剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[204: 匿名]

＞出来ないならおまえがクレーマーなだけで
＞他の人は納得しているってことになる。

他の人は規約違反を納得してるってことですね。
これなら大手を振って規約違反ができます。
その前例を理事会が作ってくれたのですね。
ありがとうございます。

[205: 匿名]

管理規約は違反しても罰則がないからいいのでは？
区分所有法は管理者等の法違反に関して20万円以下の過料がある。

[206: 匿名]

管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。
理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

[207: 匿名さん]

＞管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。 理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

選び方が悪い場合は組合員の責任で次の選任がなくなるので刑法違反以外は罰則は無いよ。

[208: 匿名]

民事訴訟の話だと思う。

[209: sh/e さん]

ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？
最近の新築マンションなら50年は持つけど。

[210: 匿名さん]

５年ごとに見直すんだよ。（国土交通省の長期修繕計画ガイドライン）

[211: 匿名さん]

規約違反で理事会が工事をやろうとしてるときは、工事差し止めの仮処分で止める。

[212: 匿名さん]

＞ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？

恥ずかしい人ね。期間が30年で五年毎に書換え延長まで理解が及ばない人ね。

[213: 匿名さん]

そういう意味じゃないと思う。
新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？
という質問だと思う。

[214: 匿名]

このマンション、珍しく長期修繕計画を示して販売している。
50戸だけど、30年目までに累計3億強の工事費が必要のようだ。
http://www.leben-style.jp/search/lr-kashiwa/structure/index04.html

[215: 匿名さん]

＞新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？

分譲会社は分譲価格に関心を持つ購入者にローン購入しても生活に直結する修積金は管理費を含め出来るだけ過小評価して購入意欲を持たせる。
組合としては理事長に能力がない。

[216: 匿名さん]

>214
でも、その計画肝心な収入の方の計画が示されてないね。
修繕積立金の月額のスタートが平米100円を切ってるので、
将来値上げや一時金徴収が避けられないはずだが。

>215
おっしゃる通りだが、補足させてもらうと、
デベとしてはランニングコストを安く見せるために、
修繕積立金の月額を可能な限り安く設定している（平米70円程度）。
管理費の方は子会社の儲けなので可能な限り高目に設定してある。
長い期間の長期修繕計画を示してしまうと、修繕費の収入が将来的には
まったく足りていないことが露呈してしまう。

できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合に
メリットが大きい。

[217: 匿名さん]

＞できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合にメリットが大きい。

理屈はその通りですが大多数は理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです。

[218: 匿名さん]

デベの販売戦略かもしれないが、初期のランニングコストは安い方がいい。
ところでマンションの寿命まで何人の人がへばり付いて住んでるかだ。
へばり付いて住んでる人はせっせと積み立てても修繕による恩恵が受けられるけど、その前に売却してしまう人や逝ってしまう人にとっては積み立てても修繕の恩恵は受けられない。
だから5年毎に見直して、出来るだけ住民の負担がすくなくなるように検討する必要がある。
あるマンションは、段階的値上をやめて、将来を見越して一気に月額5万円の定額にする総会決議をしたとか。信じられん。

[219: 匿名さん]

>218
うちのマンションは月１戸当たり僅か1,000円。
築浅のマンションだけど、今後も値上げするつもりは全然ない。
大規模修繕工事の時は（7年後）、1戸当たり約100万の徴収をすることになっている。
それ以外の長期修繕計画の工事費についても、その都度徴収となっている。

[220: 匿名]

＞理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです
有能か無能かではなく、やろうとする意識の高い人がいないだけだと思う。
なぜなら、自分で計算しないとだめだし仕事が増えるから。
理事は働かず楽することを考えてる人は絶対やらない。

[221: マンション住民さん]

＞1戸当たり約100万の徴収をすることになっている
ほんとか？年収500万でローン抱えてるオレは払えないよ。
払えない人はどうするの？

[222: 匿名さん]

>218
地方は違うようですが、東京だと修繕積立金が十分に積み立てていない物件は
中古での取引で嫌がられて販売価格が下がります。
ちゃんとした中古の検討者は長期修繕計画もチェックします。
しっかりした長期修繕計画にしておくのは早めに退去する人にもメリットがあります。
地方のマンション生活希望者の意識改革が必要なのでしょう。

[223: 匿名さん]

１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
それぐらいの金額も出せないようだったら、マンション生活はあきらめるべき。

[224: マンション住民さん]

