>>366
区分所有法の規定では、区分所有権を譲渡した場合
共用部分の持ち分も同時に譲渡されると規定している。
当然、持ち分のみの譲渡はできないことも規定している。
区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに
他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。

貴方の説では全員の同意を要するようだが、
それが訴訟の対象になったと言う話は聞いたことがない。
強行規定と特別法の関係をもっと調べるべきではないかと考える次第

[369: ピギナーさん]

とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。
管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、
全組合員の同意をいただく必要があります。」

組合員 ： ？？？

[370: 匿名さん]

ビギナーさん
久しぶりに笑いました。

実に痛快な皮肉
やっぱりあなたは頭がいい

「共有物の変更」を勝手に解釈すると、こういう事になるというわかりやすい例示
ありがとうございました。

[371: 笑うマン管士]

誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。
どちらが、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理でをしているのかな？
そうです。 No.367匿名さんです。
匿名２号さんやここでの投稿者さんたちは、「余剰金処分」について投稿し合っているのだよね。
いきなり『復旧・建替えの規定は無効』とはお笑いを越えた驚きや君の神経を疑うものだね。取り違い議論は水をさす荒らしだよね。

区分所有法は民法の区分所有物件の建物管理（管理のための金銭管理は除く）を規定化した特別法で、
同法第８節（復旧及び建替え）の通りだよ。当節と匿名２号さんの「強行規定」である民法第２５１条（共有物の変更）との関係は誰も触れていないよね。 建物管理のための金銭管理は民法第２５１条（共有物の変更）に預けるのが得策だよね。
解るかな？

＞区分所有権の譲渡、即ち部屋を売るときに他の全員の承認が必要かどうかと言うこととなる。
これって本気で投稿された文章なのかな？
区分所有物件では共用部は共有登記がなされていて、ここで持分割合の処分とは共用部の持分割合に相当する建物の一部分を破壊する様なものであり得ないよね。まして「区分所有権の譲渡、即ち部屋を売る」は共有物の変更ではないよ。単なる権利移転だよね。解るかな？随分面白いが笑えないパロディーでね。

＞とあるマンションの組合長の話 ：
「総会において承認されているエレベーターの点検費用を管理費から支払いたい。管理費から費用を支出することは、共有物である管理費に変更を加えることになりますので、全組合員の同意をいただく必要があります。」
これも本気で投稿された文章なのかな？
これは区分所有法第１８条行為だよね。総会決議で結構な話でこんな常識の常識すら解らぬ様な話は本当にあるのかな？
茶化しは水をさす荒らしだよね。

この掲示板は本当に面白い。 誤解やパロディー及び茶化しが実に多い。
だから、何時になってもマンションは社会的地位を築けず、社会のゴミ的扱いをされるのだよ。

最後に言うがね。管理費等は民法によって支配されるものだよ。本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
多分解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[372: 匿名さん]

370です
＞これは区分所有法第１８条行為だよね
共有部分の管理に関する規定ね
そんなことみんなわかってますよ

371さん
さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる
2.　裁判になれば1.の判決が出る
3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。

[373: 笑うマン管士]

No.372匿名さんへ

またもや、茶化し投稿だね。

一応、民法への理解が要求されている 笑うマン管士として法理論として見解を表明するね。

さて、あなたは
1.　「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。
⇒管理費や修繕積立金には各々違う目的があり、目的が違う資金移転は目的変更にあたり「剰余金の積立金会計繰り入れ」は、共有物の変更に当たる。と考えるよね。

2.　裁判になれば1.の判決が出る。
⇒判事がまともならば、裁判になれば1.の判決が出る。と考えるよね。後は判事の社会性に依存するよ。

3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。

1.2.3.について○×でお答えいただきたく、待っています。
⇒○×でお答えができませんが、以上が見解です。

[374: 匿名さん]

＞判事がまともならば、
つまり、違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね

3.は、剰余金を移した後で、裁判になったとき、管理費会計に戻しなさいという判決が出るかという質問のつもりですが
どうでしょう

[375: 匿名さん]

374追伸です

＞民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
ネットで調べてみました

>そして、ここでいう「変更を加える」というのは、共有物の性質もしくは、形状またはその両者を変更することを意味し、クルーザーを売却するというのは、まさしく、この「変更を加える」ことにあたることになります

>共有物の変更とは、田畑を宅地に造成したり、売買したりするなど、共有物の物理的な変化を伴う行為や法的に処分する行為（保存・管理の行為を除く）をいいます。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。

