【管理会社】日本ハウズイングってどうですか？

[マンション住民]

独立系の管理会社で管理費は比較的安いらしいですが
修繕時は結構高いと書いてありました。

修繕などは相見積もりを取れば比較できますが管理員の質などはよくわかりません。

日本ハウズイングが管理している物件の方またはこれから変更しようとしている方の
意見をお聞かせ願います。

当マンションも日本ハウズイング管理ですが管理費などの見直しを検討しております。

[661: 匿名]

自分らの利益にならない仕事は後回し。二年補償も適当にやらせて、おかしいしやりなおしてってみんななってんのに半年ほったらかし。

[662: 匿名]

ほかにもそんなマンション、たくさんありそうです。理事会がしっかりしないとダメですね…

[663: 住まいに詳しい人]

　築二〇年以上経つ大規模マンションのＡ管理組合組理事会メンバーは平均年齢が六〇歳後半だ。もともと住民の意識が低く、管理会社の格好の標的となっていたが、このところ、ひどいケースが目立つ。あるとき、管理会社が災害時の消防車など緊急車両駐車のため、一般車両の駐車禁止区域を設定しようとライン引き(黄色のゼブラ線）を提案してきた。一定場所の面積四〇平方メートル以上を一般車両の駐車禁止区域とするものだ。
　理事会は、当然の必要措置として即ＯＫを出した。完成してみると、ぎょっとした。ゼブラ線の数の多さといい、その幅の広さといい、明らかな過剰設計・過剰工事だった。どうみても数は三分の一、線幅は二分の一で済む。つまり二倍、三倍の水増し工事だった。景観にも影響するほどのハデハデのゼブラ線に住民からも苦情が出たほどだ。
　反面教師として言えることは
◎理事会は、管理会社の提案プランについて、その中身を設計上からも具体的かつ詳細にチェックしなければいけない。
◎管理会社の提案プランは、自社受注にしろ、指定業者活用にしろ、自らのマージン拡大のため、過剰設計・過剰工事になりやすい。管理会社と工事会社は同じ利害に立ち、結託しやすい。
◎管理会社の提案プランは、最初から大げさに計画され、二、三割高くなっているケースが多く、常にプランの縮小余地がある。
　理事会が真剣に議論し、本気でチェックしなければ、結果は悲惨であり、理事報酬を受け取る資格もない。

[664: 入居済み住民さん]

住まいに詳しい人様
専有部分からの水漏れ工事で管理組合加入火災保険の居住者包括賠償特約を請求する場合、
専有部分工事の発注者が理事長、マンション管理費で支払い、請求する保険金を管理費に戻入することは問題ありませんか？

[665: 住まいに詳しい人]

お尋ねの件において、被保険者は区分所有者です。従って請求権・受領権とも基本的には該当する区分所有者にあります。手続き上、賠償責任を負う者が請求し、被害者が受領できます。占有部分の個人賠償責任保険（特約）ということでもあり、管理組合が契約者だからといって請求・受領者となるわけではありません。管理規約等で規定する「理事長による請求・受領の代理」は共用部分についてと解され、占有部分に関しては基本的に上記の解釈となります。

[666: 匿名さん]

No.664様
何故、専有部分の加害者（区分所有者）個人の賠償の立て替えを管理組合が管理費でするのですか?
大問題だと思います。
賠償責任は加害者→被害者です。管理組合は関係ありません。（住まいに詳しい人様の回答のとおりです）

まず、理事全員が保険の内容と手続きを理解しないといけません。
管理会社（代理店）ではなく、保険会社に正しい説明を聞いてください。

工事の受注をしたいがために、管理会社（代理店）は、正しい説明を言いませんよ。
気をつけてください。

[667: やほー]

保険での工事ぐらい
管理会社に儲けさせて上げようよ。
管理は、バランスが大事、

[668: 匿名さん]

専有部分からの水漏れ工事は個人賠償特約だから、管理組合には請求権・受領権はありません。
工事発注は当事者の話し合いにより被害者もしくは加害者であり、共用部分でないので理事長が発注することはありえなし、かかわる必要もありません。
請求書には担当者以外にも支店責任者も社印押印しているはずだし、その時点で管理組合に請求はしないのでは？
理事会でも支払伺に基づき理事長・副理事長・会計担当理事などが確認するル－ルなっているのでは？

