修繕積立金を取崩す時の総会への諮り方

[匿名さん]

質問します。当方、築６年のマンションに住んでいる組合員の者です。

来期、長期修繕計画に基づく修繕工事が予定され、総会議案書に「工事計画承認の件」と
いう議案が載っています。
1千万程度の修繕積立金を取り崩すことになるのですが、議案書で｢取り崩し」については
一切触れていません。
管理会社へ確認すると、｢工事計画承認」の議案の中に「工事に必要な予算付けをしたい」
という文言が入っているし、「来期予算案承認の件」の議案の中に支出として「工事費
1千万円」を計上しているので、問題はない・・・との回答でした。

確かに予算案の支出に計上してそれが承認されればよいような気もしますが、「取り崩す」
という説明がないのはどうなのか、またどの銀行預金を取り崩すのかなどの説明なしで
進めてしまってよいものか疑問に感じます。

管理規約は標準管理規約に準じた形になっているため、第48条の議決事項六にあるように、
「工事の承認ならびに修繕積立金の取り崩し」という議案にすべきではないかと思うので
すが、どうなのでしょうか？
予算案の中に支出が入っていればＯＫ・・・と簡略化してよいものなのでしょうか？
ご存じの方がいらしたら教えてください。
また、参考になるサイト等ございましたら教えてください。お願いします。

[2: 匿名さん]

当方のマンションも同様の議案が入っています。
議案書に｢取り崩し」の文言もありません。

それ以前の問題として「長期修繕計画に基づく修繕工事」で修繕工事を実施することのほうが大問題です。

計画だけでなく、現況により工事予定を進めるのが当然です。
毎年きちんとチェックし、計画の見直しもしないと管理会社・業者の言いなりのマンションになりますよ。

役員が間抜けだと特に要注意ですよ！

管理会社・業者は会社の売上計画達成のために仕事をしているだけです。
顧客のマンションのことなど考えていません。

最近は不況で業績が悪化しているため、管理会社・業者の不必要な勧誘、提案には注意しよう。

[3: 匿名さん]

理事長が１千万円を管理会社に丸投げして良いかの議案を作ったと言うことです。
これに賛成した組合員もどうかしていますね。
工事内容、期間、業者、見積金額を含む大規模修繕の具体案を添付した修繕積立金勘定で実施する大規模修繕実施案を審議するのが常識です。
この場合、理事会で複数社の相見積を募集し、業者説明会を実施し、この中から業者を選定する事が出来るが、条件などで理事会での決議が困難な場合は、総会に持ち込んで業者選定を含む大規模修繕実施案を審議する場合もあります。

[4: 匿名さん]

No.03
・審議するのが常識です。
・理事会で複数社の相見積を募集し業者を選定する。
当たり前のことです。


当方のマンションの状況
審議しない。
複数社の相見積などとらない。

管理会社を信用しているので任せておけばよいとの理事会の総意、
理事は、自分のは仕事が忙しいので管理会社に任せておけばよい。
あいた口が塞がらない、ビックリたまげた。
これ本当の話しですよ。


管理会社様
最高のカモマンションですよ。
ずっとひもでいましょうね。

[5: 匿名さん]

輪番仲良し会から選任された役員なら当然でしょう。

[6: スレ主です]

レスありがとうございます。

私共の議案書には、「工事内容」（例・屋上防水工事）と「概算金額」のみしか記載されていません。
相見積もりなど取っていませんし、管理会社の言ってきた数字で資料は作られています。
流れをまとめた表には、総会で予算・工事承認→施工計画・明細見積→工事金額確定　となっています。

みなさんのお話を読むと、本来はこの議案を出す前に、工事内容・業者選定等を理事会でもっと詰めて、
議案の中にしっかりと盛り込む必要があるということでよろしいでしょうか？
うちの理事会のやっていることは、管理会社に丸投げで危険…ということですよね。
ちなみに築６年なので、大規模修繕ではなく中規模（？）修繕なのですが、それでもやり方は同じですか？

また、「取り崩し」の議案についてご存じの方がいらしたら、引き続きアドバイスをお願いします。

[7: 匿名さん]

＞管理会社の言ってきた数字で資料は作られています。

残念でした。１０パーセントは管理会社に行くことになりましょう。

[8: 匿名さん]

バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準だけどね。

[9: 匿名さん]

バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準

それは基準で、実態は３０～５０％だね。１００％というのもある。

それも素人を騙す手口がうまいから一点一点細かくチェックしよう。
そして業者は時々変えよう。

酷いのは、管理組合が直接発注でも、裏で発注先の業者から上前を撥ねている管理会社がある。
一部上場のデベの管理会社だから呆れる。

[10: 匿名さん]

管理組合の直発注でも管理会社がうわまえをはねることはあるでしょう。しかし、バックリベート１００％とはどういうこと？工事代金を全額とって全然工事なしということ？

[11: 匿名さん]

無能な役員は交代させるのが近道です。

[12: 匿名さん]

＞バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準だけどね。

５パーでも悪質ね。それとも管理報酬無し？

[13: 匿名さん]

管理委託費は勿論戴いています。５％は良心的でしょう。相場からすれば。

[14: 匿名さん]

↑お金の事が分かっていない人のコメントでした。

[15: 匿名さん]

管理会社の工事への関わり方によるのでは？管理会社が元請で工事をするのであれば５％～１０％くらいは乗せてくるのは分かります。
工事に不備があれば管理会社へ是正を求めればいいのですから。工事の保険と思えばいいのでは？

管理会社も営利を目的としてるわけだし、社会人ならそれくらいは理解できるでしょ？

[16: 匿名さん]

契約の問題は、需要と供給でスタイルは変化するものだ。
この不況時だから需要は少ない従って管理組合が業者の選択は勿論、その契約内容、形式、金額は今こそ複数社の相見積の中から選べる。問題はこれを現実に実効あるものに出来る管理組合があるかが問題で、管理会社任せの輪番制理事の集合隊に求めるのは無理というものだ。

[17: 匿名さん]

ところで築６年のマンションで何を修繕するのですか？

[18: スレ主]

屋上トップコート塗装工事、給水設備工事、駐車場鉄部塗装工事などです。

総会では工事計画承認に合わせ、長期修繕計画書見直しの承認も諮られましたが、
「説明不足だ」「住民説明会を何度かやるべきだったんじゃないか」と意見が出され
「こんなんじゃ賛成できない」と反対票を投じる人も何人かいました。

私も「この議案は、詳しい内容はまだだけどとりあえず予算を認めてくださいということ。
どの業者を使うか、どんな仕様なのかは管理会社・理事会が予算の範囲内で決めていい
ということになる。私たちはそれに意見は言えても、業者選び等の議決に参加できない
のはおかしくないか？」と反対意見を言いました。

しかし、白紙委任状と賛成票ばかりの議決権行使書で、あっさり可決。

今後、住民説明会はやるとの話でしたが、工事内容詳細について決議するのは理事会の場
となります。
役員の方々は責任重大だということをご理解なさっているのか…。
大規模マンションで建築関係に詳しい人もいるのに、そういう人を上手く担ごうとしない
理事会は、運営下手と言われても仕方ないのかな…と。
管理会社にとってはおいしい組合なんでしょうね。

[19: 匿名さん]

＞役員の方々は責任重大だということをご理解なさっているのか…。
理解できてはいません。どうせ輪番制の無知、責任の伴わない役員でしょうから、管理会社にお任せ状態です。
＞大規模マンションで建築関係に詳しい人もいるのに、そういう人を上手く担ごうとしない理事会は、運営下手と言われても仕方ないのかな…と。
管理会社の情報で動くのが一番安易で、難しいことを考えることは出来ないし、そうする責任感もないです。
＞管理会社にとってはおいしい組合なんでしょうね。
輪番制の無知、責任の伴わない理事が一番に頼ってくれるので美味しい管理組合ですね。

[21: 匿名さん]

修繕積立金の取り壊しについて
調べようと思いこのスレ読まして貰いました。
当マンションも同じような状態で思わず
共感をしてしまいました。

うちのマンションの理事会は皆さん真面目過ぎるくらい
一生懸命に考えていますが、所詮は素人集団で
その限界は感じて居るようです。

責任感の持ち過ぎなのか、責任からの逃避なのか
管理会社に丸投げをしています。
何かあった時、自分達ではその処理、説明が出来ない
ので管理会社に逆に頼ってしまているのが現状です。

