エレベータの保守点検費

[ぽっぽ]

築２年のマンションですが、現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。
そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろうと言う話になっているのですが、皆さんの所ではエレベーターの保守点検は毎月されているのでしょうか？

なお、私のマンションは小規模で４０戸弱でＥＶ１機です。

[105: 匿名さん]

＞管理組合で保険に入っているから、独立系の賠償能力はあてにしたくてもいいと思う ×

昇降機賠償責任保険
昇降機賠償責任保険は、エレベーター・エスカレーターの所有・管理者が、構造上の欠陥や管理の不備により、第三者に傷害を負わせたり、財物を破損した場合に法律上の賠償責任を担保してくれる保険です。エスカレーターに足をはさまれた事故などの時に、保険金が支払われます。

つまり、エレベーター自体に対する損害は、担保されない。

[106: 匿名さん]

＞少なくともマンションならば目先のコストだけでなく、30～40年のトータルコストと安全性に目を向けなければならない。

その通りですから、必然とメーカー系に保守管理を任せることになる。

[107: 匿名さん]

おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか?　うちは、
32年目に新規に交換。

最初にきちんとつくってあるかどうかが最大のポイントで、その後のメンテナンスの
意味なんてどれくらいあるか・・・。せいぜい、壊れているかどうかチェックする
程度。確かにチェックはしてないとあぶない。

メンテナンスをやっていれば安心だったら、エレベータ事故なんて皆無でしょう。
エレベータ事故の詳細を読めばわかりますが、たいていの場合、製造に問題がある
んですよ。

[108: 匿名さん]

部品交換するような器械なら別だけどね・・・

エレベータには、部品交換するような部分はない。一部替えるとしても
おおごとだ。

[109: 匿名さん]

104は半額てやる優秀な独立系の業者名を書く義務がある

[110: 104]

嫌だ、俺は宣伝マンじゃない。
っていうか、何も知らない人が多いことに驚きだ。
換える部品が無いだ？
独立系の事後保全の会社ならそうだろうな。
少なくともメーカー系はそんな保守はしない。
エレベーター事故の詳細？
メンテ不良による事故が大半なんですが。
港区の事故しかり。

[111: 匿名さん]

いくらメンテに人が来ても部品交換を提案してもケチられては意味がないです。
エレベータも機械なので部品にも寿命があります。
交換方法もギリギリまで or 壊れるまで使う方法と安全マージンを見込んで交換するのとは故障率
も重篤なトラブルが起こる率も全く違います。

独立系に委託するようなマンションだと部品交換をケチっていて、その影響で独立系＝悪いという
評判も立っていると思います。

[112: 匿名さん]

＞おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか?　うちは、32年目に新規に交換。

当方３２年目に遠隔監視などに改良し、後１０年の保証を得た。ちなみに三菱、メンテも。

[113: 匿名さん]

40年くらいでも安全には問題ないと思うけいど、かなりガタガタしない?

うちは東芝製で東芝のメンテだけど、ガタガタ動くので、替えてほしかったし、
予定通り替えた。スムーズに動くようになった。エレベータがガタガタ動くと
他がいくらきれいでも、老朽化しているという印象が強くなる。

[114: 匿名さん]

機械モノだから寿命あるよね。
ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。
東京だと上野や日本橋で７０年以上稼働しているのってあるけど、部品交換だけでしのいでいるのかな。
先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。

[115: 匿名さん]

＞ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。

長期修繕計画の上のことでしょうから、誰がメンテやっているかで再検討は可能ですが、独立系はその資格無く、メーカーは独立系のメンテを続けていたことを理由に再検討はしないのが普通です。

[116: 匿名さん]

まさか壊れるまで使うつもりじゃないだろう。

ガタガタ動くエレベーターをいつまでも使っていると、住民からクレームくるぞ。

どうも、メーカーとかメーカーと結託した管理会社の社員が一生懸命書いている
ようだな・・・。

メーカー系だろうと、独立系だろうと、大して違わないよ。
ま、日本製のほうが良さそうな気はしているが・・・。

[117: 匿名さん]

ＮＯ．１１６　正解　　座布団３枚

[118: 入居済み住民さん]

＞先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが
＞４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。

商業ビルは、メンテナンス料を掛ければ掛けるだけ利益は減りますので、比較になりません
賃料を高く取れる、大通り沿いのビルは違いますよね。

管理組合にも二種類あります。
郊外のバス便の団地など、自然環境と分譲価格が安いことだけ売りのものは、
資産価値がありませんから、住民が減って賃貸にも出せなくなり管理費の値上げも困難で
管理費滞納も多くなる。
駅近の、高級マンションは住民層も良く住むだけでなく、賃貸利回りも期待できるので
管理費は比較的潤沢だから、ケチケチしない。

[119: 匿名さん]

最近なんでも1か0にしたがるデジタル脳が多いね

[120: 匿名さん]

エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？

[121: 匿名さん]

点検するなら点検費は必要です。
瑕疵期間中は故障してもメーカーが対応してくれるから不要って方は点検しないという選択肢もある。
気を付けるのは瑕疵期間はメーカー・ゼネコン間での引き渡しから一年間なので、入居開始から一年間ではないこと。
場合によっては３ヶ月ぐらい工事使用期間がありますので。

