剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[348: 匿名さん]

>＞管理費と修繕積立金は普通会計と特別会計の関係にある。
>こんな思考はあり得ません。管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。

気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
普通会計とは管理組合の毎日、舞月使用する資産管理です。これに比べ修繕積立金は長期修繕計画書に基づく積立は毎月ではあるが支払は20年以上に一回の長期の間隔になるので普通会計とはことなる特別な会計という意味ですよ。
しかも長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

＞長期修繕計画の不確定要素は、管理者（理事長）の責務として絶えず不確定要素を確定し必要に応じ修繕積立金を値上げすればよい話です。

そのような必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

＞長期修繕計画の不確定要素を補うための編入は管理者（理事長）の責務を全うしていないことを自己宣言する恥べきものです。

長期修繕計画書が二回目の実施になるとき平気で値上げするとは管理組合の実態を無視した無能な思考で長期的視野に立つは当然である。経験に乏しい書生の発想は非現実的思考そのものである。

[349: ピギナーさん]

>>346
なるほど～
説明の代わりに、「組合 - Wikipedia」のＵＲＬですかぁ・・・
つまり、
１．管理組合法人ではない区分所有法３条団体は、「民法上の組合（任意組合）」である。
２．団体の共同所有財産は「合有」であり、持分の処分や清算前の分割ができないなどの
　　団体的拘束は受ける（民法676条）が、各組合員には潜在的持分がある。
３．また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、
　　持分の払戻しが行われる（民法681条）。
４．預金保険の取扱いにおいては、「マンション管理組合名義の預金等は、
　　組合員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各組合員の他の預金等と合算される。
http://www.dic.go.jp/shiryo/yomoyama/yomoyama-3-1-4-b4.html

こんな理解でよろしいでしょうか？

[350: 330です]

議論が錯綜してますます分からなくなりました。
そもそも民法を初め法律というものは包括的に書かれているので、民法を持ち出す人の主張が正しいかどうかも分かりません。

１． 剰余金の移行が民法の「共有物の変更」にあたるのか
そのような判決が出るとは思えません。

２． 管理組合が解散するとき以外、返金はできないは正しいのか
「また、専有部分の譲渡等により組合員でなくなった等により組合から脱退した時は、持分の払戻しが行われる（民法681条）。」でも、通常区分所有者でなくなった者に分与はしませんね。つまり管理組合は民法上の組合ではないということでしょうか？でもマン管士の問題に管理組合の関係は組合契約であるとありましたね。　

３． 原始規約には全員が署名押印しているが、全員の承認が必要な事案まで承継人に適用されるのか
　
４． 「管理費と修繕積立金は各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものです。」は正しいのか。標準管理規約には「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」と、書かれているが、これは「独立的な区分管理」と、同義語か？
私には、生活費と老後の資金程度の違いとしか思えません。

どなたか、私の疑問若しくは間違いにお答えください。

[351: 匿名さん]

329です。
多分、表現が違うだけだと思うのですが
＞小生は、「標準管理規約」を論議の正当性維持のため参考文書と扱い、
標準管理規約は一例にすぎません。「正当性維持のため参考文書」の部分に違和感を覚えます。
ですから、私は「標準管理規約」の部分は「当管理組合は標準管理規約を採用しているので」と、読み替えています。

＞論拠を民法や区分所有法及びマンション周辺法律としたいと考えることにしており、今後ともこの考え方は変わるものではありません
これにより標準管理規約の強制力が担保されている部分は、異論ありません。

[352: 匿名２号]

No.347匿名さんへ

＞「知らずに押印しました」は通用しないと考えるべきです。
この思考は当然のことだと思います。

しかし、今まで日本人は真なる民主主義における市民権を自らで獲得（革命）をしておらずお上から市民権を与えられてきた性質上、また、日本教育が教科主体的で法制度を含む生活主体的なものでないものから、お上（ここではマンション販売業者）に疑いを持つ程の力量がなくお上は正しいことをしていると思い込むのは、日本人の性です。

だからこそ、「標準管理規約」やマンション関連法律所管でない国土交通省（マンションの販売業者やマンション管理士及び管理業務主任者を含む）の言動に対し、ちある程度の学習をしつつ絶えず疑いを持つべきです。

話はずれますが、昨今の大企業の不祥事ではこれら企業を漫然と消費者は信用した結果、最大の被害者となり、食品表示偽装では消費者が力量がないことをよいことをよしとし、最重要視されるべき消費者を正々堂々と騙しても罪意識もないのが、日本の現状です。
これからの日本人には騙されない確固たる力量を付けていくことも重大課題となるでしょう。

[353: 匿名２号]

