剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[2: 匿名さん]

どっちなんでしょうね？
ちなみにうちの組合は、収支決算案の議案の中に含まれています。。。

[3: 匿名さん]

剰余金の扱いについては、そのマンションの住民(区分所有者)によって様々な意見があると思われます。会計の透明性を図る為にも、個別の案件として提起するのがベターだと個人的には思います。住民の意識が低いと……ですが。

[4: 匿名さん]

収支予算書案には、管理費、修繕積立金が区分計上されていますので、その中で前年度管理費余剰金からの繰入、修繕積立金への繰入も含まれていればそれで十分です。

[5: 入居済み住民]

株主総会だと予算の承認が不要だから、配当なり準備金への繰入が
議案になるけど、管理組合だと予算承認が必要だからね。
その中で審議されれば問題ないです。

[6: スレ主です]

みなさん、レスありがとうございます。
うちの組合のやり方でも特に問題はないとわかり安心しました。
関連してもうひとつお尋ねしたいのですが。

剰余金を修繕積立金に振り替えることが総会決議で決まったとします。
その振り替え作業はいつ頃行われるべきでしょうか？
昨年６月の総会で承認されたのに、振り替えは翌年２月となっているのです。
あまりに処理が遅いので、総会で質問しようと思います。
規約には記載がないようですが、総会決議後直ちにやるべきと考えてよいですよね？

[7: 匿名さん]

１、２ヶ月後には振替ていますよ。
怪しい会計をしていなければ管理組合か管理会社が、さぼっているだけですよ。

[8: 匿名さん]

>>06

１，２ヶ月が妥当なところではないかと思います。
6月の総会ということですと、3月決算で、2月に修繕積立金に振り替えたというのは、
年度末の決算対策としての振替ですね。

[9: 匿名さん]

＞その振り替え作業はいつ頃行われるべきでしょうか？

原則方式ならば、理事長は総会後初めての支払又は入金日に振替を指示します。

[10: 入居済み住民]

運用して、いくらかでも増やすつもりがあるなら、早い方がいいです。
ただし、ペイオフ対策で決済用預金を使っているなら期末でも同じですね。

[11: 匿名さん]

＞運用して、いくらかでも増やすつもりがあるなら、早い方がいいです。
管理組合の資金は目減りさせないことが一番なので、焦る必要はまったくありません。
預金中に蒸発していくとか銀行自体が危ないなら急ぐべきですが。

[12: 匿名さん]

No.07です。

平成二十一年五月一日改正の「マンション管理適正化法」では別会計に入った修繕積立金は一カ月内に積立積立金会計に移すように言っているが。

このことからも修繕積立に早く移したほうがよいのでは。

[13: 匿名さん]

それは誤解です。管理会社の悪用を防ぐ手段に適用するためのものです。

[14: 匿名さん]

それは誤解です。管理会社の悪用を防ぐ手段に適用するためのものです。
↑
それなら、すばやく移したほうがよい。

[15: スレ主です]

みなさま、ありがとうございます。

総会の時に、２月振り替えになってしまった理由を聞き、来期は改善するように意見してみます。
マンション管理適正化法に改正があったことは知らなかったので、これから探して読んでみます。
情報ありがとうございました。

[16: 匿名さん]

No.15 by スレ主　様
No.07,　No.12,　No.14 です。

参考に
マンション適正化法検討報告
http://www.mlit.go.jp/common/000008649.pdf

マンション適正化法改正
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

[17: スレ主です]

16さま
ご丁寧にありがとうございます。
早速、読ませていただきます。

[18: 匿名さん]

適正化法の改正は、下記の通りで、余剰金の振替え問題とは全く関係ない。

1.背景
平成13年8月1日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)により、マンション管理業者の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところであるが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。
これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号)に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行った。
2.概要
1 財産の分別管理(第87条第2項関係)
第87条第3項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、
イ 区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人とするものとする。以下同じ。)に移し換える方法
ロ 区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法
の3種類を定めることとする。

[19: 匿名さん]

2009年５月１日発行で、施行は来年みたいですね。

ちょっと読んだだけでは理解できない。”修繕積立金等”と書いてあるのは、ほとんどのマンション
で行われていると思われる修繕積立金＋管理費用を一緒にしたものと理解しました。

保管口座と収納口座を分ける意味もよくわかりません。

たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。

剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという
印象ですが、違うのでしょうか?

