剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[469: 元役員]

>>467
＞それ以外の金銭については、当然ながら民法に
管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
馬鹿も休み休み言うことだ。

[470: マンション投資家さん]

マンション投資家の立場で意見します。

＞管理費の中にそれ以外の費用があるのか。
あるので、管理者から軽軽な判断で余分な管理費請求がなされ投資効果が薄れています。

管理費予算時に余計な翌年度繰越金（余剰金候補）が計上され正々堂々と採択に入り請求されています。
少なくも、予算とは各種費用の積算で決定されますが、要はこれら費用積算には精査がなされず管理会社の言い分や管理費の定額収容制による過剰請求がなされるものです。

余剰金の最小化はすべきものですが、これらができない管理者や管理者は投資家の敵です。

[471: 不動産業者さん]

>>470
余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。
余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

[472: マンション投資家さん]

＞余剰金が嫌なら、そのような物件に投資をしなければ良いだけだ。

それはごもっとも。

しかし、
＞余剰金も必要な費用も区分所有者のものである。

とは限らない。
必要最低限な費用は致しからず、余剰金は何も理解できていない区分所有者が大勢を占めていることをよいことに、管理者が我が物顔をして内部留保など無駄遣いをしているのが現実です。

この掲示板でも、この方向性を是認する方向の思考者がいるようで、このことが如実に現れたものです。

[473: 元フロント]

マンションの管理規約は、居住する組合員のために作られていて、投資家のために作られている訳ではありません。
投資家（非居住区分所有者）が増えれば、賃借人が増え、結果的にマンションの管理状態は悪くなります。

分譲マンションは、そこに居住することを前提に販売されます。
そうでないマンションは、居住用には買うべきではないと思います。
だから、管理規約は、居住区分所有者が有利になるように作るべきだと考えています。

管理費の額は、当然費用の積算において決定されるべきものですが、そこには必ず、非常時対応の対策がなされていなければなりません。

一番如実なのは修繕費です。
どのマンションにも管理費会計の中に修繕費があると思いますが、この費用は余ることが多いものです。
だからと言って、昨年不要だったからと今年削ることはできません。

剰余金をも見ながら、毎年管理費を変更することと、積立金会計への振り替えをすることの功罪を考えて決めるべきだと思います。

私は、購入予定者にとっても、現所有者にとっても、頻繁に（当時の理事だけの考えで）管理費の額を変更するのは良くないと思います。

総会議案は、なんとなく承認される（白紙委任状で承認が決定している）場合が多いのです。
管理費、積立金の変更は理事会だけで決めるのではなく、専門委員会（例えば理事長経験者などで）を設立し、十分に審議して、詳しい説明の後変更すべきものです。

[474: 匿名]

>>472
投資効率を物差しに管理費を決めているわけではない。
だからといって余剰金を無駄遣いして良いことにはならないのであるが、
区分所有者の常識の程度に任せられているのが現状

[475: マンション投資家さん]

管理費は諸経費（管理委託費用や定期点検費用及び運転費用等）を経験則で単純に積算でき得るものです。
管理費内に修繕費を入れると相当な余剰金と言うロスが発生するもので、ここでの修繕費は修繕積立金に入れてほしいものです。

管理費は経費で何ら資産価値を創造し得ないものですが、修繕積立金は資産となり建替え時には確実に戻るもので、投資家にとって有利です。

だから、管理費は絶えずロスが無いかをチェックし、場合によっては合理的な見直し（値下げ）をして頂きたいものです。
管理費の余剰金はきちっと返金して頂きたいものです。釣り銭はしっかり手にしたいものです。