No.348匿名さんへ

＞気の毒に漢字が理解出来ないようですね。
先ずは、この文章意図が見えません。

小生の考えでは、管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計の様な扱いに意味はないもので、各々の目的を持った独立的な区分管理をすべきものだと考えます。
貴殿の『管理費＝普通会計と修繕積立金＝特別会計』の様な思考には到底理解はできず、これら会計理念を創出させた国土交通省も小生思考に近いものです。

＞必要に応じ値上げするとはそれこそ管理組合の無能さを示すもです。

マンションと言う建物は将来が見通せない大自然に立っているもので、想定外の経年劣化や災害被災等の不確定要素を抱え、最悪な場合は建築瑕疵が突如顕在化するもので、これらに柔軟に対応すべきで、従って長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の変更（増額）は当然のことで、決して管理組合の無能ではないものです。むしろ、長期修繕計画の適宜な再思考やそれに伴う修繕積立金の再思考はすべきものです。
但し、言えるのは根拠のない思いつき的な修繕積立金の変更はこの範疇ではありません。

＞長期修繕計画書も20年以上になると経年劣化で計画書そのものが改訂され、それに見合う修繕積立金は増加するのが一般ですので普通会計（管理費）余剰金は普通会計に充当されるのが当然ではあるが、長い年月には過剰な余剰金となるのでこれを修繕積立金（特別会計）に総会の決議を経て振替えるは当然でこれで管理組合の運営が出来るのである。

どこそかの投稿レスで言ったかもしれませんが、管理費会計は会計年度単位で清算ができ得るもので管理組合の永続性との関係も希薄で、会計年度をまたぐ繰越は安直な思考かつ民法の共有物変更理念からも逸脱しています。
この考え方に至った根拠には、民法の組合条項の事業清算時の資産清算規定や「標準管理規約」第６１条（条文割愛）のコメントはないことの根拠なき条項であることです。

また、そもそも管理費に過剰な余剰金が生まれることは管理費設定に根本的問題を抱えているもので、区分所有者に背負わせるべきでない負担を課していることになります。当然のことですが、区分所有者にはご自身の生活を守る権利があり、こんな背負う必要がない負担を正々堂々と課すとは非人道的です。
更に、独立性がある修繕積立金では各種不確定要素に則した金額の再思考は当然で、態々根拠を希薄化する様な管理費余剰金からの編入でカバーするとは呆れた思考です。

ハッキリ言いますが、両会計管理が着実にできない管理者（理事長）やこれに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです。

[354: 匿名です]

分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。
出資がない点や事業経営を目的としない処で
理解できるのではないでしょうか。
例外的な運営をしている場合もあるから、事例が出されていると思うが
ここで例外を主題として扱うのは如何なものか。

区分所有法１１条の表現を借りると、
「共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。」とあり、
持ち分だけの処分や分割請求は不可となっている。
民法上の共有と混同して扱うのは間違っていると考えられ、
無理に民法を適用させるべきではないと思う。

どうしても、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替えたいのであれば、
管理規約をそのように変更すればよいのである。
多分、元の規約ではそれぞれの会計の使途に制限があるはずであり、
それを総会の過半数の決議で超えようとすることが無理なのである。

そのようなアドバイスができない管理会社は変更すべきだ。
法や規約を無視すると無秩序になることに繋がり、順序よく運営するべきである。

[355: 349]

>>354
>分譲マンションの管理組合は、民法上の組合とはやや異なる性格である。

区分所有法では、管理組合法人ではない区分所有法３条団体について、
法的性格（法的性質）を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。

「権利能力なき社団」として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合
⇒ 「権利能力なき社団」として取り扱う。
２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
⇒ 区分所有者間に組合契約があると考えられる。

現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、
ほとんどの団体が「権利能力なき社団」に該当することになる。
標準管理規約においても、「ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。
（第6条関係のコメント）」としている。

[356: 匿名さん]

＞＞すんません。逆です。管理費の値下げと積立金の値上げが正しい。

管理費の剰余金はある程度の期間を要し累積される場合が多い。
それを一気に値下げと、値上げを行うと、次年度の管理費が不足する。
もう一度元に近い額に戻すための、値上げと、値下げが必要になり煩雑。


＞＞規約の中で、「管理費の剰余金は、管理費から修繕積立金に移行する」
＞とした条項があれば可能と考えるのが正しいのでは。

この方法が最も現実的で正しい処理と思う。
法律論も必要な場合も多いと思いますが、不正も無く確実な管理がなされて
いれば問題はないので、当管理組合は規約条項どおりの処理をしています。

[357: 匿名さん]

350です。
3について考えてみました。
＞結果は、「民法上の契約の自由」を理由に原告側が負けております
ならば
管理規約に
１．納付した管理費積立金は返還しない（標準管理規約第６０条５）
２．管理費会計の剰余金は総会の議決を経て積立金会計に振り替えることができる
と、記載しておけばいいのではないかと思います。
承継人は規約を順守する義務があるので、規約を承認して購入したと考えられるからです。

