剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[408: ピギナーさん]

民法上の組合に法人税は課税されない。

「６　法人税基本通達１－１－１《法人でない社団の範囲》は、法人税法第２条第８号《人格のない社団等の意義》に規定する「法人でない社団」とは、多数の者が一定の目的を達成するために結合した団体のうち法人格を有しないもので、単なる個人の集合体でなく、団体としての組織を有して統一された意志の下にその構成員の個性を超越して活動を行うものをいい、次に掲げるようなものは、これに含まれない旨定めている。
　(1) 民法第667条《組合契約》の規定による組合
　(2) 商法第535条《匿名組合契約》の規定による匿名組合」

(平成25年10月15日裁決)　別紙１
関係法令等
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi01.html
より抜粋

任意組合等における組合員課税における課税関係については、
下記論文の「第２節 組合員課税の概要」
１ 任意組合等における組合員課税（P.120 ～124）
が参考になると思われる。

パス・スルー課税のあり方
－組合事業における組合員の課税関係とその諸問題－
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/mokuji.htm
https://www.nta.go.jp/ntc/kenkyu/ronsou/56/02/ronsou.pdf

[409: 匿名さん]

４０７さんへ
区分所有者本人に帰属するという法解釈をとうとうと述べながら、私見は一転「管理費収入とすべき」
一体、何故？？？？

[410: ピギナーさん]

>>407
>今度は、徴税意欲満々の国税不服審判所裁決を持ち出しての攻勢ですかね。そもそも、 国税不服審判所裁決は誰のためのなのか？お解りですかね。国税当局のためのセレモニーだよね。大笑いものだ。

そうそう、裁決書のなかの
「請求人に人格のない社団等に該当するか否かの認識がなかったとしても、法の不知により、法人税法の規定を適用しないとする規定はないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。」
を読んで、へらへら笑うマン管士が目に浮かび、大笑いをしたことを追記しておく。

[411: 匿名さん]

笑われる管理士さん
墓穴を掘り続けるのが理解できないようでは、もう病的だね。

[412: 入居済み住民さん]

何か論議が別方向になった様で残念だ。

笑うマン管士さんと見解とピギナーさんの見解は最終的には同じだ。
何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？

でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。

[413: ピギナーさん]

>>412
>何ゆえ、ピギナーさんは噛み付くのか？病的なのか？

笑うマン管士氏と見解が異なるので、質問をしているだけです。
しかし、コンメンタール区分所有法でも触れられているのに、
東京地裁平成3年5月29日判決を知らないマン管士も珍しいですね。

＜質問＞
私達のマンションは１、２階がテナントの複合型マンションです。１階でテナントを営業しているＹさんが管理費を滞納しているので、請求したところ、共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金は自分を含めた区分所有者に分配されるべきものであるから、滞納管理費と相殺すると言われました。このような主張は認められるのでしょうか？
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa1205.html

＜>>412 入居済み住民氏の見解＞
>でも、賃貸収入はやはり区分所有者に帰属するもので、これを果実として受け取るか？管理費との相殺を選択するか？は区分所有者の選択に委ね、後者を選択した際には賃貸収入は管理費歳入となるでしょうね。

つまり、滞納管理費と相殺できるってこと？？？

[414: 購入経験者さん]

横から失礼

共用部分を賃貸することで管理組合が得ている収益金で滞納管理費と相殺できることもありえるかもね

判決はどうかはわからないが、収益金はどうも各区分所有者に与えられるもので、管理組合が直接的に得ているものではなさそう。

[415: 検討中の奥さま]

なんか小難しい話題になっている様子

管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも

区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし

マンション購入検討をやめーた

ああくだらない

[416: 夢見るマン管士]

笑うマン管士ではありません。
この名前をいただくことにしました。
（私がマンション管理士と名乗っている訳ではありません。マン管士は単なるあだ名です）

ビギナーさんのUIRLにあるように、「共有部分を賃貸して得る収入は管理組合に帰属する」との判決が出ているので、これに異論を唱えても無意味でしょう。
つまり、組合が組合活動で得られる収入は賃貸料に限らず、遅延損害金などすべての収入が組合に帰属するといえると思います。

わたしもこの判決のことは知りませんでした。
不勉強でお恥ずかしい限りです。
それでも、雑収入は組合に帰属すると信じて疑いませんでした。
それは、規約違反の総会決議でも、決議は有効との判決が出たりして、「契約の自由・決議の自由」が個人の権利を相当に侵害しない限り、決議をひっくり返すようなことをしなかったからです。

