剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[144: 匿名さん]

理事たちが問題があるのではないか。
総会で質問したら。

[145: 匿名]

内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。

[146: 匿名さん]

質問書を事前に提出したら。
あるいは、理事会議事録を閲覧したら。
文句ばっかり言っていないで行動しろよ。

[147: 匿名さん]

行動力なく被害妄想だけはいっぱし

[148: 匿名さん]

＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。

「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。

[149: 匿名さん]

＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。

[150: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[151: 匿名さん]

>>148
入居してからの住宅経費との兼ね合いだからなんとも言えない。
毎月のローン返済+管理費+修繕積立金+駐車場代+インターネット、等。

[152: 匿名さん]

＞管理組合が作り総会の決議をする必要があることは
うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

[153: 匿名さん]

>理事会決議

変わったマンションだね

[154: １５２]

調べたらそうなってるよ。
長期修繕計画が入居の時の管理会社作成のものしかなく、見直しも何もされてないのに、今回の定期総会で早速管理費会計から積立金会計への振り替え議案が出てる。
入居の時の長計は振り替えなしに積立金の値上だけで不足分を補充する案で、管理費会計からの振り替えは一切考えてない計画。
初期の長計の見直しもしてないのに何でいきなり振り替え議案が出るのか不思議。

[155: 匿名さん]

>うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

ということは修積金のい金額を理事会決議にしていることになり、珍しくいい加減な管理組合ですね。

[156: 匿名]

>>154
標準管理規約では長計の案は理事会決議、長計そのものは総会決議。
おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

[157: 匿名さん]

>おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

[158: 匿名]

いや、実際そうだろう
。管理会社の作成した長計が理事会決議だけで承認されるなら、
これほど管理会社にとって都合の良いことはない。
理事を丸め込めば済むから。
総会となったらそうはいかない。組合員決議だから。

[159: 匿名さん]

＞なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

無知な組合程会社のせいにして無知に気がつかない所に悲劇がある。

[160: 匿名]

理事会に能力がないからだと思う。

[161: 匿名]

>>154
故意に総会決議から外したと思われる。
普通は標準管理規約のオウム返し+アルファで管理規約作るんだけど。
デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

[162: 匿名さん]

規約は自分達で変更できるんだから、変えればよいこと

[163: 匿名]

標準規約から逸脱した規約を好きにつくるような理事会が
信用されるわけねーだろ。

[164: マンション住民さん]

3/4の議決権は集まらないからやらないと思う。

[165: 匿名さん]

>デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

本人が自分の管理規約を読まないで現象面だけを見て出鱈目な無知な書き込みをしているだけだよ。

[166: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[167: 匿名さん]

高すぎるよ、奥さん。

[168: 匿名さん]

うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。

[169: 匿名]

戸数が多くなれば安くなると思いますが、5千円前後/戸じゃないですか？

[170: 匿名さん]

うちは、90戸ですが、１戸当たり３，１００円です。
３ヶ所です。

[171: 匿名さん]

そんなに高いことはないよ。
１戸につき、2,000円ぐらいが相場じゃないかな。

[172: 匿名さん]

奥さんとこは、高いねえ。
２００戸もあるんだったら、値段の交渉すべきだよ。

[173: 匿名さん]

>>166
スレ違いですよ。

[174: 匿名さん]

管理組合として、竣工前に管理会社が作成した長期修繕計画書しかなく、管理組合自身が見直した長計が何もない現状で、一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案だけが唐突に出てくるのは正常ですか？
初期の長計では一般会計からの振り替えは何もなく、積立金会計だけで運用する計画です。

[175: 匿名]

>>174
その初期の長計を見直した結果で資金不足が判明し振り替えが必要になったと思う。
長計を総会で承認して、振り替えも同時に承認するのが筋だろう。
ただ、長計は総会前に事前に住民に配布して説明する必要がある。
長計なくして振り替えの議論は出来ない。

[176: 購入経験者さん]

長計を前提としないと話しにならないと思う。
何か隠れた意図があるんじゃないの？

[177: 匿名]

将来の値上げ回避のためとか
理由の説明があるでしょ。

[178: 匿名]

