エレベータの保守点検費

[ぽっぽ]

築２年のマンションですが、現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。
そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろうと言う話になっているのですが、皆さんの所ではエレベーターの保守点検は毎月されているのでしょうか？

なお、私のマンションは小規模で４０戸弱でＥＶ１機です。

[2: 匿名さん]

点検費用って年契約の月払いじゃないですか？

二ヶ月に一回にしても法定点検分等の費用等が減るわけじゃないと思いますよ。
思ったほど削減できないような気がしますが。

それに保守は義務になっているので、何かあった際に管理責任にされかねない
ですかね。

[3: 匿名さん]

管理費削減としてエレベータが定番になるのは、
保守契約を「管理会社経由の契約」→「組合との直接契約」にし易いからではないでしょうか？
当然、管理会社のマージン分を減らすのが目的ではないかと。
このご時勢ですから、今「安心・安全」をわずかな費用のために低下させるのは賛成できません。
管理会社経由なら直契約の見積もりを
既に直契約でしたら、信頼できる業者さんの合見積もりをとって、減額できるコストをみて考えてみては？

[4: 匿名さん]

>現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
>管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。

一番簡単で効果の大きいのは、管理委託契約の見直し（交渉力によりますが、管理会社を変更しなくても、他業者の見積を提示するだけで、契約内容を落とさずに契約額削減は可能）だと思いますが。

>そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろう

この金額ですと、ＰＯＧのようですが、メーカー系で16,000円／月（毎月点検）というのが、
私の知る範囲の最安値ですので、２万円くらいなら相場かもしれません。
（定価というのはありませんので、交渉力によります）

２月に一回の点検にしても劇的に安価になるというものでもありませんが、交渉する事自体は、
悪い事ではありませんので、その際に隔月点検のデメリットなどを保守会社の方から聴取して、
検討することをおすすめします。
また、「築10年以内にフルメンテに変更」も検討することをおすすめします。

私のところは、築５年目からフルメンテで、２月に一回の点検（２基あるエレベータを、毎月交互に点検）になっております。
金額は、34,000円／月／基（消費税別）で独立系です。

[5: ぽっぽ]

アドバイスありがとうございます。
どの位管理費がギリギリかと言うと、一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。
原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。そこで、最終手段として外部へ割増料金で貸し出しをしました。
それで現在やっと黒字転換したところです。
不安材料として、マンション住人が車庫を希望すれば外部契約者の退去が出来るようにしているのですが、そうすると割増料金で貸し出していた分収入が減ることになります。
ですから、少しでも削減の事を考えた方が後々に良いと言う話になりました。

＞４さん
管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。
特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？

[6: 匿名さん]

横から失礼します。
ウチのマンションはつい先日、発注額改定を行いました。
ＥＶに限らず、全項目です。
まず、組合との直接契約で支障の出ないもの（ＥＶや機械式駐車場、宅配ロッカー等）を契約切り替え。
次いで、管理会社との委託契約の全体見直し（コスト・内容など）。
結果として、年間４００万以上の削減を達成しました。

築２年ということは、新築分譲時の管理契約のままですよね？
だったら、必ず減額交渉は行えます。元々の設定が高いのですから。
逆に、こういう交渉を行うと「あの組合（理事会）は手ごわいぞ。しっかり管理しなければ」
という意識が管理会社に働きますよ。

蛇足ですが、ＰＯＧ契約をしているのなら、将来発生する費用の長期修繕計画への組み入れについて
再度確認をお勧めします。

[7: 04]

>一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。
>原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。

駐車場使用料収入に依存した管理費収支予算が組まれていて、それを納得（少なくても書類上は）して購入されたということですね。
駐車場使用料収入は、本来（国土交通省の標準の考え）は、管理費会計に入れないで、修繕積立金としたほうが良いので、修繕積立金（長期修繕計画の資金計画）も不安要素ですね。

>管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。
>特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？

「サービスが」という事は、契約外でいろいろな便宜を図っていただいているという事でしょうか。
そのように担当者と良好な信頼関係を構築されているのは、素晴らしいことです。
しかし、担当者が変更になる度に、提供される内容が変わっくる危険性も併せ持っていると解釈できます。
相手はサービス業のプロですから、「契約額削減されたから、サービスを悪くする。」なんてことがあると心配されているようですが、これは考え過ぎと思います。（担当者はサラリーマンで、契約額の多寡によって給与が変動するものでもないですし）
もし、「サービスが悪く」なったとしたら、それは、別な要因と考えるほうが普通ではないですか。

そのような明文化されていないサービスと考えられている内容も可能な範囲で明文化して担当者変更の都度トラブル（「前の担当者は〜」→「契約では〜」）が起きないようにする工夫も必要です。
（契約内容のアップという事になりますが、当初設定の契約額は、ボッタと思われるほど高額なので、このような工夫をしても充分に減額可能です）
また、サービス内容の充実についても、他業者の見積徴収などされる時に、「おたくの会社ではどのような契約書、別表の記載内容になっていますか？」と聞いて参考にされてはいかがでしょうか。

[8: 匿名さん]

某メーカー系で１年間の一括払いをすると
減額してもらえるという話を聞きました。
現在の値引率にもよりますが、約１ヶ月分だそうです。
どうせ払うのが分かっていて資金的に余裕があるのであれば
交渉の余地もあるかも・・・。