[122: 匿名さん]

初年度から取られますよ。翌年度と同じ費用。

初年度と同じことしかしないから、翌年度も同じ費用。

部品交換が必要となれば別途要求されるはずです。部品交換は数年は必要ないでしょう。

[123: 匿名さん]

最初の１年は点検も部品も無料でしょ
みんな新車すら買ったことないの？

[124: 匿名さん]

１年保証か・・いいな・・・

うちは３ヶ月だけだった・・・。そんことまで、マンション買う時に考えない。
仕方ない。

[125: 匿名さん]

＞エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？

マンアワーは当然。

[126: 匿名さん]

>>123>>124
アフターサービスと瑕疵保証期間は別物ですよ。
通常エレベーターのアフターサービスは３ヶ月。
(中にはデベロッパーやゼネコンとの販売契約で一年間アフターサービス込みにしているものもありますが。)
瑕疵保証期間は一年間です。

アフターサービスは初期不良や初期のロープの伸びなどのチェックと調整です。
瑕疵保証は製品不良に起因する故障の保証(無償修理)です。

[127: 匿名さん]

メーカー系から独立系に変更する場合、もし閉じこめられたとき
非常ボタン押したら助けに来てもらえるものなのですか？
あのボタンってメンテ会社に直通ですよね？　メンテ会社変えたら
回線も変更されるんですか？　それって別料金の工事なんですかね？
あとエレベータ内を写すカメラと１Fエントランスにあるモニタや
各階のカメラも全部取り外されてしまうのでしょうか？
それともそこまで独立系でメンテできるものですか？
いろいろ質問ばかりで済みませんが教えてください

[128: 匿名さん]

集中監視はメーカー系のみです。独立系がメーカーの異なるエレベーターを集中監視するのは、それぞれのセンサー部品の統一性がありませんから不可能です。

[129: 匿名さん]

独立系でも通話程度なら大抵できるよ。
遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。

わからなきゃメーカー系・独立系の両社に点検項目や監視項目の仕様書を提出させてみればいい。

カメラやモニターは貸与品なら回収されるし、買取品ならそのままだよ。

[130: 匿名さん]

＞独立系でも通話程度なら大抵できるよ。遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。

無理な者は駄目、高く付くか手抜きだ。

[131: 匿名さん]

エレベータの点検費用が気になっています。

点検費用は、管理会社の委託費に含まれています。こういうのは普通ですか?

点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか?

[132: 匿名さん]

>点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか?

１，２年の契約期間ですから、更新時に、メーカーとの直接契約に変更を条件に更新する提案をすれば済むことです。
その際、委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。

[133: 匿名さん]

＞委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。

なるほどねえ・・・


ところで、理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやって
やるのでしょうか？　管理会社には退席してもらって、相談するんですか？

[134: 匿名さん]

それは理事会でやります。
総会は議論する場ではなく、決議をするところなんです。
理事が案を出すんです。それを総会に諮るけど、そこでは意見は聞きますが、決議するために総会をやります。
だから、理事会で継続と決まれば、総会ではまず決議されるでしょう。

[135: 匿名さん]

＞理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやってやるのでしょうか？　管理会社には退席してもらって、相談するんですか？

管理規約にどう規定されていますか？
一般には、管理会社のメンバーは、理事会の構成の一員ではりません。出席していること自体が異常です。
監事だって、理事会に出席して意見を述べる事が出来るに過ぎず、勿論、議決権はありません。
多分、お宅の管理組合は管理会社に依頼心が強いか、管理会社に飼い慣らされている理事会招集権のある理事長と言うことになりましょう。

[136: 匿名さん]

管理会社は、基幹事務として、理事会支援業務というのがあります。
普通は、理事会に参加はするでしょう。しかし、必要がなければ出席を要請しなければいいんです。
管理会社は当然議決権や発言権はありません。ただ、聞かれたことに答えればいいのです。

[137: 匿名さん]

＞普通は、理事会に参加はするでしょう。
マンションの規模によるんだと思います。

うちは理事12名くらいですが、管理会社のフロントと管理員、及び施工・設備保守からの担当１名が定例理事会に出席します。
その他にも必要におうじて議案に関連する孫請け業者さんとか召喚することも多々ありますね。

[138: 匿名さん]

>うちは理事12名くらいですが、管理会社のフロントと管理員、及び施工・設備保守からの担当１名が定例理事会に出席します。
その他にも必要におうじて議案に関連する孫請け業者さんとか召喚することも多々ありますね。

組合員に透明性無く、業者に透明性か、どっち向いてる理事かねー。

[139: 匿名さん]

＞理事会支援業務

支援＝参加とは恐れ入りました。

[140: 匿名さん]

どちらも、管理会社の変更には縁がなく、輪番制の結果そのものです。

[141: 匿名さん]

うちは、規約には何も決め事ないですが、管理委託契約書には、助言をすると記載されています。

理事会で決まったことを伝えるとか、あるいは管理上の問題点を話してもらうとか、
管理人さんに参加してもらうことのほうが普通なのではないでしょうか？

もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？

[142: 匿名さん]

