剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[224: マンション住民さん]

修繕積立金の一時徴収に100万円ポンと出せるなら、
ローンを100万円一時返済をした方が経費節減になる。

[225: 匿名さん]

それは各個人で考えればいいこと。

[226: 匿名さん]

＞１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
分割払いはいいのか？滞納したら訴えられるのか？

[227: 匿名さん]

ローン抱えて子供の教育にお金のかかる世帯で一時金で100万払うのはきついと思います。

[228: 匿名さん]

>227
年金生活になってから、12年に一回100万円払えっていわれたらきついと思うよ。

100万円というのは、どういう計算か知らないけど、築年数が経つと平米200円ぐらいが
相場だから、毎月の積み立てを1000円程度しかしてないんだったら、
75平米でも倍の200万円程度はかかると思うけど。タワマンや小規模ならもっとかかるでしょう。

滞納したら、出て行ってもらって、代わりの入居者に払ってもらうしかないでしょう。
でも、こんな措置誰もやりたくないし、そんな部屋に買い手がつくとも思えない。

[229: 匿名さん]

供給過剰だからね

[230: 匿名さん]

値段次第じゃない

[231: 匿名さん]

>>228
年金みたいに収入が確定しているのであれば、
一時金徴収の方が得なんだよね。
修繕積立金は大した運用がされるわけでもないんで
先払いで積立している分、金利面では損していることになる。

[232: 匿名さん]

今の時代、金利なんてないも同然。
一時金を貯められるほどの年金をもらえる
年寄りなんかごく一握りだから、一時金
の度に、蓄えを取り崩すことになる。
その蓄えが底をついたらアウト。

素人が資金運用に手を出せば、詐欺師か
証券会社か銀行の鴨になるのが、関の山。

[233: 匿名さん]

＞一時金徴収の方が得なんだよね。

セレブは別にして一般マンション購入者はローンに縛られ一時金徴収に堪えられる分けない。
やって御覧なさい滞納者が三倍になること確実。

[234: 匿名さん]

年金生活者は、お金をもっているんじゃないの。
統計的にも、お年寄りがお金をもっているから
国債が大きくても、他国とは事情が違うといってるしね。
100万程度のお金はいざとなれば、年金生活者以外にも
簡単に出せるのではないだろうか。
修繕積立金を殆ど徴収しないので、大規模工事の時には、別途徴収
するというのが分かっているのだから。

[235: 元販売屋さん]

借入考えれば？

[236: 匿名さん]

借れ入たら修繕積立金で返済しなければいけないからね。
一時金が一番だと思う。

[237: 匿名さん]

65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

[238: 匿名さん]

だよね。

[239: 匿名さん]

>65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

100マン不足分はどうするの？

[240: 匿名さん]

それも含めて3000万円でしょ

[241: 匿名さん]

貯金を無能な結果の一時金に当てる程馬鹿らしいことはない。
最近のマンションは売らんがために修積金が過小なのは当然であるから年月をかけて蓄積する以外の手段はない。

[242: 匿名さん]

戸建ての場合は、家の改修工事は殆どやらないよね。
マンションの場合は予防保全としてやるけど、戸建ての場合は
事後保全というか最低のことしかやらないから。
当然点検もしないし。水質検査・消防検査・排水管の洗浄とかもね。
だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

[243: 匿名さん]

>だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

耐用年数が始めから違うことの知識が欠如している人のコメントですね。

[244: 匿名さん]

構造別総合又は個別耐用年数
住宅、寄宿舎、宿泊所、学校、体育館用のもの　の場合
（鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造）（れんが、石、ブロック）（金属造） 　（木造又は合成樹脂）木骨モルタル造
　　　　　　　　47　　　　　　　　38　　　　　　　　　　　34　27　19　　　　22　　　　　　　20

[245: 匿名さん]

木造は大変だね。

[246: 匿名さん]

実際には、20年以上使っているよ。

[247: 匿名さん]

戸建てで築３０年以上たってても、修理とかもしてない家って結構あるしね。

[248: 匿名さん]

戸建は理事会なく煩わしいことなくいいよ。

[249: 匿名さん]

そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

[250: 匿名さん]

でも自治会は修繕積立金はないからいい。

[251: 匿名さん]

＞そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

自治会は任意団体だから加入しなければ良いが管理組合は強制団体だ。

[252: 匿名]

標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
と書いてありますが、
管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、
この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

[253: 匿名さん]

総会を特別決議で承認されれば問題ない。
なお、規約と異なる扱いをする議案であることから、特別決議（規約変更と同じ）とすることを招集通知に明記すべき。

[254: 匿名]

それは間違い。総会決議をとれば管理規約はいつでも反故にすることができることになる。
まずは61条の改定が先だ。
「総会決議をもって修繕積立金に充当することが出来る」
の一文を追加することだ。
ただ、それ以前に管理費に余剰が恒常的に生じていることだろう。
なぜ？

