築２年のマンションですが、現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。
そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろうと言う話になっているのですが、皆さんの所ではエレベーターの保守点検は毎月されているのでしょうか？
なお、私のマンションは小規模で４０戸弱でＥＶ１機です。
[スレ作成日時]2006-09-04 22:11:00
注文住宅のオンライン相談
エレベータの保守点検費
| No.2 |
by 匿名さん 2006-09-04 22:32:00
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削除依頼
点検費用って年契約の月払いじゃないですか？
二ヶ月に一回にしても法定点検分等の費用等が減るわけじゃないと思いますよ。 思ったほど削減できないような気がしますが。 それに保守は義務になっているので、何かあった際に管理責任にされかねない ですかね。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
管理費削減としてエレベータが定番になるのは、
保守契約を「管理会社経由の契約」→「組合との直接契約」にし易いからではないでしょうか？ 当然、管理会社のマージン分を減らすのが目的ではないかと。 このご時勢ですから、今「安心・安全」をわずかな費用のために低下させるのは賛成できません。 管理会社経由なら直契約の見積もりを 既に直契約でしたら、信頼できる業者さんの合見積もりをとって、減額できるコストをみて考えてみては？ |
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| No.4 |
>現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
>管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。 一番簡単で効果の大きいのは、管理委託契約の見直し（交渉力によりますが、管理会社を変更しなくても、他業者の見積を提示するだけで、契約内容を落とさずに契約額削減は可能）だと思いますが。 >そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろう この金額ですと、ＰＯＧのようですが、メーカー系で16,000円／月（毎月点検）というのが、 私の知る範囲の最安値ですので、２万円くらいなら相場かもしれません。 （定価というのはありませんので、交渉力によります） ２月に一回の点検にしても劇的に安価になるというものでもありませんが、交渉する事自体は、 悪い事ではありませんので、その際に隔月点検のデメリットなどを保守会社の方から聴取して、 検討することをおすすめします。 また、「築10年以内にフルメンテに変更」も検討することをおすすめします。 私のところは、築５年目からフルメンテで、２月に一回の点検（２基あるエレベータを、毎月交互に点検）になっております。 金額は、34,000円／月／基（消費税別）で独立系です。 |
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| No.5 |
アドバイスありがとうございます。
どの位管理費がギリギリかと言うと、一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。 原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。そこで、最終手段として外部へ割増料金で貸し出しをしました。 それで現在やっと黒字転換したところです。 不安材料として、マンション住人が車庫を希望すれば外部契約者の退去が出来るようにしているのですが、そうすると割増料金で貸し出していた分収入が減ることになります。 ですから、少しでも削減の事を考えた方が後々に良いと言う話になりました。 ＞４さん 管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。 特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？ |
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| No.6 |
横から失礼します。
ウチのマンションはつい先日、発注額改定を行いました。 ＥＶに限らず、全項目です。 まず、組合との直接契約で支障の出ないもの（ＥＶや機械式駐車場、宅配ロッカー等）を契約切り替え。 次いで、管理会社との委託契約の全体見直し（コスト・内容など）。 結果として、年間４００万以上の削減を達成しました。 築２年ということは、新築分譲時の管理契約のままですよね？ だったら、必ず減額交渉は行えます。元々の設定が高いのですから。 逆に、こういう交渉を行うと「あの組合（理事会）は手ごわいぞ。しっかり管理しなければ」 という意識が管理会社に働きますよ。 蛇足ですが、ＰＯＧ契約をしているのなら、将来発生する費用の長期修繕計画への組み入れについて 再度確認をお勧めします。 |
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| No.7 |
>一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。
>原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。 駐車場使用料収入に依存した管理費収支予算が組まれていて、それを納得（少なくても書類上は）して購入されたということですね。 駐車場使用料収入は、本来（国土交通省の標準の考え）は、管理費会計に入れないで、修繕積立金としたほうが良いので、修繕積立金（長期修繕計画の資金計画）も不安要素ですね。 >管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。 >特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？ 「サービスが」という事は、契約外でいろいろな便宜を図っていただいているという事でしょうか。 そのように担当者と良好な信頼関係を構築されているのは、素晴らしいことです。 しかし、担当者が変更になる度に、提供される内容が変わっくる危険性も併せ持っていると解釈できます。 相手はサービス業のプロですから、「契約額削減されたから、サービスを悪くする。」なんてことがあると心配されているようですが、これは考え過ぎと思います。（担当者はサラリーマンで、契約額の多寡によって給与が変動するものでもないですし） もし、「サービスが悪く」なったとしたら、それは、別な要因と考えるほうが普通ではないですか。 そのような明文化されていないサービスと考えられている内容も可能な範囲で明文化して担当者変更の都度トラブル（「前の担当者は〜」→「契約では〜」）が起きないようにする工夫も必要です。 （契約内容のアップという事になりますが、当初設定の契約額は、ボッタと思われるほど高額なので、このような工夫をしても充分に減額可能です） また、サービス内容の充実についても、他業者の見積徴収などされる時に、「おたくの会社ではどのような契約書、別表の記載内容になっていますか？」と聞いて参考にされてはいかがでしょうか。 |
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| No.8 |
某メーカー系で１年間の一括払いをすると
減額してもらえるという話を聞きました。 現在の値引率にもよりますが、約１ヶ月分だそうです。 どうせ払うのが分かっていて資金的に余裕があるのであれば 交渉の余地もあるかも・・・。 |
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| No.9 |
なるほど、参考になります。
やはり先ずは管理費自体の値下げ交渉が必要と言うことですね。 その提案をする場合どのような発言の仕方が良いのでしょうか？ 理事会には常に管理会社の人が同席していますので、その場で提案をしても管理会社の人としてはデメリット的なことしか言わないと憶測できます。 そんな状態だと、他の理事さんも経験からして「解らないから」といった感じで話が立ち消えしてしまうと思われます。 ですから、理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？ |
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| No.10 |
>ぽっぽさん
私のＭＳも定例理事会には管理会社が毎回参加しますが、 開始時間が２段階になっており、理事会の直前30〜1時間は「理事だけ」の意見交換を行ってますよ。 管理会社の担当者が同席してると話しぬくい課題も多いですよね？ |
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| No.11 |
ぽっぽさんへ
エレベーターの保守点検のスレから内容が外れるのなら別スレたてれば？ 他でも同様（管理費減額等）の内容でスレでありますし。 |
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| No.12 |
>理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？
おそらく今までは、管理会社の担当者が理事会の段取りをされて、 ぽっぽさん達、理事は参加するだけだったのでしょう。 管理会社の担当者抜きで理事会（懇親会など）も開けないようでは、 管理費の削減というのは厳しいでしょう。 管理会社にとっては、理事が今までと違う動きをするというのは、 歓迎しない事態ですから、取引先の関係者など、いろいろな 手段を使って妨害工作もありうるので、少なくても理事の半数は、 一致した意見で行動できないと、何も出来ない可能性が強いです。 「エレベータの保守点検費」というスレタイから外れましたのは、 私のレスも原因と思われます。失礼しました。 |
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| No.13 |
>05
ぽっぽさんへ 外部へ割増料金で貸し出しをしました。と記載されておりますが、 私のマンションも駐車場が３０％程度空いており、積立金不足が懸念されております。 外部の第三者への駐車場貸し出しをすることにより、それが収入となり、 管理組合が税務署に対し申告の義務が発生すると管理会社が申しており、 駐車場収入全体の４０％税金がかかるとも。 実際には税務署に申告しなくてもばれなければいいでしょうけども、 微妙なところです。 |
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| No.14 |
