修繕積立金を取崩す時の総会への諮り方

[匿名さん]

質問します。当方、築６年のマンションに住んでいる組合員の者です。

来期、長期修繕計画に基づく修繕工事が予定され、総会議案書に「工事計画承認の件」と
いう議案が載っています。
1千万程度の修繕積立金を取り崩すことになるのですが、議案書で｢取り崩し」については
一切触れていません。
管理会社へ確認すると、｢工事計画承認」の議案の中に「工事に必要な予算付けをしたい」
という文言が入っているし、「来期予算案承認の件」の議案の中に支出として「工事費
1千万円」を計上しているので、問題はない・・・との回答でした。

確かに予算案の支出に計上してそれが承認されればよいような気もしますが、「取り崩す」
という説明がないのはどうなのか、またどの銀行預金を取り崩すのかなどの説明なしで
進めてしまってよいものか疑問に感じます。

管理規約は標準管理規約に準じた形になっているため、第48条の議決事項六にあるように、
「工事の承認ならびに修繕積立金の取り崩し」という議案にすべきではないかと思うので
すが、どうなのでしょうか？
予算案の中に支出が入っていればＯＫ・・・と簡略化してよいものなのでしょうか？
ご存じの方がいらしたら教えてください。
また、参考になるサイト等ございましたら教えてください。お願いします。

[23: 匿名さん]

>>22
その民法の特例として区分所有法があるわけで。

民法を持ち出すなら、全員賛成でしょ、そこは（笑）

[24: 匿名さん]

>>18
総会席上の意見を踏まえて今後の大規模修繕のためにも
いっそのこと修繕委員会を一度作らせてみたりしてはどうですか？
おっしゃる事は至極まともなことだと思います。
それに、この程度でもめると後々までわだかまりを引きずって
大規模な工事の際に意見がまとまらないことも考えられます
管理会社のカモにされるよりも、意見がまとまらずに建物が傷んでくる方が
将来的にはダメージが大きいと思います
長期修繕計画なんて管理会社に毎年出させてもいいぐらいですからどうでもいいですけど

工事内容もなしに概算金額出して決議させようという管理会社が悪いですが
理事会の方々も後々嫌な思いはしたくないと思います
組合員と議決権の５分の１集めて修繕委員会の設立でも何でもいいので
臨時総会の招集をさせてみてはいかがでしょう
集まらなくても理事長なり監事の方なりに直接話してみるのが一番だと思います
それに加えて工事説明会の席上で修繕委員会設立を要望
委員会設立は理事会決議でできるので、話が早いと思います。
話して納得されなければ理事解任でもするしかありません

屋上防水トップコートの塗り替えはまだ屋上防水自体は売主に補償される期間
実際のところやった方がいいと言えばいいですが補償があるため必要なし
給水設備工事は年数的にポンプのオーバーホールとかなのでしょうが、
給水方式によりけりですが数台あるでしょうから一台止まっても水道は止まらない
駐車場鉄部塗装は他の部位の鉄部塗装工事と一緒にやった方が確実に安いはず
（ってかたぶんここだけやってない？）
正直どれも絶対にすぐやらなくてはいけないものではないのと
同時に同じ業者やったところで内容が違うのでそれほどメリットがなさそうです


あと、修繕積立金の取り崩しについては
工事内容さえしっかり記入されていれば、どうでもいいと思います
書面で必要だと思うのであれば、総会資料になければ総会で質問して議事録に書かせる程度
工事の審議が可決されれば内容的に取り崩すのは承認されたと見て当然
標準管理規約なんてただの叩き台なので、見たい人が見てわかればどうでもいいと思います

[25: 匿名さん]

＞その民法の特例として区分所有法があるわけで。 >>23
その特別法で共有の変更は特別決議を規定してますね。
みんなの積立金なので全員の合意があって然りですが
特別法で３分の２としているんでしょう。

[26: 匿名さん]

屋上の屋根防水工事等については、１０年補償がありますが、必ず施行者に話しをしてください。
勝手にやると補償されません。
施行会社が調査すると思いますので、それで問題があれば工事をやるでしょうから。

[27: 入居済み住民]

>>25
区分所有法１７条のこと？

釣りだよね。

[28: 匿名さん]

たしかに遺産相続でも共有になった銀行口座を取り崩す時は
共有者全員の書面が必要ですね。共有の銀行口座だと思えば
簡単ですね。特別法で４分の３まで緩和されていますけど。

[29: 匿名さん]

うちのマンションのことではないかと思った。
当時の築年数、金額まで同じ。
結局は取り崩しではなく、来期の予算に1000万充てて承認させた形？

簡単なことを聞いても理事長が何も答えられず、積立金の残高さえわからないのに積立金が足りないって
今までの３倍くらいの値上げで承認させようとした。
値上げ幅が大きいのに来期は1000万使うから積立金があまり増えない。
少なくても管理会社は同じでカモマンションだと予想。

昨年はよそで横領とかあったみたいだけどお知らせひとつ無し。

[30: 匿名]

>>29さん
もしかして関東の海なし県ですか？

[31: 匿名さん]

>>30
そうです…
Ｔ社？

[32: 匿名]

29さん、まさか同じマンションの住人さん？
でもうちは修繕積立金3倍に…なんて話はなかったから違うかな？

うちは、「このままでは数年後に足りなくなるので、修繕積立金の値上げを検討する」
と総会で、議案でなく報告事項として話があったんです。
何で当初の計画より早く足りなくなるのか疑問に思って個人的に調べてみたら、実際に
あった収入（年1千万位）を長期修繕計画書に計上し忘れていた…というお粗末な処理
のせいでした。すぐに修正させました。
その時の値上げ提示額は、（旧）8000円→（新）10000円程度だったと思います。

