剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[124: 匿名さん]

＞長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？

長期修繕計画書を読んだ事も見た事も無い人でした。

[125: 匿名さん]

30年経つ前に30年目以降の長期修繕計画が立案される。
その時までは今の長期計画を実算ベースで精度を高めていく。
私のマンション(築４年)では25年計画であるが、
25年目の長計終了時に3億近い繰越金が確保される計画である。
これは理事長自らシミュレーションして住民に公開した。

[126: 匿名]

エレベーターとか入っているの？

[127: 匿名さん]

ＥＶの交換やインターホーンの交換はどこも当然入っているよ。
ただ、浴室防水や雨漏りの工事は入っていないとこが殆どじゃないかな。
雨漏り工事を全面的に行うにはかなりの経費がかかるからね。
保険は経年劣化ではでなくなるしね。
まだあるよ、玄関扉・窓枠・網戸とかも。

[128: 匿名さん]

浴室防水も共用部分扱いなの。

[129: 匿名さん]

下の階に漏れが生じた場合、チェックができないでしょう。
通常、チェックができなければ、管理組合が負担さぜるをえません。

[130: 匿名さん]

チェックできるできないというのが、共用部分と専有部分の違いに影響するんかいな

[131: 匿名さん]

>>122
5年ごと見直す際に、5年分足しているよ

[132: 匿名さん]

>130
それが判例ではそうなっているんだよね。
下の階の天井からみるということはできないんでね。

[133: 匿名さん]

へえ。どんな判例。

[134: 匿名さん]

>133
自分で調べろ。

[135: 匿名さん]

教えてよ。

[136: 匿名さん]

うちのマンション、こんど定期総会があるけど、今までまったく組合員に対して広報誌等で説明がなかったのに、いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

[137: 匿名さん]

>いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

収支決算書と貸借対照表で判断出来るよ。
管理費の次期繰越金が過剰になっていれば不測の事態に備える意味も含めて修繕積立金に振替えるのが一般だよ。

[138: 匿名]

>>136
あなたのマンションは理事会が機能してないようですね。
なぜ振り替えが必要か（積立金がいくら不足するか）根拠を示す必要があります。
そのためには長期修繕計画のシミュレーションを議案書に添付しなければなりません。

[139: 136]

たとえば不測の事態とは3.11の震災による安全確保のための緊急修繕等が該当すると思いますが、うちの管理組合はこの緊急修繕費数百万円を修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計でやりました。趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
築浅のマンションでまだ大規模修繕はありませんが、入居の時に全員がもらった管理会社作成の長期修繕計画書では、一般会計からの振り替えなしに修繕積立金の定期的な値上で対応する計画です。
ところが、今回の議案書を見たら、この長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです。これを理由に一般会計からの振り替えをするようですが、例え1億を支出しても修繕積立金にまったく不足はありません。

[140: 匿名さん]

＞趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それ見たことか修繕積立金が不足していたから規約違反を、特別会計との区別違反を平気で言うセンスは間違いです。
＞それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
その機会に滞納者が増える事をお約束します。修繕積立金は30年の長期期修繕計画表から計算すべきものは当然です。
その前に金の出所は一緒な管理費の適正化を計るべきで今回の管理費の振替金額次第で来るべき修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。

[141: 匿名]

＞長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです
管理会社の思う壺だな。

[142: 匿名さん]

＞修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。

[143: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。
理事会の長計を示しての話だと思う。今回は議案書にその長計が付いてないとのこと。

[144: 匿名さん]

理事たちが問題があるのではないか。
総会で質問したら。

[145: 匿名]

内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。

[146: 匿名さん]

質問書を事前に提出したら。
あるいは、理事会議事録を閲覧したら。
文句ばっかり言っていないで行動しろよ。

[147: 匿名さん]

行動力なく被害妄想だけはいっぱし

[148: 匿名さん]

＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。

「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。

[149: 匿名さん]

＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。

[150: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[151: 匿名さん]

>>148
入居してからの住宅経費との兼ね合いだからなんとも言えない。
毎月のローン返済+管理費+修繕積立金+駐車場代+インターネット、等。

[152: 匿名さん]

＞管理組合が作り総会の決議をする必要があることは
うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

[153: 匿名さん]

>理事会決議

変わったマンションだね

[154: １５２]

調べたらそうなってるよ。
長期修繕計画が入居の時の管理会社作成のものしかなく、見直しも何もされてないのに、今回の定期総会で早速管理費会計から積立金会計への振り替え議案が出てる。
入居の時の長計は振り替えなしに積立金の値上だけで不足分を補充する案で、管理費会計からの振り替えは一切考えてない計画。
初期の長計の見直しもしてないのに何でいきなり振り替え議案が出るのか不思議。

[155: 匿名さん]

>うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

ということは修積金のい金額を理事会決議にしていることになり、珍しくいい加減な管理組合ですね。

[156: 匿名]

>>154
標準管理規約では長計の案は理事会決議、長計そのものは総会決議。
おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

[157: 匿名さん]

>おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

[158: 匿名]

いや、実際そうだろう
。管理会社の作成した長計が理事会決議だけで承認されるなら、
これほど管理会社にとって都合の良いことはない。
理事を丸め込めば済むから。
総会となったらそうはいかない。組合員決議だから。

[159: 匿名さん]

＞なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

無知な組合程会社のせいにして無知に気がつかない所に悲劇がある。

[160: 匿名]

理事会に能力がないからだと思う。

[161: 匿名]

>>154
故意に総会決議から外したと思われる。
普通は標準管理規約のオウム返し+アルファで管理規約作るんだけど。
デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

[162: 匿名さん]

規約は自分達で変更できるんだから、変えればよいこと

[163: 匿名]

標準規約から逸脱した規約を好きにつくるような理事会が
信用されるわけねーだろ。

[164: マンション住民さん]

3/4の議決権は集まらないからやらないと思う。

[165: 匿名さん]

>デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

本人が自分の管理規約を読まないで現象面だけを見て出鱈目な無知な書き込みをしているだけだよ。

[166: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[167: 匿名さん]

高すぎるよ、奥さん。

[168: 匿名さん]

うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。

[169: 匿名]

戸数が多くなれば安くなると思いますが、5千円前後/戸じゃないですか？

[170: 匿名さん]

うちは、90戸ですが、１戸当たり３，１００円です。
３ヶ所です。

[171: 匿名さん]

そんなに高いことはないよ。
１戸につき、2,000円ぐらいが相場じゃないかな。

[172: 匿名さん]

奥さんとこは、高いねえ。
２００戸もあるんだったら、値段の交渉すべきだよ。

[173: 匿名さん]

>>166
スレ違いですよ。