剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[244: 匿名さん]

構造別総合又は個別耐用年数
住宅、寄宿舎、宿泊所、学校、体育館用のもの　の場合
（鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造）（れんが、石、ブロック）（金属造） 　（木造又は合成樹脂）木骨モルタル造
　　　　　　　　47　　　　　　　　38　　　　　　　　　　　34　27　19　　　　22　　　　　　　20

[245: 匿名さん]

木造は大変だね。

[246: 匿名さん]

実際には、20年以上使っているよ。

[247: 匿名さん]

戸建てで築３０年以上たってても、修理とかもしてない家って結構あるしね。

[248: 匿名さん]

戸建は理事会なく煩わしいことなくいいよ。

[249: 匿名さん]

そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

[250: 匿名さん]

でも自治会は修繕積立金はないからいい。

[251: 匿名さん]

＞そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

自治会は任意団体だから加入しなければ良いが管理組合は強制団体だ。

[252: 匿名]

標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
と書いてありますが、
管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、
この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

[253: 匿名さん]

総会を特別決議で承認されれば問題ない。
なお、規約と異なる扱いをする議案であることから、特別決議（規約変更と同じ）とすることを招集通知に明記すべき。

[254: 匿名]

それは間違い。総会決議をとれば管理規約はいつでも反故にすることができることになる。
まずは61条の改定が先だ。
「総会決議をもって修繕積立金に充当することが出来る」
の一文を追加することだ。
ただ、それ以前に管理費に余剰が恒常的に生じていることだろう。
なぜ？

[255: 匿名さん]

>標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
>と書いてありますが、 管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、 この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

管理費は予算管理のもとに金額が決められているものですからその余剰は管理費に充当するのが当然ですが、この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

[256: マンション住民さん]

＞この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、
それなら組合員の管理費を値下げするのが筋だろう。
管理費が高すぎるから余剰が蓄積して過大になる。

＞総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
管理規約で規定されてればの話。
国交省の第61条をコピーした上の第61条のままだと管理規約違反になる。
だから、普通は管理組合で管理規約の改正を特別決議で行って法整備を先にする。
もともと第61条は区分会計の趣旨に則ってるわけだから、会計間の資金移動は趣旨に反する。

[257: 匿名]

そんな面倒くさいことしなければならないのなら、管理費会計も修繕積立金会計も一緒くたにしてドンブリ勘定にすればいい。そしたら会計間の資金移動はなくなる。

[258: 匿名]

本来の趣旨は区分会計だから、会計区分の中で処理するのが原則である。
だから標準管理規約でも「余剰金の繰越」と規定している。
管理費会計に過大な余剰金が生じたり、修繕積立金会計に不足が生じたりするのなら、管理組合会計を見直す必要がある。基本は会計間の資金移動はしないのが原則。
過大なら管理費を下げる、不足するのなら積立金を値上げする。
しかし現実問題として管理費会計に過大な余剰金が発生するのは、駐車場等の使用量が収入として計上されていたり、修繕積立金が不足するのは初期を安くして段階増額積立方式を採用しているからである。

[259: 匿名さん]

＞管理規約で規定されてればの話。

＞しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

と説明済み。管理費そのものが過大なればこの案に反対すれば良いだけのこと。
管理費そのものの金額の過大かどうかは別次元の問題。

[260: 匿名]

それは違うと思うよ。
管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

[261: 匿名さん]

＞管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

具体的にどこが違反なの？

[262: 匿名]

それが分からないような理事・監事が多すぎるのが現実だと思う。

[263: 匿名]

しかたがないよ。理事も監事も管理規約読んでないから。

[264: 匿名さん]

2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。

また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -より

[265: 匿名]

改定前：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

改定後：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

このように改定すればいいと思います。
総会決議を要件にしたのは、区分会計の趣旨を逸脱して、やむを得ない事情により資金移動が必要になるから、組合員の総意をとる必要があるからです。

[266: 匿名さん]

>管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

一般会計と特別会計の区分会計原則の全面否定することになる。

[267: 匿名]