[9: ぽっぽ]

なるほど、参考になります。
やはり先ずは管理費自体の値下げ交渉が必要と言うことですね。

その提案をする場合どのような発言の仕方が良いのでしょうか？
理事会には常に管理会社の人が同席していますので、その場で提案をしても管理会社の人としてはデメリット的なことしか言わないと憶測できます。
そんな状態だと、他の理事さんも経験からして「解らないから」といった感じで話が立ち消えしてしまうと思われます。
ですから、理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？

[10: 匿名さん]

>ぽっぽさん
私のＭＳも定例理事会には管理会社が毎回参加しますが、
開始時間が２段階になっており、理事会の直前30〜1時間は「理事だけ」の意見交換を行ってますよ。
管理会社の担当者が同席してると話しぬくい課題も多いですよね？

[11: 匿名さん]

ぽっぽさんへ
エレベーターの保守点検のスレから内容が外れるのなら別スレたてれば？
他でも同様（管理費減額等）の内容でスレでありますし。

[12: 04、07]

>理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？

おそらく今までは、管理会社の担当者が理事会の段取りをされて、
ぽっぽさん達、理事は参加するだけだったのでしょう。
管理会社の担当者抜きで理事会（懇親会など）も開けないようでは、
管理費の削減というのは厳しいでしょう。

管理会社にとっては、理事が今までと違う動きをするというのは、
歓迎しない事態ですから、取引先の関係者など、いろいろな
手段を使って妨害工作もありうるので、少なくても理事の半数は、
一致した意見で行動できないと、何も出来ない可能性が強いです。

「エレベータの保守点検費」というスレタイから外れましたのは、
私のレスも原因と思われます。失礼しました。

[13: 悩める子羊]

>05
ぽっぽさんへ
外部へ割増料金で貸し出しをしました。と記載されておりますが、
私のマンションも駐車場が３０％程度空いており、積立金不足が懸念されております。
外部の第三者への駐車場貸し出しをすることにより、それが収入となり、
管理組合が税務署に対し申告の義務が発生すると管理会社が申しており、
駐車場収入全体の４０％税金がかかるとも。
実際には税務署に申告しなくてもばれなければいいでしょうけども、
微妙なところです。

[14: 匿名さん]

エレベータは無くすわけにはいかないと思いますが、
余分な駐車場、特に機械式だったら、平置きにしちゃったほうが保守費や修繕費が大幅に減ります。
機械式駐車場をつぶして管理費負担を軽減する記事がいくつか有った気がします。

[15: 匿名さん]

>13さんへ
>駐車場収入全体の４０％税金がかかるとも。

これは、本当かな〜？
管理会社の担当者の言った事のようですが、信頼度はー？
（税務署の統一見解というのが無いので、その係の個人的見解か？
管理会社担当者の見解か？）

[16: 匿名さん]

うちのマンションは去年、ある点検費を例にこんなに費用がかかるわけがない
ぼられているに決まっている。という理事らの疑問が話題になり、どういう点
検をしているか業者に全部説明をいただき突っ込みどころがある内容について
値引きもしくは点検回数の削減を実施しました。
数ヶ月間の交渉が必要となりましたが、１０％ぐらい点検費用が削減できまし
た。
エレベーターだけは突っ込みどころが分からなかったので何もしていません。

[17: 匿名さん]

うちのマンションはエレベータに関して、メーカー系から独立系に変え、フルメンテからPOGに変えたのですが、結局、メンテ費用が４割程度下がりましたが、何の問題も発生していません。ただ、その独立系のとこって、隙を見せると、メンテの日に実際にこないでやったことにするみたいですから、いつ何時にどんなメンテするのか書面で事前通知させ、当日も誰かが作業開始と開始終了の立会いをすることが必要かと思います。これを数ヶ月繰り返せば、あそこはウルサイやつがいるからホントにメンテしとうこうということになるみたいですよ。

[18: ぽっぽ]

＞１６さん
何処のマンションでも点検項目は似ていると思うので、
差し支えなければどういう点検項目で削減できたのか
教えていただけますでしょうか？

ウチの場合、機械式駐車場は平面式にすると一台当たり、
メンテ代を差し引いても逆にすごい費用負担増になるので出来ないと思います。

[19: 入居済み住民さん]

都内で新築の財閥系のマンションですが、メジャーではない東芝製です。
フルメンテナンス契約で、2基で毎月17万円程度これってかなり高いと思うのですがいかがでしょうか。

最近のエレベータは遠隔操作で点検が出来るそうなので、実質2ヶ月に1回しか人間による
点検はしていないようです。

[20: 入居済み住民さん]

No19です。
失礼しました、大きさは13人乗りが2基、階数は13階建てです。
メーカー系にメンテナンス依頼しています。

[21: 匿名さん]

マンションの所在エリアがよく分かりませんが、正直、かなり高いと思います。フルメンテ仕様のままで二台合わせて月々10万円くらいには出来ますよ。

その感じだとエレベーター以外でも機械式駐車場やポンプ、宅配ロッカーの保守費、定期清掃や管理員・清掃員派遣などでも管理会社のマージンが乗っかった割高な管理費を取られている可能性大だと思います。

問題を解決するには管理会社の変更も辞さないという態度を現管理会社に示しておかないと大幅な減額は望めないでしょう。