剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[264: 匿名さん]

2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。

また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -より

[265: 匿名]

改定前：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

改定後：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

このように改定すればいいと思います。
総会決議を要件にしたのは、区分会計の趣旨を逸脱して、やむを得ない事情により資金移動が必要になるから、組合員の総意をとる必要があるからです。

[266: 匿名さん]

>管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

一般会計と特別会計の区分会計原則の全面否定することになる。

[267: 匿名]

一般会計に数億の余剰金があるのに、特別会計が数億不足してるために修繕積立金の値上げを延々と組合員に要求することになる。現実的な処理をして組合員の経済的負担を軽減する必要がある。そのために規約をまず整備する。
それを言い出したら、最初の会計区分の問題になる。なぜ一般会計に数億円の余剰金が発生するような収支にしたか？だ。
これは大規模マンションでよく発生する現象だが、駐車場使用料を一般会計の収入にしているからだ。この駐車場収入が余剰金の源泉になっているのである。
標準管理規約では使用料収入は管理経費に充当する以外に修繕積立金として積み立てることになってるが、一般会計に組み込んでる限り特別会計への繰り入れを規定化しない限りそれは出来ないことになる。
第２９条
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[268: 匿名]

たとえば駐車場使用料が周辺相場より格安の平均3,000円の自走式駐車場だったとする。
戸数は500戸で1戸1区画保証の500区画の駐車場。
これだと年間1,800万円の駐車場使用料収入が得られる。
長期修繕計画の30年で考えると、駐車場使用料収入は5億4千万円になる。
これを修繕積立金に充当しない手はない。

[269: 匿名]

駐車場なんか周辺より安いし、誤差じゃん。

管理費があまって修繕金があまるのは
徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
費目のひとつでしかない。

[270: 匿名]

＞これを修繕積立金に充当しない手はない

＞徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
＞費目のひとつでしかない。

個々のマンションにより違いがあるはずです。
だからどちらも正解とは言えないので、
そのマンションの実情に合わせれば良いのでは？

[271: 匿名さん]

＞第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

これが将に特別会計ですよ。

[272: 匿名]

決算書吟味してる人なら分かると思うが、毎期の一般会計余剰金総計は、ほぼ年間の駐車場等使用料+施設使用料と同額であることが分かるよ。
だから、これらを修繕積立金会計の収入に変更すれば、一般会計からの繰り入れなんて必要なくなる。

[273: 匿名]

標準管理規約では、一般会計で修繕積立金として積み立てるのは「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料」と決めてあるんだ。知らなかった。
多くのマンションでは、そんなこと関係なしにドンブリで管理費会計余剰金を積立金会計に移動してるね。駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料なんて説明は一切ない。

[274: マンション住民さん]

うちのマンション、長期修繕計画の見直しがされてないのに定期総会でいきなり一般会計余剰金の積立金会計への繰り入れ議案が出てきたよ。

[275: 匿名]

標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

[276: マンション住民さん]

>>275
改定されていません。内容は標準規約のままです。

[277: 匿名さん]

>標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

これだけ話が進んでいるのにピンボケした質問ね。

[278: 匿名]

べつに構わないんじゃね？

修繕積立計画なんて、概算に過ぎないから
実際に見積をとれば確実に計画通りにならないわけで
不足した場合に一時金徴収をしなくてすむように
積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

逆にコストを抑えて積立金予備費が膨らんできたら
将来の値上げ予定をなくすなどすればいいだけだ。
もちろん総会決議を経ての話だけどな。

[279: 匿名]

>>276
それなら議案は管理規約違反で廃案になるよ。
理事会が管理規約違反の議案を総会に上程したことで理事会も管理規約違反。
ダブル違反になる。監事も監査しなかったので管理規約違反。

[280: 匿名]

>>278
積立金予備費という費目はどこに設けるのか？
一般会計の支出に設けるのか？

[281: 匿名]

積立金予備費なら費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[282: 匿名]

積立金予備費なら支出の費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[283: 匿名さん]

＞積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

無手勝流に過ぎない。修積金にそんな概念は入る余地はない。

[284: 匿名]

積立金予備費とは恐らく一般会計における収支後の余剰金と同レベルだと思う。
経費でないから支出の費目にはならない。
それだったら従来の余剰金を積立金予備費と管理金予備費に分割すればいい。
管理金予備費は翌期に繰り越して管理に使い、積立金予備費も同様に翌期に繰り越すが、
これは修繕積立金会計に繰り入れられるようにする。
そのためには、やはり標準規約の第61条の改定をしないと繰り入れは管理規約違反になる。

[285: 匿名]

管理費支出の費目についても標準規約で規定されてるよ。
勝手な支出は規約を改正しない限り管理規約違反になる。

第２７条
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一管理員人件費
二公租公課
三共用設備の保守維持費及び運転費
四備品費、通信費その他の事務費
五共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六経常的な補修費
七清掃費、消毒費及びごみ処理費
八委託業務費
九専門的知識を有する者の活用に要する費用
十地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一管理組合の運営に要する費用
十二その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