修繕積立金の一時徴収に100万円ポンと出せるなら、
ローンを100万円一時返済をした方が経費節減になる。

[225: 匿名さん]

それは各個人で考えればいいこと。

[226: 匿名さん]

＞１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
分割払いはいいのか？滞納したら訴えられるのか？

[227: 匿名さん]

ローン抱えて子供の教育にお金のかかる世帯で一時金で100万払うのはきついと思います。

[228: 匿名さん]

>227
年金生活になってから、12年に一回100万円払えっていわれたらきついと思うよ。

100万円というのは、どういう計算か知らないけど、築年数が経つと平米200円ぐらいが
相場だから、毎月の積み立てを1000円程度しかしてないんだったら、
75平米でも倍の200万円程度はかかると思うけど。タワマンや小規模ならもっとかかるでしょう。

滞納したら、出て行ってもらって、代わりの入居者に払ってもらうしかないでしょう。
でも、こんな措置誰もやりたくないし、そんな部屋に買い手がつくとも思えない。

[229: 匿名さん]

供給過剰だからね

[230: 匿名さん]

値段次第じゃない

[231: 匿名さん]

>>228
年金みたいに収入が確定しているのであれば、
一時金徴収の方が得なんだよね。
修繕積立金は大した運用がされるわけでもないんで
先払いで積立している分、金利面では損していることになる。

[232: 匿名さん]

今の時代、金利なんてないも同然。
一時金を貯められるほどの年金をもらえる
年寄りなんかごく一握りだから、一時金
の度に、蓄えを取り崩すことになる。
その蓄えが底をついたらアウト。

素人が資金運用に手を出せば、詐欺師か
証券会社か銀行の鴨になるのが、関の山。

[233: 匿名さん]

＞一時金徴収の方が得なんだよね。

セレブは別にして一般マンション購入者はローンに縛られ一時金徴収に堪えられる分けない。
やって御覧なさい滞納者が三倍になること確実。

[234: 匿名さん]

年金生活者は、お金をもっているんじゃないの。
統計的にも、お年寄りがお金をもっているから
国債が大きくても、他国とは事情が違うといってるしね。
100万程度のお金はいざとなれば、年金生活者以外にも
簡単に出せるのではないだろうか。
修繕積立金を殆ど徴収しないので、大規模工事の時には、別途徴収
するというのが分かっているのだから。

[235: 元販売屋さん]

借入考えれば？

[236: 匿名さん]

借れ入たら修繕積立金で返済しなければいけないからね。
一時金が一番だと思う。

[237: 匿名さん]

65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

[238: 匿名さん]

だよね。

[239: 匿名さん]

>65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

100マン不足分はどうするの？

[240: 匿名さん]

それも含めて3000万円でしょ

[241: 匿名さん]

貯金を無能な結果の一時金に当てる程馬鹿らしいことはない。
最近のマンションは売らんがために修積金が過小なのは当然であるから年月をかけて蓄積する以外の手段はない。

[242: 匿名さん]

戸建ての場合は、家の改修工事は殆どやらないよね。
マンションの場合は予防保全としてやるけど、戸建ての場合は
事後保全というか最低のことしかやらないから。
当然点検もしないし。水質検査・消防検査・排水管の洗浄とかもね。
だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

[243: 匿名さん]

>だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

耐用年数が始めから違うことの知識が欠如している人のコメントですね。

[244: 匿名さん]

構造別総合又は個別耐用年数
住宅、寄宿舎、宿泊所、学校、体育館用のもの　の場合
（鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造）（れんが、石、ブロック）（金属造） 　（木造又は合成樹脂）木骨モルタル造
　　　　　　　　47　　　　　　　　38　　　　　　　　　　　34　27　19　　　　22　　　　　　　20

[245: 匿名さん]

木造は大変だね。

[246: 匿名さん]

実際には、20年以上使っているよ。

[247: 匿名さん]

戸建てで築３０年以上たってても、修理とかもしてない家って結構あるしね。

[248: 匿名さん]

戸建は理事会なく煩わしいことなくいいよ。

[249: 匿名さん]

そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

[250: 匿名さん]

でも自治会は修繕積立金はないからいい。

[251: 匿名さん]

＞そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

自治会は任意団体だから加入しなければ良いが管理組合は強制団体だ。

[252: 匿名]

標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
と書いてありますが、
管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、
この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

[253: 匿名さん]

総会を特別決議で承認されれば問題ない。
なお、規約と異なる扱いをする議案であることから、特別決議（規約変更と同じ）とすることを招集通知に明記すべき。