「目的」という言葉は出てきませんね
あなたの主張は破綻していませんか？

もし「性質」の変更にあたるなら
1.　管理費会計も積立金会計も総会の承認を必要とする。しかも返還できない（標準管理規約）ので性質は変わらない
2.　むしろ、普通預金を定期預金やスマイル債にする事の方が性質の変更に当たる
と、思いますが銀行もスマイル債も全員の署名を持ってこいとは言いません

[376: 笑うマン管士]

No.374＆No.375匿名くんへ

明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにしようとしたら、これまた面白い投稿があったので宵越しにすると笑い過ぎて眠れないので、お付き合いをすることにするよ。

＞違う判決が出れば「判事がまともじゃない」と、結論するわけですね。
判事たりとも人間で、もともな判決をする者があったり、法律より雰囲気に負ける判事がいるもので、判事がまともじゃないと判決意義がないものだよね。

＞3.　よって、判決は「繰り入れた剰余金は、管理費会計に戻しなさい。」である。
⇒判事がまともならば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きが完遂しなければ、修繕積立金への編入や翌年度管理費への繰越はあり得ないものですよね。
更に言えば、『管理費会計に戻しなさいという判決』がでるか、「全区分所有者に返金せよという判決」とでるか、はであるが、強行規定である民法第２５１条（共有物の変更）を着実に理解されていたら判決は後者になるでしょうね。後は判事自身の法曹としての責任認識に預けることになるよね。

＞有物の変更とは、共有している農地を宅地にしようという変更など、共有物の性質や形状を変える事です。
管理費と修繕積立金は目的と性質は共に違うものですよね。
管理費は、ある会計年度の共用部の管理・維持・運転等の使途を目的とし年度毎に精算が可能である性質を持っており、一方修繕積立金は長期修繕計画を完遂させる使途を目的とし長期修繕計画満了又は立替決議後にしか精算ができない性質を持っており、双方には目的と性質は共に違うものですよね。だから、双方感のやり取りは変更に当たると考えることができるよね。

お解りなったかな？
明日の台風襲来に向けて睡眠タイムにさせて頂きますよ。ではお休みね。（馬鹿は休み休みにしたどうかね）

[377: 匿名さん]

共有財産についての処分、変更は、所有者全員の同意が必要です。根拠となる法律は、民法です。阪神淡路大地震で倒壊したマンションの立て替えについて、「まだ住める、うちは大丈夫」「金がない」という一部の区分所有者の反対で、マンションの再建遅延が問題になりました。問題解決のために、民法の共有財産処分について「全員同意」の規定を緩和し、「多数決」で可能とする法律が必要となり、区分所有法が制定されました。分譲マンションに関しては、民法ではなく区分所有法が優先することになりました。「その件絶対に反対」という大きな物理的な声があったとしても、総会における規定の賛成があれば、処分可能となったのです。

[378: 住まいに詳しい人]

No.377匿名さん

No.377匿名さん投稿は、区分所有法第８節（復旧及び建替え）のことですか？

しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
誰かが言っていた様な感じがしますが、これってマンション建替え円滑化法の権利移転行為だと思います。

どうも、区分所有法では区分所有者の権利保証に不足感がある様で、いくら特別法としても民法の強行規定（例えば、民法第２５１条（共有物の変更）手続きやマンション建替え円滑化法の権利移転行為の方が最優先されるべきだと思うものです。

とかく、区分所有者には法律を解らずそれゆえに規約や総会議案を正しいものとしか判断できない様で、そろそろ区分所有者には法律や建物管理について勉強しないといけないみたいです。

[379: 匿名さん]

>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。

年度別を記載しないで、事実であるかの様な記述をするのは止めましょう。
現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

[380: 住まいに詳しい人]

No.379匿名さんへ

>>しかし、建替え反対者には支払いに応じて管理費や修繕積立金の余剰金を管理組合は返金されました。
>現在の区分所有法ではそんなことはあり得ないことは明白です。

さて、確かに区分所有法では解りづらいかもしれません。
でも、その前座的条文は同法６３条（区分所有権等の売渡し請求等）：
４　第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
とのことで、『建替え賛成者は建替え反対者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。』となっており、これを受けマンション建替え円滑化法第５６条（権利変換を希望しない旨の申出等）：
第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。ともなっています。