＞両会計管理が着実にできない（中略）これに向けた適切な助言・支援ができない管理会社（管理業務主任者）は要らないものです
そんな管理会社はありません。
管理費の半分近くを管理委託費が占めています。
管理費が不足すれば区分所有者が一番に考えるのは管理委託費の減額です。
企業本能として、そんな提案をするはずがないのです。
管理会社がするのは、「分けて経理する」ことです。
具体的には、収支計算書と貸借対照表を分けて作成し、各会計用の通帳を作ることです。
剰余金は安全弁として、残します。
そして、いかにも管理費会計にゆとりがあるように「今年度はこれだけ剰余金が出ました。積立金に振り替えて、積立金会計を潤沢にしましょう」と、言います。

原理的には、管理費と積立金の比率を変更すべきだと思いますが、すべての理事長にそれを求めるのは酷で、ますます理事長のなり手が居なくなり、第三者管理の方向へ進むような気がします。

ちなみに、私は第三者管理方式には反対です。
管理会社やマンション管理士はこの制度の法制化を狙っており、組合がより彼らの食い物になるのは明白です。

[358: 349]

>>356
>この方法が最も現実的で正しい処理と思う。

規約に入れるとすれば、こんな書き方になるでしょうね。

第※※条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

[359: 匿名さん]

＞【だだし、総会の決議を経て、その余剰の全部または一部を修繕積立金会計に振り替えることができる。】

当たり前の事を規約に入れるこの愚かさよ。

[360: ピギナーさん]

相変わらずですね。 silver さん

少なくとも、「規約に書いていないからできない」という者を黙らせることができる。

[361: 匿名さん]

↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

[362: ピギナーさん]

>>361
>↑規約に書いてないから総会決議が求められる。

規約に謳って、総会で決議することに何か問題でもありますか？

[363: 匿名さん]

↑余分な物を規定すことは非常識と言うもの。

[364: ピギナーさん]

また始まりましたね。
どなたか、八十路を過ぎた老人の愚痴を聞いてやってください。

[365: 匿名さん]

やり込められるとヤジで誤魔化すとは情けないね。

[366: 匿名２号]

民法上の「強行規定」について

民法や民法の特別法（ここでは区分所有法）では、弱者を保護するための規定として強行規定が規定されていることがあります。
民法上は、第1編総則、第2編物権、第4編親族、第5編相続の規定の多くは、強行規定です。但し、どの規定が強行規定に該当するかは厳密には決まっていないことが多いため、契約（ここでは規約や総会決議事項）も実務上は個別に規定を検討することになります。

更に言えば、契約実務では、いわゆる契約自由の原則（内容自由の原則）により、原則として、当事者の合意は、法律に優先します。ただし、強行規定に反する合意は無効となりますし、実務上は、いかに強行規定に抵触しない内容であるかを考慮しながら規約策定や総会議案作成をしなければならず、場合によっては規約事項や総会決議が無効となることも考慮しなければなりません。

つまり、管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
民法第２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

安直な管理費等管理を強行規定違反でカバーする（管理費余剰金を翌年度繰越や修繕積立金への編入）姑息な手法は無駄な行為で、各会計を着実に管理維持させることが最重要であり、これら責務は管理者（理事長）や管理会社にあります。要は、安直な管理費等管理を安直な手法でカバーすることは大変見苦しいものです。思考の改新が寛容です。

仮に、小生が管理者（理事長）であれば、管理費余剰金は全区分所有者の翌年度繰越同意が取れなければ全区分所有者に支払に応じた返金をし、各々の会計の健全性を維持すべく
着実な金銭や建物の管理を行い、合理的かつ効果的な管理運営をしたいと思っています。

なお、区分所有者は管理組合に対し共用部の持分相当及び維持管理に必要な資金を出資しており、民法上の組合であります。

この掲示板には荒らし的な流れがある様に思え、特段な投稿の必要性がない限りこの投稿を最後の投稿とし、論争を高みの見物とさせて頂きます。

[367: 匿名さん]

＞管理費等の目的変更（例えば、当年度の一般管理に必要な管理費請求をしたにも関わらず翌年度繰越をしたり、一般管理業務に使うとして請求した管理費を長期修繕計画のための修繕積立金への編入等）には、当然ながら強行規定である
＞民法第２５１条（共有物の変更） 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
＞が優先されることになり、規約や総会決議が無効となります。

勝手な強行規定を持ち出し、区分所有法を無視した非常識な勝手な論理です。
端的に云えば、区分所有法の復旧・建替えの規定は無効と言っているに等しい。