エレベータは無くすわけにはいかないと思いますが、
余分な駐車場、特に機械式だったら、平置きにしちゃったほうが保守費や修繕費が大幅に減ります。 機械式駐車場をつぶして管理費負担を軽減する記事がいくつか有った気がします。 |
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| No.15 |
>13さんへ
>駐車場収入全体の４０％税金がかかるとも。 これは、本当かな〜？ 管理会社の担当者の言った事のようですが、信頼度はー？ （税務署の統一見解というのが無いので、その係の個人的見解か？ 管理会社担当者の見解か？） |
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| No.16 |
うちのマンションは去年、ある点検費を例にこんなに費用がかかるわけがない
ぼられているに決まっている。という理事らの疑問が話題になり、どういう点 検をしているか業者に全部説明をいただき突っ込みどころがある内容について 値引きもしくは点検回数の削減を実施しました。 数ヶ月間の交渉が必要となりましたが、１０％ぐらい点検費用が削減できまし た。 エレベーターだけは突っ込みどころが分からなかったので何もしていません。 |
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| No.17 |
うちのマンションはエレベータに関して、メーカー系から独立系に変え、フルメンテからPOGに変えたのですが、結局、メンテ費用が４割程度下がりましたが、何の問題も発生していません。ただ、その独立系のとこって、隙を見せると、メンテの日に実際にこないでやったことにするみたいですから、いつ何時にどんなメンテするのか書面で事前通知させ、当日も誰かが作業開始と開始終了の立会いをすることが必要かと思います。これを数ヶ月繰り返せば、あそこはウルサイやつがいるからホントにメンテしとうこうということになるみたいですよ。
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| No.18 |
＞１６さん
何処のマンションでも点検項目は似ていると思うので、 差し支えなければどういう点検項目で削減できたのか 教えていただけますでしょうか？ ウチの場合、機械式駐車場は平面式にすると一台当たり、 メンテ代を差し引いても逆にすごい費用負担増になるので出来ないと思います。 |
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| No.19 |
都内で新築の財閥系のマンションですが、メジャーではない東芝製です。
フルメンテナンス契約で、2基で毎月17万円程度これってかなり高いと思うのですがいかがでしょうか。 最近のエレベータは遠隔操作で点検が出来るそうなので、実質2ヶ月に1回しか人間による 点検はしていないようです。 |
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| No.20 |
No19です。
失礼しました、大きさは13人乗りが2基、階数は13階建てです。 メーカー系にメンテナンス依頼しています。 |
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| No.21 |
マンションの所在エリアがよく分かりませんが、正直、かなり高いと思います。フルメンテ仕様のままで二台合わせて月々10万円くらいには出来ますよ。
その感じだとエレベーター以外でも機械式駐車場やポンプ、宅配ロッカーの保守費、定期清掃や管理員・清掃員派遣などでも管理会社のマージンが乗っかった割高な管理費を取られている可能性大だと思います。 問題を解決するには管理会社の変更も辞さないという態度を現管理会社に示しておかないと大幅な減額は望めないでしょう。 |
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| No.22 |
＞21さん
素早い、適確なアドバイスをありがとうございました。 エレベターの点検は、フルメンテナンスとはいえ遠隔操作でできるのと 実際に見に来ないのに、割高だと感じていました。 その他に、自動ドアーの点検などと言う項目もあり枚数分だけ、月額数万円も予算計上 してあります。 |
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| No.23 |
結局、POG契約はFM契約に破れ、ＦＭ契約は遠隔点検と称し値上げに成功が現実。
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| No.24 |
今の管理会社は、そのままに。
エレベーターの点検だけ別発注にすればいいだけのこと。 管理会社に払う金額がどんどん減り、トータルでも減らせる。 それを毎年１つずつ別発注にしていけば、最後には管理会社は自分から辞めると言い出す。 |
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| No.25 |
＞それを毎年１つずつ別発注にしていけば、最後には管理会社は自分から辞めると言い出す。
その時になって泣くのは誰でしょう？ |
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| No.26 |
その時になって泣くのは誰でしょう？もちろん、姑息な手段を使う管理会社ですね。
吐いて捨てるほど管理会社はあります。 その時までに、管理組合はもっともっと賢くなりましょうね。 |
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| No.27 |
＞吐いて捨てるほど管理会社はあります。その時までに、管理組合はもっともっと賢くなりましょうね。
でも、管理会社には頼るんですね。なーんだ。 |
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| No.28 |
でも、管理会社には頼るんですね。なーんだ。
間抜けな管理組合は、姑息な管理会社に頼むしかないのです。 イタチごっこから足抜けできるかな。ハ、ハ、ハーーー |
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| No.29 |
フルメンテナンスが高級だと思っている人が多いですが
知人のエレベター会社勤務に聞いたところ、故障率は航空機よりも遙かに低いものだそうです。 新築マンションで、フルメンテナンスなんて、新車の1ヶ月点検を繰り返すような感じでしょうか？ エレベターの法定点検は1年に一度、それを毎月フルメンテナンスなんてね |
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| No.30 |
確かに簡単構造なＥＶ１台だと故障は稀かもね。
でも、ワイヤーの交換やＥＶ停止位置の微調整のほか、私の知る限りメンテナンスは必要不可欠だと思います。 都度、見積もりとって部品交換の是非を議論するくらいなら、保険と考えてフルメンテナンス契約のほうが手間暇なく安心っていう考えもありますよ。 どちらを選ぶかは、マンションの特性にも依るので、正解などありませんね。 |
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| No.31 |
24>今の管理会社は、そのままに。エレベーターの点検だけ別発注にすればいいだけのこと。
エレベーターのメンテ契約は、そのエレベーターのメーカーが一番安心できる。 管理会社を通さず管理組合が直接契約する。支払い手続きは、理事会承認後に管理会社が行う。 これで結構安くなりますよ。 ご承知の通り、エレベーターの制御装置は各社ブラックボックス化しており、油さし程度の作業会社がやると、Ｓ○Ｃの様な問題が起こる。恐ろしいことです。 |
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| No.32 |
メーカー系のメンテナンス会社が独立系の会社に部品供給の点で何かすると
公正取引委員会から、指摘されるそうです。 メーカー系のメンテナンス会社から抜けきれないのは、彼らの大口顧客は 数百万円の取引の、マンションの管理組合ではなく、その数十倍、数百倍の取引のある マンション管理会社なんだそうです。 取引は、オンラインで繋がっているので別の営業所で契約しても、契約の打診段階で すぐにわかるそうです。 メーカー系のメンテナンスが高いのは、膨大な教育コスト、人件費、非常時の臨戦態勢に コストがかかっているから。 災害などを、事故と割り切って考えなければ、独立系が安いに決まっています。 |
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| No.33 |
＞ワイヤーの交換やＥＶ停止位置の微調整のほか、私の知る限りメンテナンスは必要不可欠だと思います。
ワイヤーの交換：20年後 ＥＶ停止位置の微調整：かなり古いタイプでないと調整自体ができない |
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| No.34 |
＞災害などを、事故と割り切って考えなければ、独立系が安いに決まっています。
３０年立つと結果がわかりますよ。メーカーか独立系か、それを決めるのは総会決議です。 |
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| No.35 |
３０ねんたてばリプレースです。
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| No.36 |
地震でエレベーターが止まった時に復旧作業が優先されるのは官公庁、大企業のビルや商業ビルであって、マンションなんて一番後回しなのが実態ですよ。メーカー系でも独立系でも。
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| No.37 |
元は古いスレですので、最早スレ主には関係なさそうですね。
１９以降、フルメンテかＰＯＧかが議論されているので一言。 いずれも営利で請け負っていますので、 フルメンテなら、なるべく修理しない傾向があります。（六本木の有名ビルの事例が典型） ＰＯＧなら、部品取替えを進めなければ儲かりません（必要か否かの組合側の判断力が必要） 理想は初期段階でＰＯＧにする。マンション保険の特約でカバーできる様にして置く。 メーカー系がよいか、独立系が良いかは個別の判断（特に独立系は） 但し、最近のエレベータはコンピュータが進んでおり、独立系には難しい。 生態認証等を組み込んでいたら独立系はお手上げ。 因みに私の住むマンションは最初からフルメンテ。 今更変更できない（今まで払った金が役に立たなくなる） 数年前に値下げさせて５万円／月（リレー制御なので月２回の点検＋法定点検） |