[669: ちょんちょん]

当マンションは数年前まで日本ハウジングが管理していました。日本ハウジングの会社と隣接しているので、マンションが立てられたときから、日本ハウジングの関係者が数部屋もっています。会長？も区分所有者として存在しています。しかし、先日知らされたのですが管理規約を確認したところ日本ハウジングが管理していたころから、議決権が操作されていまして、5とか6とか3とか？！？！ありえない数字の議決権が記載されていました。通常は一部屋につき、1ですよね？大規模修繕といえば、2年前まで30万円しか修繕積立がなかったんですよ！そして、屋上漏水工事のみ。しかも550万円。他社いわく、200万円かからないそうです。日本ハウジングって、こんな管理をする会社です。区分所有者の会長さんはこのことご存知なのでしょうか？賃貸にしていらっしゃるようなので、賃貸料が入ればマンション管理なんてどうでもよい区分所有者さんなのでしょうね、きっと。

[670: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

この会社は本当にひどい。
1人のフロントが10〜20件くらいのマンションを担当しており、何せ対応が雑で、一般的なマナーもなっていない。組合にとって必要なこと＜担当がめんどくさくないこと。という図式で動いています。私は関西の殆どのフロントと会ったことがありますが、全て同じです。会社の体質がそもそもそうなんだと思います。絶対に働きたくないし、ここの会社が管理するマンションには住みたくないです。
おすすめの管理会社はあえて言いません。が、ここよりはどこも遥かにマシです。一番かわいそうなのは、この会社で管理人ですね。本当にかわいそう。

[671: 住まいに詳しい人]

　大規模マンションＢ管理組合のエレベーターメンテナンス料（フルメンテ）は、計８基で年間５３０万円もの支出となる。一基あたり月間５万５０００円と高い。相手はメーカー系メンテナンス会社だ。
　エレベーターメンテ料は、独立系メンテだと、フルの場合でも月間４万５０００円程度（最安値だと３万５０００円程度）。メーカー系でも５万円超は割高とされ、５万５０００円ともなれば、どうみても高すぎる。しかも最近のメーカー系メンテは、独立系メンテの台頭に怯え、交渉次第で容易に独立系価格にまで引き下げてくる。
　では、なぜ冒頭のようなことになるのか。Ｂ管理組合は管理会社と「一括管理契約」(各種管理を統合的に委託)を結んでいるので、メンテ契約についても管理会社と締結。ところが、この管理会社はもともとメンテ部門など持っておらず、メーカー系メンテ会社に再委託(丸投げ)をしているのだ。なにもせず、間に入るだけで高額の仲介料を稼ぐのだから、メンテ料金は大幅に上ブレする。
　結局、Ｂ管理組合は、管理会社に１基月１万円（５万５０００円マイナス４万５０００円＝１万円）、年間８基合計約１００万円（率にして約２０％）もの暴利を与えている可能性が高い。これでは統合委託の意味はない。メンテを一括契約から外し、独自交渉・独自契約とすればよい。理事会は、情報を集め、交渉力を持たないといけない。管理会社もやり過ぎではないか。

[672: 匿名さん]

マンション住人です。
日本ハウズイングの業務について間違いや、嘘の報告を指摘したら、陰でクレーマーとか、悪いことを企んでいるとか言われ、管理人や管理組合理事からも白い目で見られて住みづらい状態にまでなっています。

日本ハウズイングのフロントを名誉棄損で訴えたいです。

日本ハウズイングのフロントや社員を訴えた方、いらっしゃいますか？

[673: 匿名さん]

　自分が正しいと思う場合、文献などから専門家の意見を引用して、正しさを立証の上、管理会社や管理組合理事会に質問状を提出し回答を求めるのがよいと考えます。いきなり提訴問題では面倒です。悪貨が良貨を駆逐するようなことがあってはなりませんから、正しいと思うなら「住みづらい」などと言わず、図太く構えてください。相手側の回答には専門家の見解をつけてもらってください。回答がないようなら相手が間違っている証拠にもなるでしょう。提訴が必要な問題なら、そのあとでもよいと思います。また、問題にもよりますが、住民説明会の開催を求め、多数の住民のなかで議論し、正否を問うやり方もあります。水面下や個別ではなく、公開の場で意見を戦わすのは非常に効果があります。