マンションのために活動する気持ちは持っていると思いますが、
結局は管理会社頼みの運営です。
１年交代なので１年過ぎればそれで良しとの思いのようです。

総会で不要な工事、無駄工事を議案書も作らず予算案に工事項目と金額をのせて
工事内容説明は口頭のみで承認をとっています。（修繕積立金での対応工事）
総会で指摘をしたら工事の妥当性を次期理事会で再検討をする事となり
結果は工事は実施しない事となりました。
２年経過してもその工事をしなくてもいい状態です。

これは、まさに管理会社の売上げ計画達成の協力以外の何者でもないことを感じました。
管理会社はほんとうに信用できません。
特に修繕工事は金額が高額となるので気をつけないといけない。

スレ違いのレスとなりましたが、本当に参考になりました。

[22: 匿名さん]

民法上は積立金を共有と見なします。
積立金の取り崩しは共有部分の変更となります。
よって積立金の取り崩しは特別決議を要します。

[23: 匿名さん]

>>22
その民法の特例として区分所有法があるわけで。

民法を持ち出すなら、全員賛成でしょ、そこは（笑）

[24: 匿名さん]

>>18
総会席上の意見を踏まえて今後の大規模修繕のためにも
いっそのこと修繕委員会を一度作らせてみたりしてはどうですか？
おっしゃる事は至極まともなことだと思います。
それに、この程度でもめると後々までわだかまりを引きずって
大規模な工事の際に意見がまとまらないことも考えられます
管理会社のカモにされるよりも、意見がまとまらずに建物が傷んでくる方が
将来的にはダメージが大きいと思います
長期修繕計画なんて管理会社に毎年出させてもいいぐらいですからどうでもいいですけど

工事内容もなしに概算金額出して決議させようという管理会社が悪いですが
理事会の方々も後々嫌な思いはしたくないと思います
組合員と議決権の５分の１集めて修繕委員会の設立でも何でもいいので
臨時総会の招集をさせてみてはいかがでしょう
集まらなくても理事長なり監事の方なりに直接話してみるのが一番だと思います
それに加えて工事説明会の席上で修繕委員会設立を要望
委員会設立は理事会決議でできるので、話が早いと思います。
話して納得されなければ理事解任でもするしかありません

屋上防水トップコートの塗り替えはまだ屋上防水自体は売主に補償される期間
実際のところやった方がいいと言えばいいですが補償があるため必要なし
給水設備工事は年数的にポンプのオーバーホールとかなのでしょうが、
給水方式によりけりですが数台あるでしょうから一台止まっても水道は止まらない
駐車場鉄部塗装は他の部位の鉄部塗装工事と一緒にやった方が確実に安いはず
（ってかたぶんここだけやってない？）
正直どれも絶対にすぐやらなくてはいけないものではないのと
同時に同じ業者やったところで内容が違うのでそれほどメリットがなさそうです


あと、修繕積立金の取り崩しについては
工事内容さえしっかり記入されていれば、どうでもいいと思います
書面で必要だと思うのであれば、総会資料になければ総会で質問して議事録に書かせる程度
工事の審議が可決されれば内容的に取り崩すのは承認されたと見て当然
標準管理規約なんてただの叩き台なので、見たい人が見てわかればどうでもいいと思います

[25: 匿名さん]

＞その民法の特例として区分所有法があるわけで。 >>23
その特別法で共有の変更は特別決議を規定してますね。
みんなの積立金なので全員の合意があって然りですが
特別法で３分の２としているんでしょう。

[26: 匿名さん]

屋上の屋根防水工事等については、１０年補償がありますが、必ず施行者に話しをしてください。
勝手にやると補償されません。
施行会社が調査すると思いますので、それで問題があれば工事をやるでしょうから。

[27: 入居済み住民]

>>25
区分所有法１７条のこと？

釣りだよね。

[28: 匿名さん]

たしかに遺産相続でも共有になった銀行口座を取り崩す時は
共有者全員の書面が必要ですね。共有の銀行口座だと思えば
簡単ですね。特別法で４分の３まで緩和されていますけど。

[29: 匿名さん]

うちのマンションのことではないかと思った。
当時の築年数、金額まで同じ。
結局は取り崩しではなく、来期の予算に1000万充てて承認させた形？

簡単なことを聞いても理事長が何も答えられず、積立金の残高さえわからないのに積立金が足りないって
今までの３倍くらいの値上げで承認させようとした。
値上げ幅が大きいのに来期は1000万使うから積立金があまり増えない。
少なくても管理会社は同じでカモマンションだと予想。

昨年はよそで横領とかあったみたいだけどお知らせひとつ無し。

[30: 匿名]