つまり、管理費等の支払い割合（支払い実績）に応じた精算金（余剰金）を含む区分所有権及び敷地利用権を時価で、建替え賛成者集団（管理組合）は建替え反対者に支払ったことになったわけです。
追加的に言わせて頂くならば、 現在の区分所有法ではそんなことはあり得ることは明白（同法６３条）です。

もう少し法律を勉強されたら如何でしょうか？

[381: 匿名さん]

＞お解りなったかな？
今までの判決とは全く違う勝手な解釈を披露して「お分かりになったかな」とは、笑止
馬鹿は休み休みにしたどうかね

[382: 匿名さん]

375です
また、議論が違う方向に行ってしまいましたね

2003年12月に施行された建て替え円滑化法では、
4/5の賛成で建て替え可能

2013年６月２６日に公布・施行の改正被災マンション法では
特定災害に認定されたマンションは4/5で売却できるようになった

2014年6月18日
建て替え円滑化法は改正が、参院本会議で可決し、成立した。同年12月をめどに施行する。
改正法では「耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになる。」

という風に変わってきています

今後は、新耐震基準に達しないマンションは４/５の賛成で建て替え、売却ができるようになります
その際、組合資産はすべて持ち分に応じて分配されるのは当然です
建替え組合が成立したときは、建て替え不参加者には、敷地は時価で金銭で支払われます
このへんは、区分所有法をお読みください

ここでは
剰余金の積立金会計への繰り入れが違法か、判決はどのように予想されるか、組合はどう対処すべきか、などについて論議したいと思います

私の見解
誰も訴訟に持ち込むものはいない。万一いたとしても
↓
判決は合法との結論
↓
組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく
↓
予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）
↓
管理会社変更などで、今後長期的に管理費に多額の剰余金が出ることが明らかな場合、管理費・積立金の比率を変える
管理費・積立金の額はみだりに変更すべきでない。
たびたび変更する癖がつけば、別の問題が必ず発生する

※　あなたのマンションでは、管理費・積立金の徴収根拠、金額等はどこに記載されていますか
　　規約に記載されていれば、その都度規約を改正し、改正部分を配布・保管しなければなりません

[383: 匿名です]

>>382
管理費や修繕積立金の使途についての記載はあります。
管理費の剰余金については、管理費のまま翌年に繰り越します。
管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
おっしゃる通り、規約で定めた方が良い事と、
規約で定めずに総会の決議に委ねる方が良い事と
二通りあると思います。
金額などは、規約に乗せると後が大変だと思います。

[384: 住まいに詳しい人]

No.382＆No.383匿名さん

＞判決は合法との結論？
判決は、訴訟内容と法廷抗争及び判事しだいです。『判決は合法との結論』と行くかは解りません。

＞組合は念のため、規約に剰余金の振り替えを規定しておく？
規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

また、
＞管理費等の金額については、総会で決定すると決めています。
それがより正しいものです。
しかし、その根拠を確固たるもの（しっかりした見積や長期修繕計画の立案維持等）にし、極力余剰金が発生させないことが肝要です。要は管理費余剰金処理は民法的に大変苦慮するものです。

[385: 匿名です]

>>384
民法上の組合と区分所有法上の管理組合は、同じですか。
管理組合は法人になることも可能ですが、
その場合の管理組合法人も民法上の組合と同じですか。

特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。

[386: 周辺住民さん]

剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、

訴訟費用は、被告（理事長）の裁判費用は管理費から支出される？

区分所有者である原告は、ひとまず持ち出しだね。

原告勝訴だったら、結果的に訴訟費用は管理費から双方の費用が出る？

被告勝訴だったら、訴訟費用は原告の持ち出しになるの？？

結果的に弁護士以外誰も得しないんじゃないの？

剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。

[387: 匿名さん]

＞＞予算に上程された金額を総会で承認し、振り替える（又は剰余金処分案を可決する）。
＞総会決議より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。

にせの強行規定では無効になりません。
区分所有法3条団体ならいざ知らず、一般には管理組合は民法の組合ではなく権利能力なき社団か法人管理組合であるので強行規定は不適用である。

[388: 笑うマン管士]

No.385～No.387匿名さんへ

相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

＞民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですか。
＞特別法として、区分所有法の意義がなくなりませんか。

民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。区分所有法ではしっかり建物管理条項では民法第第２５１条（共有物の変更）は不適用・適用回避がなされいるよね。

例えば、後者法では全区分所有者の同意が必要となる処、解体決議では前者法では同法第６２条（建替え決議）：
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
で「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数」できるよね。
しっかり、特別法として、区分所有法の意義が保証されているよね。