数年経ちますが、いまも値上げはせずにすんでいますよ。

[33: 匿名さん]

>民法上は積立金を共有と見なします。積立金の取り崩しは共有部分の変更となります。 よって積立金の取り崩しは特別決議を要します。

民法読みの民法知らずです。
法人格の無い管理組合は、組合が存続する限り総有的または合有的に区分所有者に帰属していて区分所有者の交代があっても持ち分の払い戻しは出来ず区分所有権の継承者に持ち分が引き継がれるだけで共有ではありませんので貴方の理屈は成り立ちません。

[34: 匿名さん]

>>32
同じマンションではないみたいですが、同県で同会社だったりして？

３案あってアンケートで一番多かったという最高に上げて
その後は大規模までは値上げしない(全体で３分の１以下だったか？あとは行使書)、
という平均5000円→17000円(約)に値上げで承認させようとしたのです。

管理費が高いとネットでよく書かれている管理会社です。
相見積りなんてあまり取らず、管理会社で工事をやれるので管理会社がたっぷり
儲けられるように上げるような感覚になりました。
管理費はそのままで積立金値上げで、工事をゲットしたら美味しくないですか？
結局は平均約10000円になり、数年ごとに見直しながら値上げしていくことになりました。
スタートが5000円なのは安いのではと感じていましたが６年もそのままで、
急な値上げ(幅)っていうのがいかにいい加減かわかります。
もっと早くに提案を出して早めに少しずつ上げればよかったのに。
急に３倍ほどに上がってもいいほどの高級マンションではなく、普通の庶民的マンションだと思います。
３倍案に上げた人だって一時負担金が発生しないように月々の払いのみで
と思ってのことだと思います。
急に言われても「間に合わない」と言われたら上げない訳にはいきませんよね。
間に合わないと言いながら修繕積立金の残高さえ答えられない理事長。
管理会社も早く提案したら、ちょくちょくやってる小さい工事とかも相見積りきちんと取られて
節約されちゃ嫌なんでしょ？
値上げ後の理事会は相見積りや工事をやるかやらないか吟味しているように感じます。
ここ数年で管理会社の姿勢がよくわかりました。
週刊ダイヤモンドの管理会社特集号を買いに行きたいと思います。
管理会社によってクレーマー扱いされた住人の話が載っているとか。
うちのマンションの管理会社だったりして!?

[35: 匿名さん]

最近、週刊ダイヤモンドを頼りにする人が目立つね。
そこしか拠り所が無いのかな。

[36: 匿名さん]

>>35
良く書いてあることは怪しいけど、悪く書いてあることは是非読んでみたいですね。

悪いことしてもランキング上げる会社こそ怪しい。

[37: ビギナーさん]

>33
>法人格の無い管理組合は、組合が存続する限り総有 的または合有的に区分所有者に帰属していて区分所有者の交代があっても持ち分の払い戻しは出来ず区分所有権の継承者に持ち分が引き継がれるだけで共有ではありません。

少し気になったのですが、私の住むマンションの管理組合は法人です。その場合は民法上の共有という考え方があてはまり修繕積立金の取り崩しは特別決議になるのでしょうか？

[38: 匿名さん]

いいえ違います。区分所有法は下記の通り規定しており、法人成りしていない組合と同じですので管理規約に従えば宜しいわけです。

（事務の執行）
第五十二条 　管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。
２ 　前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

[40: ビギナーさん]

>38
>区分所有法は下記の通り規定しており、法人成りしていない組合と同じですので管理規約に従えば宜しいわけです。

お返事くださってありがとうございます！なのにいろいろ調べましたが意味がよくわからなくてすみません。
私の住むマンションで今の理事会の方たちが仲のいい近隣自治会に150万円ほど寄付をしたい案が上がっていて管理費にはお金がないので修繕積立金からということになりました。地域交流とか理由付けはいろいろありますがいつも理事長一任の白紙委任状が多いのでぎりぎり過半数で通ると思います。
修繕積立金の取り崩しが普通決議とか特別決議とかは管理規約にないので臨時総会→過半数で寄付は今後も続くかもと思っています。法的に避ける方法はないですか？

[41: 匿名]

HNと書き方変えて、ここでもマルチ投稿。他サイトでも。
いい加減にしてくれないか？
答えてくれてる人に礼も言わず、またどこかに書くつもりか？
非常識だ。

[42: 匿名さん]

法律ではありませんが標準管理規約では下記の様に規定されています。
修繕積立金は将来に亘った費用ですので取り崩しは厳しく規制されているのが一般です。この種の規定もないのですか。ましてや寄付名目で余り金を使う様なことでの取崩しはとんでもない事です。
寄付名目なら組合員から任意寄付を求めるのが常識です。
(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律(以下本項において 「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合(以下「建替組合」 という。)の設立の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合 の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限 度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
3 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
4 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

[43: ビギナーさん]

>No42さん
ありがとうございます。
赤十字や公園や神社など寄付を頼んでくるところはたくさんあり戸建に寄付をつのると断る家もあるらしいのですがマンションは管理費や修繕積立金から一括で出せると思われやすいのでしょうか。
以前は募金の袋を回したり断る場合もあったらしいですが最近はすべて支払う方向で額が数十万円までは決算報告書の時に備考に書いてありました。
今回はじめて百万円を超えるので総会で承認をということになったのではと思います。
確かに管理規約外ではあるのですが「だから何？」と言われればその先の言葉は浮かびません。