区分所有者に帰属するとすれば、駐車場を初め駐輪場使用料、遅延損害金、はては水道料の差額まで、持ち分に応じて返還しなければならず、組合に帰属することで、組合員に実損はないからです。

むしろ、区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。
一見、当事者の都合は、判決に関係ないように思いますが、判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。


私が不思議に思うのは、この掲示板で、標準管理規約」に規定されていることを、違法であるとする意見があることです。
私は、標準管理規約で規定されていることは、識者が（ここでは必ず弁護士が入っているはずです）適法であると確認していると考えています。

事実、今までに標準管理規約の規定が違法とされて、変更を余儀なくされたことはなかったと認識しています。
多くのマンション管理士は、標準管理規約の規定は適法との前提で理事会でアドバイスしていると思います。

マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。

それから、剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。
売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。
積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。

[417: 不動産購入勉強中さん]

そんなに判決は正しいものですか？
よく、時代の流れに従い敗訴者が勝訴者に変わる現実があります。判決に縛られ発想がフリーズすることに意義や意味があるとは思いません。裁判は、同種訴訟でも原告や被告の主張戦略などで多様な判決がでるものです。
判決を持ち出しての論議は無意味です。

ある方が言っていましたが、「契約の自由」たりとも法律に違反・抵触するものならば無効となり得るとのことには同感します。法律の無視がまかりとおるとしたら法律はなんでしょうか？単なる紙切れ上の文字なのでしょうか？
決議をひっくり返すことができないのは、その決議をした集団やメンバーの力量が適法精査ができないからではないでしょうか？と疑問を持ちます。日本は法治国家ですから、法律が最優先されるべきです。

「区分所有者に帰属するとすれば、煩雑な事務処理が発生し、組合の負担は大きくなるばかりです。」とのことですが、区分所有者の権利を例え煩雑な事務処理や負担増があっても守るのは組合の責務であり、仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
でも、標準管理規約は単なる参考書ですから、前に書いた通り法律さえ無視できる組合にはこの程度でよいのかもしれません。

私も不勉強かもしれませんが、標準管理規約を拝見するに各条項にコメントがついていますが、重要な条項にはそのコメントがなくあっても区分所有法や民法等の法律との関連性が希薄で、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。

「マンション管理士の仕事は、判事や、マンション管理センターを非難することではなく、組合が適法に、スムーズに運営されるよう支援することです。」これらでは不足です。 マンション管理士には絶えず勉強をして頂いて仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
でなければ、マンション管理士の仕事は人間がやるべきものではなくなります。コンピュータで結構な話になります。

「剰余金を積立金会計に移すことで、売却する組合員が損をすると書いていましたが、そうとも言い切れません。売買の際の重要事項説明書には、修繕工事の実施時期や積立金の現況が記載されます。積立金が潤沢であれば、将来の値上げの可能性が少なく、売買価格に影響します。」 これまた疑問です。
区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。

[418: 前にも出てきた]

管理規約は、押しつけられるものではなく、
「自分たちで作り上げるもの」と言う意識が希薄なのでしょう。
民法は、ドイツ型の法律です。
区分所有法は、アメリカ型の法律です。
区分所有法の中に「規約で別に定めることができる」とした内容や
自己責任の部分が多いこともアメリカ型法律の特徴です。

ここの議論の中に標準管理規約が度々登場し「守る」「守る必要なし」と
出てきますが、自分のマンションの管理規約は、
あくまでも自分たちが作った（承認した）規約です。
強行規定で定められた内容に反する規約は無効になるでしょうが、
そうでない場合は、当然守らなければならないものなのです。

何度かこの場でも述べているように、
管理費の余剰金を修繕積立金に振り替える事をするならば、
規約に則っとってしなければなりません。現規約で定められてなければ
先ず規約の中の使途や目的、剰余金の扱いの一部変更をする事が先です。

民法を出してきて、「出来ない」と言っても、
手続きを間違えなければ総会で規約変更とその後の決議で修繕積立金に
振り替える事は可能になります。

法律を無視するのではなく、遵法の中で出来ることを「出来ない」と言うのは
法律論を振りかざし、資格と肩書きで押し切ろうとする何者でもないと考える次第です。

[419: 夢見るカン管士]

