剰余金処分について

[匿名さん]

質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。

私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？

[308: ピギナーさん]

ご存知のように、>>264（=>>302）は、マンション管理センターの
下記オフィシャル・レポートの８ぺージからのコピペである。

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[309: 匿名さん]

>管理費の残金も修繕積立金の残金も区分所有者の財産である。 だからといって総会でその両方を混ぜる事はできない。

理屈にもなっていません。
もう少し勉強してから参加しましょうね。

[310: 匿名さん]

機械式駐車場の修繕どうすんの？
っつか移し替えなくても管理費と修繕積立金のバランス変えたら終わるだけの話で
時間かけてそうするか、すぐにやるかの違いだけ
余剰金の使い道も無いわけだから、特別修繕会計に割り振って
区分所有者に厳しく見られる総会の決議で用途を決定することで問題無いと思う

ただし、特別から一般の振替はおかしい
管理費を上げるべきところ

[311: 匿名２号]

ピギナーさんへ　

公益財団法人　マンション管理センター
【オフィシャル・レポート】
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
を拝見し、何か矛盾性を感じたしだいです。

当該レポートでは『それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計（管理費会計または一般会計）と大規模な修繕工事費に備えるため会計（修繕積立金会計または特別会計）は、区分して経理する必要がある。』言いながら、『管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。』と言っており、これでは、管理会計は修繕積立金の一部化になりますが、総会決議であれば混同にならないのか？大いに疑問を感じます。

また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

簡単に言えば、管理者（理事長）が会計年度内の一般管理業務に必要だとして請求されたお釣りが余剰金で、一般的にお釣りは負担者に返金されるものですし、これらは日常生活でのスーパー等で買い物でも行われているものです。
仮にスーパーで買い物をした際にお釣りが出た場合、スーパー側から次回買い物での支払用として保管させて頂くとか、別フローでの買い物に回させて頂くとか、言われたらどの様に思うのでしょう。小生はこれらの意味不明の弁を無視し即時釣り銭の手渡しを強固に要求することにします。

更に言えば、当該レポートの添付会計報告書式を拝見し、駐車場使用料が管理と修繕積立金の両方の歳入になっており、ここでもそれぞれの会計を混同している様なもので、本文との矛盾性を感じます。

因みに、マンション管理センターは標準管理規約を基本として思考しかできず、民法的な思考ができない団体で、面倒な会計処理をしたがらない管理会社（管理業務主任者）への配慮しかできないものです。だから矛盾性あるレポートを恥じらいもなく作成し公開することができるものです。

[312: 匿名２号]

>>先ずは、常時管理事業管理や建物管理（建物の状況管理）をし的確な会計管理をすべきである。姑息な手段に逃げることは何れ無秩序な管理に陥り建物の崩壊に結び付くもので、そろそろ思考の展開をすべきである。

>出来もしない子どもじみた理想論に凝り固まった考えは笑いもの。
>総会決議で常時ではない臨時の資本移転は合法的なものである。

匿名さんへ

仮に理想論であっても管理者（理事長）にはこれら責務はあります。（区分所有法第２６条）また、臨時の資本移転は合法的なものではありません。各々会計でしっかりと予算化をすれば、資本移転なんぞはあり得ないもので、むしろ臨時の資本移転をすることは管理運営の怠慢性を自己披露するもので恥べきものです。管理者（理事長）には善管注意義務が課せられており、こんな無様な会計処理しかできない者は管理者（理事長）を辞任させることが肝要です。

[313: 匿名さん]

↑脳のない組合から一生懸命に過大予算獲得して不必要な補修費で暴利を得ようとする管理会社の理屈としては良く分かります。
これをさせないためにも過大管理費の資本を脩積金に移転させることは当然な事です。残念でした管理会社さん！

[314: 匿名さん]

>>313
脩積金て、何？
管理会社から馬鹿にされるような過ちを２回もするなんて。

[315: 匿名さん]

＞脩積金て、何？

教えて差し上げましょう。脩積金とは修繕積立金の略語ですよ。

[316: ピギナーさん]

標準管理規約では、管理組合外部への資金の支出に関する事項は定めているが、
管理組合の各会計間の原資の移行については規定していない。
したがって、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項であるので、
総会の決議によることになる。
もちろん、会計処理細則を定め、この旨を規定しておくこともできる（※）。

（※）マンション管理センターによる会計処理細則の参考様式
　　　（第20条に「原資の移行」を規定）
　　　www.mankan.or.jp/12_member/syosiki/s_23_00.doc

[317: ピギナーさん]

>>311
>また、総会決議と言われても管理費会計の剰余金は全区分所有者共有物で全区分所有者の同意がなければその性質を変更できず、大抵の総会では全区分所有者の同意なんぞは取れないもので、自然的に全区分所有者の持分割合に従い返金されることになるものと考えます。

基本的なことであるが・・・
権利能力なき社団の財産は、構成員の総有であり、各構成員には共有持分権がない。
つまり、法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、
区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、
もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

（関連情報）
以下は、預金保険機構のホームページ「預金保険制度の解説」からの抜粋である。
「マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。
一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。」

[318: 匿名さん]

管理組合は一般には権利能力なき社団ではあるがそれには必要条件がある。（最高裁判例昭39・10・15）

[319: 匿名さん]

>>309
区分経理じゃないの。

[320: 匿名さん]

>>309
管理会社の方は、丼勘定が好きなのよ。

[321: 匿名２号]