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| No.38 |
＞（リレー制御なので月２回の点検＋法定点検）
リレー制御って10年以上前かな？ 月2回の点検で、年間24回＋法定点検年1回＝25回 |
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| No.39 |
メーカー系のメンテが高いのは、設置工事を安くしてるからでしょ。
本来なら分譲価格に上乗せされるはずの分が、毎月の管理費に乗っているって訳 メーカー以外がメンテするのが当たり前になれば、もうちょっと適正化されるんだろうけどね。 |
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| No.40 |
＞メーカー以外がメンテするのが当たり前になれば、もうちょっと適正化されるんだろうけどね。
メーカーでさえアフターケヤーで仕方なくやっている不採算業務を、独立系でまともにやって行ける筈なく、故障の確率を悪用しているだけです。 |
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| No.41 |
＞メーカーでさえアフターケヤーで仕方なくやっている不採算業務を、独立系でまともにやって行ける筈なく、
大手二社以外は、安く設置していかにして故障率の低い最初の10年間で 稼ぐのか・・・ 不採算業務？？ |
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| No.42 |
不採算事業ならどうして独立系いじめして参入させないようにするんでしょうね？
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| No.43 |
部品の供給を渋ると、監督官庁から注意される、つまり困るわけです。
メーカー系は、技術者育成、維持など莫大な経費がかかっているのでその分をメンテナンス コストに高額に転嫁しているというのが現状でしょう。 |
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| No.44 |
＞不採算事業ならどうして独立系いじめして参入させないようにするんでしょうね？
今はそんなことはありません。公正取引委員会から勧告済みです。 独立系は、群雄割拠したが、過当競争で整理されている段階です。 |
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| No.45 |
今は各社、価格相応の対応というのが実体でしょう。
お金をとるか、命をとるか、２択ですね。 日本人はマスコミが騒げば一緒に騒ぎ、時間が経つと重要なこともすぐに忘れてしまう。 港区の高校生の尊い命が奪われたのをみなさん忘れたわけではないですよね。 その後この事故、いや事件がどうなっているのかご存じない方が多いのではないでしょうか。 当時騒がれた某メーカーはお咎めなしです(民事は別として)。 某保守会社が業務上過失致死で起訴されています。 これが事実です。 すべての独立系保守会社が悪いとは言いませんが、人が亡くなっているのに自分のミスを棚にあげ、メーカーに責任をなすりつけるような会社だけは、許せませんよね。 |
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| No.46 |
公表されている事実なんだったら某なんて実名を伏せた書き方は参考にしにくいからやめたほうがいい。
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| No.47 |
その某メーカーは、民事がどうなっているかは知らないけど
事故以降、日本国内で1台も売れてないそうだよ。世界シェア第２位のメーカーだから、どうってことないだろうけど、国内向けだけのメーカーなら、とっくに潰れているわな。 そんな状況だから、メーカーも、値引きしてでもメンテを自分の手の中に残しておこうという動きになっているよ。 メーカーがそれで採算取れるなら、今までの価格設定は一体何だったの？って話だよね |
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| No.48 |
＞その後この事故、いや事件がどうなっているのかご存じない方が多いのではないでしょうか。
２，３件あったとしても確率の問題だよー。人の噂も、マスコミの取り上げも、７５日だよーん。 |
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| No.49 |
>>48さん
そうですね、確率の問題ですね。 死ぬ確率があるかないか。 自動車保険も火災保険も確率的には起こさない方が高いので入らない、健康診断も人間ドックも病気にならない確率が高いからやらない。 みんな一緒ですね。 私は臆病者なので、多少お金をかけてでも、人命優先でいきたい。 ただそう思ってるだけですよ。 人を殺しておいて責任逃れで謝罪もせず、何事もなかったかのように会社をマスコミが放置しているのが気に入らないのです。 |
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| No.50 |
＞人を殺しておいて責任逃れで謝罪もせず、何事もなかったかのように会社をマスコミが放置しているのが気に入らないのです。
ご自分で摘発したら如何ですか？ 他人様は正義感からではなく、金にならねば、貴方の希望通りにはなりませんよ。 |
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| No.51 |
摘発は私人にはできませんよ。
そんなことも知らないのでしょうか？ まあ結論は死にたくないやつは安いとこで頼むべきではないってことでok？ |
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| No.52 |
＞摘発は私人にはできませんよ。そんなことも知らないのでしょうか？
情けないことをおっしゃいますなよ。 今時、内部告発、摘発で公にされている時代です。私人がやらねば永久に泣き寝入りですよ。 |
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| No.53 |
>>45
>当時騒がれた某メーカーはお咎めなしです(民事は別として)。 >某保守会社が業務上過失致死で起訴されています。 >これが事実です。 > >すべての独立系保守会社が悪いとは言いませんが、人が亡くなっているのに自分のミスを棚にあげ、 >メーカーに責任をなすりつけるような会社だけは、許せませんよね。 >>49 >人を殺しておいて責任逃れで謝罪もせず、何事もなかったかのように会社を >マスコミが放置しているのが気に入らないのです。 そんなことなかったみたいですよ。 http://www.google.co.jp/news?pz=1&ned=jp&topic=y&ncl=12846... 例えば、asahi.comのニュース http://www.asahi.com/national/update/0330/TKY200903290239.html 「事故機は９８年から使われ、０５年３月までシンドラー社が保守管理を担当。捜査幹部によると、０４年１１月に事故機が急停止するトラブルがあり、同社がブレーキ関連の部品を調整するなどの修理をした。しかし、その後、保守管理を担当したエス社などに、このトラブルを伝えていなかったとされる。警視庁は、部品交換しなかったなど、不十分な修理も事故の要因の一つになったとみている。」 つまり、メンテが独立系に変わったら、その保守会社に対して不具合などについてきちんと引き継ぎをしていなかったことは過失であるということで、書類送検に踏み切ったということですよね。 今後の裁判でどう判断されるかはわからないけど、メーカーが独立系の保守会社にいじわるしたことが事故の一因になるとしたら、メーカーにも責任があるという方向で判断がくだされることが、社会的には意味があると思います。 |
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| No.54 |
おもしろいですよね、保守会社は管理者に引き継いでても次の保守会社に引き継がなきゃならないなんて。
ついでに管理者は起訴されずか。 |
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| No.56 |
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| No.57 |
>>53
＞メーカーが独立系の保守会社にいじわるしたことが事故の一因 昔はあったと思いますが今時そんなことしません 何かあった時に独立系は責任転換でメーカーがどうのこうのと事実無根の事を言いますけどね 私はメーカーですが別に保守は独立系でも問題ないと思います ただマトモな独立系の会社に限ったことで最悪な独立系会社もあることも事実なのでオーナー様は慎重に選択される事をお勧めします |
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| No.58 |
>>57
専門家からのレスありがとうございます。 >昔はあったと思いますが今時そんなことしません 「しかし、その後、保守管理を担当したエス社などに、このトラブルを伝えていなかったとされる。」 ということが記事に中に書かれています。 もし、ブレーキ関連の不調をきちんと引き継いでいたのなら、事故を防げたかも知れない可能性があるからこそ、メーカー側も起訴されたということですよね？ これは、意地悪とかでなく、単純ミスで伝えることが漏れたということなんでしょうかね？ それとも、この事故があった当時はトラブルをきちんと伝えるようなことはしてなかったけど、こうした事故などもあって、今はそんなことはしなくなったということですか？ |
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| No.59 |
理事歴２年様
今でもトラブル情報の伝達はされていません 勿論それはメーカーから独立系も独立系からメーカーも同じです ただそれはエレベーター業界だけの話しではないのですよね 例えば車の調子悪くてディーラーで修理しその後町工場に点検に出したとしてもディーラーから町工場にトラブル情報を伝達されるでしょうか？ トラブル情報の伝達が必要ならば業者間ではなく管理者もしくは所有者から業者に伝える必要があると思います その為にはトラブルがあった時にはしっかりとした原因調査及び修理の報告をさせることが必要です 港区の件に関しては細かい内容がわからないので何とも言えませんが事故当初からのマスコミの○ンドラー叩きの異常さを凄く感じました ○ンドラーのエレベーターに重大な欠陥があったり保守が○ンドラーから変わって数ヶ月しか経ってないとかなら話しは別ですが普通に考えて現行の保守会社の責任ではないのかと 特に理事歴２年様のソース先の朝○は勘違いさせるような内容ばかりであの事故から朝○系のニュースは信用出来なくなりました 今回の起訴はマスコミに流された世論によって動いた感が否めないです |