[286: 匿名]

とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
国交省の標準管理規約は区分会計が原則だから、会計間の資金移動なんかを規定するわけがない。
基本は会計ごとの独立会計だから。国の会計も一般会計と特別会計は厳密に独立している。

[287: 匿名さん]

以前、霞ヶ関埋蔵金の話題が世間を賑わしたが、これは管理組合の一般会計の余剰金を特別会計に繰り入れるのとは逆の、特別会計での余剰金（霞ヶ関埋蔵金）などを一般会計にまわそうということだ。
これも国は法律を改定(特会法第８条第２項)して特別会計での余剰金などを一般会計に繰り入れられるようにした。

特別会計に関する法律　第８条第２項
（剰余金の処理）
第八条　各特別会計における毎会計年度の歳入歳出の決算上剰余金を生じた場合において、当該剰余金から次章に定めるところにより当該特別会計の積立金として積み立てる金額及び資金に組み入れる金額を控除してなお残余があるときは、これを当該特別会計の翌年度の歳入に繰り入れるものとする。
２　前項の規定にかかわらず、同項の翌年度の歳入に繰り入れるものとされる金額の全部又は一部に相当する金額は、予算で定めるところにより、一般会計の歳入に繰り入れることができる。

[288: マンション住民さん]

これですね。
http://kuyama-syonika.jp/

[289: 匿名]

>>287
国も法改正しないと余剰金の他会計への移動が出来ないってことですね。

[290: 匿名]

国の例示は説得力がありますね。

[291: 匿名さん]

管理規約違反は、裁判するとすべて無効になるんですか。

[292: 匿名]

規約違反に伴い管理組合が被った損害賠償になると思う。

[293: 匿名さん]

＞とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
間違い。以下の規約で総会の普通決議で可能です。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 以下　略
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[294: 匿名]

知ってた

[299: 理事長経験者]

先ずは、規約がどうであれ管理費余剰金の所有関係がどの様になっているかを考える必要があります。

区分所有法第２８条（委任の規定の準用）：
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定に従う。
となっており、
委任に関する民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）：
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
となっております。
更に言えば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、管理費余剰金には負担割合（持分割合）が定められている共有物
であり、翌年度管理費への繰越や修繕積立金等特別会計への編入には全区分所有者の合意が必要となり、区分所有法での決議案件ではなく民事的案件になります。
大抵の定期総会では全区分所有者が決議に参画することはないもので、この法理論からは管理費余剰金は支払割合に従い全区分所有者に返金されることとなります。

しかし、この様な法理論ができない理事役員は翌年度管理費への繰越や将来に不安を残す修繕積立金等特別会計への編入を第１号議案「決算報告」で過半数決議で強行しており、
本来ならば理事役員の助言役の管理会社（管理業務主任者）は委託契約更新等で理事役員に嫌われたくないことから放置するケースが多数散見されます。

因みに、建物の管理や使用については区分所有法が特別法として法的要求をしておりますが、それらに関する金銭管理については民法が法的要求規定であります。

[300: 匿名さん]

通常ですが
一般会計は管理費で賄われるべきで
特別修繕会計は修繕積立金で賄われるべきなのですが
駐車場代をどちらに回すのかで議論になります

不安定な駐車場代をどうしましょうか
ですが、ほとんど修繕の必要が無い平面駐車場と
ほとんど修繕費に回した方が良い機会式駐車場と混在します
なので、一般会計から特別修繕会計へ移すというのが合理的です

無駄遣いによって回らなくなった一般会計ならば管理費を上げるべきです
それよりも一般会計が無駄遣いによって枯渇したせいで
特別修繕会計から一般会計へ回すような事例を防ぐべきですよ

特別修繕会計の使い道は長期修繕計画で定められているべきですから

[301: 匿名２号]

匿名さんへ

区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、共用部の負担（管理費）と共用部からの利益（駐車場利用料）は相殺でき得るもので、駐車場利用料は管理費の収入として扱う方が合理的・合法的です。

また、管理費と修繕積立金には互いに契約関係
契約当事者：管理費＝各期理事長と各期区分所有者　　修繕積立金＝長期修繕計画期間中の理事長とその期間の区分所有者
目的　　　；管理費＝共用部の点検や運転等の管理等　修繕積立金＝長期修繕計画による定期修繕や不測事態への対応等
が違っており、互いに独立していることから双方間の資金融通はできないものです。

[302: 匿名さん]

管理費、脩積金それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[303: 匿名さん]

302さんのご意見が常識的且つ現実的ですね。

[304: 匿名さん]

>>264 （2012-01-28） にて既出

[305: 匿名２号]