管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。

[143: 匿名さん]

>もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？

理事会の結果は、管理員が管理会社からの場合は、管理会社を通じ管理員に業務命令として伝達するのが筋です。
又、管理組合との契約の管理員の場合は、理事長を通じ、管理員に伝えることになります。

[144: 匿名さん]

＞管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。

議長が必要と認めた場合以外に、常時、フロント・管理員が出席しているのは可笑しい。
一般組合員がそれを許しているのも、センスを疑う。

[145: 匿名さん]

管理会社からの出席は、会場づくりや出席状況把握であって、いくら意見がもめてても発言することはないよ。。
たまに日常管理でわからないことがあった場合に議長が聞く程度。
議長が必要として参加しているんだから、何も問題はないのでは。
何も管理会社をそんなに煙たがらなくてもいいんじゃない。
委託業務費の値上げや部分委託をする場合、大規模修繕工事の時は外すけどね。
お互いに信頼しあうことも大切だよ。

[146: 匿名さん]

>>144
理事会と管理会社が敵対してるの？

滞納も含め現状細部を把握してるのは管理会社であり、理事会はそれらの報告を受けて協議・意思決定するのが多いパターンじゃないのかな？

うちのところは定例理事会が、管理会社などの月次報告（問題点含む）の機会でもあるしなぁ。

もちろん一般組合員も議論には参加できませんが、見学は基本的にｏｋ。※あくまで基本的にですからね。

[147: 匿名さんA]

うちのMS６年前に管理会社を、小規模から独立系上位の会社に変えました。(合人舎ではありません。)

管理委託契約書締結時に、管理会社の方から、エレベーターの保守契約は、管理組合とメーカー等の保守点検会社と直接行って下さい。
その方が安く成りますとも言われ、管理組合としても管理会社に中間に入ってもらうメリットも考えられないので、その様に契約し現在も変更しておりません。

管理会社を外すことが、そんなに難しい事でないのでは?と思います。

[148: 匿名さん]

＞理事会と管理会社が敵対してるの？
管理委託契約の相手に過ぎない。
＞滞納も含め現状細部を把握してるのは管理会社であり、理事会はそれらの報告を受けて協議・意思決定するのが多いパターンじゃないのかな？
事務屋の立場の管理会社と組合の執行部の理事長、会計担当理事としての事実把握の区別の欠如で、組合が管理会社におんぶにだっこの典型的姿。
＞うちのところは定例理事会が、管理会社などの月次報告（問題点含む）の機会でもあるしなぁ。
みんなで渡れば怖くない式の輪番制無責任理事会の姿、理事長、会計担当理事の業務分担、責任分担の放棄。
＞もちろん一般組合員も議論には参加できませんが、見学は基本的にｏｋ。※あくまで基本的にですからね。
業者は入れるが、組合員の傍聴に積極的でないのは輪番制理事会が業者の方を向き、一般組合員を疎外。

[149: 匿名さん]

そんなに片意地張らずに管理会社とも仲良くして、理事会や総会も手伝ってもらってください。
なにも管理会社はたくらんでいませんよ。
うちの組合も管理会社とは旨くいってますよ。なんでもいえる仲になった方が、お互いにプラスになります。

[150: 匿名さん]

当マンションは、管理会社のたくらみが見え見え。

いらない工事や不要な事をいろいろ提案してきて、お人よしの間抜け役員が言いなり。
仲良くなってよくなることなどあり得ない。

搾り摂られるだけ、特に今は管理会社も懐具合が悪いから何でもありのようでよ。

皆さま注意しましょう。管理会社はお金をもらってマンション管理をしてるだけで、懐の面倒はみてくれませんよ。

[151: 匿名さん]

いらない工事というのは何ですか。いろいろな提案とは何ですか。
本当にそれを真剣に考えたことはないのですか。やるべきかやらざるべきか。
提案してくれるということは、いいことじゃないですか。
それを判断するのが理事会ですよ。
搾りられるだけという発想では、旨くいくわけないですね。信頼感まるでなし。
組合が信頼してなければ、相手も信頼してないでしょう。それこそ、契約上の取り決めだけに終わります。
私はマンションの住民です。管理会社の者ではありません。念の為。

[152: 匿名さん]

何だかわけのわからない古代人がでて来たようだ。

「契約上の取り決めだけに終わります。」

当たり前のことですよ。それでよいのです。個人の付き合いでないので契約で成り立つのです。
それ以上でもそれ以下でもありません。なにか勘違いしていませんか？

[153: 匿名さん]

148さんとか150さんとかの管理組合は、結局「理事会が管理会社を監督仕切れていない」ということでは？
役割分担をして、理事会<->管理会社の連携が不可能なら、管理会社を雇わず自主管理に走るしかない。

一部の理事又は相手にされない組合員が妄想だけで発言されてるんだと思うけど。

[154: 匿名さん]

各々のスレの内容から余り離れないで頂きたい。参考にしたいスレの題名見つけて開いたらこれだもの。お互い検索しやすい板にしまひょう。