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| No.60 |
急拡大したせいで保守人員が足りていない独立系の会社があります。
そんな会社に任せても、お金の無駄です。 安くても何もやりませんから。 独立系を選ぶなら、しっかりと地元に根付いて身の丈経営している会社を選びましょう。 |
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| No.61 |
独立系大手のＳ社の特徴
・竣工間もなく、手のかからない物件に対してのみ、積極的な営業活動。 ・数年間、保守と言うのは名ばかりの清掃・給油のみ実施。 ・故障が起きれば責任はすべてメーカーへ擦り付け。 ・メンテナンスしきれなくなってきたら自ら契約解除の申し入れ、あとは知らない。 その状態になって管理者がメーカーに泣き付いても、保守になんて応じない。 だって自社の社員の安全確保すらできないほどの状態になっているから。 結局エレベータ丸々取り替えが必要となり、余計な出費がかかる。 みなさん、気をつけてね。 目先のことに流されないように。 |
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| No.62 |
理事歴２年様
一つ書き忘れていましたが正確には昨年改定された法定検査項目にトラブルの報告項目が増えました 有効かどうかは疑問でありますが 私がお伝えしたかったのは業者間での伝達はありませんとゆう事です |
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| No.64 |
>>62
エレ屋さま >私がお伝えしたかったのは業者間での伝達はありませんとゆう事です たしかにそうですね。 管理組合として、保守を独立系に変えるのであれば、トラブルなどのメンテ情報をいかにいかに引き出しておくかが重要ということですね。 逆にいえば、契約を取ろうとしている独立系は、今のメーカー系メンテ会社からどういった情報を入手しておけばいいかを、きちんとアドバイスしてくれるかどうかも、その保守会社を見極めるポイントのひとつになりそうですね。 解説ありがとうございました。 |
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| No.65 |
このスレとネットをざっと調べてみたが、
１２階建て三十戸ＥＶ１機で約１００万のフルメンテって相当高い部類に入るのな。 今年理事になったが、コストカットするところがこの他にも沢山ありそうだ。 |
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| No.66 |
メーカー系が他のメーカーも扱うようになれば競争がすすむのに
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| No.67 |
ちゃんとした会社はできないことはやらないんだよ。
できないのにどのメーカーでもやりますって会社が多いけどね。 だいたい一つのメーカーだけで何機種あると思ってんの？ それも最新のものから40年前のまであるんだぜ？ メーカー系の技術者だって自社製品全機種を完璧にマスターするのは難しいんだよ。 それなのにどのメーカーも保守しますって。 どんなスーパーマンがいるのでしょうか、それとも何もやってないのだろうか。 わかると思うけど。 |
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| No.68 |
その理屈じゃ、車検はトヨタ専用、ホンダ専用、日産専用の業者が乱立することになるね。
さらに各メーカー専用業者の中でも、各車種専用の整備員を用意するわけか。 |
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| No.69 |
他人の知恵を借りねば出来ない管理は止めたら！
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| No.70 |
>>67
メンテに重要なワイヤー、ブレーキ、駆動機だと思うけど、そんなにメーカー独自の最新技術が盛り込まれてるの？ ＥＶの基本機構って数年単位でそんなに進歩するの？ 後は遠隔監視とかの装置はブラックボックス化されてるだろうけど、それはメーカーが部品売り渋りしなければ済むことじゃないの？ |
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| No.71 |
数年単位で進歩してるよ。
車は運転手がいるから調子が悪ければ事故の回避も可能。 ついでに基本構造は単純だし。 エレベータでも法定検査や給油・清掃程度なら他メーカーのものもできるだろうね。 それだけでいいなら。 知らない奴は何とでも言えばいいし、そういうどこのメーカーのものもやりますって会社に頼めばいいんですよ。 あっ、他社メーカーのものも保守できるメーカーが一つだけありますよ。 シンドラー社がそうです。 そうそう、それと今は売りしぶりはできませんよ。 ただしメーカー系の保守会社だって自社の保守してるお客様用に必要な分しか備蓄してないのに、やれ納期が遅いと言う方はいますけどね。 仕事請け負うなら自社で部品も作ればいいのに。 >>70が正しければエレベータなんて大したもの使ってないんだから、簡単に作れるでしょ？ |
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| No.72 |
結局法定検査は誰でもできるんだ（笑
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| No.73 |
>>71
メーカー系の人ってことは分かりましたからキレないで下さい。 |
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| No.74 |
エレベーターって最新技術を身につけた技術者が細心の注意を払って毎月チェックしないと
すぐに事故を起こすような乗り物だったんですね・・・ |
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| No.75 |
とはいえメーカー系以外の保守は信用が落ちるのは確かだから、他メーカーを扱うようにしてくれよ。どうみても密約して示し合わせてるだろ
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| No.76 |
メーカーはエレベーターを原価割れか原価割れ寸前の値段で売って、その代わりメンテナンス費用で利益を得るというビジネスモデルだとネットのどこかで見た。
それなのに独立系メンテ会社に横から契約を掻っ攫われたら、 「ならお前のところで部品も全部作れ！」 と頭に来るのも分かる。 だが、この昔の携帯電話みたいなビジネスモデル自体を見直すべき時が来てるんじゃなかろうか？ |
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| No.77 |
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| No.78 |
部品はともかく情報はメーカー系の勝ちでしょうね。
いろんなメーカーを扱っている独立系に自社の弱みとなる部分の情報まで は提供しませんし・・・。 OEMですらOEM元とOEM先では持っている情報が違いますから。 |
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| No.79 |
最先端のオフィス用はともかく、
マンションの普及品は枯れた情報じゃないの？ |
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| No.80 |
>>71
安全に関わる日常的な乗り物が高度な技能が無いとメンテナンスも出来ないってことは欠点だよ。 >>77 じゃあ自由競争ってことで何の問題も無いじゃん。部品も自社の利益を乗せて売ればいいんだし。 マンションデベはエレベーターを大幅割引で無いとメーカーから買わない（定価で買うと分譲価格が上がる） ↓ メーカーは仕方なくエレベーター本体を安値で提供 ↓ その代わりメンテナンスを高額で受けることによって開発費用を回収（実質値引き分を購入者に負担させてる） . . ってことなら同情の余地もあるけど、ＥＶ本体できちんと利益上げてるならメンテナンスでも同じ土俵で勝負すればいいでしょ？ 価格も同じってことなら殆どの人は信頼できるメーカー系の会社選ぶよ。 |
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| No.81 |
同じ土俵で戦っていても、とりあえず現場に誰でもいいから人を派遣して故障したらメーカーの責任にする会社と同じ金額でできるわけないでしょ。
人材育成、保守開発、緊急対応の体制を維持するだけで、どれだけのコストがかかると思っているのだろうか。 要は費用対効果であり、そういうことまで考えてる人はメーカー系を選べばいいし、目先の金額を下げたい人は他の会社を選べばいい。 それだけのことだと思う。 |
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| No.82 |
メーカー系はなんで他社の保守を手掛けないのかね？コストがかかってるならなおさら回収したいでしょ？
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| No.83 |
＞メーカー系はなんで他社の保守を手掛けないのかね？コストがかかってるならなおさら回収したいでしょ？
それ以前に、他社の保守より劣化促進手入れするのが当たり前だろ。考えろよ。 |
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| No.84 |
あのぉうちのマンション１６階建てで２基のエレベーター
毎月保守費で１８万掛かってるんですが、これって高すぎますよね |
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| No.86 |
今まで下請けとして便利に使ってた会社が独自にメンテ業務をすることになったからって、
技術が低いとか危険だとかネガティブキャンペーンしてるのはみっともない。 人員育成にコストが掛かるとか、一見必死にコストダウンしてるように言ってるが その結果がどのメーカー系も殆ど同じ料金になってるってわけ？ 規模も技術も製品も何もかも違う会社がそれぞれ独自にコストダウンして、結果同じ料金。 ありえないでしょ。 >>84 よっぽど特殊なエレベーター使ってるんじゃなければ高すぎるね。 |
