剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[104: 匿名]

規約に書いてないなら総会もいらないと思う。
予算項目の執行なんて理事会決議すらいらない。
管理規約の理事会決議事項に「予算の執行」は規定されてない。
理事会運用細則すらない管理組合なら理事長の専決で執行できる。

[105: 匿名さん]

予算という形で、包括的に処分行為が総会承認されているからではありませんか

[106: 匿名さん]

予算だけ総会承認しても執行が含まれていないなら意味がない。
そう考えると管理費会計から修繕積立金会計への振り替えは予算案の承認の形で出来ることになる。
これは非常に楽になる。振替の勘定項目を一行増やすだけですむ。

[107: 匿名さん]

なるほど

[108: 匿名さん]

>>106
硬いこと考えずにその方法でいいと思う。

[109: 匿名]

>>106
多くの管理組合はその方法を採用している。

[110: 匿名さん]

知らなかっただけの人

[111: 匿名さん]

だから管理会社によいうように使われることになるんだね。

[112: 匿名]

>>106
>>96は最初からその意図で書かれているぞ。

ここにいるやつらは振替の行を増やさずに
どうやって予算で振替承認するつもりだったんだ？

やり方が想像もつかなかったなら勉強不足も甚だしい。

[113: マンション住民さん]

>>112
うちは決算で事後承認をとった。

[114: マンション住民さん]

>>112
あんたは理事長の器ではないな。
会計間の振り替え移動に関して規定化してる管理規約などない。
そこをどう考えるかで、予算承認でやるか制度化で規約改正するか、議案化して承認とるか、考え方は管理組合によって異なる。

[115: 匿名]

積立金に振り替える管理費あるなら、住民の毎月の管理費値下げを考えたらいい。
これこそ本来の使い方だろう。

[116: 匿名]

それはチョッと無理だろう。
修繕積立金が足りないから管理費から振り替えるのであって、毎月の管理費値下げしたら修繕積立金に振り替えるお金まで不足してしまう。

[117: 元理事]

だから、
管理費を下げて、修繕積立金を値上げする
議案を総会に出すのだよ

[118: 匿名]

修繕計画を真剣に考えていない所ばかりなんですね。

[119: 匿名さん]

114 あんたも理事長の器じゃない。

>会計間の振り替え移動に関して規定化してる管理規約などない。

と言いながら、
>制度化で規約改正するか、
って矛盾しているだろ。

[120: マンション住民さん]

>>119
矛盾してないと思う。
規約改正は特別決議が必要だから、よっぽどでないとやらない。
3/4の議決権集めるのが大変だから、普通決議で処理できる方法を考える。

[121: 匿名さん]

管理費値下げして積立金値上する。これいいと思う。
管理費が高いから値下げするは、飴。
積立金足りないから値上する、は鞭
飴と鞭で組合員調教できるよ。

[122: サラリーマンさん]

長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？
計画の25～30年目指して管理費からの振り替えや積立金の値上をしてるけど、
長計最終年度でお金使い果たしたら、以降はドカンと積立金の特別徴収になるの？

[123: 匿名さん]

新耐震基準のマンションなら40年から50年は持つと思う。
そのころ目指して立替を検討することになるだろう。

[124: 匿名さん]

＞長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？

長期修繕計画書を読んだ事も見た事も無い人でした。

[125: 匿名さん]

30年経つ前に30年目以降の長期修繕計画が立案される。
その時までは今の長期計画を実算ベースで精度を高めていく。
私のマンション(築４年)では25年計画であるが、
25年目の長計終了時に3億近い繰越金が確保される計画である。
これは理事長自らシミュレーションして住民に公開した。

[126: 匿名]

エレベーターとか入っているの？

[127: 匿名さん]

ＥＶの交換やインターホーンの交換はどこも当然入っているよ。
ただ、浴室防水や雨漏りの工事は入っていないとこが殆どじゃないかな。
雨漏り工事を全面的に行うにはかなりの経費がかかるからね。
保険は経年劣化ではでなくなるしね。
まだあるよ、玄関扉・窓枠・網戸とかも。

[128: 匿名さん]

浴室防水も共用部分扱いなの。

[129: 匿名さん]

下の階に漏れが生じた場合、チェックができないでしょう。
通常、チェックができなければ、管理組合が負担さぜるをえません。

[130: 匿名さん]

チェックできるできないというのが、共用部分と専有部分の違いに影響するんかいな

[131: 匿名さん]

>>122
5年ごと見直す際に、5年分足しているよ

[132: 匿名さん]

>130
それが判例ではそうなっているんだよね。
下の階の天井からみるということはできないんでね。

[133: 匿名さん]

へえ。どんな判例。

[134: 匿名さん]

>133
自分で調べろ。

[135: 匿名さん]

教えてよ。

[136: 匿名さん]

うちのマンション、こんど定期総会があるけど、今までまったく組合員に対して広報誌等で説明がなかったのに、いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

[137: 匿名さん]

>いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

収支決算書と貸借対照表で判断出来るよ。
管理費の次期繰越金が過剰になっていれば不測の事態に備える意味も含めて修繕積立金に振替えるのが一般だよ。

[138: 匿名]

>>136
あなたのマンションは理事会が機能してないようですね。
なぜ振り替えが必要か（積立金がいくら不足するか）根拠を示す必要があります。
そのためには長期修繕計画のシミュレーションを議案書に添付しなければなりません。

[139: 136]

たとえば不測の事態とは3.11の震災による安全確保のための緊急修繕等が該当すると思いますが、うちの管理組合はこの緊急修繕費数百万円を修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計でやりました。趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
築浅のマンションでまだ大規模修繕はありませんが、入居の時に全員がもらった管理会社作成の長期修繕計画書では、一般会計からの振り替えなしに修繕積立金の定期的な値上で対応する計画です。
ところが、今回の議案書を見たら、この長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです。これを理由に一般会計からの振り替えをするようですが、例え1億を支出しても修繕積立金にまったく不足はありません。

[140: 匿名さん]

＞趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それ見たことか修繕積立金が不足していたから規約違反を、特別会計との区別違反を平気で言うセンスは間違いです。
＞それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
その機会に滞納者が増える事をお約束します。修繕積立金は30年の長期期修繕計画表から計算すべきものは当然です。
その前に金の出所は一緒な管理費の適正化を計るべきで今回の管理費の振替金額次第で来るべき修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。

[141: 匿名]

＞長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです
管理会社の思う壺だな。

[142: 匿名さん]

＞修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。

[143: 匿名さん]

＞修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。
理事会の長計を示しての話だと思う。今回は議案書にその長計が付いてないとのこと。

[144: 匿名さん]

理事たちが問題があるのではないか。
総会で質問したら。

[145: 匿名]

内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。

[146: 匿名さん]

質問書を事前に提出したら。
あるいは、理事会議事録を閲覧したら。
文句ばっかり言っていないで行動しろよ。

[147: 匿名さん]

行動力なく被害妄想だけはいっぱし

[148: 匿名さん]

＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。

「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。

[149: 匿名さん]

＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。

[150: 働くママさん]

雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

[151: 匿名さん]

>>148
入居してからの住宅経費との兼ね合いだからなんとも言えない。
毎月のローン返済+管理費+修繕積立金+駐車場代+インターネット、等。

[152: 匿名さん]

＞管理組合が作り総会の決議をする必要があることは
うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

[153: 匿名さん]

>理事会決議

変わったマンションだね