一般会計に数億の余剰金があるのに、特別会計が数億不足してるために修繕積立金の値上げを延々と組合員に要求することになる。現実的な処理をして組合員の経済的負担を軽減する必要がある。そのために規約をまず整備する。
それを言い出したら、最初の会計区分の問題になる。なぜ一般会計に数億円の余剰金が発生するような収支にしたか？だ。
これは大規模マンションでよく発生する現象だが、駐車場使用料を一般会計の収入にしているからだ。この駐車場収入が余剰金の源泉になっているのである。
標準管理規約では使用料収入は管理経費に充当する以外に修繕積立金として積み立てることになってるが、一般会計に組み込んでる限り特別会計への繰り入れを規定化しない限りそれは出来ないことになる。
第２９条
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[268: 匿名]

たとえば駐車場使用料が周辺相場より格安の平均3,000円の自走式駐車場だったとする。
戸数は500戸で1戸1区画保証の500区画の駐車場。
これだと年間1,800万円の駐車場使用料収入が得られる。
長期修繕計画の30年で考えると、駐車場使用料収入は5億4千万円になる。
これを修繕積立金に充当しない手はない。

[269: 匿名]

駐車場なんか周辺より安いし、誤差じゃん。

管理費があまって修繕金があまるのは
徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
費目のひとつでしかない。

[270: 匿名]

＞これを修繕積立金に充当しない手はない

＞徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
＞費目のひとつでしかない。

個々のマンションにより違いがあるはずです。
だからどちらも正解とは言えないので、
そのマンションの実情に合わせれば良いのでは？

[271: 匿名さん]

＞第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

これが将に特別会計ですよ。

[272: 匿名]

決算書吟味してる人なら分かると思うが、毎期の一般会計余剰金総計は、ほぼ年間の駐車場等使用料+施設使用料と同額であることが分かるよ。
だから、これらを修繕積立金会計の収入に変更すれば、一般会計からの繰り入れなんて必要なくなる。

[273: 匿名]

標準管理規約では、一般会計で修繕積立金として積み立てるのは「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料」と決めてあるんだ。知らなかった。
多くのマンションでは、そんなこと関係なしにドンブリで管理費会計余剰金を積立金会計に移動してるね。駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料なんて説明は一切ない。

[274: マンション住民さん]

うちのマンション、長期修繕計画の見直しがされてないのに定期総会でいきなり一般会計余剰金の積立金会計への繰り入れ議案が出てきたよ。

[275: 匿名]

標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

[276: マンション住民さん]

>>275
改定されていません。内容は標準規約のままです。

[277: 匿名さん]

>標準規約第61条に相当する余剰金処理の規約は、繰越だけでなく積立金会計への繰り入れができるように改正されてますか？

これだけ話が進んでいるのにピンボケした質問ね。

[278: 匿名]

べつに構わないんじゃね？

修繕積立計画なんて、概算に過ぎないから
実際に見積をとれば確実に計画通りにならないわけで
不足した場合に一時金徴収をしなくてすむように
積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

逆にコストを抑えて積立金予備費が膨らんできたら
将来の値上げ予定をなくすなどすればいいだけだ。
もちろん総会決議を経ての話だけどな。

[279: 匿名]

>>276
それなら議案は管理規約違反で廃案になるよ。
理事会が管理規約違反の議案を総会に上程したことで理事会も管理規約違反。
ダブル違反になる。監事も監査しなかったので管理規約違反。

[280: 匿名]

>>278
積立金予備費という費目はどこに設けるのか？
一般会計の支出に設けるのか？

[281: 匿名]

積立金予備費なら費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[282: 匿名]

積立金予備費なら支出の費目ではなく修繕積立金会計の収入の費目になる。
そうなると組合員は従来の修繕積立金以外に積立金予備費も徴収される。

[283: 匿名さん]

＞積立金予備費という費目を別途つくっちゃえばいい。

無手勝流に過ぎない。修積金にそんな概念は入る余地はない。

[284: 匿名]

積立金予備費とは恐らく一般会計における収支後の余剰金と同レベルだと思う。
経費でないから支出の費目にはならない。
それだったら従来の余剰金を積立金予備費と管理金予備費に分割すればいい。
管理金予備費は翌期に繰り越して管理に使い、積立金予備費も同様に翌期に繰り越すが、
これは修繕積立金会計に繰り入れられるようにする。
そのためには、やはり標準規約の第61条の改定をしないと繰り入れは管理規約違反になる。

[285: 匿名]

管理費支出の費目についても標準規約で規定されてるよ。
勝手な支出は規約を改正しない限り管理規約違反になる。

第２７条
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一管理員人件費
二公租公課
三共用設備の保守維持費及び運転費
四備品費、通信費その他の事務費
五共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六経常的な補修費
七清掃費、消毒費及びごみ処理費
八委託業務費
九専門的知識を有する者の活用に要する費用
十地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一管理組合の運営に要する費用
十二その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