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| No.87 |
どうも管理会社の人が必死で書いているようだね。
NPO集住センターが、主婦と生活社発行の”マンション管理組合の理事になった とき最初に読む本”という、割と評判の良い本に、平均的保守料について書いて いる。 ところが、このNPO集住センターがいったいどういうものなのか全くわからない。 ホームページには、理事長名だけ公開されていて、他の役員名の記載が全く ない。理事長もどういう人なのか不明。理事会は２００４年に１回開かれただ けのようだ。ホームページが更新されていないだけならいいのだが、そうで ないとしたら、信用なんかとてもできない。 信頼できるデータがどこにもない、というのは寂しい。 後は、見積もりいろんなところから取ることかな・・・。 |
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| No.88 |
ＮＯ．８４さん 高すぎというかぼったくられすぎです。
普通、メーカー系で１基４～５万、独立系で１基３万程度が相場です。それに毎月点検しなくても、３ヶ月毎で 十分ですよ。 |
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| No.89 |
＞信頼できるデータがどこにもない、というのは寂しい。
そんなものあるとお思いですか？ 様式、型式などが同じならそれに関連する費用はすべて同じ社会があるとお思いですか？ 同じ携帯でも、金額が同じ店がないのと一緒です。安いのをお望みなら足を使って歩き回ることが必要です。 |
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| No.90 |
技術力やきちんとやる事はやるのかは会社によると思いますが、何かあった
時に責任を取る能力があるかも大事では？ メーカー系であればかなりの損害賠償にも耐えられますが、独立系だと それに耐えられない可能性も考えなければならないと思います。 |
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| No.91 |
独立系でもメーカー系と内容はあまり変わらないよ。少し安心感がある分点検料が高くなる。その程度のものだよ。
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| No.92 |
＞独立系でもメーカー系と内容はあまり変わらないよ。
そんなことありませんよ。 独立系はメンテの金額が安いが、リスクは大きくなるのは常識だから、管理組合のふところ次第で決めるべき事です。 |
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| No.93 |
都心物件の財閥系の新築マンションに入居して、理事歴1年。
思いつきの多い、公務員で定年間際の理事が見つけてきた独立系メンテナンス会社 現在のメーカー系のエレベターの半額以下になるそうです。 独立系 ； 管理組合直接契約、資本金1000万円、営業所4カ所、社員数20名未満 下請けなし。 メーカー系 ：管理会社の再委託 資本金200億円超、全国展開、社員4000人超 、下請けあり。 いくら安くても、新築マンションだし住民層を考えると総会で組合員を説得するのは困難でしょう。 メーカー系は、管理会社は大口得意先ですからかなりの割合のバックマージンを支払っているらしい。 |
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| No.94 |
メーカー系が他メーカーも扱えばかなり問題は解決する
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| No.95 |
メーカー系が他メーカーのメンテナンスも扱えばかなり問題は解決する
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| No.96 |
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| No.97 |
新聞記事しかわかりませんが、エレベータ事故の話を読むと、メーカー系も独立系も
技術自体は、たいしたことないように思えます。法定点検項目が足りないんじゃない でしょうか? だけど、たんに点検しましたって証明書がほしいだけでやっている。 事故が起きる前に補修を提案すれば、金目的じゃないかと言われる。難しい。 どうせ形だけのものなら、安い方がいんじゃないの? 日本の企業なんて、偽装、手抜き、無能だらけで、もう嫌になったよ・・・。 じゃ、おまえはきちんと仕事しているのかと問われれば、私はきちんとやっている と胸を張って言えるけど。収入をうるさく言う職場でなくて助かっている。 |
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| No.98 |
点検だけなら、独立系もデベ系もたいしてかわんないよ。変わるのは値段だけ。
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| No.99 |
＞ーカー系が他メーカーのメンテナンスも扱えばかなり問題は解決する
自動車ディーラーには必ず中古車店を持っています。 多くは新車を売ったさいの、自社の下取り車ですが、他社の自動車もあります。 つまりトヨタの中古車店での日産車の中古車を販売しています、もちろん保証 期間があり整備もしてくれます。 エレベーターには、こんなのないんでしょうか。 |
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| No.100 |
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| No.101 |
管理組合で保険に入っているから、独立系の賠償能力はあてにしたくてもいいと思う
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| No.102 |
＞メーカー系が他メーカーのメンテナンスも扱えばかなり問題は解決する
子供じみた発想です。 |
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| No.103 |
＞独立系メンテナンス会社 現在のメーカー系のエレベターの半額以下になるそうです。
誰の勧誘か、将来の事には無関心の有無次第でしょう。 |
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| No.104 |
何度も言うが、｢独立系｣とひとくくりにしてはいけない。
そういう無知な奴に洗脳されるのが一番危ない。 メーカー系の半額でもきちんとした仕事をする会社もあれば、バイトが来て何もせずに帰るだけの会社もある。 少なくともマンションならば目先のコストだけでなく、30～40年のトータルコストと安全性に目を向けなければならない。 |
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| No.105 |
＞管理組合で保険に入っているから、独立系の賠償能力はあてにしたくてもいいと思う ×
昇降機賠償責任保険 昇降機賠償責任保険は、エレベーター・エスカレーターの所有・管理者が、構造上の欠陥や管理の不備により、第三者に傷害を負わせたり、財物を破損した場合に法律上の賠償責任を担保してくれる保険です。エスカレーターに足をはさまれた事故などの時に、保険金が支払われます。 つまり、エレベーター自体に対する損害は、担保されない。 |
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| No.106 |
＞少なくともマンションならば目先のコストだけでなく、30～40年のトータルコストと安全性に目を向けなければならない。
その通りですから、必然とメーカー系に保守管理を任せることになる。 |
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| No.107 |
おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか? うちは、
32年目に新規に交換。 最初にきちんとつくってあるかどうかが最大のポイントで、その後のメンテナンスの 意味なんてどれくらいあるか・・・。せいぜい、壊れているかどうかチェックする 程度。確かにチェックはしてないとあぶない。 メンテナンスをやっていれば安心だったら、エレベータ事故なんて皆無でしょう。 エレベータ事故の詳細を読めばわかりますが、たいていの場合、製造に問題がある んですよ。 |
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| No.108 |
部品交換するような器械なら別だけどね・・・
エレベータには、部品交換するような部分はない。一部替えるとしても おおごとだ。 |
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| No.109 |
104は半額てやる優秀な独立系の業者名を書く義務がある
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| No.110 |
嫌だ、俺は宣伝マンじゃない。
っていうか、何も知らない人が多いことに驚きだ。 換える部品が無いだ？ 独立系の事後保全の会社ならそうだろうな。 少なくともメーカー系はそんな保守はしない。 エレベーター事故の詳細？ メンテ不良による事故が大半なんですが。 港区の事故しかり。 |
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| No.111 |
いくらメンテに人が来ても部品交換を提案してもケチられては意味がないです。
エレベータも機械なので部品にも寿命があります。 交換方法もギリギリまで or 壊れるまで使う方法と安全マージンを見込んで交換するのとは故障率 も重篤なトラブルが起こる率も全く違います。 独立系に委託するようなマンションだと部品交換をケチっていて、その影響で独立系＝悪いという 評判も立っていると思います。 |
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| No.112 |
＞おおむね30年くらいで、総取っ替えが普通じゃないですか? うちは、32年目に新規に交換。
当方３２年目に遠隔監視などに改良し、後１０年の保証を得た。ちなみに三菱、メンテも。 |
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| No.113 |
40年くらいでも安全には問題ないと思うけいど、かなりガタガタしない?