紙にいろいろ書いて勉強してみることにします。

[20: 匿名さん]

＞たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。
「一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。 これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則・・・・・・・分別管理の手法等について、所要の改正を行った。 」が分からないの？

＞剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという印象ですが、違うのでしょうか？
上の改正は集金の問題で、総会に基づく管理費から修繕積立金への振替とは全く違う。

[21: 元理事]

>>19
簡単に言ってしまうと、
管理費＋修繕積立金は、通常合算して１口座へ振込み（又は自動引落で）されます。
その口座から速やかに、修繕積立金相当は「積み立て用の管理組合名義口座」へ移しなさいよってことでしょう。

[22: 匿名さん]

今、管理費と修繕積立金をわけて集金しているところはどうなるのかな?

分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。

かえってすごく面倒になったような気がする。

[23: 匿名さん]

↑
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法

[24: 匿名さん]

>>22
＞分けているところはわざわざ一括にしろ、ってことですかね。
なぜにそういう発想（疑問）になるんかな。

仮に管理費と修繕費を分けて集金してるなら、
振込みの場合は２回の振り込み手数料、
口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。

[25: 匿名さん]

＞口座引落の場合も、２回の口座引落手数料が発生しているので、数が多ければ結構な費用になってますね。

同一銀行店に口座持てば費用発生しないよ。

[26: 入居済み住民]

そんなことはない。

[27: 匿名さん]

結構難しい問題だ。

駐車場代は、駐車場関係の修繕に主に使うべきであるという意見がある。
普通は管理費のほうに入る。管理費のほうに入っていると、安心して
使ってしまう。後で困ったことになる。

ただ、全部いっしょくたにすると、いつのまにか、修繕費がなくなってしまう
管理組合もでてくるのではないか・・・。自分の小遣いなんかも、強制的に、
一定額を引き落としにでもしないと、なかなか貯金ができない。

[28: 匿名さん]

＞そんなことはない。

管理組合（権利能力無き社団）でも理事長個人名義（交代毎に書き換え必要）の登録口座（利用料千円超）を銀行に作り、同銀行に各区分所有者が口座を作り預入すれば、登録した定期支払日に組合口座に自動引落（無料）されますよ。滞納、引落不能の場合は連絡があります。

[29: 匿名さん]

余剰金処分案についてですが、私の住むマンションで以前の総会において質問がでました。
「管理費」と「修繕積立金」とは、別々の目的のために徴収される費用であるの
だから、管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？ということでした。

当マンションの管理規約にも
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当する。」となっており、余剰金処分案は保留となりました。

総会で決議をして区分所有者の承認を得るのだから問題ないのでは？
との意見を言った者もいましたが、管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのか
については「管理規約に反する総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。

管理費の余剰金を修繕積立金に振り返ること自体は、将来の修繕工事に備えるために
必要と考える者が多くそれについての反対意見はありませんでしたので、
次の総会において、
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」
と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。

そこまでしなくとも問題にならないのであれば、余計なお世話かもしれませんが、
気になる方は、一度管理規約を確認してみてください。

[30: 匿名さん]

＞29です。
3行目の
＞管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？
は、
管理費の余剰金処分として修繕積立金会計に振り返るのは、
の誤りです。失礼しました。

[31: 匿名さん]

>「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。

管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則で、
この規約は管理費の金額は勿論、修繕積立金の金額までもをどんぶり勘定でいい加減に決めても良いと言っているに等しい。

[32: 匿名さん]

>管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのかについては「管理規約に反する
>総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。

すいません。この事項は、どの法律ですか?　もうすぐ総会なので知っておきたいです。

それから、余剰金を修繕積立金に振り替えるのは、実務上は自然だと思います。たしかに、
管理費に余剰がでれば、管理費減額というのは考えてもいいかもしれませんが、たいてい
の場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、
どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。

[33: 匿名さん]

＞たいていの場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。

修繕積立金の金額は、総会決議の長期修繕計画書が基礎になっていますが、これが存在しないか、過小にしていることは先のことは知らんと言う事になりましょう。管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。管理費は一年間、修繕積立金は２，３０年間とそれぞれ全く異なる費用です。

[34: 匿名さん]

＞管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。

商売としてやっているんだから、マイナスにならないように設定するのは別におかしくない。
ただし、あまりに高いと、引き下げろという一般組合員の声が出てくるので、安易に高く
設定することはできないと思います。

[35: 匿名さん]

余剰金処分から少しそれますが、No.33 by 匿名さんのいわれている

「管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。」

そのとおりです。

同じ管理内容で業者を全て変えてみればよくわかります。
最近販売しているマンションであれば半額ですよ。
購入者のい無知をいいことに結構高く設定しています。
知らぬが仏のほうがよいかも知れませんね。

デベが設定した毎月の積立金を、２倍にできました。
ここで言われている余剰金を修繕積立金へまわした経験者です。

[36: 匿名さん]