[674: 匿名さん]

管理会社から派遣された管理人の金銭不祥事が相変わらず起きている。日ハでもけっこうあるようだが、理事会としてなんとか防ぐ方法を考えないといかんと思うのだが。

[675: 匿名さん]

管理人の採用にあたって、理事会も面接に立ち会う又は管理会社から来た管理人の承認権を理事会が持てるように
管理規約を改正するのです。

あとは、理事会で給料を指定してはどうでしょうか？

管理人の日給は7,000円前後です。
時給だと850円前後が主流です。
例えば、時給150円上げて1,000円にすれば、質の高い人材がきます。
50才未満の若手もくるかも知れません。

一般的に管理会社は、受託管理費の25％～45％が粗利だと言われてます。
時給を上げた分の負担は管理組合になりますので逆算して下さい。

[676: 匿名さん]

規約変更する意味ないでしょ
管理組合で面接して理事長が契約すればいい

管理人の社会保険をどうするのかなどの検討がされてないようなので
その点の見直しは必要でしょう
現状で150円プラスするのは給与なのかどうかも問題


しかし保険の件とか管理会社も悪ければ
住んでる方も相当悪そうですね

[677: ビジネスマン]

６７４さんへ

　管理人の金銭不祥事防止対策として管理組合がやれることは、管理人の定期的な交代を管理会社に求めることです。大規模マンションになると管理人が二人はいます。一人は窓口、一人は会計担当などとなったりしていますが、少なくとも会計担当は同一人物で最大でも期間４，５年とし、それ以上の継続はしないことです。
　同一人物の長期化は不祥事の原因となりえます。これはその人の信用・信頼の問題ではなく、信頼できる人でも交代してもらうということです。つまりメカニズムとしての不祥事防止対策を取るということです。一般企業でも経理部門では同じ人間を長期に置きません。仕組みとして防止策を講じるのです。
　これは管理会社の側からみてもよいことなので、管理組合、管理会社双方の利点となり、実現しやすいはずです。とにかく管理組合としては同じ管理人による会計担当を長期化させず定期的交代を管理会社に要求することが必要です。

[678: 匿名さん]

　
管理人の金銭不祥事は確かに管理会社としても大変困ることですよね。
とくに会計担当管理人については、管理会社の人事ローテーションとして長期の固定化を避けるべきでしょうね。
ちゃんとした管理会社は、そういったことをすでにやっているのではないんですか。その辺、どうなんでしょう。
一般論からいっても現場人事の定期的な回転は業務活動の活性化のうえでも大事なことなんだと思いますが。

[679: 近隣住民]

日本ハウズイングは良くないと思います。日本ハウズイングの管理するマンションの近隣に住む者なのですが、マンションの電波障害で共同アンテナから電波を受けていました。
そのアンテナを何の案内も無く切られました。おかげで数日間テレビを見られない生活です。
説明を求めましたが誠実な対応はしてもらえません。
あげくの果てに言うことが、日本ハウズイングは管理をしているだけで、責任は理事長にあると、自分の客であるマンションの理事長に責任をなすりつけるのです。
こんな会社は管理会社とは言えないのでは？

[680: マンション住民]

日ハの管理人は裏では常に理事会をあやつり、何かあると、後ろに隠れて理事会の責任というやり方。これはもう体質として染みついている。確かに最終責任を負っているのは管理組合。しかし、あまりにずるいやり方が目立つ。たとえば、自社の儲けにつながる修繕プランを大義名分を施して理事会に了解させ、住民から過剰措置として批判を浴びると、「理事会が決めたこと」と知らんふり。もちろん理事会もしっかり自主性をもたなきゃいけないが、管理会社の姿勢も問題だ。誠意を持って臨んでもらいたい。経営陣は会社発展を考えるなら、修繕ノルマの是正など襟を正さなければいけない。