一般会計から積立金にいくら振り替えても、修繕積立金は不足するのが一般的。
不足しない場合は、販売時の管理費・積立金の初期値が高いはず。
これが高いとマンションは売れない。だから低く抑えるもの。
だから何時の時点かは別にして値上げは不可避だと思う。
この値上げ幅を少なくし、値上げ時期を出来る限り遅らせるのが長計のテクニック。

[179: 匿名さん]

長期修繕計画での見通しなら、それにそって修繕積立金の
値上げの修正はしなくちゃいけないだろうね。
それに、修繕積立金と管理費は別途にかんがえないといけないよ。
管理費があまるから不足している積立金に回すという発想じゃあねえ。
管理費があまれば管理費の値下げをやればいいし、積立金が不足するんであれば
修繕積立金の値上げをすればいいだけのこと。

[180: 匿名さん]

したり顔で、何がテクニックなのか

[181: 匿名さん]

>>179
その考え方はいいと思う。
管理費下げて積立金上げる。
この方が積立金の値上を住民は容認し易くなる。

[182: 匿名]

建物修繕に多額のお金がかかるので、臨時総会開いて修繕に関する決議をとろうとしたが、修繕金額が1業者の見積そのままだったので総会出席組合員から理事会の情報公開や理事会のやり方や金額に関して激しくブーイングが出たが、裁決の結果、無関心組合員の議決権行使書が効いて賛成過半数以上で可決された。
ところが理事会はブーイングが多かったことから、後日理事会で総会決議と異なる仕様（仕様ダウンしてしまった！）で金額を下げて決議し、広報で告知して住民説明会も開いたが、先の総会決議を無視したにもかかわらず再度総会決議をとらずに総会決議と異なる仕様ダウンの理事会決議案で修繕を実施した。
この場合、理事会自ら管理規約で規定する「役員の誠実義務」違反、すなわち役員自身が規約や総会決議を遵守しないで不誠実に業務執行した、ということになるのか？

[183: 匿名さん]

創作活動ご苦労様です

[184: 匿名]

無関心な人は議決権行使しないよ。
議長委任もその人の意志。

[185: 匿名さん]

>>182
総会決議と異なる仕様なら、総会決議した意味がまったくない。
総会決議を後で理事会が平気でひっくり返すような規約違反は普通ありえない。
もし事実なら理事会の重大な規約違反だろう。

[186: 匿名]

修繕の仕様なんて普通の組合員はわからないよ。
だから議決権行使書だって理事会信じて賛成に丸つけるよ。

[187: 匿名]

なんか理事会の管理規約無視の専横がまかり通ってる感じ。
それにしても監事の監査がまったく機能していない。
それ以上に組合員も理事会を監視してない。

[188: 匿名さん]

監事の監査が機能しているところあるんかい

[189: 匿名]

監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。
186は理事会を信じるなら最後まで信じればいい。どうせわからないんだから。

総会後で決めたことであっても価格交渉してさらに安くなることは
よくあること。ただし、仕様を勝手に変えるのはダメだけどそこは程度の問題で
多少変更しても誰も問題にしないような部分は変わることもある。

業者にすんません仕様書間違っていて図面に一部修正がありますって
言われたらもう一回総会すんの？大勢に影響なければうちはしませんね。

182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

[190: 匿名さん]

>監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。

レベルが低い

[191: 匿名さん]

(監事) 第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

[192: 匿名さん]

＞182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

理事会が管理規約違反してるんだから組合員も違反していいと思う。
違反しても文句言われない。

[193: 匿名さん]

>>182
総会決議で可決されたのだから、ブーイングなんて関係なしに総会決議内容で工事を実施してもなんら問題ない。問題ないと言うよりも総会決議内容で工事しなければならない。もし見直しをするのであるならば、総会決議と同一スペックでコストダウンすることだ。
それを総会決議と異なりスペックダウンして工事を実施したのだから、これは理事会の総会決議を無視した規約違反を犯して組合員に対する背信行為をしたことになる。組合員に訴訟されてもしかたがない。
本来は再度総会でスペックダウン案を決議しなければならない。