[286: 匿名]

とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
国交省の標準管理規約は区分会計が原則だから、会計間の資金移動なんかを規定するわけがない。
基本は会計ごとの独立会計だから。国の会計も一般会計と特別会計は厳密に独立している。

[287: 匿名さん]

以前、霞ヶ関埋蔵金の話題が世間を賑わしたが、これは管理組合の一般会計の余剰金を特別会計に繰り入れるのとは逆の、特別会計での余剰金（霞ヶ関埋蔵金）などを一般会計にまわそうということだ。
これも国は法律を改定(特会法第８条第２項)して特別会計での余剰金などを一般会計に繰り入れられるようにした。

特別会計に関する法律　第８条第２項
（剰余金の処理）
第八条　各特別会計における毎会計年度の歳入歳出の決算上剰余金を生じた場合において、当該剰余金から次章に定めるところにより当該特別会計の積立金として積み立てる金額及び資金に組み入れる金額を控除してなお残余があるときは、これを当該特別会計の翌年度の歳入に繰り入れるものとする。
２　前項の規定にかかわらず、同項の翌年度の歳入に繰り入れるものとされる金額の全部又は一部に相当する金額は、予算で定めるところにより、一般会計の歳入に繰り入れることができる。

[288: マンション住民さん]

これですね。
http://kuyama-syonika.jp/

[289: 匿名]

>>287
国も法改正しないと余剰金の他会計への移動が出来ないってことですね。

[290: 匿名]

国の例示は説得力がありますね。

[291: 匿名さん]

管理規約違反は、裁判するとすべて無効になるんですか。

[292: 匿名]

規約違反に伴い管理組合が被った損害賠償になると思う。

[293: 匿名さん]

＞とにかく管理規約を改定しない限り一般会計から特別会計への資金移動は管理規約違反になる。
間違い。以下の規約で総会の普通決議で可能です。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 以下　略
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[294: 匿名]

知ってた

[299: 理事長経験者]

先ずは、規約がどうであれ管理費余剰金の所有関係がどの様になっているかを考える必要があります。

区分所有法第２８条（委任の規定の準用）：
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定に従う。
となっており、
委任に関する民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）：
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。
となっております。
更に言えば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）：
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっていることから、管理費余剰金には負担割合（持分割合）が定められている共有物
であり、翌年度管理費への繰越や修繕積立金等特別会計への編入には全区分所有者の合意が必要となり、区分所有法での決議案件ではなく民事的案件になります。
大抵の定期総会では全区分所有者が決議に参画することはないもので、この法理論からは管理費余剰金は支払割合に従い全区分所有者に返金されることとなります。

しかし、この様な法理論ができない理事役員は翌年度管理費への繰越や将来に不安を残す修繕積立金等特別会計への編入を第１号議案「決算報告」で過半数決議で強行しており、
本来ならば理事役員の助言役の管理会社（管理業務主任者）は委託契約更新等で理事役員に嫌われたくないことから放置するケースが多数散見されます。

因みに、建物の管理や使用については区分所有法が特別法として法的要求をしておりますが、それらに関する金銭管理については民法が法的要求規定であります。

[300: 匿名さん]

通常ですが
一般会計は管理費で賄われるべきで
特別修繕会計は修繕積立金で賄われるべきなのですが
駐車場代をどちらに回すのかで議論になります

不安定な駐車場代をどうしましょうか
ですが、ほとんど修繕の必要が無い平面駐車場と
ほとんど修繕費に回した方が良い機会式駐車場と混在します
なので、一般会計から特別修繕会計へ移すというのが合理的です

無駄遣いによって回らなくなった一般会計ならば管理費を上げるべきです
それよりも一般会計が無駄遣いによって枯渇したせいで
特別修繕会計から一般会計へ回すような事例を防ぐべきですよ

特別修繕会計の使い道は長期修繕計画で定められているべきですから

[301: 匿名２号]

匿名さんへ

区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
となっており、共用部の負担（管理費）と共用部からの利益（駐車場利用料）は相殺でき得るもので、駐車場利用料は管理費の収入として扱う方が合理的・合法的です。