湾岸のタワーマンションの管理費　某マンションの掲示板に書かれていたもので信憑性
については不明。

ＢＭＡ　・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ　・・・297円/㎡
ＴＴＴ　・・・213円/㎡
ＣＴＴ　・・・243円/㎡
ＷＣＴ　・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ　・・・273円/㎡

うち(都内)はこれに比べると安い。タワーは大変だ。長期修繕なんてどうするんだろう・・・

[37: 匿名さん]

>すいません。この事項は、どの法律ですか?　もうすぐ総会なので知っておきたいです。

区分所有法31条の規定そのものでしょう。
管理費の余剰金は翌年殿管理費に充当するという規約がある以上、余剰金を修繕積立金へ移動
することは、規約の変更にあたります。この場合特別決議事項とされますので、
このスレの最初の方に議論があった予算案の承認あるいは収支決算案の承認（いずれも普通決議事項）では
決議できません。

第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[38: 匿名さん]

>>28
普通、自分の生活費口座（給与振込み口座）は入居前から持っているので、管理会社指定の振込み銀行／支店と同じにしてるほうが少ないのでは？給与口座から引き落とし口座への振替手数料があるはずです。

>>36
同じネタをあちこちにベタベタ貼ってる人がいるけど、
とりあえず、このスレには「スレ違い」なので、管理費の適正価格を議論してるスレに持っていってください。

[39: 38]

>>36
補足、
画面だけ見てるとわからんのかと思うので、
36の列挙したのは、「東京」の湾岸の最近のタワー物件ね。
このスレは、全国区なので、ローカルな話し出しても釣られる人いませんよ。

[40: 匿名さん]

29です。
＞31
＞管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則

私のマンションでも、同様なことを考慮し、その後管理費と修繕積立金のバランスを見直し、
支払い総額を変えずに管理費を減額、積立金を増額の措置をとりました。

しかし、単年度では大きな余剰金にならなくとも数年まとまるとそれなりの金額になりますので
管理費の余剰金を積立金に移行できる規約は有効だったと思います。

[41: 匿名さん]

>>38
管理規約より
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
(預金口座の開設)
第62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設するものとする。
管理委託契約より
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の1月当たりの管理費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。
二 組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○銀行に提出する。
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第60条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。) に振り替える。

[42: 匿名さん]

規約をわざわざ貼るのはいいんだけど、それで何が言いたいのかわからん。

[43: 匿名さん]

分譲マンションに住んでないか、預金通帳を見ることが出来ないか　の人には理解できないでしょう。

[44: 匿名さん]

管理費の剰余金を修繕積立金にまわすのって、あんまり良くないんじゃないかなぁ。
管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
未来永劫にマンションに住み続ける人にとっては収支は同じになるけど、何年か先に売却してしまうような人もいるわけで。
将来の修繕費の見積もりをして、明らかに足らないような状況でなければ、何年かで売却予定の住人は、本来負担するべきじゃない金額まで負担してしまうことになると思うのです。
なので、規約に管理費の剰余金は、修繕積立金にまわしますという規定があらかじめ規定されてるのでなければ、慎重に行ったほうがいい気がします。
いろんな人いるし。

[45: 入居済み住民]

数年前に管理会社から、一般会計から何百万円かを修繕会計に繰り入れるよう提案されたっけ。
即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

[46: 匿名さん]

>即座にお断りして、管理費月額を下げたのを思い出した。

後で、修繕積立金が足りなくなって泣くことになる。管理費の値上げは極力避けなければならない。

[47: 匿名さん]

１０年に満たないマンションが、修繕積立金が不足しているのは、維持費（修繕積立金など）を押さえることで分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

[48: 匿名さん]

No.47の発言のとおりです。
売ってしまえば、デベは修繕費にまったく関係がなくなる。

足りなくなれば、修繕積立金を一時徴収か積立金値上げをすればよい。
これが、デベの魂胆です。

賃貸に入っているのではないのだから、皆さん、賢く、賢くなりましょう。

[49: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別物ですが、管理費があまったからといって管理費の削減をするのではなく、修繕積立金に回した方が将来的にはいいのでは。
NO.74さんみたいな考えもありますが、修繕をすることによって資産価値を高めていき、将来売却するにせよ、賃貸にするにせよ、資産価値を落とせばなんにもなりませんからね。

[50: 入居済み住民]

修繕会計を余らせてもしょうがないから下げたんですけど。
修繕積立金が足りないマンションって多いんですか？

[51: 匿名さん]

＞分譲価格を見た目の全体の割安感をたくらんだ結果だ。

そんなことを言い出したら、どこもそうだと思う。