>>29さん
もしかして関東の海なし県ですか？

[31: 匿名さん]

>>30
そうです…
Ｔ社？

[32: 匿名]

29さん、まさか同じマンションの住人さん？
でもうちは修繕積立金3倍に…なんて話はなかったから違うかな？

うちは、「このままでは数年後に足りなくなるので、修繕積立金の値上げを検討する」
と総会で、議案でなく報告事項として話があったんです。
何で当初の計画より早く足りなくなるのか疑問に思って個人的に調べてみたら、実際に
あった収入（年1千万位）を長期修繕計画書に計上し忘れていた…というお粗末な処理
のせいでした。すぐに修正させました。
その時の値上げ提示額は、（旧）8000円→（新）10000円程度だったと思います。

数年経ちますが、いまも値上げはせずにすんでいますよ。

[33: 匿名さん]

>民法上は積立金を共有と見なします。積立金の取り崩しは共有部分の変更となります。 よって積立金の取り崩しは特別決議を要します。

民法読みの民法知らずです。
法人格の無い管理組合は、組合が存続する限り総有的または合有的に区分所有者に帰属していて区分所有者の交代があっても持ち分の払い戻しは出来ず区分所有権の継承者に持ち分が引き継がれるだけで共有ではありませんので貴方の理屈は成り立ちません。

[34: 匿名さん]

>>32
同じマンションではないみたいですが、同県で同会社だったりして？

３案あってアンケートで一番多かったという最高に上げて
その後は大規模までは値上げしない(全体で３分の１以下だったか？あとは行使書)、
という平均5000円→17000円(約)に値上げで承認させようとしたのです。

管理費が高いとネットでよく書かれている管理会社です。
相見積りなんてあまり取らず、管理会社で工事をやれるので管理会社がたっぷり
儲けられるように上げるような感覚になりました。
管理費はそのままで積立金値上げで、工事をゲットしたら美味しくないですか？
結局は平均約10000円になり、数年ごとに見直しながら値上げしていくことになりました。
スタートが5000円なのは安いのではと感じていましたが６年もそのままで、
急な値上げ(幅)っていうのがいかにいい加減かわかります。
もっと早くに提案を出して早めに少しずつ上げればよかったのに。
急に３倍ほどに上がってもいいほどの高級マンションではなく、普通の庶民的マンションだと思います。
３倍案に上げた人だって一時負担金が発生しないように月々の払いのみで
と思ってのことだと思います。
急に言われても「間に合わない」と言われたら上げない訳にはいきませんよね。
間に合わないと言いながら修繕積立金の残高さえ答えられない理事長。
管理会社も早く提案したら、ちょくちょくやってる小さい工事とかも相見積りきちんと取られて
節約されちゃ嫌なんでしょ？
値上げ後の理事会は相見積りや工事をやるかやらないか吟味しているように感じます。
ここ数年で管理会社の姿勢がよくわかりました。
週刊ダイヤモンドの管理会社特集号を買いに行きたいと思います。
管理会社によってクレーマー扱いされた住人の話が載っているとか。
うちのマンションの管理会社だったりして!?

[35: 匿名さん]

最近、週刊ダイヤモンドを頼りにする人が目立つね。
そこしか拠り所が無いのかな。

[36: 匿名さん]

>>35
良く書いてあることは怪しいけど、悪く書いてあることは是非読んでみたいですね。

悪いことしてもランキング上げる会社こそ怪しい。

[37: ビギナーさん]

>33
>法人格の無い管理組合は、組合が存続する限り総有 的または合有的に区分所有者に帰属していて区分所有者の交代があっても持ち分の払い戻しは出来ず区分所有権の継承者に持ち分が引き継がれるだけで共有ではありません。

少し気になったのですが、私の住むマンションの管理組合は法人です。その場合は民法上の共有という考え方があてはまり修繕積立金の取り崩しは特別決議になるのでしょうか？

[38: 匿名さん]

いいえ違います。区分所有法は下記の通り規定しており、法人成りしていない組合と同じですので管理規約に従えば宜しいわけです。

（事務の執行）
第五十二条 　管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。
２ 　前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

[40: ビギナーさん]