また、管理費と修繕積立金には互いに契約関係
契約当事者：管理費＝各期理事長と各期区分所有者　　修繕積立金＝長期修繕計画期間中の理事長とその期間の区分所有者
目的　　　；管理費＝共用部の点検や運転等の管理等　修繕積立金＝長期修繕計画による定期修繕や不測事態への対応等
が違っており、互いに独立していることから双方間の資金融通はできないものです。

[302: 匿名さん]

管理費、脩積金それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[303: 匿名さん]

302さんのご意見が常識的且つ現実的ですね。

[304: 匿名さん]

>>264 （2012-01-28） にて既出

[305: 匿名２号]

３０２さんのご意見が常識的且つ現実的でないよ。

両会計は目的や契約関係に相違があり、各々で自律的かつ独立的な管理運営が求まられるもので、金銭管理特に余剰金（全区分所有者の金銭共有財産）の処分は区分所有法対象外で民法の共有物変更に当たるもので総会決議と言っても全区分所有者の同意や賛成を得ることが必須である。

よく言われることだが、不足がちな修繕積立金を維持させるために管理費余剰金を編入することが肝要だとか、管理費余剰金は翌年度繰越もあり得る話だとか、言われるが、前者についてはしっかりと長期修繕計画を立てその適切性を維持させた上で修繕積立金額増減をすれば不足状態にならず、後者については翌年度に必要な管理事業に必要な管理費設定を各会計年度で決め徴収すればよい話でこんな繰越話はあり得ないものである。

要は、民法の債権目的を的確に運営していあらず、管理費等徴収事務の簡素化（管理会社の事務怠惰へのなびき）に乗せられているだけで、理事役員の本来責務を完遂していないものだ。先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

[306: 匿名さん]

>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

[307: 上から目線]

>>293
管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。
だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

あなたがＭ管理士や業務主任者ならば、この様な回答はしないだろう。
この様な自分に都合の良い回答で混乱させる意図が理解できない。
指摘されている４８条の内容はその通りでも、
例えば、標準管理規約の２７条、２８条では、
それぞれの使途が定められており、
自分のルールを適用させて良いとは記載されていない。

常識や現実的と言う言葉で規約を曲げる前に、
規約をそのように改定してから行うべきであろう。
理想論かも知れないが、ルールを無視すれ事が許されるならば、
管理費の滞納がまかり通る事の第一歩となる。

[308: ピギナーさん]

ご存知のように、>>264（=>>302）は、マンション管理センターの
下記オフィシャル・レポートの８ぺージからのコピペである。

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[309: 匿名さん]

>管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。 だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

理屈にもなっていません。
もう少し勉強してから参加しましょうね。

[310: 匿名さん]

機械式駐車場の修繕どうすんの？
っつか移し替えなくても管理費と修繕積立金のバランス変えたら終わるだけの話で
時間かけてそうするか、すぐにやるかの違いだけ
余剰金の使い道も無いわけだから、特別修繕会計に割り振って
区分所有者に厳しく見られる総会の決議で用途を決定することで問題無いと思う

ただし、特別から一般の振替はおかしい
管理費を上げるべきところ

[311: 匿名２号]

ピギナーさんへ　

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
を拝見し、何か矛盾性を感じたしだいです。

当該レポートでは『それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計（管理費会計または一般会計）と大規模な修繕工事費に備えるため会計（修繕積立金会計または特別会計）は、区分して経理する必要がある。』言いながら、『管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。』と言っており、これでは、管理会計は修繕積立金の一部化になりますが、総会決議であれば混同にならないのか？大いに疑問を感じます。

また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

簡単に言えば、管理者（理事長）が会計年度内の一般管理業務に必要だとして請求されたお釣りが余剰金で、一般的にお釣りは負担者に返金されるものですし、これらは日常生活でのスーパー等で買い物でも行われているものです。
仮にスーパーで買い物をした際にお釣りが出た場合、スーパー側から次回買い物での支払用として保管させて頂くとか、別フローでの買い物に回させて頂くとか、言われたらどの様に思うのでしょう。小生はこれらの意味不明の弁を無視し即時釣り銭の手渡しを強固に要求することにします。

更に言えば、当該レポートの添付会計報告書式を拝見し、駐車場使用料が管理と修繕積立金の両方の歳入になっており、ここでもそれぞれの会計を混同している様なもので、本文との矛盾性を感じます。