ピギナーさんへ

「標準管理規約」は法律でない。
故に、法的強行規定が優先されるもので、民法上の債券目的や共有物変更の強行規定が最優先されるものです。
因みに、資産移転規定は民法の共有物変更の強行規定で定められています。総会決議何ぞは当該強行規定の足元にならないものです。　

[322: 匿名２号]

ピギナーさんへ

＞法人ではない管理組合の財産（管理費・修繕積立金等）について、区分所有者が共有持分権を有すると主張するのであれば、もはや「権利能力なき社団」とはいえず、「任意団体（組合型団体）」である。

であれば、区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
はどの様に解するものなのでしょうか？
管理費等の出資割合（共有持分権）は区分所有法第１４条（共用部分の持分の割合）
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
で決定されるもので、これら権利主張は区分所有者の権利です。
現に、マンション建替円滑化法での建替決議の権利移転ではこの理念が採用されています。

最後に一言ですが、マンション管理運営では、民法や区分所有法を管轄する法務省と管理適正化法や建替円滑化法及び標準管理規約を管轄している国土交通省から精神分裂的関与を受けたいるもので、未だ確かな存在や地位を持っているものではありません。それ故に確固たる管理運営理念がなく諸説が乱在するものです。

[323: 匿名]

いやあ皆さん。すごいですね。剰余金でこれだけ盛り上がれるとは。
弁護士志望の学生の議論みたいです。
特に剰余金処分が、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなど、目からウロコです。

「積立金の取り崩しは総会決議が必要」と標準管理規約に書いていませんでしたか？
総会決議ですぐに元に戻せるものが、なんで「民法の共有物の変更」に当たるのですか？
共有の建物を改築するなら、もとに戻すのに費用も掛かるし、損害を被る共有者もいるかもしれませんから
「共有物の変更」になりますが、資金の性質が変わるから民法の「共有物の変更」に当たるなどという判決が出ると
思いますか？
ましてや、もとに戻せなどという判決が出ると思いますか？
おまけに、総会で「提訴」と裁判費用の予算が承認されない限り、裁判費用は個人負担です。
誰が提訴しますか？
総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
だから「机上の空論」と言われるのです。

それから、「規約違反で無効」「裁判」「損害賠償」などという言葉が頻出していますが
「規約違反で無効」かどうかを決めるのは、誰ですか？
恐れながらと、裁判に訴えても「違反であるが実害がないので決議は有効」と判決が出て終わりですよ。

そもそも、剰余金処分を個別の議案にしている組合のほうが少ないそうです。
（ある監査法人が言ってました。）
、
こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。

なお、マンション管理組合において一般会計・特別会計と言って、国の一般会計・特別会計と混同しているように見受けられる発言がありましたが、正しくは管理費会計・（修繕）積立金会計です。
特別会計として考えられるのは、駐車場会計・水道会計などです。
（修繕）積立金会計のようなしばりはありません。

[324: 匿名２号]

匿名さんへ

再三言うが、「標準管理規約」は法律ではなく単なる参考文書で法律（特に強行規定）が最優先されるものです。

「標準管理規約」での修繕積立金の取り崩しとは
「標準管理規約」第２８条（修繕積立金）
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
と言うもので、区分所有法上の建物管理条項や解体条項（建替円滑化法の権利移転条項）にあたり、当然総会決議が必須であるものです。

＞総会で、この理屈をふりかざしてもクレーマー扱いされるのが関の山です。
＞こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば、組合は大混乱に陥るでしょうね。
果たして如何なものでしょうか？確かに自分の誤った認識の常識と違う意見者をとかくクレーマーと評して排除したがるのは人情ですが、また、総会は無責任・関心な者達が自分の誤った認識の常識に追証を与える場（馬鹿な理事役員が馬鹿な区分所有者を騙す。）になっているだけで、そろそろ是々非々的な論議ができ得る場にすべきではないでしょうかと思うものです。なんせ、誤った認識の常識より法律が優先されるものです。また、こういう人がマンション管理士として、組合にアドバイスすれば組合は大混乱に陥るのは当然でしょう。誤った認識を常識としてきた者達（管理組合）は認識改心を求められると混乱するものです。でも、この混乱の後には正当な管理運営が来るもので避けてはいけないものです。

そろそろ、「標準管理規約」を基にする論議から脱却して頂きたいものですね。

[325: 匿名さん]

法の中の「強行規定」は規約により曲げることは出来ないが、
区分所有法は住民自治を優先するところが多く、
各所に「別段の定め」なるものが出現し、
規約に於いて「別段の定め」を優先させることができると謳っている。
しかし、その部分（自分の都合が良いところ）だけを抜き取り
だから「修繕積立金と管理費を混同させても良い」とはなりません。
別の規約条項の中にそれぞれの使途がきめられているからです。
総会の決議のみで、
管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。
ただし、各管理組合の規約でその事を許しているのであれば、
この限りではなく、決議結果に従うものとなります。
ここに登場する方の多くは、法や規約の一部のみを振りかざして
自分の主張を押しつけていますが、もっと全体を読み下さないと
誤った結論に導くことになりかねません。

[326: 匿名さん]

>総会の決議のみで、 管理費の剰余金を修繕積立金に移行することはできません。

論拠が全くないね。

[327: 匿名さん]

>>326
わからない人だ。
規約に触れる場合は、規約変更が先でしょ。