うちは東芝製で東芝のメンテだけど、ガタガタ動くので、替えてほしかったし、 予定通り替えた。スムーズに動くようになった。エレベータがガタガタ動くと 他がいくらきれいでも、老朽化しているという印象が強くなる。 |
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| No.114 |
機械モノだから寿命あるよね。
ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。 東京だと上野や日本橋で７０年以上稼働しているのってあるけど、部品交換だけでしのいでいるのかな。 先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。 |
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| No.115 |
＞ウチのマンションは築２０年ですが長期計画では３０年目で交換（予定）になっています。
長期修繕計画の上のことでしょうから、誰がメンテやっているかで再検討は可能ですが、独立系はその資格無く、メーカーは独立系のメンテを続けていたことを理由に再検討はしないのが普通です。 |
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| No.116 |
まさか壊れるまで使うつもりじゃないだろう。
ガタガタ動くエレベーターをいつまでも使っていると、住民からクレームくるぞ。 どうも、メーカーとかメーカーと結託した管理会社の社員が一生懸命書いている ようだな・・・。 メーカー系だろうと、独立系だろうと、大して違わないよ。 ま、日本製のほうが良さそうな気はしているが・・・。 |
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| No.117 |
ＮＯ．１１６ 正解 座布団３枚
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| No.118 |
＞先日、独立系が保守している雑居ビルのＥＶ見たら、乗り場の階数表示インジケーターが
＞４つも球切れしていましたよ。ボタンも、強く押さないと反応しない階もあったり。 商業ビルは、メンテナンス料を掛ければ掛けるだけ利益は減りますので、比較になりません 賃料を高く取れる、大通り沿いのビルは違いますよね。 管理組合にも二種類あります。 郊外のバス便の団地など、自然環境と分譲価格が安いことだけ売りのものは、 資産価値がありませんから、住民が減って賃貸にも出せなくなり管理費の値上げも困難で 管理費滞納も多くなる。 駅近の、高級マンションは住民層も良く住むだけでなく、賃貸利回りも期待できるので 管理費は比較的潤沢だから、ケチケチしない。 |
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| No.119 |
最近なんでも1か0にしたがるデジタル脳が多いね
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| No.120 |
エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？
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| No.121 |
点検するなら点検費は必要です。
瑕疵期間中は故障してもメーカーが対応してくれるから不要って方は点検しないという選択肢もある。 気を付けるのは瑕疵期間はメーカー・ゼネコン間での引き渡しから一年間なので、入居開始から一年間ではないこと。 場合によっては３ヶ月ぐらい工事使用期間がありますので。 |
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| No.122 |
初年度から取られますよ。翌年度と同じ費用。
初年度と同じことしかしないから、翌年度も同じ費用。 部品交換が必要となれば別途要求されるはずです。部品交換は数年は必要ないでしょう。 |
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| No.123 |
最初の１年は点検も部品も無料でしょ
みんな新車すら買ったことないの？ |
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| No.124 |
１年保証か・・いいな・・・
うちは３ヶ月だけだった・・・。そんことまで、マンション買う時に考えない。 仕方ない。 |
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| No.125 |
＞エレベーターの点検費って初年度から取られるもの？
マンアワーは当然。 |
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| No.126 | ||
| No.127 |
メーカー系から独立系に変更する場合、もし閉じこめられたとき
非常ボタン押したら助けに来てもらえるものなのですか？ あのボタンってメンテ会社に直通ですよね？ メンテ会社変えたら 回線も変更されるんですか？ それって別料金の工事なんですかね？ あとエレベータ内を写すカメラと１Fエントランスにあるモニタや 各階のカメラも全部取り外されてしまうのでしょうか？ それともそこまで独立系でメンテできるものですか？ いろいろ質問ばかりで済みませんが教えてください |
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| No.128 |
集中監視はメーカー系のみです。独立系がメーカーの異なるエレベーターを集中監視するのは、それぞれのセンサー部品の統一性がありませんから不可能です。
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| No.129 |
独立系でも通話程度なら大抵できるよ。
遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。 わからなきゃメーカー系・独立系の両社に点検項目や監視項目の仕様書を提出させてみればいい。 カメラやモニターは貸与品なら回収されるし、買取品ならそのままだよ。 |
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| No.130 |
＞独立系でも通話程度なら大抵できるよ。遠隔監視や遠隔点検は無理だけど。
無理な者は駄目、高く付くか手抜きだ。 |
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| No.131 |
エレベータの点検費用が気になっています。
点検費用は、管理会社の委託費に含まれています。こういうのは普通ですか? 点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか? |
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| No.132 |
>点検費用は、管理組合直接の契約にしたいのですが、うまくいかないでしょうか?