因みに、マンション管理センターは標準管理規約を基本として思考しかできず、民法的な思考ができない団体で、面倒な会計処理をしたがらない管理会社（管理業務主任者）への配慮しかできないものです。だから矛盾性あるレポートを恥じらいもなく作成し公開することができるものです。

[312: 匿名２号]

>>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

>出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
>総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

匿名さんへ

仮に理想論であっても管理者（理事長）にはこれら責務はあります。（区分所有法第２６条）また、臨時の資本移転は合法的なものではありません。各々会計でしっかりと予算化をすれば、資本移転なんぞはあり得ないもので、むしろ臨時の資本移転をすることは管理運営の怠慢性を自己披露するもので恥べきものです。管理者（理事長）には善管注意義務が課せられており、こんな無様な会計処理しかできない者は管理者（理事長）を辞任させることが肝要です。

[313: 匿名さん]

↑脳のない組合から一生懸命に過大予算獲得して不必要な補修費で暴利を得ようとする管理会社の理屈としては良く分かります。
これをさせないためにも過大管理費の資本を脩積金に移転させることは当然な事です。残念でした管理会社さん！

[314: 匿名さん]

>>313
脩積金て、何？
管理会社から馬鹿にされるような過ちを２回もするなんて。

[315: 匿名さん]

＞脩積金て、何？

教えて差し上げましょう。脩積金とは修繕積立金の略語ですよ。

[316: ピギナーさん]

標準管理規約では、管理組合外部への資金の支出に関する事項は定めているが、
管理組合の各会計間の原資の移行については規定していない。
したがって、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項であるので、
総会の決議によることになる。
もちろん、会計処理細則を定め、この旨を規定しておくこともできる（※）。

（※）マンション管理センターによる会計処理細則の参考様式
　　　（第20条に「原資の移行」を規定）
　　　www.mankan.or.jp/12_member/syosiki/s_23_00.doc

[317: ピギナーさん]

>>311
>また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

基本的なことであるが・・・
権利能力なき社団の財産は、構成員の総有であり、各構成員には共有持分権がない。
つまり、法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、
区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、
もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

（関連情報）
以下は、預金保険機構のホームページ「預金保険制度の解説」からの抜粋である。
「マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。
一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。」

[318: 匿名さん]

管理組合は一般には権利能力なき社団ではあるがそれには必要条件がある。（最高裁判例昭39・10・15）

[319: 匿名さん]

>>309
区分経理じゃないの。

[320: 匿名さん]

>>309
管理会社の方は、丼勘定が好きなのよ。

[321: 匿名２号]

ピギナーさんへ

「標準管理規約」は法律でない。
故に、法的強行規定が優先されるもので、民法上の債券目的や共有物変更の強行規定が最優先されるものです。
因みに、資産移転規定は民法の共有物変更の強行規定で定められています。総会決議何ぞは当該強行規定の足元にならないものです。　

[322: 匿名２号]

ピギナーさんへ

＞法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

であれば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
はどの様に解するものなのでしょうか？
管理費等の出資割合（共有持分権）は区分所有法第１４条（共用部分の持分の割合）
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
で決定されるもので、これら権利主張は区分所有者の権利です。
現に、マンション建替円滑化法での建替決議の権利移転ではこの理念が採用されています。

最後に一言ですが、マンション管理運営では、民法や区分所有法を管轄する法務省と管理適正化法や建替円滑化法及び標準管理規約を管轄している国土交通省から精神分裂的関与を受けたいるもので、未だ確かな存在や地位を持っているものではありません。それ故に確固たる管理運営理念がなく諸説が乱在するものです。

[323: 匿名]

いやあ皆さん。すごいですね。剰余金でこれだけ盛り上がれるとは。
弁護士志望の学生の議論みたいです。
特に剰余金処分が、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなど、目からウロコです。

「積立金の取り崩しは総会決議が必要」と標準管理規約に書いていませんでしたか？
総会決議ですぐに元に戻せるものが、なんで「民法の共有物の変更」に当たるのですか？
共有の建物を改築するなら、もとに戻すのに費用も掛かるし、損害を被る共有者もいるかもしれませんから
「共有物の変更」になりますが、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると
思いますか？
ましてや、もとに戻せなどという判決が出ると思いますか？
おまけに、総会で「提訴」と裁判費用の予算が承認されない限り、裁判費用は個人負担です。
誰が提訴しますか？
総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
だから「机上の空論」と言われるのです。