３０２さんのご意見が常識的且つ現実的でないよ。

両会計は目的や契約関係に相違があり、各々で自律的かつ独立的な管理運営が求まられるもので、金銭管理特に余剰金（全区分所有者の金銭共有財産）の処分は区分所有法対象外で民法の共有物変更に当たるもので総会決議と言っても全区分所有者の同意や賛成を得ることが必須である。

よく言われることだが、不足がちな修繕積立金を維持させるために管理費余剰金を編入することが肝要だとか、管理費余剰金は翌年度繰越もあり得る話だとか、言われるが、前者についてはしっかりと長期修繕計画を立てその適切性を維持させた上で修繕積立金額増減をすれば不足状態にならず、後者については翌年度に必要な管理事業に必要な管理費設定を各会計年度で決め徴収すればよい話でこんな繰越話はあり得ないものである。

要は、民法の債権目的を的確に運営していあらず、管理費等徴収事務の簡素化（管理会社の事務怠惰へのなびき）に乗せられているだけで、理事役員の本来責務を完遂していないものだ。先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

[306: 匿名さん]

>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

[307: 上から目線]

>>293
管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。
だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

あなたがＭ管理士や業務主任者ならば、この様な回答はしないだろう。
この様な自分に都合の良い回答で混乱させる意図が理解できない。
指摘されている４８条の内容はその通りでも、
例えば、標準管理規約の２７条、２８条では、
それぞれの使途が定められており、
自分のルールを適用させて良いとは記載されていない。

常識や現実的と言う言葉で規約を曲げる前に、
規約をそのように改定してから行うべきであろう。
理想論かも知れないが、ルールを無視すれ事が許されるならば、
管理費の滞納がまかり通る事の第一歩となる。

[308: ピギナーさん]

ご存知のように、>>264（=>>302）は、マンション管理センターの
下記オフィシャル・レポートの８ぺージからのコピペである。

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[309: 匿名さん]

>管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。 だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

理屈にもなっていません。
もう少し勉強してから参加しましょうね。

[310: 匿名さん]

機械式駐車場の修繕どうすんの？
っつか移し替えなくても管理費と修繕積立金のバランス変えたら終わるだけの話で
時間かけてそうするか、すぐにやるかの違いだけ
余剰金の使い道も無いわけだから、特別修繕会計に割り振って
区分所有者に厳しく見られる総会の決議で用途を決定することで問題無いと思う

ただし、特別から一般の振替はおかしい
管理費を上げるべきところ

[311: 匿名２号]

ピギナーさんへ　

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
を拝見し、何か矛盾性を感じたしだいです。

当該レポートでは『それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計（管理費会計または一般会計）と大規模な修繕工事費に備えるため会計（修繕積立金会計または特別会計）は、区分して経理する必要がある。』言いながら、『管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。』と言っており、これでは、管理会計は修繕積立金の一部化になりますが、総会決議であれば混同にならないのか？大いに疑問を感じます。

また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

簡単に言えば、管理者（理事長）が会計年度内の一般管理業務に必要だとして請求されたお釣りが余剰金で、一般的にお釣りは負担者に返金されるものですし、これらは日常生活でのスーパー等で買い物でも行われているものです。
仮にスーパーで買い物をした際にお釣りが出た場合、スーパー側から次回買い物での支払用として保管させて頂くとか、別フローでの買い物に回させて頂くとか、言われたらどの様に思うのでしょう。小生はこれらの意味不明の弁を無視し即時釣り銭の手渡しを強固に要求することにします。

更に言えば、当該レポートの添付会計報告書式を拝見し、駐車場使用料が管理と修繕積立金の両方の歳入になっており、ここでもそれぞれの会計を混同している様なもので、本文との矛盾性を感じます。

因みに、マンション管理センターは標準管理規約を基本として思考しかできず、民法的な思考ができない団体で、面倒な会計処理をしたがらない管理会社（管理業務主任者）への配慮しかできないものです。だから矛盾性あるレポートを恥じらいもなく作成し公開することができるものです。

[312: 匿名２号]

>>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

>出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
>総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

匿名さんへ

仮に理想論であっても管理者（理事長）にはこれら責務はあります。（区分所有法第２６条）また、臨時の資本移転は合法的なものではありません。各々会計でしっかりと予算化をすれば、資本移転なんぞはあり得ないもので、むしろ臨時の資本移転をすることは管理運営の怠慢性を自己披露するもので恥べきものです。管理者（理事長）には善管注意義務が課せられており、こんな無様な会計処理しかできない者は管理者（理事長）を辞任させることが肝要です。

[313: 匿名さん]

↑脳のない組合から一生懸命に過大予算獲得して不必要な補修費で暴利を得ようとする管理会社の理屈としては良く分かります。
これをさせないためにも過大管理費の資本を脩積金に移転させることは当然な事です。残念でした管理会社さん！