剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[22: 匿名さん]

今、管理費と修繕積立金をわけて集金しているところはどうなるのかな?

分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。

かえってすごく面倒になったような気がする。

[23: 匿名さん]

↑
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法

[24: 匿名さん]

>>22
＞分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。
なぜにそういう発想（疑問）になるんかな。

仮に管理費と修繕費を分けて集金してるなら、
振込みの場合は２回の振り込み手数料、
口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。

[25: 匿名さん]

＞口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。

同一銀行店に口座持てば費用発生しないよ。

[26: 入居済み住民]

そんなことはない。

[27: 匿名さん]

結構難しい問題だ。

駐車場代は、駐車場関係の修繕に主に使うべきであるという意見がある。
普通は管理費のほうに入る。管理費のほうに入っていると、安心して
使ってしまう。後で困ったことになる。

ただ、全部いっしょくたにすると、いつのまにか、修繕費がなくなってしまう
管理組合もでてくるのではないか・・・。自分の小遣いなんかも、強制的に、
一定額を引き落としにでもしないと、なかなか貯金ができない。

[28: 匿名さん]

＞そんなことはない。

管理組合（権利能力無き社団）でも理事長個人名義（交代毎に書き換え必要）の登録口座（利用料千円超）を銀行に作り、同銀行に各区分所有者が口座を作り預入すれば、登録した定期支払日に組合口座に自動引落（無料）されますよ。滞納、引落不能の場合は連絡があります。

[29: 匿名さん]

余剰金処分案についてですが、私の住むマンションで以前の総会において質問がでました。
「管理費」と「修繕積立金」とは、別々の目的のために徴収される費用であるの
だから、管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？ということでした。

当マンションの管理規約にも
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当する。」となっており、余剰金処分案は保留となりました。

総会で決議をして区分所有者の承認を得るのだから問題ないのでは？
との意見を言った者もいましたが、管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのか
については「管理規約に反する総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。

管理費の余剰金を修繕積立金に振り返ること自体は、将来の修繕工事に備えるために
必要と考える者が多くそれについての反対意見はありませんでしたので、
次の総会において、
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」
と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。

そこまでしなくとも問題にならないのであれば、余計なお世話かもしれませんが、
気になる方は、一度管理規約を確認してみてください。

[30: 匿名さん]

＞29です。
3行目の
＞管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？
は、
管理費の余剰金処分として修繕積立金会計に振り返るのは、
の誤りです。失礼しました。

[31: 匿名さん]

>「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。

管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則で、
この規約は管理費の金額は勿論、修繕積立金の金額までもをどんぶり勘定でいい加減に決めても良いと言っているに等しい。

[32: 匿名さん]

>管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのかについては「管理規約に反する
>総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。

すいません。この事項は、どの法律ですか?　もうすぐ総会なので知っておきたいです。

それから、余剰金を修繕積立金に振り替えるのは、実務上は自然だと思います。たしかに、
管理費に余剰がでれば、管理費減額というのは考えてもいいかもしれませんが、たいてい
の場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、
どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。

[33: 匿名さん]

＞たいていの場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。

修繕積立金の金額は、総会決議の長期修繕計画書が基礎になっていますが、これが存在しないか、過小にしていることは先のことは知らんと言う事になりましょう。管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。管理費は一年間、修繕積立金は２，３０年間とそれぞれ全く異なる費用です。

[34: 匿名さん]

＞管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。

商売としてやっているんだから、マイナスにならないように設定するのは別におかしくない。
ただし、あまりに高いと、引き下げろという一般組合員の声が出てくるので、安易に高く
設定することはできないと思います。

[35: 匿名さん]

余剰金処分から少しそれますが、No.33 by 匿名さんのいわれている

「管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。」

そのとおりです。

同じ管理内容で業者を全て変えてみればよくわかります。
最近販売しているマンションであれば半額ですよ。
購入者のい無知をいいことに結構高く設定しています。
知らぬが仏のほうがよいかも知れませんね。

デベが設定した毎月の積立金を、２倍にできました。
ここで言われている余剰金を修繕積立金へまわした経験者です。

[36: 匿名さん]

湾岸のタワーマンションの管理費　某マンションの掲示板に書かれていたもので信憑性
については不明。

ＢＭＡ　・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ　・・・297円/㎡
ＴＴＴ　・・・213円/㎡
ＣＴＴ　・・・243円/㎡
ＷＣＴ　・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ　・・・273円/㎡

うち(都内)はこれに比べると安い。タワーは大変だ。長期修繕なんてどうするんだろう・・・

[37: 匿名さん]

>すいません。この事項は、どの法律ですか?　もうすぐ総会なので知っておきたいです。

区分所有法31条の規定そのものでしょう。
管理費の余剰金は翌年殿管理費に充当するという規約がある以上、余剰金を修繕積立金へ移動
することは、規約の変更にあたります。この場合特別決議事項とされますので、
このスレの最初の方に議論があった予算案の承認あるいは収支決算案の承認（いずれも普通決議事項）では
決議できません。

第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[38: 匿名さん]