>そんなに判決は正しいものですか？
前にも言いましたが、控訴しなければ、その判決が法的な決定事項となります。
控訴中ならば、判決は確定していません。

＞多様な判決がでるものです。
他の裁判で違う判決が出るかもわからないので、判決には従わないと、いうのですか？
そもそも、確定判決を「そんなに判決は正しいものですか？」なんて言ってたら法治国家とは言えません。

＞判決を持ち出しての論議は無意味です。

恐ろしいことをシラっというのですね。
総会で剰余金処分案を可決
↓
あなたが違法と主張して提訴
↓
判決は合法（最高裁判決）
↓
あなたが、「判決を持ち出しての論議は無意味です。 」と、主張

こういう構図ですよ

[420: ピギナーさん]

>>415
>なんか小難しい話題になっている様子

>>412 氏の解釈に従えば、

管理費等の滞納者は、
１．管理費等の滞納とは関係なく、共用部分を賃貸することで管理組合が
　　得ている収益金のうち俺に分配されるべき分を現金で支払え
２．管理費等の滞納分と共用部分を賃貸することで管理組合が
　　得ている収益金のうち俺に分配されるべき分を相殺しろ
のいずれかを選択して主張することができる。

となるが、本当にこれでいいのか？　という単純な話です。

[421: 夢見るマン管士]

>仮に、煩雑な事務処理や負担増を理由に区分所有者の権利を二の次にした際には組合は区分所有者の敵になるでしょう。
判決では、権利だけでなく権利から発する利益との相関を考慮しているように思います。
判決が確定すればそれに従いましょう。

＞ある方が言っていましたが、「管理組合はなんだかんで区分所有者の利益を搾取しているものかも」や「区分所有者の幸福を奪う管理組合はない方がまし」にはこれまた同感します。
管理会社ならいざ知らず、剰余金処分が組合の搾取ですか。
役員もまた区分所有者です。自分が自分から搾取するんですか？

＞標準管理規約を拝見するに、果たして正しいのかわかりません。正しさを主張するならば全条文に法律との関連性を含むコメントは必須です。
ならば、規約を作成する際に標準管理規約で不審な条文を採用しなければよいのです。
出来上がった規約は、遵守するよう、区分所有法に書いてありますね。


＞仮に各所に問題があれば正々堂々と指摘をして欲しいし、
法律の条文は包括的に書かれていることが多く、法に基づき、この訴えではこう結論するというのが判決です。
剰余金のケースでは、合法との判決が出ていますと指摘するのがマンション管理士の仕事です。
自分の解釈を押し付けるのが仕事ではありません。

＞組合の円滑的な運営より区分所有者権利保護を最優先に考えて頂きたいものです。
当然ですが、法や判決に基づき、保護します。
剰余金では、合法（区分所有者の権利を侵害しない）と出ています。

＞区分所有者にはマンション管理以外に生活があり、売買価格によいとさせる潤沢な積立金より日常生活が最優先されることが売買価格によい影響を与えるものです。過剰な徴収は生活軽視となりかえって不利になります。
当然ですが、管理費・積立金の会計がひっ迫していない（後日の値上げの可能性が低い）事も価格決定の一つの要素であります。
徴収が過剰であるかどうかは、各組合で組合員が感じることで、剰余金の振替が即過剰な徴収になるとは思いません。
総会で議論し、決議すればよいと思います。
マンション管理士は
管理費・積立金を変更する事により発生するメリット・デメリットについてご説明します。

最後に
マンション管理士は、マンション管理の専門家であって、法律の専門家ではありません。
中途半端な知識で法解釈の持論を主張する事を、私は良しとしません。
私は、マンション管理士に、確定判決に従って仕事をしてほしいと思います。

[422: ピギナーさん]

>>420 の続き

標準管理規約では、区分所有法第19条に規定する共用部分から生ずる利益（※）に関し、
「別段の定め」を置いている。

マンション標準管理規約（単棟型）
（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

第29条関係コメント
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

（※）（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[423: 夢見るマン管士]

＞第29条関係コメント
＞機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる

専用駐車用（承継する専用使用権のある駐車場）についても、別会計にすることが必要でしょう。
賃貸の機械式駐車場の場合は、区分所有者全員に使用権があるので、積立金会計でもよいと思いますが、専用駐車場は使用権のある者が限定されるので、全区分所有者から徴収した積立金で維持管理をするのは疑問が残ります。

スレの趣旨と違ってすみません。

[424: 匿名です]