[255: 匿名さん]

>標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
>と書いてありますが、 管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、 この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

管理費は予算管理のもとに金額が決められているものですからその余剰は管理費に充当するのが当然ですが、この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

[256: マンション住民さん]

＞この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、
それなら組合員の管理費を値下げするのが筋だろう。
管理費が高すぎるから余剰が蓄積して過大になる。

＞総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
管理規約で規定されてればの話。
国交省の第61条をコピーした上の第61条のままだと管理規約違反になる。
だから、普通は管理組合で管理規約の改正を特別決議で行って法整備を先にする。
もともと第61条は区分会計の趣旨に則ってるわけだから、会計間の資金移動は趣旨に反する。

[257: 匿名]

そんな面倒くさいことしなければならないのなら、管理費会計も修繕積立金会計も一緒くたにしてドンブリ勘定にすればいい。そしたら会計間の資金移動はなくなる。

[258: 匿名]

本来の趣旨は区分会計だから、会計区分の中で処理するのが原則である。
だから標準管理規約でも「余剰金の繰越」と規定している。
管理費会計に過大な余剰金が生じたり、修繕積立金会計に不足が生じたりするのなら、管理組合会計を見直す必要がある。基本は会計間の資金移動はしないのが原則。
過大なら管理費を下げる、不足するのなら積立金を値上げする。
しかし現実問題として管理費会計に過大な余剰金が発生するのは、駐車場等の使用量が収入として計上されていたり、修繕積立金が不足するのは初期を安くして段階増額積立方式を採用しているからである。

[259: 匿名さん]

＞管理規約で規定されてればの話。

＞しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

と説明済み。管理費そのものが過大なればこの案に反対すれば良いだけのこと。
管理費そのものの金額の過大かどうかは別次元の問題。

[260: 匿名]

それは違うと思うよ。
管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

[261: 匿名さん]

＞管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

具体的にどこが違反なの？

[262: 匿名]

それが分からないような理事・監事が多すぎるのが現実だと思う。

[263: 匿名]

しかたがないよ。理事も監事も管理規約読んでないから。

[264: 匿名さん]

2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。

また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -より

[265: 匿名]

改定前：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

改定後：
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

このように改定すればいいと思います。
総会決議を要件にしたのは、区分会計の趣旨を逸脱して、やむを得ない事情により資金移動が必要になるから、組合員の総意をとる必要があるからです。

[266: 匿名さん]

>管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金に充当することができる。

一般会計と特別会計の区分会計原則の全面否定することになる。

[267: 匿名]

一般会計に数億の余剰金があるのに、特別会計が数億不足してるために修繕積立金の値上げを延々と組合員に要求することになる。現実的な処理をして組合員の経済的負担を軽減する必要がある。そのために規約をまず整備する。
それを言い出したら、最初の会計区分の問題になる。なぜ一般会計に数億円の余剰金が発生するような収支にしたか？だ。
これは大規模マンションでよく発生する現象だが、駐車場使用料を一般会計の収入にしているからだ。この駐車場収入が余剰金の源泉になっているのである。
標準管理規約では使用料収入は管理経費に充当する以外に修繕積立金として積み立てることになってるが、一般会計に組み込んでる限り特別会計への繰り入れを規定化しない限りそれは出来ないことになる。
第２９条
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

[268: 匿名]

たとえば駐車場使用料が周辺相場より格安の平均3,000円の自走式駐車場だったとする。
戸数は500戸で1戸1区画保証の500区画の駐車場。
これだと年間1,800万円の駐車場使用料収入が得られる。
長期修繕計画の30年で考えると、駐車場使用料収入は5億4千万円になる。
これを修繕積立金に充当しない手はない。

[269: 匿名]

駐車場なんか周辺より安いし、誤差じゃん。

管理費があまって修繕金があまるのは
徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
費目のひとつでしかない。

[270: 匿名]

＞これを修繕積立金に充当しない手はない

＞徴収金額設定の問題で駐車場料金との関係は薄いよ。
＞費目のひとつでしかない。

個々のマンションにより違いがあるはずです。
だからどちらも正解とは言えないので、
そのマンションの実情に合わせれば良いのでは？

[271: 匿名さん]

＞第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

これが将に特別会計ですよ。

[272: 匿名]

決算書吟味してる人なら分かると思うが、毎期の一般会計余剰金総計は、ほぼ年間の駐車場等使用料+施設使用料と同額であることが分かるよ。
だから、これらを修繕積立金会計の収入に変更すれば、一般会計からの繰り入れなんて必要なくなる。

[273: 匿名]

標準管理規約では、一般会計で修繕積立金として積み立てるのは「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料」と決めてあるんだ。知らなかった。
多くのマンションでは、そんなこと関係なしにドンブリで管理費会計余剰金を積立金会計に移動してるね。駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料なんて説明は一切ない。