剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[428: 匿名さん]

区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総 会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算 と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。

[429: 不動産購入勉強中さん]

どうも区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
の「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

未だ判決や諸説に縛られ、守るべき生活をないがしろにしている様です。
生活無くしてマンションはなしです。

＞建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
＞剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
と言われましても、会計年度末に清算でき得る管理費は清算し各区分所有者に返金することに各区分所有者に損害を与えるものなのでしょうか？民法では共有財産については全共有者同意と言う形で国民の権利を保証しているもので、権利を擁護できないマンションのルール何ぞに存在意義はありません。
建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。

＞「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。
管理費と修繕積立金には違った目的で各区分所有者から徴収したもので、管理者（理事長）と各区分所有者との契約関係上、如何なる手段を以ても振り替えは不可能です。後にも述べますが建築行政と不動産業行政の国土交通相の下請けのマンション管理センターからの要らぬ不法的思考に洗脳された方々が考えるものです。この主張は断固変える気は毛頭ありません。
この思考は、国民の権利を擁護した思考です。
ブッチャケですが、長期修繕計画をしっかり立て維持していれば、管理費を積立金に振り替えることは無用ではないでしょうか。定期的な管理ができない管理組合の甘えで姑息な思考です。悔しいならば先ずは長期修繕計画をしっかり立て維持をしやがれです。

＞＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
＞ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
一つ考え間違いをしている様です。
マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。

最後に再掲のマンション管理センターの「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
－「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」です。
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf#search='%E5%8C%BA%E5%88%86%E7%B5%8C%E7%90%86%E3%81%AE%E5%8E%9F%E5%89%87'
よく読んでみましたが、本報告書の位置づけとして『本報告書は、管理組合の財務会計に関する基礎的な事項を取り上げているが、特に、財務会計のあり方に関心のある管理組合の役員の方々や自主的に管理されている管理組合の役員の方々などにとっても、参考となるものと考えられる。』となっており、「標準管理規約」に続く参考文献で何の法的精査何ぞはされていないもので、これまた法曹関係者がいない様でこれを根拠になせる論議はお止め頂く方が得策です。（以上）

[430: しんじん]

区分所有法では、管理組合の運営については、
自己責任と自己完結を求めています。
（「規約により別段の定めをする事ができる」としている部分）
建物内での住民自治を許諾している点を考慮すれば、
総会で、規約を改め、余剰金を
管理費から修繕積立金に振り替える事は可能であると考えます。
区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

[431: ピギナーさん]

>>429
>「規約に別段の定め」の意図を勘違いされている様です。
>ここ文言は負担割合と収取割合に掛かっているもので、共用部分の負担と共用部分から生ずる利益収取には何ら制限を掛けているものではないものです。

以下は、
国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の抜粋である。

＜イ　法令解釈等＞
ところで、【区分所有法第19条によれば、共用部分から生ずる利益は、規約に別段の定めがない限り区分所有者各人がこれを収取するものとされている】ものの、これとて必然的に団体的拘束を受けざるを得ないものであり、分配についての具体的な団体としての意思決定を経ないまま、その発生と同時に当然に各区分所有者が収受するものと解することはできない。同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということにすぎないものと解するべきである。結局、共用部分から生じた利益は、一旦区分所有者らの団体に帰属して団体の財産を構成するのであり、利益が一度団体に帰属した以上は、当該団体が法人税の納税主体であるなど一定の場合には、法人税の課税対象となり得ると解するほかない。

＜ロ　認定事実＞
本件規約には、共用部分から生ずる利益の収取について別段の定めはない。

[432: ピギナーさん]

>>429 氏は、
管理組合を民法上の組合であるとしながら、
>建替えの例示については、最終清算時に返金でき得る会計管理が許されているならば、決して、管理費等には分割でき得ないものではないことが立証できたものとして例示をしたものです。従って無謀な話ではないものです。
と主張する。

民法 第676条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？

[433: 不動産購入勉強中さん]

またまた、国税不服審判所(平成25年10月15日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html
の再掲です。この件については区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から生ずる利益を収取する。
を法務省と国税当局の解釈差異があるもので、法務省側はあくまで当条文には「管理組合」の文字がなく「管理組合」の関与性がないものとの思いを貫いているものです。

要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

＞民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）をどのように解釈しているのか？
大変面白い質問です。
因みに、民法 第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）
１． 組合員は、組合財産についてその持分を処分したときは、その処分をもって組合及び組合と取引をした第三者に対抗することができない。
２ 　組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
この質問には第２項が最適だと思いこれを根拠に回答します。
組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。
＝組合員は、清算後は組合財産の分割を求めることができる。
で、ここの清算は「計算し収支関係をはっきりさせる行為」も含まれ、管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。
従って、一般的に定期総会の場での決算報告で全区分所有者同意が取れればここで議論になっている管理費余剰金は翌年度への繰越や修繕積立金への編入は可能ですが、全区分所有者同意が取れず区分所有者からの分割請求があればここで議論になっている管理費余剰金は全区分所有者に分割返金ができることになります。

法務省筋からは、マンション管理組合を民法上の組合「任意組合」とすることに違和感がなく、この線での思考は可能である様な話を耳にした。要は、どの組合形式を採用しても各区分所有者の権利が最優先されるべきとの見解を持っている様です。

[434: 不動産購入勉強中さん]