＞剰余金の修繕積立金への繰入が違法だ無効だと騒いで裁判になったとするよね、（中略）剰余金ぐらい吹っ飛びそうな気がするが。

だからこそ、管理者（理事長）は民法第６４４条（善管注意義務）に従い、法律や技術的建物管理に関する見識が必須となるものですよね。強行規定法律に逆らった運用面安直な座に甘えることは、区分所有者に多額な負債を掛けるもので止めるべきだね。単なる組合員だからと言って誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね。そろそろ管理規約の変更をして底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？

＞にせの強行規定では無効になりません。
どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？
民法第第２５１条（共有物の変更）は民法上の強行規定であることは現実だよね。逃避行は見苦しいものだよね。
因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、
区分所有法第４７条（成立等）
第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
の手続きをすればよいものですが、法人化した場合、管理者集団（理事役員）の責務が高くなり、ちょっとした不法行為でも区分所有者代表訴訟のターゲットになるもので余程の場合以外は避けた方が得策だよ。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[389: ピギナーさん]

以下は、「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の
解釈を紹介しているURLである。

（東京地裁平成3年5月29日判決）
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html

（千葉地裁平成8年9月4日判決）
http://avance.livedoor.biz/archives/52182573.html

[390: 匿名です]

>>388
>民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。
同じと言っているが、後段の主張と矛盾していませんか。

[391: 匿名さん]

＞誰でも管理者（理事長）になれることこそ諸悪の根源だよね
じゃあ、誰が理事長になるの？
誰なら良いと、誰が決めるの？

＞底材適所の管理体制が執れる様にしては如何かな？
誰が適材適所と判断するの？

＞規約より「強行規定」が再優先されるもので、これに反してものは全て無効となります。
誰が無効にするの？
誰が従うの？

あなたのいう事はすべてが絵に描いた餅で、食べられないという事がまだわかりませんか
しかも、過去の判例と違うという指摘は無視している

いうだけ無駄みたいだけど

[392: 笑うマン管士]

ピギナーさんへ

「共用部分から生じた利益」（区分所有法第19条）に関する裁判所の解釈紹介は大変に参考になったよ。
でも、頂けない見解だよ。区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、管理組合はここでは当事者外で共用部分から生ずる利益の帰属は直接各区分所有者のものだよ。
やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）

No.390匿名さんへ

>>民法上の組合と区分所有法上の管理組合は同じですよね。
>同じと言っているが、後段の主張と矛盾していませんか。
別に前後の主張には矛盾性がないと思うよ。もっと具他的な指摘を待っているね。

No.391匿名さんへ

>誰が無効にするの？>誰が従うの？
適材適所の管理体制が無効とし全区分所有者が従うことのなるでしょうね。
>誰が適材適所と判断するの？
>じゃあ、誰が理事長になるの？>誰なら良いと、誰が決めるの？
誰でしょうね？それが今の法律知識が希薄な日本人には大変難しいものだね。
でも、言えることはあるよ。非適切な管理者（理事役員）は何れはボロが出て、全区分所有者は大負債を抱えることになることから、管理組合（全区分所有者）の生存本能が決めることになるでしょうと思うだけだよ。
従って、管理組合（全区分所有者）がご自身のため真剣に適材適所の管理体制を如何に構築するかを考えるべきだよと結論を付けることしかできないよ。今の参考文書「標準管理規約」を神化したままでは思考が停止するもので、やはり、自分たちの
資産は自分たちで守ると言った精神に立ち返り、試行錯誤を繰り返すことで適材適所の管理体制が徐々に出来上がるものかも
ね程度だよね。
更に言えば、管理者（理事役員）に立候補制を導入し不適切な管理運営がなされれば即退場とさせる手も荒手手法としてある話で、立候補で成れた管理者（理事役員）には相当な責任を現実的に認識され責任ある管理運営をせざるを得ず、他方として各区分所有者には選出責任としての監視責任を現実的に認識され責任ある責任ある管理組合への参画をせざるを得ない状態ができる可能性があるとも言えるよね。
後は、現実的に各管理組合に任せるしかないよね。この掲示板は管理組合ではないからね。

>いうだけ無駄みたいだけど
ハッキリと言わせて頂くならば、その言葉は君たちにそっくりお返しするね。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
では、さいなら。

[393: 匿名]