＞４２２
規約に使途を明確に規定している場合が多く、
別段問題になるとは思えないのですが、
何を主張したいのでしょうか。

＞４２３
趣旨と違ったついでに書き込みます。
ピロティイ部分の分譲された駐車場は、
駐車場管理費として一定以上の金額を徴収し、
駐車場の管理費用に充当している場合が多い。

もし、この様な徴収方法が規約に記載されていない場合は、
規約の改正が望まれるが、ほぼ漏れがないと考えられます、
皆さんの組合では、如何ですか。

[425: 不動産購入勉強中さん]

またまた、論議が変な方向になっている。

判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決に縛られるより、如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが管理組合の使命です。管理組合と言っても法人化されていない管理組合はどちらかと言うと管理者そのものと解することができ得るものです。
つまり、管理者は如何に区分所有者の利益になるかを考えるのが使命で、管理費余剰金を無責任に貯め込む様な過剰負担強要をしたり、目的外に付け回したりして、本来各区分所有者から見れば生活費に苦慮していることに何も目を向けないことは、真なる区分所有者の利益ではないものです。余剰金が出たり、その余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入をしたりする様な安直な負担要求や会計管理は、各区分所有者から見れば甚だ迷惑な話です。

簡単に言えば、物の売買で釣り銭がもらえないことに何の理解を求めることができるでしょうか。
マンション建替円滑化法では、建替決議がなされたら管理組合は即時解散し会計清算をし、一旦管理費等余剰金は支払割合で各区分所有者に返金し、建替え賛同者は各々資産を持ちより建替組合を結成をしろと言っており、管理費の様な単年度清算ができるものくらい即時清算し余剰金くらいは払い戻しをすべきものです。
小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。

マンションは生活の場で、全区分所有者の総意的生活（建物の管理）はあるとは言え最低保証・保護されるべきは各区分所有者の生活（迷惑・無謀行為は除く）です。
従って、管理組合（管理者）は管理負担を求めるならば使途や目的を定め最低限の要求をし、これらを逸脱しない様内部統制を掛け、余ったたら各区分所有者にお返しするべきです。
諸説はあると思いますが、諸説より生活が最優先されるべきです。諸説や過去の判例に縛られ最低保証・保護されるべき生活をないがしろにしたら本末転倒です。

以上が、管理費等の会計管理理念に対する主張です。この主張に異論を唱える方々は、相当な金持ちか生活費に苦慮している区分所有者の敵になります。

また、マンション管理についての疑問があります。
マンション管理士試験には、マンションの管理に関する法令及び実務に関することが含まれ、弁護士や司法書士とは職業領域には違いはありますが、一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし、これら見識を持って管理組合に対し指摘・助言をして頂けなければ存在意義はありません。
ある方の主張が正しければマンション管理士は無用な長物で、更に言えばここで諸説を語っている方々がマンション管理士ではなければ、このサイトは単なる諸説主張の場になり何も得るものはないものです。

[426: 夢見るマン管士]

＞判決の意義については、同種訴訟でも時代やものの考え方が変われば過去の判決は無意義となるものだ。
過去の判決ではなくて、現在有効な判例です。

＞マンション建替円滑化法では
建替えの時は建物がなくなるので資産の配分は当然です。
剰余金処分と同列に論じるのは、あまりにも無謀です。
せめて、判例くらいは読んでから反論してください。

＞一応法律や実務のある程度見識があるもので法律の専門家ではないでは済まされるものではありませんし
ある程度＝中途半端な知識で判例を無視したアドバイスは、管理組合にとって迷惑以外の何物でもありません。
この考えは「唯我独尊」、「自分の意見＞判例」です。
キリストか、お釈迦様に任せましょう。

＞小生は、どこの商業施設や店舗で物を買い釣り銭があれば即時に要求しそれらを財布に入れるという当たり前の行動をしますし、これが当然のことだと考えます。
全く無関係な例です。

判決（抜粋）
　「共用部分から生じた利益は、いったん区分所有者らの団体に合有的に帰属して団体の財産を構成し、区分所有者集会決議等により団体内において具体的にこれを区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されてはじめて、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が発生するものというべきである」として滞納管理費等との相殺を否定しました。

判決を読めば、こんな例が無意味だとお分かりになるはず。

[427: しんじん]

地裁、高裁と積み上げていった判決も
最高裁でいとも簡単にひっくり返される事があります。
地裁や高裁の判決も判例なのですが。
判決は、その時々の時代背景に左右されることもあると考えます。
「管理費を積立金に振り替えることは不可能ではない」が、結論では。