１，２年の契約期間ですから、更新時に、メーカーとの直接契約に変更を条件に更新する提案をすれば済むことです。 その際、委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。 |
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| No.133 |
＞委託費の減額も同時に行われるので、交渉決裂し他の管理会社に変更の覚悟も必要になります。
なるほどねえ・・・ ところで、理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやって やるのでしょうか？ 管理会社には退席してもらって、相談するんですか？ |
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| No.134 |
それは理事会でやります。
総会は議論する場ではなく、決議をするところなんです。 理事が案を出すんです。それを総会に諮るけど、そこでは意見は聞きますが、決議するために総会をやります。 だから、理事会で継続と決まれば、総会ではまず決議されるでしょう。 |
|
| No.135 |
＞理事会には管理会社も参加してますよね。管理会社の変更の相談はどうやってやるのでしょうか？ 管理会社には退席してもらって、相談するんですか？
管理規約にどう規定されていますか？ 一般には、管理会社のメンバーは、理事会の構成の一員ではりません。出席していること自体が異常です。 監事だって、理事会に出席して意見を述べる事が出来るに過ぎず、勿論、議決権はありません。 多分、お宅の管理組合は管理会社に依頼心が強いか、管理会社に飼い慣らされている理事会招集権のある理事長と言うことになりましょう。 |
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| No.136 |
管理会社は、基幹事務として、理事会支援業務というのがあります。
普通は、理事会に参加はするでしょう。しかし、必要がなければ出席を要請しなければいいんです。 管理会社は当然議決権や発言権はありません。ただ、聞かれたことに答えればいいのです。 |
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| No.137 |
＞普通は、理事会に参加はするでしょう。
マンションの規模によるんだと思います。 うちは理事12名くらいですが、管理会社のフロントと管理員、及び施工・設備保守からの担当１名が定例理事会に出席します。 その他にも必要におうじて議案に関連する孫請け業者さんとか召喚することも多々ありますね。 |
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| No.138 |
>うちは理事12名くらいですが、管理会社のフロントと管理員、及び施工・設備保守からの担当１名が定例理事会に出席します。
その他にも必要におうじて議案に関連する孫請け業者さんとか召喚することも多々ありますね。 組合員に透明性無く、業者に透明性か、どっち向いてる理事かねー。 |
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| No.139 |
＞理事会支援業務
支援＝参加とは恐れ入りました。 |
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| No.140 |
どちらも、管理会社の変更には縁がなく、輪番制の結果そのものです。
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| No.141 |
うちは、規約には何も決め事ないですが、管理委託契約書には、助言をすると記載されています。
理事会で決まったことを伝えるとか、あるいは管理上の問題点を話してもらうとか、 管理人さんに参加してもらうことのほうが普通なのではないでしょうか？ もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？ |
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| No.142 |
管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。
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| No.143 |
>もし、参加してなかったら、どうやって理事会と管理人の意思の疎通を図るんですか？
理事会の結果は、管理員が管理会社からの場合は、管理会社を通じ管理員に業務命令として伝達するのが筋です。 又、管理組合との契約の管理員の場合は、理事長を通じ、管理員に伝えることになります。 |
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| No.144 |
＞管理会社のフロントと管理員が二人理事会とか総会に出席してますよ。フロントは管業資格保持者です。
議長が必要と認めた場合以外に、常時、フロント・管理員が出席しているのは可笑しい。 一般組合員がそれを許しているのも、センスを疑う。 |
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| No.145 |
管理会社からの出席は、会場づくりや出席状況把握であって、いくら意見がもめてても発言することはないよ。。
たまに日常管理でわからないことがあった場合に議長が聞く程度。 議長が必要として参加しているんだから、何も問題はないのでは。 何も管理会社をそんなに煙たがらなくてもいいんじゃない。 委託業務費の値上げや部分委託をする場合、大規模修繕工事の時は外すけどね。 お互いに信頼しあうことも大切だよ。 |
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| No.146 |
>>144
理事会と管理会社が敵対してるの？ 滞納も含め現状細部を把握してるのは管理会社であり、理事会はそれらの報告を受けて協議・意思決定するのが多いパターンじゃないのかな？ うちのところは定例理事会が、管理会社などの月次報告（問題点含む）の機会でもあるしなぁ。 もちろん一般組合員も議論には参加できませんが、見学は基本的にｏｋ。※あくまで基本的にですからね。 |
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| No.147 |
うちのMS６年前に管理会社を、小規模から独立系上位の会社に変えました。(合人舎ではありません。)
管理委託契約書締結時に、管理会社の方から、エレベーターの保守契約は、管理組合とメーカー等の保守点検会社と直接行って下さい。 その方が安く成りますとも言われ、管理組合としても管理会社に中間に入ってもらうメリットも考えられないので、その様に契約し現在も変更しておりません。 管理会社を外すことが、そんなに難しい事でないのでは?と思います。 |
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| No.148 |
＞理事会と管理会社が敵対してるの？
管理委託契約の相手に過ぎない。 ＞滞納も含め現状細部を把握してるのは管理会社であり、理事会はそれらの報告を受けて協議・意思決定するのが多いパターンじゃないのかな？ 事務屋の立場の管理会社と組合の執行部の理事長、会計担当理事としての事実把握の区別の欠如で、組合が管理会社におんぶにだっこの典型的姿。 ＞うちのところは定例理事会が、管理会社などの月次報告（問題点含む）の機会でもあるしなぁ。 みんなで渡れば怖くない式の輪番制無責任理事会の姿、理事長、会計担当理事の業務分担、責任分担の放棄。 ＞もちろん一般組合員も議論には参加できませんが、見学は基本的にｏｋ。※あくまで基本的にですからね。 業者は入れるが、組合員の傍聴に積極的でないのは輪番制理事会が業者の方を向き、一般組合員を疎外。 |
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| No.149 |
そんなに片意地張らずに管理会社とも仲良くして、理事会や総会も手伝ってもらってください。
なにも管理会社はたくらんでいませんよ。 うちの組合も管理会社とは旨くいってますよ。なんでもいえる仲になった方が、お互いにプラスになります。 |
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| No.150 |
当マンションは、管理会社のたくらみが見え見え。
いらない工事や不要な事をいろいろ提案してきて、お人よしの間抜け役員が言いなり。 仲良くなってよくなることなどあり得ない。 搾り摂られるだけ、特に今は管理会社も懐具合が悪いから何でもありのようでよ。 皆さま注意しましょう。管理会社はお金をもらってマンション管理をしてるだけで、懐の面倒はみてくれませんよ。 |
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| No.151 |
いらない工事というのは何ですか。いろいろな提案とは何ですか。
本当にそれを真剣に考えたことはないのですか。やるべきかやらざるべきか。 提案してくれるということは、いいことじゃないですか。 それを判断するのが理事会ですよ。 搾りられるだけという発想では、旨くいくわけないですね。信頼感まるでなし。 組合が信頼してなければ、相手も信頼してないでしょう。それこそ、契約上の取り決めだけに終わります。 私はマンションの住民です。管理会社の者ではありません。念の為。 |
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| No.152 |
何だかわけのわからない古代人がでて来たようだ。
「契約上の取り決めだけに終わります。」 当たり前のことですよ。それでよいのです。個人の付き合いでないので契約で成り立つのです。 それ以上でもそれ以下でもありません。なにか勘違いしていませんか？ |
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| No.153 |
148さんとか150さんとかの管理組合は、結局「理事会が管理会社を監督仕切れていない」ということでは？
役割分担をして、理事会<->管理会社の連携が不可能なら、管理会社を雇わず自主管理に走るしかない。 一部の理事又は相手にされない組合員が妄想だけで発言されてるんだと思うけど。 |
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| No.154 |
各々のスレの内容から余り離れないで頂きたい。参考にしたいスレの題名見つけて開いたらこれだもの。お互い検索しやすい板にしまひょう。
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| No.155 |
商売上の付き合いでも、情が必要ですよ。感情のある人間のやることですから。
契約上の取引だけという、なんと殺伐とした関係なんでしょうね。 仕事の話しや相談ごと、雑談等もたまには必要でしょう。 契約してやっているという上から目線そのものです。 そんなんで、良好な組合管理ができる筈はないでしょう。そんな考えだから、管理会社もそんな組合に対しては、手を抜き、出来るだけ搾りとってやるという考えになるんですよ。 良好な関係にあれば、その組合に対して、提案や情報を提供してくれるでしょう。それが普通の人間なんですよ。 |
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| No.156 |
No.154 さんが、本来のスレにしましょうと軌道修正を言っているのに
No.155 さんは、何を言いたいのかな？ ここは人間関係のスレではありませんよ。 |
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| No.157 |