>>392
＞どんな組合でも強行規定が最優先となるものだよね。
＞ニセと言ったら君は国会を馬鹿にするのかね？

＞因みに、一般的に管理組合は「権利能力なき社団」で
＞法人管理組合とは違いものだよね。前者組合の法人化をするには、・・
＞・・余程の場合以外は避けた方が得策だよ。

＞やはり、判事しだいで法が曲がることが叙実に現れた見解だよ。（大爆笑）

＞解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。

民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。
区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。
国会を馬鹿にするなと言うが、裁判官を馬鹿にしている表現や
文章中の文字や文体、その間違いを見ると、
かなりのご高齢のように見受けられます。
せっかくマン管士の資格を持っているのでしたら
マグレで合格したと言われないように。

[394: 匿名さん]

区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[395: 笑うマン管士]

相変わらずの誤解やパロディーには大いに笑わせられるものだ。

No.393匿名さんへ

＞民法の共有と区分所有の違いが理解出来ていますか。区分所有の成り立ちを理解していれば、小難しい屁理屈をこねて
誤魔化すような言葉が出てこないはずですが。

昭和３０年代に高層集合住宅が誕生し、土地と建物の物権がバラバラに管理され分離処分がなされ、民法の共有規定が邪魔をし時の話題として修繕や不法行為者の排除ができなかったものに、規制や緩和処置が講じられる様にするために区分所有法が誕生したもので、更に言えば、これら高層集合住宅に管理や使用のルールが販売業者にバラツキがあり、販売業者指導文書として「標準管理規約」が国土交通省で策定されたものだよね。
但し、建物の管理や使用については緩和されたものの、これらに要する金銭管理は未だ民法範疇で現存しているもので、ここを履き違えた論議が随所で展開されており、やはり日本人はもっと勉強すべきと思えたものだよ。君たちももっと勉強されて如何かなと思うものだよ。

No.394匿名さんへ

「区分経理の原則」ご紹介ありがとうございます。これはマン管士間でもよく話し合う題材とされていますが、これって区分所有法所管の法務省が出したレポートではなく、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省が出したレポートだよね。
マン管士間では、そろそろ法的規制権を持っている区分所有法所管の法務省がある以上、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省にマンション管理から退場すべきと論議が高まっているよ。
だから、建築業者や不動産業者にひいきする会計管理の初歩から逸脱されたレポートには何ら拘束力や助言力がないものだよね。

本当に解るかな？
解ったならば、こんな誤解やパロディー及び茶化しは無くなる筈だよね。
たぶん解っていないよね。お次の投稿でもこんな誤解やパロディー及び茶化しの投稿が続出すると思うからね。
そろそろ、誤解やパロディー及び茶化しの投稿の続出はお止め頂きたいものですね。
では、さいなら。

[396: 周辺住民さん]

　マンションを購入するのに必要なのはまず金だろ。
法律知識が有る方が望ましいが、勉強してる間に売り切れるわ。

　専門知識の乏しい区分所有者や管理組合に適時助言と補佐をするのが、
あんたらマン管を始めとした専門家とちがうんか？

　それが、できてないから現状があるんじゃないの？
素人を馬鹿にして日本人の法律知識の欠如を嘆くより、専門家として
自分たちの非力をまず嘆くべきだろ。

　

[397: 匿名さん]

３９２です。
＞本当に解るかな？
よく分かりました。

ところで、あなたはマンション管理士だそうですが、
1.　一定期間、アドバイザーとして、理事会に出席されたことがありますか？
2.　あなたの説を実現できそうな組合に心当たりがありますか？
3.　あなたが適任と思う理事長が誕生すれば、長期政権となり、汚職や癒着が心配ですが、
　　そのことについて、どう思われますか？

失礼な質問もありますが、お答えいただければありがたく思います。

[398: 匿名さん]

笑うマン管士さんへ
396さんの質問にもぜひお答えください。

[399: 匿名さん]

＞マン管士間では、そろそろ法的規制権を持っている区分所有法所管の法務省がある以上、建築行政や不動産行政を所管している国土交通省にマンション管理から退場すべきと論議が高まっているよ。

正直なコメントに感謝します。建設省解体による役人の天下りが作ったマンション管理センターの作ったマン管士間の話を根拠にコメントしているようでは何ら法的裏付けのない事が明白となりました。
今後は笑うマン管士から笑われるマン管士に改名致します。

[400: ピギナーさん]

“ みんなが笑う＿マン管士 ” から “ みんなから笑われる＿マン管士 ”

いずれにしても、笑われているのは「マン管士」ということか・・・