>38
>区分所有法は下記の通り規定しており、法人成りしていない組合と同じですので管理規約に従えば宜しいわけです。

お返事くださってありがとうございます！なのにいろいろ調べましたが意味がよくわからなくてすみません。
私の住むマンションで今の理事会の方たちが仲のいい近隣自治会に150万円ほど寄付をしたい案が上がっていて管理費にはお金がないので修繕積立金からということになりました。地域交流とか理由付けはいろいろありますがいつも理事長一任の白紙委任状が多いのでぎりぎり過半数で通ると思います。
修繕積立金の取り崩しが普通決議とか特別決議とかは管理規約にないので臨時総会→過半数で寄付は今後も続くかもと思っています。法的に避ける方法はないですか？

[41: 匿名]

HNと書き方変えて、ここでもマルチ投稿。他サイトでも。
いい加減にしてくれないか？
答えてくれてる人に礼も言わず、またどこかに書くつもりか？
非常識だ。

[42: 匿名さん]

法律ではありませんが標準管理規約では下記の様に規定されています。
修繕積立金は将来に亘った費用ですので取り崩しは厳しく規制されているのが一般です。この種の規定もないのですか。ましてや寄付名目で余り金を使う様なことでの取崩しはとんでもない事です。
寄付名目なら組合員から任意寄付を求めるのが常識です。
(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において 「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」 という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合 の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限 度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
3 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
4 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

[43: ビギナーさん]

>No42さん
ありがとうございます。
赤十字や公園や神社など寄付を頼んでくるところはたくさんあり戸建に寄付をつのると断る家もあるらしいのですがマンションは管理費や修繕積立金から一括で出せると思われやすいのでしょうか。
以前は募金の袋を回したり断る場合もあったらしいですが最近はすべて支払う方向で額が数十万円までは決算報告書の時に備考に書いてありました。
今回はじめて百万円を超えるので総会で承認をということになったのではと思います。
確かに管理規約外ではあるのですが「だから何？」と言われればその先の言葉は浮かびません。

[45: 匿名さん]

>44

40に対してでしょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153472/

その後お礼の記入もされているようですね。

[46: 匿名さん]

「１００万円以内なら総会での承認はいらない」との言い方をしているが、これは違うよ。
例え、小額でも総会の承認無しで修繕積立金を取り崩す事はとんでもない事である。
そのような事が、起きるマンションでは多分、不正が行われているね。

[47: 匿名さん]

そもそも管理組合は区分所有法で定められている、所有者であれば強制的に構成員
となる団体であるのに対し、自分達のマンションと関係が深いといっても
近隣自治会は任意団体。
管理費や修繕積立金は、区分所有者の共有関係にある建物、敷地、設備などを
管理・維持する目的で区分所有者全員が負担することを義務付けられているもの。
広義においてはマンション居住者におけるマンションの住民自治や
コミュニュケーションなども管理規約において管理に含まれることとなるが、
マンション管理・維持と関係ない近隣自治会の加入は各区分所有者それぞれの
自由意志での加入となる。
自分達の共有財産を、マンションの維持・管理以外での拠出とすることは
多数決では認められない。
もちろん自分達の共有財産であるから、どのような使途に使うかは共有者の
自由であるのだから全員が賛成するのなら問題は無い。
ということは、本来、管理規約において管理組合の目的にない任意団体への
寄付更衣は、区分所有者の１人でも反対があれば管理組合として拠出が
認められないということ。
だから何。と言われれば、理解の出来ない相手に理解してもらうことは容易でないが
マンション管理組合が管理費から居住者全員分の町会費を支払うことを認めないとする
判例があるので、寄付についても同様なのでないか。
また、別の角度で見れば、近隣自治会は、そこに住まう者（マンション住人も含む）が
関係する団体であるが、部屋を賃貸している場合はどうなのだろう？
管理費等を直接的に負担していない賃借人が関係者であり、管理費等の支払義務がある
賃貸人は無関係者となる。
無関係である者が、自分の払ったマンション維持管理のための費用がそれ以外の目的
に使用されることは納得がいかないであろう。

ただし、金額の多少に差があるとして、同様なケースで管理組合が町会に管理費から
支払っているマンションは多く見受けられる。
住民が問題視（問題に気付かない場合も含む）しなければ、それまでである。

[48: 匿名さん]

＞ただし、金額の多少に差があるとして、同様なケースで管理組合が町会に管理費から支払っているマンションは多く見受けられる。 住民が問題視（問題に気付かない場合も含む）しなければ、それまでである。

問題視しない理事を選ぶ輪番制に問題あり。