それから、「規約違反で無効」「裁判」「損害賠償」などという言葉が頻出していますが
「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
恐れながらと、裁判に訴えても「違反であるが実害がないので決議は有効」と判決が出て終わりですよ。

そもそも、剰余金処分を個別の議案にしている組合のほうが少ないそうです。
（ある監査法人が言ってました。）
、
こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。

なお、マンション管理組合において一般会計・特別会計と言って、国の一般会計・特別会計と混同しているように見受けられる発言がありましたが、正しくは管理費会計・（修繕）積立金会計です。
特別会計として考えられるのは、駐車場会計・水道会計などです。
（修繕）積立金会計のようなしばりはありません。

[324: 匿名２号]

匿名さんへ

再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

「標準管理規約」での修繕積立金の取り崩しとは
「標準管理規約」第２８条（修繕積立金）
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
と言うもので、区分所有法上の建物管理条項や解体条項（建替円滑化法の権利移転条項）にあたり、当然総会決議が必須であるものです。

＞総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
＞こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。
果たして如何なものでしょうか？確かに自分の誤った認識の常識と違う意見者をとかくクレーマーと評して排除したがるのは人情ですが、また、総会は無責任・関心な者達が自分の誤った認識の常識に追証を与える場（馬鹿な理事役員が馬鹿な区分所有者を騙す。）になっているだけで、そろそろ是々非々的な論議ができ得る場にすべきではないでしょうかと思うものです。なんせ、誤った認識の常識より法律が優先されるものです。また、こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば組合は大混乱に陥るのは当然でしょう。誤った認識を常識としてきた者達（管理組合）は認識改心を求められると混乱するものです。でも、この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。

そろそろ、「標準管理規約」を基にする論議から脱却して頂きたいものですね。

[325: 匿名さん]

法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ないが、
区分所有法は住民自治を優先するところが多く、
各所に「別段の定め」なるものが出現し、
規約に於いて「別段の定め」を優先させることができると謳っている。
しかし、その部分（自分の都合が良いところ）だけを抜き取り
だから「修繕積立金と管理費を混同させても良い」とはなりません。
別の規約条項の中にそれぞれの使途がきめられているからです。
総会の決議のみで、
管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。
ただし、各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、
この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
ここに登場する方の多くは、法や規約の一部のみを振りかざして
自分の主張を押しつけていますが、もっと全体を読み下さないと
誤った結論に導くことになりかねません。

[326: 匿名さん]

>総会の決議のみで、 管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。

論拠が全くないね。

[327: 匿名さん]

>>326
わからない人だ。
規約に触れる場合は、規約変更が先でしょ。

[328: 匿名さん]

>>326
貴方は管理会社のフロントでしょう。
自分の都合に合わせて
管理組合の剰余金を動かすのは止めましょう。

[329: 匿名]

＞資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると思いますか？
＞「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
この２点について反論がありませんね

＞再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。
実際の組合で、標準管理規約ではこうだから、自分たちもこうしようなどという事はありません。
自分の組合の規約に拘束されます。

標準管理規約と違う規定をしている組合では、標準管理規約は何の拘束力も持ちません。
（標準管理規約を採用している管理組合では）規約に違反・・・・の、（　）を省略しているだけです。

[330: 匿名]

329です。
>この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。
確かに、その通りです。

唯、剰余金の積立金会計への移行が違法だと主張する事の功罪を考えて欲しいと思います。
あなたの知識、能力はもっと組合にとって有意義なことに使ってほしいと思います。

例えば、規約改正、修繕工事への競争原理の導入、管理委託費の適正化、長期修繕計画の検証など、組合にとって、もっと重要な課題は沢山あるはずです。

私は、有能なのに方向が少し変なために、クレーマー扱いされている人を少なからず知っています。
そして、先入観のために、その人たちの正当な発言までもが無視される場面も何回も見ました。

[331: 匿名さん]

(議事)
第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

[332: 匿名２号]

No.330匿名さん

ありがとうございます。

[333: 匿名２号]

No.329匿名さん

＞申し上げますが、標準管理規約は参考文書ではありません。

もし、No.329匿名さんとNo.330匿名さんとの関係や意見して良いかはは解りませんが、
国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakugaiyou.pdf
では『マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているもの』とのことです。

つまり、参考文書的な存在となります。
これを丸呑みした際には、これの背景や文言は正式な規約となりますが、違った規約を策定する権利は保証されています。
小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません。