だったら、あなたがそのスレをしなさい。
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| No.158 |
>>152
管理会社＝悪 すなわち 管理会社とは契約のみで成り立つ関係 だから管理会社のいうことは信用ならないし信用もしない 頼りにすることもない だったら自主管理にしたら やっぱり誰からも相手にされてない単なるクレーマーかな。 |
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| No.159 |
管理会社と組合は共存共栄でなければなりません。
片方だけが利益を享受することではうまくいくはずはないでしょう。 だが管理会社を目の敵にしているマン管士や組合が存在するのも事実ですが。 |
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| No.160 |
昨日の朝日新聞朝刊、修繕積立金持逃げ マンション管理会社の横領相次ぐ
マンション管理会社の横領相次ぐと１０社のことが載っている。 No.158のようなお人好しのマンションが被害にあうのだろうね。 新聞記事参考に |
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| No.161 |
犯罪はどこでもおこるものです。
数多くのマンションの中でもおこることはあるでしょう。 ちょっと事件がおこれば、全ておきるように考えるのはどうかな。考えすぎというより、神経質すぎるのでは。 おこらないようにするにはどうしたらいいのか、基本的な対応は必要ですが。 |
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| No.162 |
＞おこらないようにするにはどうしたらいいのか、基本的な対応は必要ですが。
それは無責任な輪番制役員指名方式でしょう。何年も偽造の銀行残高証明を見抜かなかったのは、預金通帳を預けっぱなしで総会時期に目を通していない無責任さは輪番制役員の他にありえない。今時、個人の通帳だって詐欺に会って偽造カードでおろされているかもとチェックが必要な時に、管理会社、担当者を疑いもしないこの何たる無責任さよ。 |
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| No.163 | ||
| No.164 |
エレベーター保守点検だけは、管理組合も分離発注をしても良いと思いますよ！ エレベーター保守の技術者は、他のメンテナンスと違い人材確保が難しいのです。 高度な技術と知識が必要なので、なかなか技術者が育たない環境です。 技術者が少ないので、点検費用も割高になります。 |
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| No.165 |
しかし、月に１回、１台あたり2-3時間エレベータを止めて簡単な点険作業をするだけだから、月額でせいぜい2-3万がいいとこだよね。
うちは、10階建て2台で月額40万なんだけど、資料の印刷ミスかと思ったよ。 脇の甘い管理組合の点険業務って、まさにゴールドラッシュになってるわけだよね。こういうのって、よく老人の家の屋根裏に不必要に耐震リフォーム工事をやって数百万巻き上げてる業者がよく取り上げられてるけど、一緒だよね。よく社会問題にならんもんだね。 |
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| No.166 |
↑言えてます。
即刻で業者変更するべきです。 明白に＊＊＊商売に引っかかっているマンションであります！ |
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| No.167 |
＊＊＊は８９３商売です！
早く役員に訴えて世間を知るよう伝えて下さい。 |
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| No.168 |
ちなみに、給排水設備点険が年２回で２５０万、消防設備点険も年２回で１７０万、自動ドア点険が年３回で４０万なんですが、これもやはりヤバイですかね？
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| No.169 |
完全に悪徳な８９３に支配された超カモリストマンションですよ！！！
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| No.170 |
管理会社に丸投げしてるんでしょう。
金満家ばかりのマンションならそれでもよろしいのでは。 |
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| No.171 |
間違いなくボラレてますなあ。
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| No.172 |
気がつかない役員がボンクラなんでしょう。また住民も同じく。
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| No.173 |
164の言っている事が真実
世間では見向きもされないが、エレベーター業界は他業界ではありえない超絶ブラック企業の寄せ集めだ。 所詮は親会社である家電メーカーの奴隷にすぎないのだから |
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| No.174 |
シンドラーの事故以来
安いからと言って独立系に 変更するのは住民の反発も多い。 役員が怠慢とは言い切れないだろう。 |
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| No.175 |
築１５年のマンションです。フジテック製の油圧式の7階建でフルメンテス毎月62,000円ですが、今年に高いと伝えたところ、50,000円になりました。
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| No.176 |
当マンションのＥＶ保守点検費、３基で年間１６６万、フルメンテです。
東芝のＥＶです。 遠隔監視は東芝以外の別のところに依頼してまして、年間３基で３７万です。 保守点検は３ヶ月に１回ですが、コンピューターによる点検は毎月行われています。 |
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| No.177 |
建物の階数は１４階です。
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| No.178 |
日立ビルシステムが年４回点検に来るが、たびたび１人だけで来る。
エレベーターを１人だけで点検なんてあり得ないと思う。 |
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| No.179 |
契約書次第ですよ。
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| No.180 |
メーカ系と独立系で質と金額が変わるだろうよ。
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| No.181 |
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| No.182 |
普通何人でやる？よく揺れるが安い仕様だからか？
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| No.183 |
一人でEV保守作業をやったら事故があったら対応出来ない。
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| No.184 |
１７６ですが、保守点検は当然二人でやりますよ。
３基のＥＶを二人で、正味８時間程度やっているようです。 |
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| No.185 |
こちらはメーカーですが、一人点検ですよ。
ただし年に一回の法定検査は必ず二名で実施します。 |
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| No.186 |
No.１７５です。
独立系ではなく、メーカー（フジテック）が毎月点検してますが、毎回一人で1時間で点検終了です。早いのでしょうか? また、今までずっとフルメンテナンスですが、15年経過して油・ロープ交換していません。ロープ摩耗、油変色がないためだそうです。 |
|
| No.187 |
一人で１時間で点検が終わるとは、手抜きもいいとこですね。
日立・東芝・三菱系では、絶対そんなことはしません。 １５年でロープの交換は必要ないでしょう。 |
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| No.188 |
うちのマンションは、築１５年。
東芝のＥＶで１４階建て。 フルメンテで３ヶ月に１回やってます。 二人で３時間ちょっとかけて点検をしています。 値段は月割りにしますと、４５，０００円です。 管理会社経由になっています。 |
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| No.189 |
築２０年。６階建て。日本オーチス。
フルメンテで毎月実施。６３０００円。 １人で９０分。 安いのか高いのか、素人にはわかりません。 |
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| No.190 |
ひとりで点検は全部はできないでしょう。
手抜きすれば別だけど。 |
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| No.191 |
素人が口出しすべきものではないよ。
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| No.192 |
プロだけど、エレベーターの点検を一人でやると、点検項目の中で
二人で確認しなければならないところがあるので手抜きをせざるをえない。 電話にしても、中から掛けて、外との会話ができるかもわからないしね。 |
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| No.194 |
メーカの系列会社でなくば墓穴を掘るに等しい。
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| No.196 |
独立系は部品の調達が出来ません。
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| No.197 |
独立系はやめといたほうがいいなぁ
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| No.198 |
三菱・東芝・日立は保守点検は、下請けに依頼することは絶対しませんよ。
直接やってますよ。 |
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| No.199 |
独立系でも部品調達できますよ。私のマンションはPOG契約ですが特に問題ありませんよ。独立系が部品調達できないっていう話しは
過去の話では？ |
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| No.200 |
そんな甘い時代ではありません。大手でも苦しいのです。
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