>>28
普通、自分の生活費口座（給与振込み口座）は入居前から持っているので、管理会社指定の振込み銀行／支店と同じにしてるほうが少ないのでは？給与口座から引き落とし口座への振替手数料があるはずです。

>>36
同じネタをあちこちにベタベタ貼ってる人がいるけど、
とりあえず、このスレには「スレ違い」なので、管理費の適正価格を議論してるスレに持っていってください。

[39: 38]

>>36
補足、
画面だけ見てるとわからんのかと思うので、
36の列挙したのは、「東京」の湾岸の最近のタワー物件ね。
このスレは、全国区なので、ローカルな話し出しても釣られる人いませんよ。

[40: 匿名さん]

29です。
＞31
＞管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則

私のマンションでも、同様なことを考慮し、その後管理費と修繕積立金のバランスを見直し、
支払い総額を変えずに管理費を減額、積立金を増額の措置をとりました。

しかし、単年度では大きな余剰金にならなくとも数年まとまるとそれなりの金額になりますので
管理費の余剰金を積立金に移行できる規約は有効だったと思います。

[41: 匿名さん]

>>38
管理規約より
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
(預金口座の開設)
第62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設するものとする。
管理委託契約より
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の1月当たりの管理費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。
二 組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○銀行に提出する。
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第60条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。) に振り替える。

[42: 匿名さん]

規約をわざわざ貼るのはいいんだけど、それで何が言いたいのかわからん。

[43: 匿名さん]

分譲マンションに住んでないか、預金通帳を見ることが出来ないか　の人には理解できないでしょう。

[44: 匿名さん]

管理費の剰余金を修繕積立金にまわすのって、あんまり良くないんじゃないかなぁ。
管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
未来永劫にマンションに住み続ける人にとっては収支は同じになるけど、何年か先に売却してしまうような人もいるわけで。
将来の修繕費の見積もりをして、明らかに足らないような状況でなければ、何年かで売却予定の住人は、本来負担するべきじゃない金額まで負担してしまうことになると思うのです。
なので、規約に管理費の剰余金は、修繕積立金にまわしますという規定があらかじめ規定されてるのでなければ、慎重に行ったほうがいい気がします。
いろんな人いるし。

[45: 入居済み住民]

数年前に管理会社から、一般会計から何百万円かを修繕会計に繰り入れるよう提案されたっけ。
即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

[46: 匿名さん]

>即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

後で、修繕積立金が足りなくなって泣くことになる。管理費の値上げは極力避けなければならない。

[47: 匿名さん]

１０年に満たないマンションが、修繕積立金が不足しているのは、維持費（修繕積立金など）を押さえることで分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

[48: 匿名さん]

No.47の発言のとおりです。
売ってしまえば、デベは修繕費にまったく関係がなくなる。

足りなくなれば、修繕積立金を一時徴収か積立金値上げをすればよい。
これが、デベの魂胆です。

賃貸に入っているのではないのだから、皆さん、賢く、賢くなりましょう。

[49: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別物ですが、管理費があまったからといって管理費の削減をするのではなく、修繕積立金に回した方が将来的にはいいのでは。
NO.74さんみたいな考えもありますが、修繕をすることによって資産価値を高めていき、将来売却するにせよ、賃貸にするにせよ、資産価値を落とせばなんにもなりませんからね。

[50: 入居済み住民]

修繕会計を余らせてもしょうがないから下げたんですけど。
修繕積立金が足りないマンションって多いんですか？

[51: 匿名さん]

＞分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

そんなことを言い出したら、どこもそうだと思う。

[52: 匿名さん]

築20年以上のマンション修繕、積立金「不足」43％・本社全国調査
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20061204p5003p5.html

築浅で不足しているところは少ないでしょうが、それは修繕の必要がないからですね。
20年後は必ずやってきますから、問題は先送りにしない方がいいです。

>>50さんのところは月2000円くらい下がったのでしょうか？
　2000円×12か月×20年＝48万円
　100戸だと4800万円
大きな修繕も充分な"タシ"になる金額です。

毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。

[53: 匿名さん]

>管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。

この点同意。
修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明があって修繕積立金にまわすならともかく、
ただ「余りました。修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替という話になる。

修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、管理費の減額と修繕積立金の増額を
議案として出すことができると思う。けれども実際に行なわれるのは、管理費予算は徴収予定額を
適当に各予算項目に振り分け、金額が余るようであれば各項目は水増し。
修繕積立金への振替は、使いきれなかったお金の最後の使い道のように利用されている。

[54: 匿名さん]

＞修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、

そんなこといざ修繕にならないとわからない。日経の統計もどういう根拠で言っているのか
不明。

数年先の工事内容や発注会社を決めているところはマレ。せいぜい工事の１，２年前に
検討するのが普通。

[55: 匿名さん]

必要修繕積立金の額は大規模修繕計画から割り出しますが、２５年なり３０年の工事費総額をその年数・人数・月割りで計算すれば、１戸当りの修繕積立金（月額）が算出されます。
自分のところの修繕積立金がその金額より上回っていれば修繕積立金は将来だいたい大丈夫ということになります。
一度、計算してみてください。但し、大規模修繕工事は全て網羅されてなければなりません。