ご理解頂ければ幸いです。

[334: 匿名２号]

No.325匿名さんへ

貴殿論議に矛盾性を感じる。
＞法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ない。
これは民法規定（特別法である区分所有法を含む）で言われているもので、当然なことである。
一方、
＞各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、 この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
とは、規約は区分所有法の内部規定類の総称であるが、区分所有法では建物管理については法的規定はあるが、建物管理に関する金銭管理は民法に預けているもので、規約の範疇外事項である。

規約で如何に定めても、民法の共有物の変更規定には何ら抵抗がでいないものである。
因みに、民法６６７条（組合財産の共有）
各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。
から、管理組合財産は全区分所有者の共有財産で、財産目的の変更は
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
に法的拘束を受け、単なる規約や総会決議で管理費と修繕積立金への編入及び余剰金の翌会計への繰越はできないものである。

[335: 周辺住民さん]

議論があるようだけど、積立金会計への繰入が違法だとしても、

一時的に積立金の値下げと、管理費の値上げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

そしたら、初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。

区分所有者が認めたらそれ以上、何を問題にするの？

[336: 匿名さん]

ＮＯ３２５です。
貴方の主張は、正しいと思います。

「規約で定めている」と言うことは
他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。
区分所有法の３０条では、
「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は・・
規約で定める事ができる。」となっていることから、
規約の中で、
「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」とした
条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

むやみに剰余金を修繕積立金に移行することを
「総会の決議があれば可能である」と言っているのではありません。

[337: 周辺住民さん]

すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

[338: 匿名２号]

No.335周辺住民さん　

＞一時的に積立金の値上げと、管理費の値下げの議案を可決して帳尻あわせれば、同じことになるんじゃ？

いや違いますね。
この議案は各々の会計を独立的に管理されていることとなり、

＞初めから剰余金の繰入を議案化して認めた方が早いと思うのだけど。
の様な各々の会計を混同的に考える様な思考とは違います。

一般的には、修繕積立金の根拠である長期修繕計画がしっかりしていないか、不安定状況で恒常的に修繕積立金に不足感があり、管理費を定額化した都合で管理費に余裕感があるものですが、『積立金の値上げと管理費の値下げ』の対策を講じれば、共有物変更手続き（全区分所有者の同意）を取らない姑息な余剰金の編入と言う不法行為は根絶されるでしょう。

[339: 匿名２号]

No.336匿名さんへ

＞「規約で定めている」と言うことは他の区分所有者の同意を得ていることにならないのかな。

そうはなりません。
区分所有法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。
つまり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上は必ずしも他の区分所有者の同意を得たものではないので、『他の区分所有者の同意を得ていること』ことにはなりません。

再三申し上げていますが、区分所有法での建物管理は日常的な管理や修繕施工等の是非を問い実施することの範疇で、この後から発生する金銭管理（管理者（理事長）の債権は、民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
⇒受任者（管理者（理事長）は、委任事務を処理するについて費用を要するときは前払請求ができる。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
と言う民法範疇で、規約で『管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する』としても目的使用やしっかりとしていない請求を招くことで無効となるものです。要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

[340: 匿名です]

>>339
原始規約が規約として成立する時をご存じか。

[341: 周辺住民さん]

プロセスと思考が違っても、結果としてB/Sの数字が同じやんかということ。

目的と結果が同じなら、プロセスや手続きを省略変更してもいいんじゃないか？

あくまで、組合員の合意が前提ですけど。

[342: 匿名さん]

＞要は規約に定めるべきは「監理費と修繕積立金は区分管理をし、如何なる場合でも資金の相互融通はできない。」です。

区分管理は当然としても、如何なる場合でも資金の相互融通は出来ないとは言い切れない。
管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にあるので、特別会計から普通会計への資金融通は普通会計の一貫性を阻害するので出来ないが、普通会計の余剰資金が或る年月の間に過剰になった場合は、長期修繕計画の不確定要素を補う為に管理費勘定から修繕積立金勘定への資金融通は総会決議を経れば可能なことは当然である。

[343: ピギナーさん]

匿名２号 さん
いきなり、「民法上の組合（任意組合）」や「（狭義の）共有」の
話を持ち出しても、議論が空転するだけです。
少なくとも、
区分所有法３条団体が法人ではない場合において、
１．団体の法的性格（法的性質）は？
２．団体の共同所有財産の所有形態は？
などを整理してから、話を進めたほうがよいと思います。