剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[251: 匿名さん]

＞そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

自治会は任意団体だから加入しなければ良いが管理組合は強制団体だ。

[252: 匿名]

標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
と書いてありますが、
管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、
この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

[253: 匿名さん]

総会を特別決議で承認されれば問題ない。
なお、規約と異なる扱いをする議案であることから、特別決議（規約変更と同じ）とすることを招集通知に明記すべき。

[254: 匿名]

それは間違い。総会決議をとれば管理規約はいつでも反故にすることができることになる。
まずは61条の改定が先だ。
「総会決議をもって修繕積立金に充当することが出来る」
の一文を追加することだ。
ただ、それ以前に管理費に余剰が恒常的に生じていることだろう。
なぜ？

[255: 匿名さん]

>標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
>と書いてありますが、 管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、 この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

管理費は予算管理のもとに金額が決められているものですからその余剰は管理費に充当するのが当然ですが、この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

[256: マンション住民さん]

＞この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、
それなら組合員の管理費を値下げするのが筋だろう。
管理費が高すぎるから余剰が蓄積して過大になる。

＞総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
管理規約で規定されてればの話。
国交省の第61条をコピーした上の第61条のままだと管理規約違反になる。
だから、普通は管理組合で管理規約の改正を特別決議で行って法整備を先にする。
もともと第61条は区分会計の趣旨に則ってるわけだから、会計間の資金移動は趣旨に反する。

[257: 匿名]

そんな面倒くさいことしなければならないのなら、管理費会計も修繕積立金会計も一緒くたにしてドンブリ勘定にすればいい。そしたら会計間の資金移動はなくなる。

[258: 匿名]

本来の趣旨は区分会計だから、会計区分の中で処理するのが原則である。
だから標準管理規約でも「余剰金の繰越」と規定している。
管理費会計に過大な余剰金が生じたり、修繕積立金会計に不足が生じたりするのなら、管理組合会計を見直す必要がある。基本は会計間の資金移動はしないのが原則。
過大なら管理費を下げる、不足するのなら積立金を値上げする。
しかし現実問題として管理費会計に過大な余剰金が発生するのは、駐車場等の使用量が収入として計上されていたり、修繕積立金が不足するのは初期を安くして段階増額積立方式を採用しているからである。

[259: 匿名さん]

＞管理規約で規定されてればの話。

＞しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

と説明済み。管理費そのものが過大なればこの案に反対すれば良いだけのこと。
管理費そのものの金額の過大かどうかは別次元の問題。

[260: 匿名]

それは違うと思うよ。
管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

[261: 匿名さん]

＞管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

具体的にどこが違反なの？

[262: 匿名]

それが分からないような理事・監事が多すぎるのが現実だと思う。

[263: 匿名]

しかたがないよ。理事も監事も管理規約読んでないから。

[264: 匿名さん]

2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。

また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -より

[265: 匿名]

改定前：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

改定後：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

このように改定すればいいと思います。
総会決議を要件にしたのは、区分会計の趣旨を逸脱して、やむを得ない事情により資金移動が必要になるから、組合員の総意をとる必要があるからです。

[266: 匿名さん]

>管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

一般会計と特別会計の区分会計原則の全面否定することになる。

[267: 匿名]

一般会計に数億の余剰金があるのに、特別会計が数億不足してるために修繕積立金の値上げを延々と組合員に要求することになる。現実的な処理をして組合員の経済的負担を軽減する必要がある。そのために規約をまず整備する。
それを言い出したら、最初の会計区分の問題になる。なぜ一般会計に数億円の余剰金が発生するような収支にしたか？だ。
これは大規模マンションでよく発生する現象だが、駐車場使用料を一般会計の収入にしているからだ。この駐車場収入が余剰金の源泉になっているのである。
標準管理規約では使用料収入は管理経費に充当する以外に修繕積立金として積み立てることになってるが、一般会計に組み込んでる限り特別会計への繰り入れを規定化しない限りそれは出来ないことになる。
第２９条
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[268: 匿名]

たとえば駐車場使用料が周辺相場より格安の平均3,000円の自走式駐車場だったとする。
戸数は500戸で1戸1区画保証の500区画の駐車場。
これだと年間1,800万円の駐車場使用料収入が得られる。
長期修繕計画の30年で考えると、駐車場使用料収入は5億4千万円になる。
これを修繕積立金に充当しない手はない。

[269: 匿名]

駐車場なんか周辺より安いし、誤差じゃん。

管理費があまって修繕金があまるのは
徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
費目のひとつでしかない。

[270: 匿名]

＞これを修繕積立金に充当しない手はない

＞徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
＞費目のひとつでしかない。

個々のマンションにより違いがあるはずです。
だからどちらも正解とは言えないので、
そのマンションの実情に合わせれば良いのでは？

[271: 匿名さん]

＞第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

これが将に特別会計ですよ。

[272: 匿名]

決算書吟味してる人なら分かると思うが、毎期の一般会計余剰金総計は、ほぼ年間の駐車場等使用料+施設使用料と同額であることが分かるよ。
だから、これらを修繕積立金会計の収入に変更すれば、一般会計からの繰り入れなんて必要なくなる。

[273: 匿名]

標準管理規約では、一般会計で修繕積立金として積み立てるのは「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料」と決めてあるんだ。知らなかった。
多くのマンションでは、そんなこと関係なしにドンブリで管理費会計余剰金を積立金会計に移動してるね。駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料なんて説明は一切ない。

[274: マンション住民さん]

うちのマンション、長期修繕計画の見直しがされてないのに定期総会でいきなり一般会計余剰金の積立金会計への繰り入れ議案が出てきたよ。

[275: 匿名]

標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

[276: マンション住民さん]

>>275
改定されていません。内容は標準規約のままです。

[277: 匿名さん]