　例えば　３０年間の修繕計画の工事費総額が　２０億とします。２００戸とすると。
　　　　　計算すると　１戸当り　月　２７，７００円の修繕積立金が必要ということになります。

　　　　　これから、駐車場収入等から修繕積立金に回せる分を差し引くことになります。

[56: 匿名さん]

洩れがありましたので、補足します。
現在の修繕積立金の総額も計算から差し引いて計算してください。

[57: 匿名さん]

>>50さん
あなたのところの修繕積立金の額、上の計算方法でやってどうでしたか？
修繕積立金の額が十分というマンションはすくないので、あなたの所はいいですね。

[58: 匿名さん]

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成２０年６月策定）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

何故、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントなどを参考にして自分のマンションのを作り、これから修繕積立金の金額を決めないのかなあ。不思議でならない。

[59: 入居済み住民]

１回目の大規模修繕工事が終ったところです。

それを受けて長期修繕計画の見直しをしたいのですが、
管理会社が去年のガイドラインに対応できていないとかで遅れています。

さすがに27,778円/戸/月ってことはないですけれど、
10年前から、給排水管更新ぐらいまで含んだ計画立てています。
一時金５０万とか、絶対集金できないですから。

[60: マンション住民さん]

>>53
>修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明が
>あって修繕積立金にまわすならともかく、ただ「余りました。
>修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替
>という話になる。

ブーメランが出来ました。

修繕計画がきちんとあり、30年先も修繕積立金は充分ですよという説明が
あって、還付するならともかく、ただ「余りました。
みんなで分けましょう」という理由で年度末に分配してしまう
という話になる。

↑修繕積立金と管理費の性質の違いより、こっちの方が怖いと思う。

[61: 匿名さん]

>毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。

おいおい、管理費はマンションによって違うだろうけど一戸あたり１万～２万というところが
多いだろ？その中で２千円が毎年どこにいったかわからない程度の金額って？？？

[62: 匿名さん]

減額された分の２千円という意味ですよ。

[63: 匿名さん]

>>58さん
必要修繕積立金の額は、そのマンションによってそれぞれ違いますから、各マンションで計算しなければならないんですよ。
だから、NO.55のように、計算すれば自分の所の修繕積立金の額が簡単に出てきますよ。

[64: 元理事]

うちも管理費削減に成功して、１～２年大幅な黒字が一般管理費口座にプールされました。
総会決議で、修繕積立金への振替を予算承認の形で進め振替ました。＜個別の議案にしなかった。

管理費は今後も10～20％ぐらい余ることになります。
　①定期的に修繕積立に振り返る
　②１年に１月だけ管理費徴収免除月を設定する。
　③修繕に相当する小規模工事や部材購入を早めに行っていく。
　④将来の管理費値上げを先送りする。

個人的には②が妥当かなっと思ってます。
①は、専門の委員会が修繕見直しとともに検討しているはずですが、長期的に管理費が余剰ならばやはり管理費の削減が本来ある姿だと思います。
同時に修繕について一時金や段階的値上げの再検討もあり、正直なやましいところです。

[65: 匿名さん]

>>64さん
管理費があまるんでしたら値下げすべきです。そして、修繕積立金を値上げすればいいんです。
修繕積立金は不足しており、将来的には値上げを検討されてるなら余計この方法がベターと思われます。
一度必要修繕積立金がいくらなのか計算されたらいかがですか。
私のところも修繕積立金が不足するのが、明白だったので、必要修繕積立金を取り敢えず来年から値上げすることが決まりました。しかし、必要額まではまだ足りないのですが、段階的に値上げをそれも早急にしていかねばなりません。遅れれば遅れるほどその額が大きくなっていきますので。
今回は１戸平均１㎡当り月５０円のアップでした。まだ５０円程度の値上げが必要です。

[66: 匿名さん]

どうして頭のいい人ってそんな面倒な事考えるの？
「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。
それでどれ程の労力が削減されるか分かる？

理事会はタダ働きだからそういう発想が出てくるんだろうけど、時給払ったらすぐに赤字だよ。
ボランティアにあれこれいいすぎ。

[67: 匿名さん]

＞「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。それでどれ程の労力が削減されるか分かる？

労力の問題じゃないよ。
公金の適正化の問題だよ。
飲み食いに使う魂胆ありありだね。

[68: 匿名さん]

役員未経験者(>>67)がどうして理事会板で発言するかな？

マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。
管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉

>飲み食いに使う魂胆ありありだね。
↑住宅ローンそんなにきついか？w

[69: 入居済み住民]

互助会じゃないよ。
もちろん親睦会でもない！

[70: 匿名さん]

＞マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉

おぬし、ずばり狙っているな。飲み食いに事欠く貧者はこれだから困る。

[71: 匿名さん]

いや、修繕積立金は、金利の高い口座に入れるのが普通。　管理口座に入れた場合とで、
計算してみると意外にばかにならない違いがでてくる。

マンションは人数が多いから、一戸あたりは少なくても、全体だと結構すごい額になる。
自治会費なんかもそう・・・。