追伸：区分所有と共有の違いを考えるべきではないでしょうか。

区分所有は区分所有物権のことです。
共有はある物権を境なく所有し合うことです。

但し、区分所有法では建物管理やその使用についてのみ共有財産で要求されている全所有者の合意を免責しているだけで、これら目的以外の金銭（ここでは管理費余剰金）は区分所有法ではなく民法に譲っています。

その仲立ち条文は、
区分所有法第２８条（委任の規定の準用）
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
民法第６４９条（委任：受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
民法第３９９条（債権の目的）
債権は、金銭に見積もることができないものであっても、その目的とすることができる。
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
です。

なお、民法第６７６条（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）に対する思考は必須ですし、
民法第２５２条（共有物の管理）
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
民法第２５３条（共有物に関する負担）
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
は若干区分所有法と近い条文であることを追記します。

[435: ピギナーさん]

どうも「組合事業に係る組合員への損益分配」のことを言っているようであるが、
「組合事業に係る組合員への損益分配」と民法 第676条に規定する
「組合財産の分割」とはまったく別のものである。

[436: 匿名さん]

共有財産も区分管理です
記載されていないことは当然民法

[437: 不動産購入勉強中さん]

大変面白いヒッパリです。

小生は、「管理費については、一般的に会計年度毎の管理と会計年度末清算が可能な会計で、決算（清算）後は組合財産の分割を求めることができる代物です。」と言っているが、『組合事業に係る組合員への損益分配』について何ら述べていない。

まして、勘違いも面白いのだ。

＞共有財産も区分管理です。
はたして金銭的共有財産は区分管理かな？
区分所有法第１条（建物の区分所有）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
であり、当法律はあくまで「建物の区分所有」についての法律です。「金銭的共有財産」は適用外で当然民法で管理されているものです。

そろそろ、結論がでた様です。
管理費余剰金は規約や総会決議等の如何なる手段を講じても、全区分所有者の同意がなければ、翌年度管理費へに繰越や修繕積立金への編入はできない。
関連諸説はあるもののこれらには何ら根拠はなく単なる学説論議結果で実務とは無関係で、関連判例もない。

[438: しんじん]

>>437
決算と清算とは異なる行為ですよね。

[439: 匿名さん]

横から失礼します。

私は区分所有者ですが、「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくる、

との理解でよろしいでしょうか？

仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？

[440: 笑う区分所有者]

>>429
>マンション管理士と言っても、マンション管理組合との委託契約が成立しての助言でこれまたある方が言っておられた民法の善管注意義務が発生し、ある程度はこれら履行ができ得る程度があることは常識ではないでしょうか。
>中途半端な知識でのアドバイスはあり得ないものです。
>>433
>要は、国家を徴税を通し守る国税当局と国民権利を擁護する法務省との法解釈の差異です。
>ここでは、後者解釈を適用すべきで、再度言いますが各区分所有者の権利が守れない管理組合やマンション管理ルールなんぞ無意味・無意義です。
>どうも、議論の基礎が間違った方向で、やたら規約規定化や総会決議を取り違えている様です。
>再度言いますが、規約規定化や総会決議より各区分所有者の権利が最優先されるべきで、これが福祉国家日本の考え方です。

ここまで言い切れる「マンション管理士」って凄いですね。きっと最難関の論述式国家試験に合格されたんでしょうね。
それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～

[441: 笑う区分所有者]

「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

[442: 匿名さん]

>「マンション管理士」って、当然、法務省が管轄する資格ですよね？

違います。マンション管理センターの管轄で、賞罰規定もありません。

[443: 不動産購入勉強中さん]

またまた、大変面白いヒッパリです。

＞決算と清算とは異なる行為ですよね。
決算⊂清算で、清算の一部に決算がある。
清算とは、それまで積み上げてきた関係を解消することをいう。金銭的な貸し借りなどの結末をつけることが元の語義であるが、金銭関係に限らない関係を終了される方向で処理することにも用いられる。です。

＞「翌年度への繰越は承認しない」との意思表示をすれば、現金が返ってくるとの理解でよろしいでしょうか？
現金か振込でキャッシュバックです。（現金より振込が妥当です。）
＞仮にそうだとしても、強引に事態がすすめられてしまった際には、どのようなアクションをとればよいでしょうか？
訴訟しかないです。ただし、訴訟費用と返金額との対比で決めるべきです。
着実な管理費徴収額設定がされていることから訴訟費用＞返金額だから、この手の問題は表面化し難いものです。
でも、総会ではこれら根拠は主張し議事録記録化を要求はした方が得策です。

＞それに引き替え「国税審判官」の連中ときたら・・・
＞弁護士、税理士、公認会計士、大学の教授・准教授の職にあった経歴を有する者だもんなぁ～
いくら有識者でも請負元の国税当局の意に反することはできないものです。
行政当局は、有識者として関連職経験者を都合よく使うものです。

[444: 笑う区分所有者]

>>443
>訴訟しかないです。

訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、
訴訟代理人をお願いすることはできますか？

[445: 不動産購入勉強中さん]

＞訴訟をする場合、法律の専門家であるマンション管理士さんに、訴訟代理人をお願いすることはできますか？

訴訟代理人は、弁護士か司法書士（限度額あり）です。
法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

[446: 爆笑組合員]

>>445
>法律の専門家であるマンション管理士は訴訟代理人になれません。

あらら、ずいぶんと無責任な資格なんですね。
そういえば、弁護士に相談したら鼻で笑われそうな内容しか書いていませんものね。
ところで、マン管士にしかできない業務ってありますか？

[448: しんじん]

何度も尋ねますが、
決算と清算は全く異なる行為ですよね。