>標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

これだけ話が進んでいるのにピンボケした質問ね。

[278: 匿名]

べつに構わないんじゃね？

修繕積立計画なんて、概算に過ぎないから
実際に見積をとれば確実に計画通りにならないわけで
不足した場合に一時金徴収をしなくてすむように
積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

逆にコストを抑えて積立金予備費が膨らんできたら
将来の値上げ予定をなくすなどすればいいだけだ。
もちろん総会決議を経ての話だけどな。

[279: 匿名]

>>276
それなら議案は管理規約違反で廃案になるよ。
理事会が管理規約違反の議案を総会に上程したことで理事会も管理規約違反。
ダブル違反になる。監事も監査しなかったので管理規約違反。

[280: 匿名]

>>278
積立金予備費という費目はどこに設けるのか？
一般会計の支出に設けるのか？

[281: 匿名]

積立金予備費なら費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[282: 匿名]

積立金予備費なら支出の費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[283: 匿名さん]

＞積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

無手勝流に過ぎない。修積金にそんな概念は入る余地はない。

[284: 匿名]

積立金予備費とは恐らく一般会計における収支後の余剰金と同レベルだと思う。
経費でないから支出の費目にはならない。
それだったら従来の余剰金を積立金予備費と管理金予備費に分割すればいい。
管理金予備費は翌期に繰り越して管理に使い、積立金予備費も同様に翌期に繰り越すが、
これは修繕積立金会計に繰り入れられるようにする。
そのためには、やはり標準規約の第61条の改定をしないと繰り入れは管理規約違反になる。

[285: 匿名]

管理費支出の費目についても標準規約で規定されてるよ。
勝手な支出は規約を改正しない限り管理規約違反になる。

第２７条
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一管理員人件費
二公租公課
三共用設備の保守維持費及び運転費
四備品費、通信費その他の事務費
五共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六経常的な補修費
七清掃費、消毒費及びごみ処理費
八委託業務費
九専門的知識を有する者の活用に要する費用
十地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一管理組合の運営に要する費用
十二その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

[286: 匿名]

とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
国交省の標準管理規約は区分会計が原則だから、会計間の資金移動なんかを規定するわけがない。
基本は会計ごとの独立会計だから。国の会計も一般会計と特別会計は厳密に独立している。

[287: 匿名さん]

以前、霞ヶ関埋蔵金の話題が世間を賑わしたが、これは管理組合の一般会計の余剰金を特別会計に繰り入れるのとは逆の、特別会計での余剰金（霞ヶ関埋蔵金）などを一般会計にまわそうということだ。
これも国は法律を改定(特会法第８条第２項)して特別会計での余剰金などを一般会計に繰り入れられるようにした。

特別会計に関する法律　第８条第２項
（剰余金の処理）
第八条　各特別会計における毎会計年度の歳入歳出の決算上剰余金を生じた場合において、当該剰余金から次章に定めるところにより当該特別会計の積立金として積み立てる金額及び資金に組み入れる金額を控除してなお残余があるときは、これを当該特別会計の翌年度の歳入に繰り入れるものとする。
２　前項の規定にかかわらず、同項の翌年度の歳入に繰り入れるものとされる金額の全部又は一部に相当する金額は、予算で定めるところにより、一般会計の歳入に繰り入れることができる。

[288: マンション住民さん]

これですね。
http://kuyama-syonika.jp/

[289: 匿名]

>>287
国も法改正しないと余剰金の他会計への移動が出来ないってことですね。

[290: 匿名]

国の例示は説得力がありますね。

[291: 匿名さん]

管理規約違反は、裁判するとすべて無効になるんですか。

[292: 匿名]

規約違反に伴い管理組合が被った損害賠償になると思う。

[293: 匿名さん]

＞とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
間違い。以下の規約で総会の普通決議で可能です。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 以下　略
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[294: 匿名]

知ってた

[299: 理事長経験者]

先ずは、規約がどうであれ管理費余剰金の所有関係がどの様になっているかを考える必要があります。

区分所有法第２８条（委任の規定の準用）：
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定に従う。
となっており、
委任に関する民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）：
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
となっております。
更に言えば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、管理費余剰金には負担割合（持分割合）が定められている共有物
であり、翌年度管理費への繰越や修繕積立金等特別会計への編入には全区分所有者の合意が必要となり、区分所有法での決議案件ではなく民事的案件になります。
大抵の定期総会では全区分所有者が決議に参画することはないもので、この法理論からは管理費余剰金は支払割合に従い全区分所有者に返金されることとなります。

しかし、この様な法理論ができない理事役員は翌年度管理費への繰越や将来に不安を残す修繕積立金等特別会計への編入を第１号議案「決算報告」で過半数決議で強行しており、
本来ならば理事役員の助言役の管理会社（管理業務主任者）は委託契約更新等で理事役員に嫌われたくないことから放置するケースが多数散見されます。

因みに、建物の管理や使用については区分所有法が特別法として法的要求をしておりますが、それらに関する金銭管理については民法が法的要求規定であります。

[300: 匿名さん]

通常ですが
一般会計は管理費で賄われるべきで
特別修繕会計は修繕積立金で賄われるべきなのですが
駐車場代をどちらに回すのかで議論になります

不安定な駐車場代をどうしましょうか
ですが、ほとんど修繕の必要が無い平面駐車場と
ほとんど修繕費に回した方が良い機会式駐車場と混在します
なので、一般会計から特別修繕会計へ移すというのが合理的です

無駄遣いによって回らなくなった一般会計ならば管理費を上げるべきです
それよりも一般会計が無駄遣いによって枯渇したせいで
特別修繕会計から一般会計へ回すような事例を防ぐべきですよ

特別修繕会計の使い道は長期修繕計画で定められているべきですから